Rb. Rotterdam, 14-06-2021, nr. 20/1847

Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), gedagtekend 28 januari 2019, heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres] (hierna: de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 120.000,-.

Bij uitspraak op bezwaar, gedateerd 24 februari 2020 (het bestreden besluit), heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard.

Eiser heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 mei 2021.

Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam 2], namens zijn gemachtigde.

Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [naam 3]

Onvoldoende stukken

1. Eiser heeft zijn beroepsgrond dat ten tijde van de bezwaarfase onvoldoende stukken waren aangeleverd ter zitting ingetrokken. Ten aanzien van de aangeleverde stukken in beroep overweegt de rechtbank als volgt. Eiser stelt dat hij in beroep niet voldoende stukken heeft ontvangen om te kunnen controleren of de vastgestelde waarde klopt. Eiser heeft in zijn beroepschrift echter niet verzocht om andere stukken dan degene die door verweerder in de vorm van een taxatierapport met matrix zijn verstrekt. Verweerder had dan ook niet de verplichting nadere stukken te overleggen. Verweerder heeft ter zitting verder verklaard dat hij de stukken heeft aangeleverd, die hij heeft gebruikt om de waarde vast te stellen. Ter zitting heeft de gemachtigde van eiser nog melding gemaakt van het ontbreken van een iWOZ-rapport. Nu daarvan in dit geval geen gebruik is gemaakt, is dat iWOZ rapport geen op de zaak betrekking hebbend stuk. Derhalve hoeft dat niet overlegd te worden.

Ter zitting voert eiser verder aan dat verweerder ten onrechte rekening heeft gehouden met een waardestijging en niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe hij tot de beschikte waarde is gekomen. Verweerder is volgens eiser gehouden de berekening van het stijgingspercentage voor hem inzichtelijk te maken.

Op 19 april 2021 heeft verweerder zijn verweerschrift en taxatierapport ingediend bij de rechtbank, die die stukken heeft doorgestuurd naar eiser. Eiser heeft er voor gekozen niet eerder dan ter zitting aan te geven dat naar zijn oordeel de waardestijging naar zijn oordeel niet voldoende inzichtelijk is gemaakt. Verweerder heeft in reactie daarop de waardestijging ter zitting toegelicht met verwijzing naar het door hem - op basis van lokale transacties - gehanteerde systeem voor de indexering. Verweerder hoefde er naar het oordeel van de rechtbank tot de zitting geen rekening mee te houden, dat de indexatie naar de waardepeildatum ter discussie stond. Hij kon daarom met die verwijzing volstaan. De grond dat verweerder op dat punt onvoldoende stukken heeft overgelegd treft geen doel.

WOZ-waarde

2. In geschil is of verweerder de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2018 op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Eiser stelt dat dit het geval is en voert aan dat de waarde € 95.000,- bedraagt. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

3. De onroerende zaak is een benedenwoning met tuin (bouwjaar 1932), met een woonoppervlakte van 66 m² en een tuin van 71 m².

4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.

Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Met het door hem overgelegde taxatierapport van [naam 3] van 10 maart 2021 en de daarop gegeven toelichting slaagt verweerder daarin.

Eiser heeft ter zitting aangevoerd dat een taxatie waaraan een taxateur mede een fysieke (bij voorkeur inpandige) inspectie van de woning ten grondslag legt (met name in situaties waarbij de diverse vergelijkingsobjecten niet identiek zijn) te prefereren is boven een zuiver modelmatige methode van waarderen waarbij een dergelijke fysieke opname niet heeft plaatsgevonden, zoals blijkt uit ECLI:NL:GHAMS:2020:3284. In dit geval bevat het taxatierapport van eiser inderdaad een inpandige inspectie en dat van verweerder niet. Uit het taxatierapport van eiser komen de transactiedatum, de transactieprijs en de inhoud van de vergelijkingsobjecten aan bod. De verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak worden echter niet geanalyseerd. Het taxatierapport van eiser is daarom alleen al geen reden om het rapport van verweerder buiten beschouwing te laten. De rechtbank vermeldt daarbij dat in de door eiser aangehaalde uitspraak onder meer wordt overwogen, dat het enkele feit, dat het rapport van eiser een inpandige opname bevat nog geen reden is het rapport van de heffingsambtenaar terzijde te leggen.

6. De in het taxatierapport vermelde vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, type, bouwjaar, inhoud, oppervlakte en onderhoudstoestand voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. De taxateur heeft voor de vergelijkingsobjecten voor de aspecten onderhoud en kwaliteit gesteld dat deze goed (4) zijn en voor de onroerende zaak gemiddeld (3). In zoverre is door verweerder rekening gehouden met de mindere staat van de onroerende zaak ten opzichte van de vergelijkingsobjecten.

