Rb. Gelderland, 17-08-2022, nr. 390091

Het verloop van de procedure blijkt uit:

Ten slotte is vonnis bepaald.

De kern van deze zaak

Methane en Gemeente Ede hebben in maart 2021 een grondreserveringsovereenkomst gesloten voor (bouw)kavel [nr. bouwkavel] . Gemeente Ede heeft deze overeenkomst op 29 april 2021 ontbonden, omdat Methane niet (tijdig) een letter of intent (hierna: LOI) heeft voorgelegd. Methane meent dat deze ontbinding niet rechtsgeldig is en vordert in deze procedure nakoming van de overeenkomst, verlenging van de contractuele termijnen en een schadevergoeding. De rechtbank komt tot het oordeel dat Gemeente Ede de grondreserveringsovereenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden en wijst alle vorderingen van Methane af.

Wat vordert Methane?

Methane eist dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

Primair

Subsidiair

- Gemeente Ede zal veroordelen tot betaling van € 1.731.430,00, te vermeerderen met de wettelijke rente;

Primair en subsidiair

Wat is er gebeurd?

Door Gemeente Ede worden een aantal kavels uitgegeven voor de ontwikkeling van het bedrijventerrein De Klomp, dat is gericht op food-gerelateerde bedrijven.

Op 5 juni 2018 heeft de heer [naam 1] , namens Farmtec B.V. (hierna: Farmtec), Gemeente Ede benaderd met interesse voor een kavel. Farmtec is actief in de food industrie.

Eind 2019 is gebleken dat alleen kavel [nr. bouwkavel] nog beschikbaar was, maar die had niet de gewenste omvang en vorm. [naam 1] zou graag een meer rechthoekig gevormde kavel ontwikkelen, wanneer beschikbaar.

Op 27 januari 2020 heeft Gemeente Ede per e-mail met Farmtec een model-grondreserveringsovereenkomst gedeeld, zodat Farmtec zich alvast een beeld kon vormen van de voorwaarden die Gemeente Ede hanteert.

Op 16 september 2020 heeft Gemeente Ede aan [naam 1] laten weten dat kavel [nr. bouwkavel] beschikbaar komt. Die kavel zou beter aansluiten bij de voorkeur van [naam 1] . Gemeente Ede en [naam 1] traden vervolgens in gesprek over de ontwikkeling van kavel [nr. bouwkavel] . Tijdens die gesprekken kwam ter sprake dat niet Farmtec, maar Methane kavel [nr. bouwkavel] zou gaan ontwikkelen. Methane is in november 2020 opgericht voor de aankoop, ontwikkeling en beheer van het vastgoed. [naam 1] is middellijk bestuurder van Methane.

Op 14 december 2020 heeft Gemeente Ede voor kavel [nr. bouwkavel] een concept grondreserveringsovereenkomst aan Methane toegezonden. Per mail van 29 januari 2021 reageert Methane inhoudelijk op dit concept. Zo wordt opgemerkt dat de termijnen “strak” zijn en “gevraagd wordt de genoemde termijnen als inspanningsverplichting te zien”. Ook wordt gevraagd de reserveringstermijn twaalf in plaats van zes maanden te laten duren.

Gemeente Ede laat bij brief van 4 februari 2021 aan Methane weten dat de grondreserveringsovereenkomst inhoudelijk niet gewijzigd wordt, omdat zij het belangrijk vindt om gelijke afspraken te maken met verschillende partijen die binnen dit gebied ontwikkelen. De termijnen worden dus niet verlengd en het halen ervan wordt niet tot inspanningsverplichting gereduceerd.

