Rb. Oost-Brabant, 16-04-2019, nr. 18/1544

Bij beschikking van 28 februari 2017, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [naam object] te [plaats] (hierna: het object), per waardepeildatum 1 januari 2016, voor het kalenderjaar 2017, vastgesteld op € [bedrag] . In dit geschrift is tevens de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) gebruikersheffing, naar een grondslag van € [bedrag] , voor het kalenderjaar 2017 bekend gemaakt.

Bij uitspraak op bezwaar van 24 mei 2018 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.

Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 maart 2019. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door A.E.P.R. Noij, kantoorgenoot van haar gemachtigde, bijgestaan door E.M.J. Brandsen, taxateur. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door N.L. van Domselaar, taxateur.

Feiten

Het eigendom van het object berust bij [naam] als natuurlijke persoon, die ook algemeen directeur is van eiseres, een besloten vennootschap. Eiseres is gebruiker van het object, dat bestaat uit 18 recreatiewoningen met als bouwjaar 2008, een clubhuis/brasserie met als bouwjaar 2000, een golfbaan (9 holes) met drivingrange uit het jaar 2012, twee opslagruimten uit 2012, twee parkwegen (voor vakantiepark en golfbaan), een outdoor speeltuin en een onverhard en verhard parkeerterrein. Het object ligt op een kavel met een kadastrale oppervlakte van in totaal 161.116 m², waarvan 140.316 m² in de waardering is betrokken.

Geschil en beoordeling

1. De hiervoor genoemde gebouwde en ongebouwde eigendommen zijn op één terrein gelegen en toegankelijk via één gezamenlijke ingang. Deze eigendommen hebben één eigenaar ( [naam] ) en één gebruiker ( [naam bedrijf] B.V.) en horen naar de omstandigheden beoordeeld bij elkaar. De rechtbank overweegt dat het object, nu sprake is van één gebruiker, moet worden aangemerkt als een samenstel als bedoeld in artikel 16, aanhef en onder d, van de Wet WOZ.

2. Verweerder heeft in de beroepsfase een hertaxatie van het object laten uitvoeren, waarin de gecorrigeerde vervangingswaarde van het object is getaxeerd (€ [bedrag] ). Daarbij is verweerder gebleken dat de van het object deel uitmakende drivingrange en een deel van de tot het object behorende grond abusievelijk niet in de oorspronkelijke waardering is betrokken en een opslagruimte van 60 m2 daarin ten onrechte wel is betrokken.

3. De WOZ-waarde van het object is niet in geschil. Wel is in geschil of verweerder het object terecht als niet-woning heeft aangemerkt, en indien dit laatste juist is, of verweerder terecht OZB gebruikersheffing niet-woning heeft geheven en of daarbij een te hoge heffingsgrondslag is gehanteerd.

Artikel 220a, tweede lid, van de Gemeentewet

4. Ter onderbouwing van zijn standpunt dat het object niet in hoofdzaak tot woning dient, heeft verweerder drie taxatiekaarten, genaamd ‘taxatie [naam object] primaire verdeling’, ‘taxatie [naam object] verdeling in hoofdzaak dienstbaar’ en ‘taxatie [naam object] verdeling naar rato’, een tabel van de grondverdeling, informatie over de bestemming en luchtfoto’s overgelegd.

5. Eiseres heeft in de beroepsfase ter onderbouwing van haar standpunt dat het object in hoofdzaak tot woning dient, een taxatiekaart overgelegd. In dit taxatierapport berekent taxateur Brandsen voor de onderdelen van de onroerende zaak die tot woning dienen dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden een percentage van 75,2%.

6. Ingevolge artikel 220a, tweede lid, van de Gemeentewet dient een onroerende zaak in hoofdzaak tot woning indien de waarde die op grond van hoofdstuk IV van de Wet WOZ is vastgesteld voor die onroerende zaak in hoofdzaak kan worden toegerekend aan delen van de onroerende zaak die dienen tot woning dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden.

7. Voor de vraag of het object in hoofdzaak tot woning dient, komt het er, gelet op artikel 220a, tweede lid, van de Gemeentewet en de uitleg die de Hoge Raad (HR) in vaste belastingrechtspraak aan ‘in hoofdzaak’ geeft, op aan of ten minste 70% van de WOZ-waarde van het object kan worden toegerekend aan delen die tot woning dienen of volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden (bijvoorbeeld ECLI:NL:HR:1991:ZC4804, ECLI:NL:HR:2012:BV3270 en ECLI:NL:HR:2013:1125).