Uit de matrix volgt dat de m²-prijs € 1.629- bedraagt voor de onroerende zaak tegen een gemiddelde m²-prijs van € 2.029,- voor de vergelijkingsobjecten. Hieruit volgt dat er ruim voldoende marge aanwezig is ter compensatie van de mindere onderhoudstoestand en de mindere kwaliteit van de onroerende zaak ten opzichte van de vergelijkingsobjecten. Nog daargelaten dat eiser eerst ter zitting naar voren brengt dat er een kelder aanwezig zou zijn, kan ook dat, indien er rekening mee zou moeten worden gehouden, geacht worden te zijn gecompenseerd in het verschil in de m²-prijs van de onroerende zaak en die van de vergelijkingsobjecten. Hieruit volgt dat verweerder de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

Verder kan aan de ligging van de onroerende zaak ten opzichte van twee glasbakken, ligging dichterbij het havengebied en een fietsenhok niet de waarde drukkende invloed worden toegeschreven die eiser daaraan toekent, nu dit vooral een subjectieve waardering betreft, waarvan niet kan worden aangenomen dat dit tot uitdrukking zal komen in een te realiseren verkoopprijs.

De rechtbank ziet verder geen aanleiding over de juistheid te twijfelen van de stelling van verweerder dat de VvE-reserves voor de vergelijkingsobjecten nihil zijn, zoals zou blijken uit de notariële akten. Deze akten heeft verweerder abusievelijk niet ingediend, maar de rechtbank ziet geen aanleiding te twijfelen aan de juistheid van de constatering dat de VvE-reserves volgens die akten nihil zijn. Overigens zou een eventuele (geringe) VvE-reserve niet zodanige invloed hebben op de verschillen in m²-prijs dat dit zou moeten leiden tot de constatering dat de WOZ-waarde te hoog zou zijn vastgesteld.

De rechtbank wijst er op dat een taxatieopbouw een hulp- en controlemiddel is bij de waardevaststelling, maar dat uiteindelijk enkel de eindwaarde ter toetsing staat (zie bijvoorbeeld Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 22 september 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:7059).

Eiser vindt dat verweerder de uitspraak op bezwaar onvoldoende heeft gemotiveerd. De rechtbank volgt eiser niet hierin. Verweerder heeft eiser in de uitspraak op bezwaar inzicht gegeven in de waardevaststelling door vergelijking met de gemiddelde prijs per vierkante meter voor de opstallen van een zestal vergelijkingsobjecten. Dat verweerder deze onderbouwing in het verweerschrift en het daarbij gevoegde taxatierapport verder heeft uitgewerkt, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.

Nu verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld, komt de rechtbank niet toe aan bespreking van het door eiser ingediende taxatierapport. De rechtbank vermeldt daarbij, dat in dat taxatierapport de waardeverhouding tussen de onroerende zaak en de door eiser gebruikte referentiewoningen niet inzichtelijk wordt gemaakt.

Overschrijding redelijke termijn

7. Eiser verzoekt om een schadevergoeding omdat de procedure onredelijk lang heeft geduurd.

Op basis van de richtlijnen van de Hoge Raad, zoals omschreven in zijn arrest van 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252, oordeelt de rechtbank als volgt.

Voor een uitspraak in eerste aanleg geldt dat deze niet binnen een redelijke termijn is gedaan, als de rechtbank niet binnen twee jaar nadat die termijn is aangevangen uitspraak doet, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden.

De termijn vangt in beginsel aan op het moment dat verweerder het bezwaarschrift ontvangt. Als uitgangspunt geldt daarbij een tarief van € 500,- per half jaar dat de redelijke termijn is overschreden, waarbij het totaal van de overschrijding naar boven wordt afgerond.

Het beroep is in dit geval ontvangen op 6 april 2020. Voor beroepen die tussen 1 december 2019 en 1 juni 2021 bij de rechtbank zijn ingediend ziet de rechtbank aanleiding de termijn met een half jaar te verlengen. In deze periode werd de behandeling daarvan ernstig belemmerd door de uitbraak van het coronavirus en de ter bestrijding van dat virus getroffen maatregelen. Als onderdeel van die maatregelen hebben bij de Rechtbank Rotterdam van circa maart tot september 2020 geen belastingzittingen plaatsgevonden. Deze uitzonderlijke en onvoorzienbare situatie maakt dat sprake is van een bijzondere omstandigheid Dit betekent dat de redelijke termijn in dit geval tweeëneenhalf jaar bedraagt.

In deze zaak is het bezwaarschrift op 1 maart 2019 door verweerder ontvangen, terwijl deze uitspraak wordt gedaan op 14 juni 2021. Daarmee is de redelijke termijn van, in dit geval, tweeëneenhalf jaar, niet overschreden.

8. Het beroep is ongegrond.

9. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. G.C.W. van der Feltz, rechter, in aanwezigheid van C. Groenewegen, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 14 juni 2021.

De griffier is buiten staat De rechter is verhinderd te tekenen

Afschrift verzonden aan partijen op:

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).