Op 4 maart 2021 heeft Methane de door haar ondertekende grondreserveringsovereenkomst aan Gemeente Ede toegezonden (hierna: reserveringsovereenkomst). Gemeente Ede heeft de reserveringsovereenkomst op 18 maart 2021 ondertekend. In de reserveringsovereenkomst zijn, voor zover relevant, de volgende artikelen opgenomen:

“Artikel 3. Uitwerken Bouwplan reservering

(…)

6. De gegadigde zal uiterlijk 22 april 2021 een Letter of Intent aan de gemeente ter goedkeuring voorleggen. In deze Letter of Intent dient een eindgebruiker voor het perceel te verklaren de intentie te hebben het perceel langdurig, doch minimaal voor een periode van vijf jaar, te gaan gebruiken voor food gerelateerde activiteiten. De Letter of Intent omvat minimaal:

- de naam van de gewenste eindgebruiker

- de vertegenwoordiger van deze eindgebruiker

- contactgegevens van deze eindgebruiker en vertegenwoordiger

- de benoemde interesse in een kavel op Bedrijventerrein Food & Business Park vergezeld van specifieke kavelnummer aanduiding

- de beoogde huurtermijn voor langdurige verhuur, met een minimum van vijf tot tien jaar

- het aantal benodigde m2’s door eindgebruiker

- overeengekomen huurprijs

Indien de Letter of Intent naar de mening van de gemeente niet voldoet geeft de gemeente aan welke grieven bestaan en verzoekt de gemeente de gegadigde om binnen 4 weken een nieuwe Letter of Intent voor te leggen waarin deze grieven zijn opgeheven. Indien deze Letter of Intent nog niet voldoet of niet tijdig aangeleverd wordt, wijst de gemeente de Letter of Intent definitief af.

(…)

Artikel 7. Ingebrekestelling, verzuim, ontbinding en boete

“1. Een partij is in verzuim jegens de wederpartij als hij, na in gebreke te zijn gesteld, nalatig is of blijft aan zijn verplichtingen uit hoofde van deze overeenkomst te voldoen. Ingebrekestelling moet met inachtneming van een termijn van 8 (acht) dagen geschieden, door middel van een aangetekend schrijven gericht aan de nalatige partij. Indien de nalatige partij, na in gebreke te zijn gesteld, binnen voormelde termijn van 8 (acht) dagen alsnog zijn verplichtingen nakomt, is deze partij desalniettemin gehouden aan de wederpartij diens schade ten gevolge van de niet tijdige nakoming te vergoeden.”

(…)

Artikel 8. Beëindiging van de reserveringsovereenkomst.

(…)

2. De gemeente kan deze reserveringsovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden bij aangetekend schrijven in het geval dat:

(…)

d. de gegadigde niet uiterlijk op 22 april 2021 een Letter of Intent heeft ingediend bij de gemeente (…);”

Per e-mail van 22 april 2021 heeft [naam 2] , de door Methane ingeschakelde architect, het voorlopig bouwplan voor kavel [nr. bouwkavel] ingediend bij Gemeente Ede, maar hij heeft geen LOI overgelegd. Daarop stuurt Gemeente Ede dezelfde dag een e-mail aan [naam 2] , met onder andere [naam 2] (adviseur van Methane) in de CC, waarin zij vraagt of ook de LOI nog wordt verstrekt.

Zowel per e-mail als per aangetekende brief van 29 april 2021 heeft Gemeente Ede de reserveringsovereenkomst ontbonden, omdat Methane op 22 april 2021 geen LOI heeft voorgelegd aan Gemeente Ede. Een paar uur later, stuurt Methane alsnog een LOI aan Gemeente Ede.

Vervolgens vindt er een briefwisseling plaats tussen Gemeente Ede en Methane, waarin zij discussiëren over de vraag of Gemeente Ede de reserveringsovereenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden.

Gemeente Ede heeft de reserveringsovereenkomst rechtsgeldig ontbonden

De vraag is of Gemeente Ede de reserveringsovereenkomst op 29 april 2021 rechtsgeldig heeft ontbonden. Voor een rechtsgeldige ontbinding van de overeenkomst door Gemeente Ede is noodzakelijk dat Methane tekort is geschoten in de nakoming van haar verbintenis uit de overeenkomst en dat zij in verzuim is (artikel 6:265 BW).

