Hof 's-Hertogenbosch, 25-02-2025, nr. 200.328.800, 01

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

[appellante] heeft van de verkopers een perceel grond met twee woningen met deels gemeenschappelijke voorzieningen, binnenerf, ondergrond, tuin, schuur, stalling, weiland en verdere aanhorigheden, plaatselijk bekend als [adres A] gekocht (hierna te noemen: het pand). De koopovereenkomst inzake het pand (hierna te noemen: de koopovereenkomst) is gesloten op 4 juli 2017 (productie 1 bij dagvaarding). De koopsom voor het pand bedroeg € 300.000,00.

[geïntimeerde sub 3] woonde sinds 1 juli 1988 in het pand, samen met zijn partner [persoon A] . Laatstgenoemde is overleden op 10 mei 2013. [geïntimeerde sub 1 en 2] zijn de erfgenamen van hun overleden zus.

De publiekrechtelijke bestemming van het pand is thans ‘agrarisch-bedrijf’ en was dit ook bij het sluiten van de koopovereenkomst.

Het pand is aan [appellante] geleverd op 22 september 2017 door het passeren van de notariële akte van levering (hierna te noemen: de akte van levering, productie 3 bij dagvaarding in eerste aanleg).

De koopovereenkomst is opgemaakt conform het destijds gebruikelijke NVM-model. De artikelen 6.1. en 6.3. van de koopovereenkomst luiden, voor zover relevant, als volgt:

“6.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn.

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis voor eigen gebruik en bewoning. Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper. Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’. Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.”

Artikel 2.3. van de akte van levering luidt, voor zover relevant, als volgt:

“Koper aanvaardt uitdrukkelijk de lasten en beperkingen die:

- kenbaar zijn uit de openbare registers en/of

- voor hem uit de feitelijke situatie kenbaar zijn en/of

-door verjaring en/of bestemming zijn ontstaan en/of

- voor hem geen wezenlijk zwaardere belasting betekenen.”

Op 15 november 2019 is [appellante] ervan op de hoogte geraakt dat niet mag worden gewoond in het pand vanwege de publiekrechtelijke bestemming ervan. [appellante] heeft de verkopers hiervoor op 27 december 2019 (productie 5 bij dagvaarding) aansprakelijk gesteld. [geïntimeerde sub 1 en 2] heeft op 30 januari 2020 aansprakelijkheid van de hand gewezen. [appellante] heeft hierop op 31 januari 2020 (productie 7 bij dagvaarding) nog gereageerd. [geïntimeerde sub 3] is op 10 maart 2020 opnieuw aangeschreven (productie 8 bij dagvaarding) omdat van hem nog geen reactie was ontvangen. [geïntimeerde sub 3] heeft voorafgaand aan deze procedure niet inhoudelijk gereageerd.

De procedure bij de rechtbank

In de procedure bij de rechtbank heeft [appellante] gevorderd dat de rechtbank, bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

1. primair: de verkopers hoofdelijk veroordeelt tot betaling aan [appellante] van de door [appellante] als gevolg van de toerekenbare tekortkoming in de nakoming door de verkopers geleden en te lijden schade en de verkopers hoofdelijk veroordeelt tot betaling aan [appellante] van:

- een bedrag van € 95.000,00, althans een door de rechtbank in goede justitie te schatten/te bepalen bedrag, dit bedrag te vermeerderen met de wettelijke rente ingaande 22 december 2017, althans ingaande 18 januari 2020, althans ingaande datum dagvaarding, tot aan de dag der algehele voldoening;

- alsmede een bedrag van € 136.321,26, althans een door de rechtbank in goede justitie te schatten/te bepalen bedrag, dit bedrag te vermeerderen met de wettelijke rente ingaande 22 december 2017, althans ingaande 18 januari 2020, althans ingaande datum dagvaarding, tot aan de dag der algehele voldoening;

subsidiair: de koopovereenkomst tussen partijen gedeeltelijk ontbindt, zodanig dat de koopprijs wordt verminderd met:

meer subsidiair: ex artikel 6:228 jo. 6:230 BW de gevolgen van de koopovereenkomst wijzigt ter opheffing van het door [appellante] geleden nadeel, in dier voege dat de koopprijs wordt verminderd met:

althans de verkopers hoofdelijk te veroordelen tot betaling van de vermelde bedragen aan [appellante] , die bedragen vermeerderd met de wettelijke rente, als schadevergoeding op basis van de door de verkopers jegens [appellante] gepleegde onrechtmatige daad;

2. de verkopers hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan [appellante] van een bedrag van € 3.448,54 vanwege buitengerechtelijke incassokosten, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;

3. de verkopers hoofdelijk te veroordelen in de kosten van deze procedure, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na dagtekening van het in dezen te wijzen vonnis en eveneens vermeerderd met nakosten voor een bedrag van € 131,00 dan wel, indien betekening plaatsvindt, van € 199,00.