8. Partijen hebben blijkens de door hen overgelegde onderbouwingen en daarop gegeven toelichting de waarde van de recreatiewoningen met ondergrond als wonen en de waarde van het clubhuis/brasserie, de golfbaan met drivingrange en de opslagruimten, met ondergrond, als niet-wonen aangemerkt. Eiseres heeft desgevraagd bevestigd dat zij de in de door verweerder overgelegde taxatiekaarten door de taxateur gehanteerde afmetingen en aan de verschillende onderdelen toegekende waarden niet betwist.

9. Ter zitting heeft eiseres, onder verwijzing naar ECLI:NL:HR:2016:1040, betoogd dat de nominale waarde die verweerder in de in beroep overgelegde taxatiekaarten aan ‘woningdelen’ toekent, ertoe leidt dat het object in hoofdzaak tot woning dient. Volgens eiseres dient die nominale en getaxeerde waarde van de woningdelen namelijk op de door verweerder vastgestelde WOZ-waarde in mindering te worden gebracht en leidt dit ertoe dat meer dan 70% van die waarde aan wonen wordt toegerekend. De rechtbank volgt eiseres hierin niet en overweegt daartoe als volgt. De door eiseres voorgestane benadering doet geen recht aan de wijze waarop op grond van artikel 220a van de Gemeentewet dient te worden vastgesteld of een onroerende zaak moet worden aangemerkt als woning dan wel niet-woning. Verweerder heeft de waarde van het object bij de hertaxatie in beroep aanzienlijk hoger getaxeerd. De nominale waarde die in de door verweerder in beroep overgelegde taxatiekaarten aan ‘woningdelen’ is toegekend, kan niet los worden gezien van de totale getaxeerde waarde van het object, waarvan die nominale waarde deel uitmaakt. Verweerder heeft de waarde van het object met name veel hoger getaxeerd omdat in de oorspronkelijke waardering een aantal objectonderdelen niet was meegenomen. Binnen de getaxeerde waarde komt zowel de nominale waarde van ‘woningdelen’ als ‘niet-woning-delen’ hoger uit. Daarbij komt vooral het aandeel van de niet-woningdelen in de getaxeerde waarde nominaal bekeken veel hoger uit dan bij de vastgestelde waarde. Gelet op het verweerschrift en de door verweerder ter zitting gegeven toelichting beoogt verweerder echter met de door hem overgelegde taxatiekaarten niet het standpunt in te nemen dat de absolute waarde van de woondelen ten opzichte van de overige deelwaarden hoger is geworden, maar beoogt verweerder daarmee enkel de door hem vastgestelde verhouding ‘wonen’ en ‘niet-wonen’ binnen de totale waarde van het object te onderbouwen. De rechtbank is van oordeel dat verweerder bij de beoordeling van de vraag of, gelet op artikel 220a van de Gemeentewet, tenminste 70% van de waarde van het object aan wonen kan worden toegerekend, terecht is uitgegaan van de getaxeerde waarde en niet van de vastgestelde waarde.

10. De rechtbank ziet geen aanleiding aan de juistheid van de door verweerder overgelegde onderbouwing te twijfelen en oordeelt dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat het object niet in hoofdzaak tot woning dient. Blijkens de door verweerder overgelegde taxatiekaarten is zowel bij de door verweerder als ‘primaire verdeling’ aangeduide verdeling van de waarde (wonen: 46,32% en niet-wonen: 53,68%), als bij de ‘verdeling in hoofdzaak dienstbaar’ (wonen: 50,99 % en niet-wonen: 49,01%) en de ‘verdeling naar rato’ (wonen: 49,90% en niet-wonen: 50,10%) geen sprake van een situatie, waarbij ten minste 70% van de waarde van het object kan worden toegerekend aan delen die tot woning dienen of volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden. Immers, ook als de waarde van de parkwegen die bij de recreatiewoningen horen (aangeduid als parkwegen vakantiepark verhard), het parkeerterrein bij de recreatiewoningen (aangeduid als parkeerterrein vakantiepark verhard) en de overige grond bij de recreatiewoningen (aangeduid als overige grond bij vakantiepark) volledig aan wonen wordt toegerekend, hetgeen bij de hiervoor genoemde ‘verdeling naar in hoofdzaak dienstbaar’ het geval is, komt het aandeel van de waarde dat aan wonen wordt toegerekend niet op ten minste 70% van de waarde van het object uit, maar op 50,99%.

11. Eiseres heeft de door haar bepleite verdeling van de waarde niet aannemelijk gemaakt, nu in de door haar overgelegde taxatiekaart de deelwaarden van de parkwegen, de parkeerterreinen, de overige grond, de drivingrange en de ondergrond van de in die taxatiekaart als ‘niet-woningdelen’ benoemde onderdelen ontbreken.

