Hof Amsterdam, 17-07-2025, nr. 24/276

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 25 februari 2022 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde (hierna: de WOZ-waarde) van de onroerende zaak aan het adres [straat 1] te [Z] (hierna ook: de woning) voor het kalenderjaar 2022 naar waardepeildatum 1 januari 2021 vastgesteld op € 351.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelasting 2022 bekendgemaakt.

Bij uitspraak van 16 november 2022 heeft de heffingsambtenaar het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.

De rechtbank heeft het tegen de uitspraak op bezwaar ingestelde beroep ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft op 26 februari 2024 tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof en dit nader gemotiveerd bij brief van 8 mei 2024.

De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

Met instemming van partijen heeft geen mondelinge behandeling plaatsgevonden. Bij brief van 10 juli 2025 heeft het Hof partijen geïnformeerd dat het onderzoek is gesloten.

Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een twee-onder-een-kapwoning, gebouwd in 1910. De opstal van de woning is ongeveer 162 m² en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 294 m² (exclusief het waterverdedigingswerk van ongeveer 66 m²).

De woning is voorzien van twee dakkapellen, een berging en een overkapping.

Gemachtigde heeft in het bezwaarschrift de heffingsambtenaar op grond van artikel 40 Wet WOZ verzocht om hem alle gegevens die de heffingsambtenaar bij de initiële waardebepaling en bij de behandeling van het bezwaar heeft betrokken, te verstrekken. Als voorbeelden van die gegevens heeft de gemachtigde achtereenvolgens genoemd ‘de grondstaffels, liggingsfactoren, onderbouwing van de indexering naar waardepeildatum, de KOUDV-factoren van het onderhavige object en de referentiepanden, huurcijfers voor de gehanteerde huurwaarde, onderbouwing van de kapitalisatiefactor. De correctie in verband met Covid-19 etc.’

De heffingsambtenaar heeft in de bezwaarfase, naast het taxatieverslag, een grondstaffel (kavelmodel) en een taxatiematrix met het in het taxatieverslag vermelde vergelijkingsobject aan het adres [straat 2] naar de gemachtigde gestuurd. De gemachtigde heeft de ontvangst hiervan in een e-mailbericht van 12 juli 2022 aan de heffingsambtenaar bevestigd.

De heffingsambtenaar heeft in eerste aanleg een nieuwe waardematrix overgelegd, waarin is vergeleken met drie verkooptransacties in [Z] waaronder [straat 2] . Bij [straat 2] is de kwaliteit op 4 gewaardeerd.

Bij zijn verweerschrift in hoger beroep heeft de heffingsambtenaar een luchtfoto van [straat 2] gevoegd.

In hoger beroep is in geschil of de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. Tevens is in geschil of de heffingsambtenaar in strijd met artikel 40, lid 2, Wet WOZ heeft gehandeld.

De rechtbank heeft als volgt overwogen en beslist (belanghebbende wordt in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ’eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’):

“Op de zaak betrekking hebbende stukken (bezwaarfase)

5. Eiser stelt dat verweerder niet heeft voldaan aan het bepaalde in artikel 40 tweede lid van de Wet WOZ en het daarop gebaseerde verzoek van eiser in de bezwaarfase. Verweerder heeft dat gemotiveerd betwist. De rechtbank overweegt als volgt en heeft daarbij het navolgende als uitgangspunt genomen.

6. De Hoge Raad (Hoge Raad 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052) heeft geoordeeld dat de uitleg die aan artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ moet worden gegeven ertoe strekt dat indien eiser aan verweerder een voldoende specifiek verzoek heeft gedaan tot het verstrekken van bepaalde gegevens die ten grondslag hebben gelegen aan de vastgestelde waarde (zoals taxatieverslag en de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning en van de gebruikte vergelijkingsobjecten), verweerder op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ gehouden is te voldoen aan het verzoek van eiser om hem een afschrift van die gegevens te verstrekken. Daarbij merkt de rechtbank op dat onder verstrekken dient te worden verstaan het op papier toezenden van die gegevens, maar verstrekking kan tevens plaatsvinden langs digitale weg door het toezenden via e-mail of een andere wijze van digitale communicatie, daaronder begrepen het toegang verlenen tot een digitale omgeving.

