4.8.2 Waardestijging zaak

Onder de inhoudelijke toets valt ook de vraag of het toestemmingsvereiste kan worden gebruikt om tussentijdse waardevermeerdering van de onroerende zaak toe te delen aan de erfverpachter en dus voortijdig aan het vermogen van de erfpachter te onttrekken. Hierover zijn in de rechtspraak verschillende meningen te vinden. Uit de behandelde uitspraken blijkt meerdere keren dat grote erfverpachters met behulp van het toestemmingsvereiste nieuw beleid op bestaande rechten willen toe passen met als doel tussentijds (een deel van) de waardestijging van de onroerende zaak aan zich te trekken. Dat is onredelijk indien zij daarbij in strijd met de geldende erfpachtvoorwaarden handelen. Uit de jurisprudentie wordt echter niet duidelijk of een voorwaarde die neerkomt op voordeelstoerekening aan de erfverpachter, met name van de waardestijging van de onroerende zaak gedurende de looptijd van het recht, indien toegepast conform de afspraken, in zichzelf redelijk of onredelijk is. En indien afspraken ontbreken, komt de waardestijging van de onroerende zaak dan aan de erfverpachter of de erfpachter toe? In sommige uitspraken wordt de stelling van de erfverpachter gehonoreerd dat de waarde altijd hem toekomt,1 in andere uitspraken volgt de rechtbank de erfpachter die stelt dat de waardestijging onderdeel uitmaakt van zijn gebruiksrecht.2 In de zaak waarin beëindiging van het erfpachtrecht als voorwaarde werd gesteld betrok het hof na verwijzing in zijn oordeel dat de waarborg tegen onvoorziene canonverhoging een zekere vermogenswaarde voor de erfpachter vertegenwoordigt omdat deze als gevolg van die waarborg een hogere prijs voor zijn erfpachtrecht kan krijgen.3 Dit oordeel lijkt te onderschrijven dat de waarde van de onroerende zaak deel uitmaakt van het genot dat de erfpachter op grond van zijn beperkt recht toekomt en dat het opstrijken van de waardevermeerdering door de erfverpachter pas aan de orde komt bij heruitgifte na afloop van een recht en/of bij een voorzienbare tussentijdse canonherziening.4 Het is dan onredelijk om de tussentijdse afdracht als voorwaarde voor de toestemming voor overdracht te stellen. Mij lijkt in beginsel correct dat de waardeverandering toekomt aan de rechthebbende op het gebruik van de zaak, tenzij uit de vestigingsakte blijkt dat expliciet anders is afgesproken. Het gebruiksrecht omvat immers conform art. 5:89 lid 1 BW hetzelfde genot van de zaak als een eigenaar, voor zover niet in de akte van vestiging anders is bepaald. Een partijafspraak dient daarenboven geen onevenredige verzwaring van de lasten van een der partijen bij de rechtsverhouding tot gevolg te hebben.5 Daarnaast mag naar mijn mening ook ten aanzien van dergelijke financiële voorwaarden de bedoeling van de wetgever niet uit het oog verloren worden. De voorwaarde canonverhoging bij overdracht die uitsluitend is gericht op het tussentijds door de erfverpachter innen van de waardevermeerdering van de onroerende zaak en die geen verband houdt met het gebruik van de grond dient om die reden als onredelijk te worden verworpen. Dat is alleen anders indien de erfverpachter bij de uitgifte het tussentijds innen van rendement heeft opgenomen in de vestigingsakte en dit rendement de doelstelling van uitgifte vormt. Bij splitsing en bestemmingswijzing kan dit eveneens anders liggen omdat daarbij het gebruik van de onroerende zaak betrokken kan zijn.