Hof 's-Hertogenbosch, 18-02-2026, nr. 24/359 en 24/360

De inspecteur heeft een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting opgelegd van € 420.000. Tevens is bij beschikking een verzuimboete opgelegd van € 5.278. Daarnaast heeft de inspecteur bij beschikking belastingrente in rekening gebracht van € 66.034.

Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. De inspecteur heeft uitspraken op bezwaar gedaan en de bezwaren ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen deze uitspraken beroep ingesteld bij de rechtbank.

De rechtbank heeft de beroepen ongegrond verklaard, maar ambtshalve de boete verminderd in verband met de overschrijding van de redelijke termijn.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het hof. De inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.

Belanghebbende heeft in reactie op het verweerschrift een conclusie van repliek ingediend. De inspecteur heeft vervolgens een conclusie van dupliek ingediend.

De zitting heeft plaatsgevonden op 11 december 2025 in ’s-Hertogenbosch. Daar zijn verschenen, namens belanghebbende haar bestuurders [bestuurder] en [bestuurder] , en [gemachtigde] als gemachtigde van belanghebbende en tevens een kantoorgenoot [naam 1] , en, namens de inspecteur, [inspecteur 1] , [inspecteur 2] en [inspecteur 3] .

Belanghebbende heeft tijdens de zitting een pleitnota voorgelezen en exemplaren daarvan overgelegd aan het hof en aan de andere partij.

Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.

Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat gelijktijdig met de uitspraak in Mijn Rechtspraak wordt geplaatst.

Belanghebbende exploiteert een hotelbedrijf onder de naam “ [naam 2] ”. Tot 20 november 2015 huurde belanghebbende de onroerende zaak waarin het hotelbedrijf wordt geëxploiteerd (hierna: het hotel). Ter zake van de verhuur van het hotel is een huurovereenkomst opgesteld tussen belanghebbende en de eigenaren van het hotel. De maandhuur bedroeg € 20.000 exclusief omzetbelasting.

De eigenaren van het hotel hebben het hotel verkregen op 15 december 2014 voor een bedrag van € 500.000. In de periode van 15 december 2014 tot 26 augustus 2015 hebben zij een bedrag van ruim € 1.000.000 geïnvesteerd om het hotel te verbouwen.

Op 20 november 2015 hebben de eigenaren van het hotel gezamenlijk – in gelijke delen – alle aandelen in belanghebbende verkregen. Zij zijn per die datum ook benoemd als bestuurders van belanghebbende.

Bij e-mail van 10 november 2015 heeft de notaris [notaris] namens de eigenaren van het hotel de inspecteur om een standpuntbepaling verzocht over toepassing van de vrijstelling van artikel 15, lid 1, letter e, sub 2, Wet belastingen van rechtsverkeer (hierna: Wet BRV) (inbreng van een onderneming in een vennootschap). De inspecteur heeft de notaris bij e-mail van 23 november 2015 bericht dat hij zich op het standpunt stelt dat de vrijstelling in dit geval niet van toepassing is.

Vanaf 20 november 2015 zijn ter zake van het hotel geen huurkosten (meer) geboekt. Verder zijn in 2017 met terugwerkende kracht naar 20 november 2015 respectievelijk 1 januari 2016 in de administratie van belanghebbende – voor zover hier van belang – de volgende journaalposten geboekt:

In 2017 is met terugwerkende kracht naar 31 december 2015 in de administratie van belanghebbende op de balans onder “Materiële vaste activa” een bedrag opgenomen van € 7.311.181 en onder “Kortlopende schulden en overlopende passiva” een bedrag van € 7.455.132.

De afschrijvingskosten ter zake van het hotel zijn in 2017 voor 2015 berekend op basis van een boekwaarde van € 7.000.000. Voor de vaststelling van de afschrijvingskosten over de jaren 2016 en 2017 is de boekwaarde verhoogd met een bedrag van € 89.500. Deze afschrijvingskosten zijn in aanmerking genomen bij de vaststelling van de belastbare winst voor de vennootschapsbelasting over 2016 en 2017.

[makelaarskantoor 1] B.V. heeft een taxatierapport met dagtekening 28 april 2017 opgesteld ter zake van het hotel. Uit dit rapport volgt een getaxeerde marktwaarde van € 6.500.000 per 27 maart 2017. [makelaarskantoor 2] heeft een taxatierapport met dagtekening 17 september 2017 opgesteld ter zake van het hotel. Uit dit rapport volgt een getaxeerde marktwaarde van € 7.679.000 per 17 september 2017.