Methane is tekortgeschoten in haar verplichting

Methane moest op grond van de artikel 3 lid 6 en artikel 8 lid 2 onder d van de reserveringsovereenkomst uiterlijk op 22 april 2021 een LOI aan de gemeente ter goedkeuring voorleggen. Het staat vast dat Methane dat niet heeft gedaan. Methane is haar verplichting dus niet nagekomen, zodat zij is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst.

Methane is in verzuim

Tussen partijen is in geschil of Methane op het moment van de buitengerechtelijke ontbinding in verzuim was. Gemeente Ede heeft aangevoerd dat Methane op grond van artikel 6:83 onder a BW zonder ingebrekestelling in verzuim is gekomen, omdat sprake was van een fatale termijn in de reserveringsovereenkomst die afliep op 22 april 2021. Volgens Methane kan de datum van 22 april 2021 niet als fatale termijn worden gekwalificeerd, omdat in de overeenkomst niet uitdrukkelijk is bepaald dat de in artikel 8 lid 2 vermelde data als fatale termijnen kwalificeren.

Methane miskent dat op grond van artikel 6:83 onder a BW tussen partijen overeengekomen termijnen in principe een fataal karakter hebben, zodat Methane door alleen het verstrijken van de termijn in verzuim raakt. Dit zou anders kunnen zijn wanneer de inhoud van de overeenkomst, de aard van de verbintenis en de omstandigheden van het geval tot de conclusie leiden dat de termijn een andere strekking heeft. Maar het ligt op de weg van Methane om feiten en omstandigheden te stellen, en bij betwisting te bewijzen, waaruit dat kan volgen. Naar het oordeel van de rechtbank is van dergelijke feiten en omstandigheden niet gebleken. Sterker nog, op het verzoek van Methane om de termijnen in de reserveringsovereenkomst alleen als inspanningsverplichting te zien, is door Gemeente Ede afwijzend gereageerd, zodat Methane wist dat de termijnen harde deadlines waren.

Methane heeft nog gewezen op artikel 7 lid 2 van de model-grondreserveringsovereenkomst (hierna: “modelovereenkomst”), waarin staat: “De gemeente kan in het geval de gegadigde in staat van faillissement verkeert, surséance van betaling aanvraagt, liquideert of wordt ontbonden deze overeenkomst tussentijds met onmiddellijke ingang zonder rechterlijke tussenkomst en bij aangetekend schrijven jegens de gegadigde beëindigen”.

Ten onrechte kent Methane er betekenis aan toe dat de woorden “met onmiddellijke ingang” in voornoemd artikel, niet meer staan in artikel 8 lid 2 van de reserveringsovereenkomst. De modelovereenkomst is door Gemeente Ede op 27 januari 2020 aan Farmtec verstrekt, zodat alvast een beeld kon worden gevormd van de voorwaarden die Gemeente Ede hanteerde. Deze modelovereenkomst is geen onderwerp van de onderhandelingen tussen Methane en Gemeente Ede geweest. In december 2020 is een concept grondreserveringsovereenkomst voor kavel [nr. bouwkavel] aan Methane toegezonden. Over dit concept hebben partijen wel inhoudelijk gesproken, maar hierin was artikel 7 lid 2 zoals verwoord in de modelovereenkomst niet meer opgenomen. Dit artikel was namelijk vervangen door artikel 8 lid 2 van de reserveringsovereenkomst. Methane kan daarom geen rechten ontlenen aan artikel 7 lid 2 in de modelovereenkomst. Gemeente Ede heeft naar het oordeel van de rechtbank dan ook terecht aangevoerd dat de overeengekomen datum van 22 april 2021 een fatale termijn is.