11. Uit het voorgaande volgt dat verweerder het object terecht als niet-woning heeft aangemerkt.

Artikel 220e van de Gemeentewet

13. In artikel 220e van de Gemeentewet is bepaald dat bij de bepaling van de heffingsmaatstaf voor de onroerendezaakbelasting, bedoeld in artikel 220, onderdeel a, van de Gemeentewet, buiten aanmerking wordt gelaten de waarde van gedeelten van de onroerende zaak die in hoofdzaak tot woning dienen dan wel in hoofdzaak dienstbaar zijn aan woondoeleinden (woondelenvrijstelling).

14. Nu het object terecht als niet-woning is aangemerkt, was verweerder gerechtigd van eiseres OZB gebruiker niet-woning te heffen. Verweerder heeft bij het opleggen van de OZB-gebruikersaanslag een woondelenvrijstelling toegepast, naar aanleiding waarvan daarvoor een heffingsgrondslag is gehanteerd van € [bedrag] . Verweerder stelt zich echter in beroep, onder verwijzing naar een recent arrest van de HR (ECLI:NL:HR:2018:3), primair op het standpunt dat uit dit arrest volgt dat geen woondelenvrijstelling van toepassing is.

15. Eiseres is van mening dat de heffingsgrondslag voor de OZB gebruiker niet-woning niet hoger kan zijn dan € 666.000, zijnde de door haar bepleite waarde van de niet-woningdelen. Volgens eiseres valt de rest van de waarde van het object onder de woondelenvrijstelling.

16. In het arrest van 5 januari 2018 (ECLI:NL:HR:2018:3) heeft de HR (in ro. 2.3.1) het volgende overwogen: “(…) Zoals is uiteengezet in de arresten van de Hoge Raad van 16 september 2016, nr. 15/04476, ECLI:NL:HR:2016:2084, BNB 2017/22, en nr. 15/05193, ECLI:NL:HR:2016:2085, BNB 2017/23, is het geschiktheidscriterium van toepassing bij de - in dit geval aan de orde zijnde - beantwoording van de vraag of een opstal als woning moet worden aangemerkt. Het bestemmingscriterium moet worden gehanteerd bij de - in dit geval niet aan de orde zijnde - aanwijzing van woongedeelten van een opstal die als geheel niet als woning kan worden aangemerkt.”

17. De rechtbank leidt uit dit arrest af dat bij het bepalen van de woondelenvrijstelling niet langer het geschiktheidscriterium, maar het bestemmingscriterium van toepassing is. Anders dan in zijn eerdere arresten over deze materie, beantwoordt de HR de vraag of onderdelen van een niet-woning als woondelen moet worden aangemerkt dus niet meer op dezelfde manier als de vraag of een opstal als woning moet worden aangemerkt. Hoewel uit het arrest van 5 januari 2018 niet blijkt waarom de HR op dit punt afwijkt van zijn eerdere rechtspraak, zal de rechtbank in navolging van dat arrest in de onderhavige zaak op overeenkomstige wijze oordelen. Met het bestemmingscriterium wordt kennelijk bedoeld dat alleen iets dat bestemd is om enigszins duurzaam voor menselijke bewoning te dienen, onder die vrijstelling kan vallen. Gebruik van kortdurende aard wordt niet aangemerkt als ‘wonen’. Gelet daarop is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de recreatiewoningen met bijbehorende grond in de onderhavige zaak niet onder de woondelenvrijstelling valt, omdat onbetwist vaststaat dat die recreatiewoningen bedrijfsmatig worden geëxploiteerd voor kortdurend, volgtijdig gebruik. De rechtbank concludeert daarom dat in het onderhavige geval, gelet op voornoemd arrest van de HR, geen woondelenvrijstelling van toepassing is. Dat betekent dat de heffingsgrondslag van de OZB gebruiker niet-woning gelijk is aan de WOZ-waarde. Nu verweerder de OZB gebruiker niet-woning niet naar die grondslag, maar naar een lagere grondslag heeft geheven, is de van eiseres geheven OZB gebruiker niet-woning reeds daarom niet te hoog.

18. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. F.M. Rijnbeek, voorzitter, en mr. C.F.E. van Olden-Smit en mr. G.H. de Heer-Schotman, leden, in aanwezigheid van drs. H.A.J.A. van de Laar, griffier. De beslissing is in het openbaar geschied op 16 april 2019.

griffier voorzitter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.