Rb. Noord-Holland, 22-04-2025, nr. 11569004 \ VV EXPL 25-17

te [woonplaats] , 2. [eiseres],

te [woonplaats] ,

eisende partijen,

hierna samen te noemen: [eisers] ,

gemachtigde: mr. S.M. van der Salm,

tegen

te [woonplaats] , 2. [gedaagde 2],

te [woonplaats] ,

gedaagde partijen,

hierna samen te noemen: [gedaagden] ,

gemachtigde: mr. G.W. Wijma.

De zaak in het kort

De verhuurders vorderen in deze rechtszaak dat de kantonrechter de huurders zal veroordelen om de door hen gehuurde woning te ontruimen. Zij stellen dat aannemelijk is dat de bodemrechter zal oordelen dat de huurovereenkomst moet eindigen, omdat de verhuurders de woning dringend nodig hebben voor eigen gebruik. De kantonrechter wijst de vordering af. De omstandigheid dat de bodemrechter een eventuele veroordeling waarschijnlijk niet uitvoerbaar bij voorraad zal verklaren, staat alleen al aan toewijzing van de vordering in dit kortgeding in de weg. Daarnaast wegen de belangen van de huurders bij behoud van de woning zwaarder dan het belang van de verhuurders. De verhuurders hebben verder nog aangevoerd dat de huurders tekort zijn geschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit de huurovereenkomst en dat die tekortkomingen een ontruiming rechtvaardigen, maar ook dat betoog faalt. De kantonrechter oordeelt dat voor zover er al sprake is van tekortkomingen, deze van onvoldoende gewicht zijn om een ontruiming te rechtvaardigen. De vorderingen van de verhuurders worden daarom afgewezen.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding- de producties van [eisers]- de producties van [gedaagden]- de mondelinge behandeling van 7 april 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt- de pleitnota van [eisers]- de pleitnota van [gedaagden] .

Ten slotte is vonnis bepaald.

Met ingang van 27 mei 2016 huren [gedaagden] van [eisers] de woning aan de [adres] te [woonplaats] . De huurovereenkomst is in eerste instantie aangegaan voor een periode van 12 maanden en 4 dagen en daarna voor onbepaalde tijd verlengd. [gedaagden] bewonen de woning met hun minderjarige kinderen van 11 en 6 jaar oud.

In de tussen partijen gesloten huurovereenkomst is, voor zover van belang, het volgende opgenomen.

‘In aanmerking nemende:

(…)

10. Bijzondere bepalingen

(…)

3. Huurder verklaart door ondertekening van dit contract een overeenkomst naar zijn aard kort van duur, als bedoeld in art. 7:274 lid 1 sub b BW, te hebben gesloten, hetgeen inhoudt dat de huurder het onderhavig bewoonde perceel uiterlijk per 31/05/2017 deugdelijk zal verlaten en ontruimen en de huurder geen recht kan doen gelden op huurbescherming;

(…)

7. Verhuurder bedingt uitdrukkelijk en huurder neemt op zich dat het gehuurde na afloop van bedoelde termijn moet worden ontruimd. De huurder verklaart de onderhavige onroerende zaak voor korte termijn te huren en het gehuurde nimmer als zijn hoofdverblijf te beschouwen, daar de huurder bekend is met het feit dat de verhuurde de onderhavige onroerende zaak na beëindiging van de huurperiode zelf wenst te bewonen, en wel te aanvaarden.

(…)

13. Alle buitengerechtelijke kosten die de verhuurder maakt als de huurder tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen uit deze overeenkomst, zijn voor rekening van de huurder;

(…)

21. Huisdieren zijn, met uitzondering van de huidige chiwawa, zonder schriftelijke toestemming van verhuurder niet toegestaan en dienen bij constateren van wanprestatie binnen 24 uur te worden verwijderd.

Omdat [eisers] de huurprijs jarenlang niet hadden geïndexeerd hebben zij [gedaagden] op 23 mei 2024 laten weten dat zij dit alsnog met terugwerkende kracht hebben gedaan en dat [gedaagden] daarom nog € 5.365,90 dienden te betalen. [gedaagden] hebben hiervan inmiddels € 3000,00 aan [eisers] betaald.

Bij brief van 28 november 2024 hebben [eisers] de huurovereenkomst per 28 mei 2025 opgezegd wegens dringend eigen gebruik. In de brief wordt geschreven dat [eisers] de woning ter beschikking willen stellen aan hun meerderjarige zoon.