Methane heeft nog een beroep gedaan op de in artikel 7 van de reserveringsovereenkomst opgenomen verzuimregeling. Anders dan Methane betoogt, kan op grond van dit artikel niet worden geconcludeerd dat ondanks het bestaan van een fatale termijn toch een ingebrekestelling was vereist. Artikel 7 is geen vervanging of afwijking van de wettelijke verzuim- en ontbindingsregeling. Zo is in het artikel niet voorzien in de situaties genoemd in artikel 6:83 sub b en c BW waarin een ingebrekestelling in ieder geval betekenisloos zou zijn en in de situatie waarin nakoming blijvend onmogelijk is, in welk geval verzuim niet is vereist. Artikel 7 is met name een herhaling van wat in artikel 6:82 lid 1 BW is bepaald met een aanvulling dat de termijn voor ingebrekestelling acht dagen is. Op basis daarvan kan niet worden geoordeeld dat artikel 6:83 BW, dat ten grondslag ligt aan artikel 8 lid 2, dan niet meer van toepassing zou zijn.

De conclusie is dus dat Methane door het verstrijken van de termijn van 22 april 2021 in verzuim is gekomen.

Beroep op “tenzij-clausule” in artikel 6:265 lid 1 BW en redelijkheid en billijkheid slaagt niet

Methane heeft nog gesteld dat het te laat overhandigen van de LOI een te geringe tekortkoming is om een ontbinding door Gemeente Ede te rechtvaardigen (de “tenzij-clausule”). Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van Methane op de tenzij-clausule van artikel 6:265 lid 1 BW niet, omdat het belang van de tekortkoming en de voldoende grondslag daarvoor al in artikel 8 van de reserveringsovereenkomst is neergelegd. Daarbij komt dat de LOI van belang was voor Gemeente Ede om te kunnen verifiëren of de eindgebruiker het perceel ging gebruiken voor food-gerelateerde activiteiten, omdat dit een vereiste was voor vestiging op het bedrijventerrein De Klomp. Methane was van dit vereiste op de hoogte.

Het gegeven dat Methane nog op dezelfde dag van de ontbindingsverklaring de LOI aan Gemeente Ede heeft overgelegd, maakt het voorgaande niet anders. Achteraf is namelijk gebleken dat ook de te laat aangeleverde LOI niet volledig is. In de LOI staat namelijk dat het gebouw dat Methane ter plaatste ontwikkelt 4.500 m2 bedrijfsruimte en 400 m2 kantoorruimte zal bevatten, terwijl de genoemde eindgebruiker Farmtec slechts verwacht behoefte te hebben aan 2.000 m2 bedrijfsruimte. Een LOI van de eindgebruiker voor de overige 2.500 m2 bedrijfsruimte en de 400 m2 kantoorruimte ontbreekt. De herstelregeling in artikel 3 lid 6 van de reserveringsovereenkomst is niet voor deze situatie bedoeld. Het is namelijk niet zo dat de LOI op dit punt niet voldoet, maar dat voor een deel van het bouwplan überhaupt geen LOI is aangeleverd.

Tot slot heeft Methane nog aangevoerd dat Gemeente Ede al wist wie de eindgebruikers voor het perceel zouden zijn. Gemeente Ede heeft dit betwist. Het had daarom op de weg van Methane gelegen haar standpunt nader te onderbouwen. Dit heeft zij niet gedaan, zodat niet is komen vast te staan dat Gemeente Ede al wist wie de eindgebruikers voor het perceel zouden zijn. Daarbij komt dat de stelling van Methane onbegrijpelijk is in het licht van haar verklaring voor een deel van het perceel nog geen eindgebruiker te hebben.

Methane heeft aan haar beroep op de redelijkheid en billijkheid dezelfde feiten en omstandigheden ten grondslag gelegd als aan haar beroep op de tenzij-clausule. Om de redenen die hiervoor uiteen zijn gezet, kunnen die feiten en omstandigheden (ook) niet meebrengen dat de ontbinding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.

Geen schending gelijkheidsbeginsel

Van ongelijke behandeling kan alleen sprake zijn als gelijke of vergelijkbare gevallen ongelijk worden behandeld zonder dat daarvoor een objectieve of redelijke rechtvaardiging bestaat. Dat in de verhouding tussen Methane en Gemeente Ede hiervan sprake is geweest, heeft Methane tegenover de gemotiveerde betwisting door Gemeente Ede onvoldoende onderbouwd. Het kan wel zo zijn dat Gemeente Ede in andere situaties meer tijd heeft laten verstrijken tussen de datum waarop de LOI aangeleverd had moeten worden en de ontbinding van de grondreserveringsovereenkomst wegens het niet tijdig aanleveren van de LOI, maar dat maakt de uitkomst van het optreden van Gemeente Ede niet anders.