De inspecteur heeft op 6 december 2019 – conform zijn eerder kenbaar gemaakte voornemen – de naheffingsaanslag en boetebeschikking aan belanghebbende opgelegd. Vervolgens heeft de inspecteur bij beschikking van 22 januari 2020 de belastingrente aan belanghebbende in rekening gebracht.

In 2020 is de waarde van het hotel voor de vennootschapsbelasting – in het kader van een compromis – vastgesteld op € 2.000.000. Als gevolg daarvan zijn de oorspronkelijk bij de Kamer van Koophandel gedeponeerde jaarrekeningen gecorrigeerd, waarbij is uitgegaan van een waarde van het hotel in 2015 van € 2.000.000 en een daar tegenoverstaande rekening-courantschuld van € 2.000.000.

De rechtbank heeft de verzuimboete verminderd met 20% in verband met een overschrijding van de redelijke termijn naar een bedrag van € 4.222.

Het geschil betreft het antwoord op de volgende vragen:

I. Is sprake van schending van artikel 8:42 Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb)?

II. Is sprake van een belaste verkrijging?

III. Is de inspecteur uitgaan van het juiste heffingstijdstip?

IV. Is de heffingsmaatstaf juist vastgesteld?

V. Is het vertrouwensbeginsel geschonden?

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en vernietiging van de naheffingsaanslag en de beschikkingen. De inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.

Ten aanzien van het geschil

I. Artikel 8:42 Awb

Belanghebbende heeft gesteld dat de inspecteur niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft overgelegd. Volgens belanghebbende beschikt de inspecteur over stukken waarin gesproken wordt over het opleggen van een vergrijpboete en is er correspondentie met de FIOD respectievelijk moeten er stukken zijn van intern overleg tussen de inspecteur en zijn collega’s die verantwoordelijk zijn voor de heffing van de inkomstenbelasting en de vennootschapsbelasting. De inspecteur ontkent het bestaan van dergelijke stukken. Hij stelt dat hij niet beschikt over correspondentie met de FIOD en dat hij geen stukken heeft waarin wordt gesproken over het opleggen van een vergrijpboete en dat er ook geen andere correspondentie is over intern overleg dan reeds is overgelegd. Hij stelt voorts dat hij de beslissing heeft genomen dat volstaan kan worden met een verzuimboete.

Het hof is van oordeel dat – gelet op de gemotiveerde betwisting door de inspecteur – belanghebbende niet aannemelijk heeft gemaakt dat de inspecteur niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft overgelegd. De inspecteur heeft gemotiveerd gesteld dat de tot stand gekomen afspraak met de inspecteurs inkomstenbelasting en vennootschapsbelasting (zie 2.10) een afzonderlijk traject is geweest waar hij geen bemoeienis mee heeft gehad. Er zijn in het dossier ook geen aanwijzingen dat dit anders is geweest.

Van stukken die gewisseld zouden zijn met de FIOD dan wel stukken inzake het eventueel opleggen van een vergrijpboete is evenmin aannemelijk gemaakt dat deze bestaan.

Het hof verwerpt daarom het standpunt van belanghebbende dat de inspecteur niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft overgelegd.

II en III. Is sprake van een belaste verkrijging en zo ja, in welk jaar?

De inspecteur heeft de naheffingsaanslag opgelegd, omdat zijns inziens sprake is van een overdracht van de economische eigendom van de onroerende zaak aan belanghebbende. De inspecteur verwijst naar de initiële jaarstukken over het jaar 2015, waarin de onroerende zaak op de balans is geactiveerd voor een bedrag van € 7.000.000 met als tegenboeking een verhoging van de rekening-courantschuld van de aandeelhouders. De inspecteur heeft voorts gewezen op het feit dat vanaf november 2015 geen huurbetalingen meer hebben plaatsgevonden.