Aan deze vordering heeft [appellante] , kort samengevat, het volgende ten grondslag gelegd. De bestemming van het pand dat zij had gekocht bleek ‘agrarisch bedrijf’ en niet ‘wonen’ te zijn. Daardoor is het [appellante] niet toegestaan om in het pand te wonen, terwijl normaal gebruik van het pand als woning wel aan haar is gegarandeerd in artikel 6.3. van de koopovereenkomst. Volgens [appellante] hebben de verkopers in dat kader hun mededelingsplicht op grond van artikel 7:15 van het Burgerlijk Wetboek (BW) geschonden en hadden zij voorafgaand aan de koop aan haar moeten vertellen wat de werkelijke bestemming van het pand was. Zij wisten immers dat [appellante] in het pand wilde gaan wonen en dat zij er geen agrarisch bedrijf wilde exploiteren. De gemeente staat gebruik als woning niet toe en dat betekent dat [appellante] op ieder moment uit het pand kan worden gezet als de gemeente overgaat tot handhaving. Het is ook niet mogelijk om de bestemming te wijzigen naar ‘wonen’, gelet op de nabijheid van een agrarisch bedrijf. Daardoor zijn de verkopers tekortgeschoten in de nakoming van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst, althans hebben zij onrechtmatig gehandeld dan wel is de koopovereenkomst onder invloed van dwaling tot stand gekomen.

De verkopers hebben gemotiveerd verweer gevoerd.

In het vonnis van 26 april 2023 heeft de rechtbank de vorderingen van [appellante] afgewezen en haar in de proceskosten veroordeeld.

De procedure in hoger beroep

[appellante] heeft in hoger beroep acht grieven aangevoerd. Zij heeft geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en tot het alsnog toewijzen van haar vorderingen.

Het hof zal eerst grief 1 van [appellante] behandelen, vervolgens twee verweren die de verkopers voor het eerst in hoger beroep hebben gevoerd en daarna de overige grieven.

Grief 1

De eerste grief gaat over de weergave van de feiten door de rechtbank. Voor zover het om de keuze daarvan gaat, geldt dat de rechtbank in beginsel vrij is in de keuze van de feiten die zij aan het begin van het vonnis weergeeft, zij het dat de geselecteerde feiten tussen partijen wel dienen vast te staan in het licht van wat partijen daarover over en weer hebben aangevoerd. De grief kan daarom niet tot vernietiging van het vonnis leiden. Waar de grief klaagt dat de rechtbank in de feitenopsomming passages uit overgelegde stukken deels onjuist heeft geciteerd heeft te gelden dat het hof in rov. 6.2.5. die citaten heeft aangepast. Ook in zoverre slaagt de grief niet; zij kan niet leiden tot een ander dictum.

Het beroep op artikel 7:23 lid 1 BW: de klachtplicht

Zowel [geïntimeerde sub 1 en 2] als [geïntimeerde sub 3] hebben zich bij memorie van antwoord op het standpunt gesteld dat [appellante] niet tijdig heeft geklaagd en dat zij daarmee haar rechten heeft verwerkt. Zij voeren daartoe aan dat de brief van de gemeente [woonplaats] van 18 februari 2020 bekendheid van [appellante] met de agrarische bestemming in ieder geval vóór 20 november 2019 veronderstelt, aangezien de gemeente daarin refereert aan een verzoek van [appellante] (hof: om de bestemming ‘agrarisch bedrijf’ te wijzigen in ‘wonen’) van die datum. De enkele betwisting door [appellante] dat zij voor 20 november 2019 op de hoogte was, volstaat niet, aldus de verkopers.

[appellante] heeft bij akte aangevoerd dat het verweer moet worden verworpen omdat de verkopers dit in het kader van concentratie van verweer reeds in eerste instantie bij antwoord hadden moeten voeren. Door dat pas bij memorie van antwoord te doen handelen zij in strijd met een goede procesorde. Daarnaast is een beroep op dit verweer volgens [appellante] in strijd met de redelijkheid en billijkheid. Nergens blijkt immers uit dat de verkopers in een onmogelijke bewijspositie zijn komen te verkeren en de ratio van de leerstukken (hof: klachtplicht en verjaring) is om dat te voorkomen. [appellante] brengt met de akte een e-mail van haar tussenpersoon van 15 november 2019 in het geding en voert aan dat zij pas toen op de hoogte raakte van een mogelijk probleem (naar het hof begrijpt: met betrekking tot de bestemming van het pand).