7. Uit de stukken van het geding leidt de rechtbank af dat de grondstaffel en een matrix met KOUDV-factoren op 27 april 2022 zijn verzonden aan eiser. Eiser heeft op12 juli 2022 bevestigd dat deze gegevens zijn ontvangen. Uit de overgelegde grondstaffel valt weliswaar niet exact af te leiden welke grondprijs bij welke gegeven kaveloppervlakte wordt gehanteerd, maar deze biedt naar het oordeel van de rechtbank wel voldoende inzicht om de onderbouwing van de waarde op dit onderdeel te kunnen controleren. De verdergaande eisen van eiser dat ook de onderbouwing van de KOUDV-factoren en een afzonderlijke indexatie dient te worden verstrekt, vindt naar het oordeel van de rechtbank geen steun in het voormelde arrest.

8. De waardering van een woning met behulp van de voormelde KOUDV-factoren is immers ook verweven met de kennis en kunde van de taxateur en gebaseerd op zijn kennis van de marktsituatie ter plaatse. De waardering van de woning is als uitgangspunt geen exacte wetenschap, maar een schatting waaraan enige mate van onzekerheid inherent is. De rechtbank komt derhalve tot het oordeel dat verweerder aan het verzoek om overlegging van de stukken heeft voldaan.

De waarde van de woning

9. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.

10. De rechtbank stelt vast dat verweerder de waarde van de woning heeft onderbouwd aan de hand van de vergelijkingsmethode. De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning. Daartoe overweegt zij dat het allemaal in [Z] gelegen twee-onder-een-kapwoningen uit dezelfde bouwperiode zijn die kort voor of na de waardepeildatum zijn verkocht. Ook wat ligging en omvang betreft wijken de vergelijkingsobjecten niet al te zeer af van die van de woning. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dus gebruikt worden ter onderbouwing van de waarde van de woning. Dat er verschillen zijn tussen de woning en de vergelijkingsobjecten maakt dit niet anders. Het gaat erom dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met die verschillen.

11. Dat laatste heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank gedaan. Daartoe overweegt de rechtbank dat verweerder met de bij het verweerschrift overgelegde matrix een afdoende toelichting heeft gegeven op de vastgestelde waarde aan de hand van de voor de woning en de vergelijkingsobjecten gehanteerde vierkantemeterprijzen. Verweerder heeft inzichtelijk en aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen in grootte van de opstal en van het perceel, de ligging, kwaliteit, de staat van onderhoud alsmede met de aanwezigheid van bijgebouwen. De rechtbank overweegt in dit verband als volgt. Behoudens de kwaliteit van de woning (‘matig’) en vergelijkingsobject [straat 2] (‘goed’), zijn de secundaire kenmerken van zowel de woning als de vergelijkingsobjecten alle als voldoende zijn gekwalificeerd. Aan de woning is zodoende een fors lagere prijs per vierkante meter is toegekend. Aan de woning is namelijk een prijs per vierkante meter toegekend van € 1.405 terwijl aan de vergelijkingsobjecten een prijs is toegekend van respectievelijk € 1.700, € 2.915 en € 2.450. Uit het door eiser overgelegde fotomateriaal volgt naar het oordeel van de rechtbank niet dat de kwaliteit van de woning als minder dan ‘matig’ had moeten worden gekwalificeerd, noch dat de overige kwalificaties onjuist zijn. Verweerder heeft naar het oordeel van de rechtbank derhalve in voldoende mate rekening gehouden met de door eiser gestelde gedateerde voorzieningen en matige isolatie van de woning.

12. Eisers stelling dat verweerder is uitgegaan van onjuiste objectkenmerken en dat de waarde derhalve te hoog is vastgesteld, kan niet slagen. Verweerder heeft onweersproken gesteld dat zowel uit de BAG-registratie als het WOZ-waardeloket volgt dat het totale woonoppervlak 174 m2 bedraagt. De rechtbank ziet geen aanleiding om aan deze gegevens te twijfelen. Hieruit kan slechts volgen dat verweerder in het taxatieverslag is uitgegaan van een te klein totaaloppervlak. Voor zover verweerder van verkeerde objectkenmerken is uitgegaan, acht de rechtbank niet aannemelijk dat verweerder daardoor de waarde te hoog heeft vastgesteld.

13. Eiser stelt dat de vergelijkingsobject [straat 2] juist een lagere waarde onderbouwt, maar onderbouwt dit niet. Deze grief kan derhalve niet slagen.