Het hof is van oordeel dat de inspecteur aannemelijk heeft gemaakt dat de economische eigendom van de onroerende zaak in 2015 is overgedragen aan belanghebbende. De boekhoudkundige verwerking in de jaarstukken 2015 vormt daarvoor bewijs, evenals het stopzetten van de huurbetaling. Maar ook kan worden gewezen op het feit dat de taxatiekosten in 2017 ten laste van belanghebbende zijn gekomen. Belanghebbendes betoog dat geen overdracht heeft plaatsgevonden, omdat deze overdracht niet is vastgelegd in een schriftelijke overeenkomst, faalt, omdat voor de overdracht van een economische eigendom niet noodzakelijk is dat deze wordt vastgelegd in een schriftelijke overeenkomst.

Belanghebbende heeft voorts verdedigd dat het heffingstijdstip is gelegen in 2017 en niet in 2015. Het hof verwerpt dit standpunt. Het enkele feit dat de jaarstukken 2015 pas zijn opgemaakt in 2017, betekent niet dat de overdracht van de economische eigendom in 2017 heeft plaatsgevonden. In beginsel mag ervan uit worden gedaan dat de jaarstukken 2015 een getrouw beeld geven van hetgeen in het betreffende jaar heeft plaatsgevonden. Het feit dat in de jaarstukken over het jaar 2015 een activering van de onroerende zaak is verwerkt en de rekening-courantschuld aan de aandeelhouders is opgehoogd, zal zijn gebaseerd op de feiten die in het jaar 2015 hebben plaatsgevonden. Voor een dergelijke transactie is het niet noodzakelijk dat deze bij een notaris wordt vastgelegd in een notariële akte. Dat de overdracht van de economische eigendom heeft plaatsgevonden in 2015 wordt bevestigd door het feit dat de huurbetalingen na november 2015 zijn gestopt.

IV. Is de heffingsmaatstaf juist vastgesteld?

Op grond van artikel 9, lid 1, Wet BRV wordt de belasting berekend over de waarde van de onroerende zaak. De waarde is ten minste gelijk aan die van de tegenprestatie. In de initiële jaarstukken over het jaar 2015 is de rekening-courantschuld verhoogd met € 7.000.000. De tegenprestatie bedroeg derhalve € 7.000.000. Dat op een later moment belanghebbende, de directeur-aandeelhouders en de inspecteurs belast met de heffing van inkomstenbelasting en vennootschapsbelasting tot een akkoord komen om de waarde en de tegenprestatie op € 2.000.000 te zetten, doet daar niet aan af.

Onder omstandigheden is het denkbaar dat een verzoek op grond van artikel 19, lid 1, letter b, Wet BRV leidt tot een teruggaaf van reeds betaalde overdrachtsbelasting. Een beslissing op een dergelijk verzoek is in de onderhavige procedure niet aan de orde. Overigens wordt ook niet voldaan aan de in deze bepaling gestelde voorwaarden.

V. Is het vertrouwensbeginsel geschonden?

Belanghebbende meent dat het vertrouwensbeginsel is geschonden, omdat de inspecteurs belast met de heffing van de inkomstenbelasting en de vennootschapsbelasting akkoord zijn gegaan met een waarde van € 2.000.000.

Ook dit standpunt verwerpt het hof. In de brief van 14 november 2019 heeft de inspecteur expliciet aangegeven dat hetgeen belanghebbende naar voren heeft gebracht over de waarde van de onroerende zaak geen invloed heeft op de hoogte van de verschuldigde overdrachtsbelasting, omdat de tegenprestatie in deze relevant is. Vervolgens is de naheffingsaanslag opgelegd. Op geen enkele wijze is in de correspondentie met de inspecteurs inkomstenbelasting en vennootschapsbelasting de indruk gewekt dat het nadien gesloten compromis ook zou hebben te gelden voor de heffing van de overdrachtsbelasting.

Tussenconclusie

De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is.

Ten aanzien van het griffierecht

Het hof ziet geen aanleiding om het griffierecht te laten vergoeden.

Ten aanzien van de proceskosten

Het hof oordeelt dat er geen redenen zijn voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 Awb.

Het hof:

De uitspraak is gedaan door T.A. Gladpootjes, voorzitter, L.B.M. Klein Tank en J.M. van der Vegt, in tegenwoordigheid van F. Marcolina, als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 18 februari 2026 en een afschrift van de uitspraak is op die datum in Mijn Rechtspraak geplaatst.

De griffier, De voorzitter,

F. Marcolina T.A. Gladpootjes

Het aanwenden van een rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de andere partij te veroordelen in de proceskosten.