Bij brief van 16 december 2024 hebben [gedaagden] aangegeven niet in te stemmen met de beëindiging van de huurovereenkomst.

[eisers] vorderen samengevat - ontruiming van de woning aan [adres] te [woonplaats] . Daarnaast vorderen [eisers] dat de kantonrechter [gedaagden] veroordeelt tot betaling van € 2.365,90 vanwege een betalingsachterstand, € 5.000,00 als voorschot op gemaakte kosten en tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten, één en ander vermeerderd met de wettelijke rente.

[eisers] leggen primair aan de vordering ten grondslag dat zij gerechtigd waren de huurovereenkomst op te zeggen, omdat zij de woning aan hun zoon in gebruik willen geven. De omstandigheid dat hun zoon nog thuis woont, zorgt namelijk voor veel spanningen en [eisers] hebben er daarom een groot belang bij dat hij elders gaat wonen. Dit belang weegt zwaarder dan het belang van [gedaagden] bij het behouden van de woning. Dit geldt temeer nu [gedaagden] er altijd rekening mee hebben moeten houden dat zij de woning slechts tijdelijk konden huren. Subsidiair leggen [eisers] aan de vordering ten grondslag dat [gedaagden] zonder toestemming van [eisers] een kattenluik hebben geplaatst en katten in de woning houden. Ook hebben zij een betalingsachterstand laten ontstaan. [gedaagden] zijn daarmee tekort geschoten in de nakoming van hun verplichtingen. Deze tekortkomingen rechtvaardigen een ontbinding van de huurovereenkomst en vooruitlopend daarop hebben [eisers] belang bij een ontruiming. Ook moeten [gedaagden] de kosten die [eisers] als gevolg van deze tekortkomingen hebben gemaakt, bestaande uit kosten voor het inschakelen van een advocaat en de buitengerechtelijke incassokosten betalen.

[gedaagden] voeren verweer en voeren allereerst aan dat veel meerderjarigen, gezien de situatie op de woningmarkt nog tot late leeftijd bij hun ouders wonen en dat de vriendin van de zoon bovendien een woning heeft waar de zoon ook kan verblijven. Daar komt bij dat [eisers] onvoldoende hebben aangetoond dat er andere passende woonruimte beschikbaar is. De door [eisers] aangedragen alternatieven hebben een veel hogere huur dan dat zij nu betalen en bovendien staan zij nog maar kort ingeschreven waardoor zij op korte termijn niet voor andere huizen in aanmerkingen zullen komen. Mocht er al vervangende woonruimte beschikbaar zijn, dan nog geldt volgens [gedaagden] dat hun belang bij behoud van de woning zwaarder moet wegen dan het belang van [eisers] Hun kinderen zitten immers op school in de buurt van de woning en zij hebben daar hun sociale contacten. Een verhuizing is voor hen dan ook zeer ingrijpend. Verder betwisten [gedaagden] dat zij tekort zijn geschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit de huurovereenkomst. Voor het plaatsen van een kattenluik hebben zij toestemming van [eisers] gekregen en de bepaling dat huisdieren niet zijn toegestaan is in strijd met internationaal recht. Tot slot voeren [gedaagden] aan dat de betalingsachterstand enkel is ontstaan doordat [eisers] de huurprijs met terugwerkende kracht hebben geïndexeerd. Hiervoor is echter een betalingsregeling getroffen die correct wordt nagekomen. Het door [eisers] gevorderde bedrag is dan ook niet toewijsbaar.

De kantonrechter stelt voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een - diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.

Gezien de verstrekkende gevolgen die een ontruiming heeft, kan een dergelijke vordering in kort geding alleen worden toegewezen indien in een bodemprocedure met een hoge mate van waarschijnlijkheid de huurovereenkomst zal worden beëindigd of ontbonden en de ontruiming van het gehuurde zullen worden uitgesproken. Daarvan is in dit geval geen sprake. Dit wordt als volgt toegelicht.

Dringend eigen gebruik

[eisers] baseren de ontruimingsvordering primair op een in een eventuele bodemprocedure toe te wijzen beëindigingsvordering op grond van dringend eigen gebruik.