Het hof overweegt als volgt. Een beroep op schending van de klachtplicht van artikel 7:23 lid 1 BW is niet een exceptief verweer dat, op straffe van verval, in eerste aanleg uiterlijk bij conclusie van antwoord moet worden gevoerd (artikel 128 lid 3 Rv). Het is een principaal verweer, dat op grond van artikel 348 Rv voor het eerst in hoger beroep mag worden aangevoerd. Dat is niet in strijd met de goede procesorde en evenmin met de redelijkheid en billijkheid. Dat, zoals [appellante] betoogt, de verkopers niet in een onmogelijke bewijspositie zijn komen te verkeren, leidt niet tot een ander oordeel. Het hof zal het beroep op schending van de klachtplicht dus bespreken.

Artikel 7:23 lid 1 BW bepaalt dat de koper er geen beroep meer op kan doen dat hetgeen is afgeleverd niet aan de overeenkomst beantwoordt, indien hij de verkoper daarvan niet binnen bekwame tijd nadat hij dit heeft ontdekt of redelijkerwijs had behoren te ontdekken, kennis heeft gegeven. [geïntimeerde sub 1 en 2] hebben bij antwoordakte betoogd dat [appellante] in ieder geval sinds 15 november 2019 op de hoogte was van de op haar pand rustende agrarische bestemming. [geïntimeerde sub 3] is in zijn antwoordakte niet nader op de schending van de klachtplicht ingegaan. De verkopers hebben aldus onvoldoende gemotiveerd weersproken dat [appellante] op 15 november 2019 heeft ontdekt dat op het pand een agrarische bestemming en niet een woonbestemming rustte. Dat staat daarmee vast. Niet gesteld of gebleken is dat zij dat redelijkerwijs eerder had moeten ontdekken. Vast staat ook dat [appellante] de verkopers bij brief van 27 december 2019, dus zes weken na ontdekking, aansprakelijk heeft gesteld omdat niet mag worden gewoond in het pand vanwege de publiekrechtelijke bestemming ervan (zie rov. 6.2.7.) Die brief is mede een kennisgeving als bedoeld in artikel 7:23 lid 1 BW en die heeft [appellante] daarmee binnen bekwame tijd gedaan. Het beroep van de verkopers op schending van de klachtplicht slaagt niet.

Het beroep op artikel 7:23 lid 2 BW: verjaring

[geïntimeerde sub 1 en 2] voeren aan dat [appellante] na haar brief van 27 december 2019 geen (tijdige) stuitingshandelingen meer heeft verricht, dat tussen de brief van 27 december 2019 en de dagvaarding van 22 juni 2022 meer dan twee jaar zit en dat de rechtsvorderingen van [appellante] dus zijn verjaard. [geïntimeerde sub 3] betoogt dat de laatste stuitingshandeling van [appellante] de brief van ARAG SE Nederland van 10 maart 2020 is en dat tussen die datum en de dagvaarding van 22 juni 2022 een periode van meer dan twee jaar ligt besloten. De verkopers stellen zich op grond daarvan op het standpunt dat de vorderingen van [appellante] op grond van artikel 7:23 lid 2 BW zijn verjaard. De verjaring ziet op alle vorderingen van [appellante] , ook die op grond van dwaling en onrechtmatige daad, nu ook deze vorderingen gegrond zijn op het niet beantwoorden van de afgeleverde zaak aan de overeenkomst, aldus de verkopers.

Het verweer van [appellante] dat het beroep op verjaring, voor het eerst in hoger beroep, in strijd is met de goede procesorde en met de redelijkheid en billijkheid gaat niet op om dezelfde redenen die hiervoor in rov. 6.6.3. zijn uiteengezet met betrekking tot het beroep op de klachtplicht. Het hof volstaat met daarnaar te verwijzen.

6.7.3.1. [appellante] stelt zich op het standpunt dat de op artikel 7:23 lid 2 BW gebaseerde verjaringstermijn van twee jaar hier niet geldt. In casu is geen sprake van een gebrek aan de zaak in fysieke zin. Het gebrek is hier een juridisch “gebrek”: er mag op grond van regelgeving niet in de woning gewoond worden. Daarop is de verjaringstermijn van artikel 7:23 lid 2 BW niet van toepassing. Dat betekent dat de voor wanprestatie en onrechtmatige daad geldende termijn van vijf jaar geldt en de voor dwaling geldende termijn van drie jaar. Geen van deze termijnen is overschreden, aldus [appellante] .

6.7.3.2. Als de verjaringstermijn van twee jaar toch zou gelden en het hof zou in beginsel menen dat die is overschreden, dan kan volgens [appellante] desalniettemin niet tot dit oordeel worden gekomen, gelet op de in dat geval zeer geringe overschrijding. Gelet op de opstelling van de verkopers zou het in strijd met de redelijkheid en billijkheid zijn hier de valbijl van de verjaring te laten vallen. Namens [appellante] is na verzending van de brieven van 27 december 2019 (productie 5 van [appellante] ), de brief van 31 januari 2020 (productie 7) en de brief van 10 maart 2020 (productie 8) contact opgenomen met de toenmalige advocaat van [geïntimeerde sub 1 en 2]. Die gaf per e-mail van 11 maart 2020 (productie 17) aan contact te hebben met medewerkers van de gemeente en dat hij nog inhoudelijk zou berichten. Kennelijk werd, aldus [appellante] , van die zijde getracht alsnog de juiste bestemming te regelen. [appellante] mocht dit opvatten als een erkenning van het probleem en dat dit verholpen moest worden. Een beroep op verjaring is onder die omstandigheden in strijd met de redelijkheid en billijkheid en met artikel 3:318 BW. Na overdracht van de zaak van [appellante] (naar het hof begrijpt: door haar rechtsbijstandsverzekeraar ARAG SE Nederland) aan een advocatenkantoor dat niets heeft gedaan, is [appellante] op zoek gegaan naar een nieuwe advocaat en heeft zij zich ondertussen bij e-mail van 17 maart 2022 gewend tot de eerdere advocaat van [geïntimeerde sub 1 en 2] en bij e-mail van 18 maart 2022 en per aangetekende brief (bezorgd op 21 maart 2022) tot de nieuwe advocaat van [geïntimeerde sub 1 en 2]. Ook heeft zij op 17 maart 2022 een aangetekende brief aan [geïntimeerde sub 3] gestuurd. Voor zover nodig heeft [appellante] daarmee tijdig en afdoende gestuit, aldus nog steeds [appellante] .

Het hof overweegt als volgt. Ingevolge artikel 7:23 lid 2 BW verjaren rechtsvorderingen en verweren, gegrond op feiten die de stelling zouden rechtvaardigen dat de afgeleverde zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt, door verloop van twee jaren na de overeenkomstig artikel 7:23 lid 1 BW gedane kennisgeving. In zijn arrest van 30 januari 2015 (ECLI:NL:HR:2015:159) heeft de Hoge Raad beslist dat artikel 7:15 lid 1 BW, dat bepaalt dat de verkoper verplicht is de verkochte zaak in eigendom over te dragen vrij van alle lasten en beperkingen, niet van toepassing is indien de lasten voortvloeien uit publiekrechtelijke besluiten van algemene strekking zoals bestemmingsplannen. De Hoge Raad merkt daarbij op dat de koper met betrekking tot voor de zaak geldende publiekrechtelijke lasten en beperkingen die niet binnen de aldus getrokken grenzen van artikel 7:15 lid 1 BW vallen, in voorkomend geval wel de mogelijkheid ten dienste staat om de verkoper op grond van dwaling (artikel 6:228 BW) of non-conformiteit (artikel 7:17 BW) aan te spreken (rov. 3.6.5.). De rechtsvordering van [appellante] is gegrond op feiten die de stelling zouden rechtvaardigen dat de afgeleverde zaak (hof: in strijd met de verplichting van de verkoper op grond van artikel 7:17 BW) niet aan de overeenkomst beantwoordt. Daarop is dus artikel 7:23 lid 2 BW van toepassing. Dat geldt ook voor de meer subsidiaire vordering uit onrechtmatige daad (HR 21 april 2006, ECLI:NL:HR:2006:AW2582 en HR 23 november 2007 ECLI:NL:HR:2007) en het beroep op dwaling (HR 29 juni 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ7617).

Vorderingen tegen [geïntimeerde sub 1 en 2] verjaard

Vast staat dat [appellante] de kennisgeving als bedoeld in artikel 7:23 lid 1 BW aan [geïntimeerde sub 1 en 2] heeft gedaan bij brieven van 27 december 2019, dus meer dan twee jaar voor de dag van dagvaarding, 22 juni 2022. De vorderingen van [appellante] waren toen dus verjaard. Voor zover [appellante] zich erop beroept dat de verjaring ten opzichte van [geïntimeerde sub 1 en 2] is gestuit door de brief van 31 januari 2020 (productie 7 van [appellante] ) kan in het midden blijven of die brief een aanmaning of mededeling als bedoel in artikel 3:317 BW is. Daarvan veronderstellenderwijs uitgaande is de nieuwe verjaringstermijn die daardoor is gaan lopen, op 31 januari 2022 verstreken. Op de dag van dagvaarding, 22 juni 2022, waren de vorderingen tegen [geïntimeerde sub 1 en 2] ook in dat geval dus verjaard.

Het hof verwerpt de stelling van [appellante] dat de mededeling van de toenmalige advocaat van [geïntimeerde sub 1 en 2] in de e-mail van 11 maart 2020:

“(…) De twee medewerkers van [gemeente B] die de kwestie behandelen zijn afwezig en bellen mij a.s. vrijdag terug.

Daarna kan ik u inhoudelijk berichten.”

een erkenning van haar recht als bedoeld in artikel 3:318 BW inhoudt. Die kan daarin niet worden gelezen.

Vorderingen tegen [geïntimeerde sub 3] verjaard

Vast staat dat [appellante] de kennisgeving als bedoeld in artikel 7:23 lid 1 BW aan [geïntimeerde sub 3] heeft gedaan bij brief van 27 december 2019. Ook staat vast dat [appellante] jegens [geïntimeerde sub 3] de verjaring bij brief van 10 maart 2020 (productie 8 van [appellante] ) heeft gestuit. De nieuwe verjaringstermijn die daardoor is gaan lopen is op 10 maart 2022 verstreken. Niet gesteld of gebleken is dat [appellante] tussen 10 maart 2020 en 10 maart 2022 de verjaring heeft gestuit. Ook de vorderingen tegen [geïntimeerde sub 3] waren dus op de dag van dagvaarding, 22 juni 2022, verjaard.

Beroep op de redelijkheid en billijkheid slaagt niet

Of de overschrijding van de verjaringstermijn, zoals [appellante] betoogt, zeer gering is, kan in het midden blijven. Die kwalificatie maakt niet dat de termijnoverschrijding verschoonbaar is. Het beroep op verjaring is ook niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid. Voor zover [appellante] met dat beroep heeft bedoeld te betogen dat het beroep op verjaring op grond van artikel 6:2 lid 2 BW naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, volgt het hof haar ook daarin niet. Daarbij geldt dat de rechter bij toetsing aan de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid terughoudendheid past. Van onaanvaardbaarheid als in die bepaling bedoeld kan slechts in uitzonderlijke gevallen sprake zijn (HR 28 april 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA5635). Hetgeen [appellante] heeft aangevoerd, hiervoor weergegeven in rov. 6.7.3.2., over de overdracht van haar zaak door haar rechtsbijstandsverzekeraar en de kennelijk ondervonden moeilijkheden om (tijdig) een geschikte advocaat te vinden, is daartoe onvoldoende. Die omstandigheden, indien juist, liggen immers in haar risicosfeer en zijn, op zichzelf bezien, niet zo uitzonderlijk dat zij een beroep op verjaring naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar maken. [appellante] heeft geen verdere omstandigheden genoemd ter onderbouwing van haar beroep op de beperkende werking van redelijkheid en billijkheid. Het beroep daarop slaagt dus niet. Het beroep op verjaring van de verkopers slaagt wel.

Grief 2-8

Nu de verkopers zich tegenover [appellante] terecht beroepen op verjaring en toewijzing van de vorderingen van [appellante] daarop afstuit, behoeven de overige grieven geen bespreking.

Conclusie

De rechtsvorderingen van [appellante] zijn verjaard. Het hof zal het vonnis van de rechtbank waarin deze zijn afgewezen met verbetering van de gronden als hiervoor overwogen en beslist, bekrachtigen.

Proceskostenveroordeling

Het hof zal [appellante] als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het hoger beroep veroordelen.

De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerde sub 1 en 2] zullen vastgesteld worden op:

Totaal € 13.028,00

De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerde sub 3] zullen vastgesteld worden op:

Totaal € 13.028,00