14. Tevens verwijst eiser naar het door [taxateur] opgemaakte taxatierapport, daterend van 7 maart 2023. Dit rapport doet aan het vorengaande niet af, aangezien in dat rapport, anders dan in de matrix van verweerder, niet inzichtelijk is gemaakt wat de kwaliteit, staat van onderhoud en ligging van deze woningen is. Zoals verweerder onweersproken heeft gesteld, volgt uit het rapport bovendien dat van een onjuiste perceelgrootte is uitgegaan, doordat één van de twee bij de woning behorende kadastrale percelen, groot 195 m2, niet is meegenomen in de waardering. Gelet op het voorgaande kent de rechtbank aan dit rapport niet de waarde toe die eiser hieraan toekent.

Inzichtelijkheid correcties KOUDV-factoren

15. De rechtbank volgt eiser niet in zijn stelling dat verweerder de onderlinge verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten niet inzichtelijk heeft gemaakt. De op verweerder rustende bewijslast gaat in eerste instantie niet verder dan dat inzicht dient te worden verschaft in de uitgangspunten van de door hem toegekende KOUDV-kwalificaties. Niet betwist is dat verweerder in de bezwaarprocedure de informatie hierover aan eiser heeft verstrekt. Indien eiser de juistheid van één of meer van deze kwalificaties in twijfel trekt moet hij dat gemotiveerd doen. Eerst dan dient verweerder een nadere invulling te geven van de door hem gemaakte keuzes en afwegingen. Nu eiser zijn standpunt niet heeft onderbouwd, was verweerder niet gehouden een nadere toelichting te geven op de door hem toegekende KOUDV-kwalificaties.

Indexeringspercentages

16. De stelling van eiser dat verweerder de indexering van de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten niet inzichtelijk heeft gemaakt, volgt de rechtbank niet. Verweerder heeft in de bezwaarfase aan de gemachtigde een taxatieverslag verstrekt waarin voor de vergelijkingsobjecten zowel het verkoopcijfer als de WOZ-waarde is vermeld. In dit verslag zijn de verkoopcijfers en WOZ-waarden niet gelijk aan elkaar. Uit dit verslag blijkt dat indexering heeft plaatsgevonden en valt uit dit verslag tevens te herleiden met welk percentage de WOZ-waarde verschilt van het verkoopcijfer. Hiermee zijn de indexeringspercentages inzichtelijk. Eiser heeft tegenover de wijze van indexeren door verweerder geen andere gegevens of indexeringscijfers gesteld waaruit zou kunnen volgen dat verweerder van een onjuiste indexering van de verkoopprijzen is uitgegaan. De rechtbank ziet geen bijzonderheden in de door verweerder gehanteerde indexeringspercentages die nopen tot een andere waardering. De rechtbank is van oordeel dat verweerder voldoende inzicht heeft gegeven in hoe de indexering van de verkoopprijs van de vergelijkingsobjecten naar de waardepeildatum heeft plaatsgevonden. Voorts berusten deze percentages – en mogen deze ook berusten – op een inschatting die de taxateur maakt op grond van zijn ervaring en kennis. De rechtbank neemt daarbij tevens in aanmerking dat een taxatieopbouw een hulp- en controlemiddel is bij de waardevaststelling. De afzonderlijke elementen van de taxatieopbouw worden niet apart op hun juistheid beoordeeld, want uiteindelijk ligt enkel de eindwaarde ter toetsing voor (zie bijvoorbeeld gerechtshof Arnhem-Leeuwarden,22 september 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:7059, gerechtshof ’s-Hertogenbosch,10 november 2011, ECLI:NL:GHSHE:2011:BV2713 en gerechtshof Amsterdam6 september 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:3789). De klacht faalt. De rechtbank volgt verweerder dan ook in de door hem gegeven onderbouwing.

Slotsom

17. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat niet kan worden gezegd dat de vastgestelde waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.

18. De waarde is derhalve niet te hoog vastgesteld. Hetgeen eiser ook overigens heeft

aangevoerd doet hieraan niet af. Het beroep dient dan ook ongegrond te worden verklaard.

Proceskosten

19. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”

Artikel 40, lid 2, Wet WOZ

Het doel van artikel 40, lid 2, Wet WOZ is dat een belanghebbende gegevens kan verkrijgen die ten grondslag hebben gelegen aan de voor zijn onroerende zaak vastgestelde waarde, zodat hij de juistheid van de waardebeschikking kan controleren en de bezwaarfase zinvol kan benutten. Artikel 40, lid 2, Wet WOZ verplicht niet tot het beantwoorden van vragen over de op grond van die bepaling te verstrekken gegevens.