Op grond van artikel 7:274 lid 1 sub c van het Burgerlijk Wetboek (BW) kan de kantonrechter een vordering tot beëindiging van een huurovereenkomst toewijzen als de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd. De rechter moet daarbij de belangen van partijen tegen elkaar afwegen. Verder moet blijken dat de huurder andere passende woonruimte kan krijgen.

Verder volgt uit artikel 7:272 lid 1 BW dat als een huurder niet instemt met de opzegging, een opgezegde huurovereenkomst van kracht blijft tot de rechter onherroepelijk heeft beslist op een vordering van de verhuurder om het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst eindigt. Dit betekent dat een bodemrechter een beslissing in beginsel niet uitvoerbaar bij voorraad kan verklaren. Dit is slechts anders indien het verweer van de huurder de kantonrechter kennelijk ongegrond voorkomt. Daarvan is in dit geval, zoals uit het hiernaar volgende zal blijken, geen sprake. Hoewel voornoemd artikel niet onverkort van toepassing is in kortgedingprocedures1., ligt het niet voor de hand om in kortgeding, vooruitlopend op een beslissing van de bodemrechter, een huurder bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad tot ontruiming te veroordelen. Dat zou ingaan tegen de aan artikel 7:272 lid 1 BW ten grondslag liggende bescherming van huurders van woonruimte. Uitzonderingen zijn onder omstandigheden mogelijk, bijvoorbeeld indien de verhuurder een dusdanig zwaarwegend belang heeft bij een ontruiming welk belang zwaarder weegt dan het belang van een huurder waardoor van een verhuurder niet gevergd kan worden dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. Ook hiervan is in dit geval, zoals hierna ook zal worden toegelicht, geen sprake. Dit maakt dat als de kantonrechter in een bodemprocedure al zal oordelen dat de huurovereenkomst wordt beëindigd, hij het vonnis hoogstwaarschijnlijk niet uitvoerbaar bij voorraad zal verklaren. Dat gegeven alleen al maakt dat de gevorderde ontruiming in dit kortgeding niet toewijsbaar is.

Daar komt bij dat het, mede in het licht van de belangenafweging, onvoldoende aannemelijk is dat vordering wegens dringend eigen gebruik in een bodemprocedure zal worden toegewezen. Uitgangspunt is namelijk dat bij beëindiging van huur van woonruimte een beroep op dringend eigen gebruik van de verhuurder niet te snel mag worden gehonoreerd, gelet op het gewicht dat toekomt aan de door het huurrecht beoogde bescherming van de huurder.2.

Dat [eisers] de woning ter beschikking willen stellen aan hun zoon en niet zelf in de woning willen gaan wonen, staat er niet aan in de weg dat er toch sprake kan zijn van eigen gebruik. Wel is in dat geval vereist dat door de woning in gebruik te geven aan hun zoon ook hun eigen belang wordt gediend. [eisers] hebben naar het oordeel van de kantonrechter voldoende aannemelijk gemaakt dat de omstandigheid dat hun zoon, die al lange tijd meerderjarig is, nog thuis woont voor spanningen zorgt. Tegenover het belang van [eisers] staat echter het belang van [gedaagden] bij behoud van de woning.

Bij het afwegen van de wederzijdse belangen moet de kantonrechter op grond van artikel 3 van het Internationaal verdrag van de rechten van het kind (IVRK) de belangen van minderjarige kinderen voorop stellen. Dat betekent niet dat een woning waar minderjarige kinderen wonen nooit mag worden ontruimd, maar wel dat hier terughoudendheid bij is geboden. Dit geldt temeneer nu het in deze procedure gaat om een voorlopige beslissing. Evident is dat een ontruiming voor de kinderen van [gedaagden] ingrijpend zal zijn. Onzeker is immers of zij dan op hun huidige school kunnen blijven en in de buurt van hun vriendjes en vriendinnetjes kunnen blijven wonen. Bovendien is onzeker dat er passende woonruimte voorhanden is indien [gedaagden] de woning moeten ontruimen. Hoewel woonruimte wat betreft grootte, ligging, huurprijs of anderszins niet gelijk hoeft te zijn aan de op dit moment door [gedaagden] gehuurde woning, vindt de kantonrechter dat de woningen waarvan [eisers] advertenties heeft overgelegd niet als passend kunnen worden aangemerkt. De huurprijs van die woningen ligt dusdanig veel hoger, dan deze woningen daarom alleen al niet als passend kunnen worden aangemerkt. De kans bestaat dan ook dat [gedaagden] en hun kinderen na een ontruiming op straat zullen komen te staan.

Rekening houdende met de belangen van de minderjarige kinderen, maakt dat het belang van [gedaagden] zwaarder weegt dan het belang van [eisers] Daar komt nog bij dat de kantonrechter, hoewel hij begrijpt dat de omstandigheid dat de zoon van [eisers] nog thuis woont en dat dat voor spanningen zorgt, er onvoldoende van overtuigd is dat deze situatie zo ernstig is dat dit een ontruiming van [gedaagden] rechtvaardigt en er geen andere oplossingen mogelijk zijn. Zo heeft de vriendin van de zoon andere woonruimte en hoewel deze klein is en de huur daarvan ook afloopt, is deze woning niet bij voorbaat ongeschikt om – in ieder geval tijdelijk – te worden bewoond door twee personen. Daarnaast geldt dat onvoldoende is gebleken dat de zoon en zijn vriendin niet in staat zijn andere woonruimte te huren of te kopen, aangezien gegevens over hun financiële situatie niet zijn overgelegd. Ook het betoog van [eisers] dat [gedaagden] er altijd rekening mee hebben moeten houden dat zij de woning slechts tijdelijk konden huren, maakt niet dat de belangenafweging in het voordeel van [eisers] moet uitvallen. Hoewel uit de huurovereenkomst volgt dat dit bij aanvang van de huur de intentie was, is de huurovereenkomst na afloop van de eerste termijn verlengd waardoor er een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is ontstaan. [gedaagden] hoefden er vanaf dat moment ook geen rekening meer mee te houden dat zij de woning slechts tijdelijk konden huren.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat onvoldoende aannemelijk is geworden dat de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik in een bodemprocedure zal worden beëindigd. De vordering tot ontruiming op grond van dringend eigen gebruik is daarom niet toewijsbaar.

Tekortkoming

[eisers] hebben subsidiair aan hun vordering tot ontruiming ten grondslag gelegd dat [gedaagden] tekort zijn geschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit de huurovereenkomst doordat zij een betalingsachterstand hebben laten ontstaan, huisdieren in het gehuurde houden en een kattenluik hebben geplaatst. Voor zover deze punten al als een tekortkoming moeten worden aangemerkt geldt dat deze tekortkomingen gezien hun geringe betekenis geenszins een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen. De vooruitlopend daarop gevorderde ontruiming is daarom ook op deze grondslag niet toewijsbaar.

Betalingsachterstand

Ten aanzien van de betalingsachterstand geldt dat deze is ontstaan doordat [eisers] zelf hebben nagelaten de huur jaarlijks te indexeren. Dit hebben zij nadien alsnog met terugwerkende kracht gedaan, waardoor [gedaagden] Bolhuis in één keer een groot bedrag moesten betalen. [gedaagden] hebben hiervoor echter een betalingsregeling getroffen met de door [eisers] ingeschakelde makelaar. [eisers] hebben op de zitting aangevoerd dat de makelaar zonder hun toestemming akkoord is gegaan met deze regeling. [gedaagden] mochten er echter vanuit gaan dat de makelaar bevoegd was namens [eisers] een regeling te treffen. [eisers] zijn daarom gebonden aan de betaalafspraak die de makelaar namens hen heeft gemaakt. [gedaagden] zijn de gemaakte betaalafspraken tot op heden correct nagekomen. Gezien de gemaakte afspraken is het nog resterende bedrag waar [eisers] in deze procedure aanspraak op maken nog niet opeisbaar. De door hen gevorderde betalingsachterstand is daarom niet toewijsbaar.

(buitengerechtelijke incasso) kosten

Omdat de vorderingen van [eisers] worden afgewezen, komen ook het door hen gevorderde kostenvoorschot niet voor toewijzing in aanmerking. Ook kunnen [eisers] geen aanspraak maken op vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten, omdat gesteld nog gebleken is dat zij [gedaagden] een aanmaning als bedoeld in artikel 6:96 lid 6 BW hebben gestuurd.

Proceskosten

[eisers] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagden] worden begroot op:

De kantonrechter

wijst de vorderingen van [eisers] af,

veroordeelt [eisers] in de proceskosten van € 678,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eisers] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. P.J. Jansen en in het openbaar uitgesproken op 22 april 2025.