Conclusie

Gemeente Ede heeft de reserveringsovereenkomst op 29 april 2021 rechtsgeldig ontbonden. Uit artikel 6:271 BW volgt dat een ontbinding partijen van hun verplichtingen uit de overeenkomst bevrijdt. Dit betekent dat Gemeente Ede niet gehouden is de reserveringsovereenkomst verder na te komen. De vordering van Methane tot nakoming zal dan ook worden afgewezen. Ook de andere vorderingen van Methane zullen worden afgewezen, omdat deze zijn gegrond op de stelling dat de reserveringsovereenkomst ten onrechte is ontbonden, welke stelling niet opgaat.

Ten overvloede merkt de rechtbank op dat de zonder ontbinding in stand gebleven reserveringsovereenkomst geen garantie gaf op het sluiten van een koopovereenkomst. Gemeente Ede hanteert bij koopovereenkomsten een voorbehoud dat het college van burgemeester en wethouders (hierna: college van B&W) tot het aangaan van de overeenkomst besluit. Het college van B&W mag zijn goedkeuring dus nog weigeren, waarvoor in het Didam-arrest (Hoge Raad 26 november 2021, ECLI:NL:HR:2021:1778) een redelijke grond zou zijn gelegen. Gemeente Ede heeft daarbij gemotiveerd onderbouwd dat in de hypothetische situatie dat de reserveringsovereenkomst niet zou zijn ontbonden, hoogstwaarschijnlijk geen koopovereenkomst tot stand zou zijn gekomen tussen partijen als gevolg van het Didam-arrest en het advies van het Ministerie om lopende onderhandelingen waarbij geen selectieprocedure is toegepast (zoals in dit geval) op te schorten. Daardoor is het belang van Methane bij haar vordering tot nakoming van de reserveringsovereenkomst onduidelijk en staat het causaal verband tussen de ontbinding en de gevorderde schadevergoeding die is gebaseerd op de situatie dat wel een koopovereenkomst zou zijn gesloten, niet vast.

De proceskosten (waaronder de beslagkosten) zijn voor rekening van Methane

Methane is de in het ongelijk gestelde partij. Dat betekent dat zij haar eigen proceskosten moet dragen, waaronder de kosten voor het door haar op 2 juni 2021 gelegde conservatoir beslag op perceel [perceelnummer] (op dit perceel is onder meer kavel [nr. bouwkavel] gelegen). Ook moet Methane de proceskosten van Gemeente Ede vergoeden volgens het toepasselijke tarief. De proceskosten aan de kant van Gemeente Ede begroot de rechtbank op:

De door Gemeente Ede gevorderde wettelijke rente en nakosten zullen worden toegewezen op de wijze zoals die in ‘De beslissing’ wordt vermeld.

De rechtbank:

wijst de vorderingen van Methane af;

veroordeelt Methane tot betaling van de proceskosten, aan de kant van Gemeente Ede begroot op € 14.197,50, te voldoen binnen 14 dagen na dagen na de datum van dit vonnis, bij gebreke waarvan voormeld bedrag wordt vermeerderd met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

veroordeelt Methane in de kosten die zijn ontstaan na dit vonnis, begroot op:

- € 163,00 € 163,00 aan salaris advocaat, als niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan dit vonnis is voldaan, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na die aanschrijving tot de dag van betaling

en

- € 85,00 € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van dit vonnis, als er vervolgens betekening heeft plaatsgevonden, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na de betekening van dit vonnis tot de dag van betaling;

verklaart de veroordelingen in dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.R. Veerman en in het openbaar uitgesproken op 17 augustus 2022.