Uit de gedingstukken (zie 2.3) blijkt onmiskenbaar dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase belanghebbende een grondstaffel en een matrix heeft verstrekt. Uit de in de matrix vermelde gegevens volgen voorts de gehanteerde indexeringspercentages alsmede de verdeling van de vastgestelde waarde (bij de woning) c.q. de koopsommen (bij de vergelijkingsobjecten) over tuin, hoofdgebouw en bijgebouw en de gehanteerde “KOUDVL-factoren”. Met dit verstrekken is daarom ook voldaan aan het informatieverzoek van belanghebbende (zie 2.2). Hierbij zij opgemerkt dat de gemachtigde van belanghebbende met het enkel opsommen van voorbeelden niet helder substantieert om welke gegevens hij nu specifiek verzoekt inzake het onderhavige object. Zo zien de voorbeelden mede op gegevens ter zake van de waardering van bedrijfspanden, terwijl het in dit geval om een woning gaat.

Aan het voorgaande doet niet af dat belanghebbende de juistheid van de door de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waardebeschikking gehanteerde gegevens betwist. De informatieverstrekking op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ betreft de bij de waardevaststelling gehanteerde gegevens, of die nu juist zijn of niet.

Motiveringsgebrek in bezwaar

Van het door belanghebbende gestelde motiveringsgebrek in de uitspraak op bezwaar is het Hof niet gebleken. In de uitspraak op bezwaar wordt duidelijk op welke gronden de bezwaren van belanghebbende zijn afgewezen. De bezwaren aangevoerd tegen de WOZ-waarde, in het bijzonder het door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobject, zijn volledig besproken. Hieraan doet niet af dat het de heffingsambtenaar vrij staat om in de beroepsfase extra vergelijkingsobjecten ter onderbouwing van deze waarde aan te voeren.

Het Hof acht bovendien op grond van het in bezwaar gehanteerde vergelijkingsobject reeds aannemelijk dat de WOZ-waarde niet te hoog is. Belanghebbende was derhalve, in tegenstelling tot wat hij in hoger beroep stelt, niet genoodzaakt tot het instellen van beroep.

Motiveringsgebrek in beroep

Belanghebbende betoogt voorts dat ook de uitspraak van de rechtbank lijdt aan een motiveringsgebrek. Dienaangaande overweegt het Hof dat de loop van de procedure in belastingzaken meebrengt dat, indien een partij van mening is dat een uitspraak van de rechtbank onjuist is, hij daartegen hoger beroep kan instellen. De hogerberoepsrechter beoordeelt vervolgens of de rechtbank tot een juiste beslissing is gekomen. Indien dit het geval is, wordt de uitspraak van de rechtbank bevestigd, hetzij met overneming, hetzij met verbetering van de gronden (artikel 8:113, lid 1, Awb).

WOZ-waarde

Het staat de heffingsambtenaar vrij om de WOZ-waarde in beroep te onderbouwen met andere of nadere gegevens. Anders dan belanghebbende kennelijk meent, maakt het gebruik van die gegevens niet dat het beroep reeds om die reden gegrond verklaard dient te worden.

De rechtbank heeft op goede gronden (r.o. 5 tot en met 19) een juiste beslissing genomen. Het Hof neemt deze beslissing en de gronden waarop ze berust over en maakt ze tot de zijne. Hetgeen belanghebbende voor het overige nog heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. Belanghebbende voert in hoger beroep aan dat [straat 2] een lagere waarde onderbouwt, omdat deze woning in een luxere staat verkeerde en aan het water gelegen is. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar wel degelijk rekening gehouden met het verschil in luxe door zowel in de ‘bezwaarmatrix’ als in de matrix in beroep de kwaliteit van [straat 2] op 4 te waarderen. Voor wat betreft het waardeverhogende element van een ligging aan water slaagt belanghebbendes klacht evenmin, gelet op de luchtfoto waarop slechts een boerensloot te zien is (zie 2.5).

Het Hof brengt in herinnering dat de WOZ-waardering een inschatting van de waarde van de woning als geheel is, die niet op grond van een wiskundige formule exact kan worden berekend. De heffingsambtenaar heeft, ook in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

Slotsom

De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is.

Voor een kostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mrs. N. Djebali, voorzitter, W.J. Blokland en M.C. Cornelisse, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. I.A. Kranenburg als griffier.

De beslissing is op 17 juli 2025 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.

Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.

Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.

Per post procederen

Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: