2.4.3.3 Samenvatting rechtspraak 1992-2018

De inhoud van een erfpachtrecht wordt bepaald door (het stelsel van) de wet, de van toepassing verklaarde algemene erfpachtvoorwaarden en de bijzondere voorwaarden opgenomen in de vestigingsakte. Daarnaast kunnen eventuele aanvullende obligatoire overeenkomsten tussen bepaalde partijen gelden. De aard van de verschillende soorten bronnen, goederenrechtelijk of verbintenisrechtelijk, is bepalend voor de wijze waarop de afspraken worden getoetst. Daarbij bestaat in geschillen over bepalingen uit de wet en de vestigingsakte minder ruimte voor toepassing van het verbintenissenrecht dan in geschillen over bepalingen uit algemene erfpachtvoorwaarden of louter obligatoire afspraken tussen partijen. In deze vier categorieën van bronnen van afspraken tussen erfverpachter en erfpachter is in de gegeven volgorde steeds meer sprake van een verbintenisrechtelijke toetsing met aandacht voor de partijbedoeling, alle omstandigheden van het geval en de eisen van redelijkheid en billijkheid. De door partijen in de vestigingsakte vastgelegde afspraken worden objectief uitgelegd en zijn leidend voor wat tussen partijen geldt, ook indien het om bepalingen zonder zakelijke werking gaat. De scheidslijn tussen goederenrecht en verbintenissenrecht is echter niet strikt. In de periode na 1992 is het leerstuk uitleg verder uitgewerkt, ook ten aanzien van notariële akten. De stelling dat tussen erfverpachter en erfpachter geen verbintenisrechtelijke rechtsverhouding kan bestaan kan niet worden volgehouden. Wel moet onderscheid gemaakt worden tussen de goederenrechtelijke grondslag van afspraken uit de vestigingsakte en de verbintenisrechtelijke grondslag van afspraken uit aanvullende obligatoire overeenkomsten. Hiervoor gelden verschillende uitlegregels. Maar op grond van de redelijkheid en billijkheid kunnen obligatoire overeenkomsten, waaronder de overeenkomst tot vestiging van een erfpachtrecht, als omstandigheden van het geval in de beschouwing worden betrokken en kunnen deze overeenkomsten in voorkomende gevallen binnen de rechtsverhouding tussen de contracterende partijen prevaleren boven de tekst van de vestigingsakte.