Rb. Noord-Holland, 22-01-2025, nr. 11162631 \ CV EXPL 24-3909

2. [eiser sub 2]te [woonplaats] ,

3. [eiser sub 3]te [woonplaats] ,

4. [eisers sub 4]te [woonplaats] ,

5. [eiser sub 5]te [woonplaats] ,

6. [eiser sub 6]te [woonplaats] ,

7. [eisers sub 7] , te [woonplaats] ,

8. [eiser sub 8]te [woonplaats] ,

9. [eiser sub 9]te [woonplaats] ,

10. [eisers sub 10] , te [woonplaats] ,

11. [eisers sub 11] , te [woonplaats] ,

12. [eisers sub 12] , te [woonplaats] ,

13. [eiser sub 13]te [woonplaats] ,

14. [eiser sub 14] , te [woonplaats] ,

eisende partijen in conventie,verwerende partijen in reconventie,

gedaagden sub 2 tot en met 14 hierna samen te noemen: de huurders,gemachtigde: mr. D.F. Briedé,

tegen

RESORT WESTEINDERPLASSEN B.V., te Rijsenhout

gedaagde partij in conventie,eisende partij in reconventie,

hierna te noemen: Westeinderplassengemachtigde: mr. L.P. Quist

De zaak in het kort

Eisers 2 tot en met 14 zijn huurders van een staplaats op camping De Westeinder te Rijsenhout. Resort Westeinderplassen heeft de camping begin 2024 gekocht en heeft kort na aankoop alle huurovereenkomsten van de staplaatsen opgezegd. Dit in het kader van een voornemen tot grootschalige herontwikkeling en herstructurering van de camping. Resort Westeinderplassen heeft zich bij de opzegging onvoldoende rekenschap gegeven van de gerechtvaardigde belangen van de huurders. Daarom komt de kantonrechter tot het oordeel dat de huurovereenkomsten van eisers 2 tot en met 14 niet rechtsgeldig zijn opgezegd en (vooralsnog) onverminderd doorlopen. Dit betekent niet dat de huurovereenkomsten niet kunnen worden beëindigd. Voorwaarde is echter dat de opzeggingen gepaard moeten gaan met een passende schadevergoeding. Wat passend is zal per huurder in goed overleg afzonderlijk moeten worden bepaald.

Eisers hebben bij dagvaarding van 11 juni 2024 een vordering tegen Westeinderplassen ingesteld. Westeinderplassen heeft schriftelijk geantwoord en daarbij een tegenvordering ingediend. Eisers hebben hierop schriftelijk gereageerd.

Op 11 december 2024 heeft een zitting plaatsgevonden. De zaak is gelijktijdig behandeld met de zaak met zaaknummer 11321235 \ CV EXPL 24-6673. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Partijen hebben gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft Westeinderplassen bij brief van 5 december 2024 nog stukken toegezonden.

De huurders hebben op verschillende momenten een huurovereenkomst gesloten met de rechtsvoorganger van Westeinderplassen voor een staplaats op camping De Westeinder te Rijsenhout (hierna: de camping). De huurders onder 2 en 10 hebben daarbij ook een stacaravan gehuurd. De overige huurders hebben op de staplaats een eigen stacaravan/chalet geplaatst, dan wel overgenomen van een vorige huurder.

Met uitzondering van de huurders sub 3, 6 en 13 zijn de huurders permanent op de camping woonachtig.

Op 29 januari 2024 is de camping door de vorige eigenaar in eigendom overgedragen aan Westeinderplassen.

Per brief van 31 januari 2024 heeft Westeinderplassen beoogd alle huurders te informeren over de overname van de camping en de huurovereenkomsten met de huurders op te zeggen. In de brief staat:(…) Wij als nieuwe eigenaars willen u graag op de hoogte brengen van een belangrijke ontwikkeling met betrekking tot uw vaste staplaats of gehuurde stacaravan op onze camping. Na zorgvuldige overweging en in het kader van een grootschalige herontwikkeling en herstructurering van onze camping, moeten wij u mededelen dat wij uw huidige huurovereenkomst beëindigen. Conform de (getekende) huurovereenkomst geldt er een opzegtermijn van een maand. Wij begrijpen dat deze opzegging veel voor jullie kan betekenen. Om die reden hanteren wij een ruimere opzegtermijn. Per 30 september 2024 is de huurovereenkomst beëindigd en verwachten wij van u dat de staplaats leeg is. Per 1 oktober 2024 zal de camping gesloten zijn en afgesloten zijn van alle nutsvoorzieningen. De herontwikkeling en herstructurering zullen naar verwachting ongeveer 24 maanden in beslag nemen. Tijdens deze periode zal de camping worden getransformeerd tot een modern en duurzaam recreatiepark dat aan de hoogste standaarden voldoet. Na afronding van deze fase heten wij u van harte welkom om terug te keren naar ons vernieuwde park. We zijn ervan overtuigd dat de kwaliteitsverbeteringen uw recreatieve ervaring zullen verrijken. Wij begrijpen dat deze veranderingen voor u van belang zijn en we zullen ons best doen om u gedurende dit proces op de hoogte te houden. Mocht u vragen hebben of aanvullende informatie wensen, aarzel dan niet om contact met ons op te nemen. Vanaf 30 januari 2024 zullen wij aanwezig zijn in de receptie op de camping van 10:30 tot 17:30 uur. Wij waarderen uw begrip en medewerking bij deze transitie en kijken ernaar uit om u opnieuw te verwelkomen op ons vernieuwde recreatiepark. Met vriendelijke groet (…)

Op 2 mei 2024 heeft Westeinderplassen aan alle huurders van wie een e-mailadres bekend was per e-mail geschreven:U huurt een staanplaats of stacaravan op camping Westeinder. Reeds eerder is de huur van uw stacaravan/staanplaats bij brief d.d. 31 januari 2024 opgezegd tegen 1 oktober 2024. De opzegging wordt hierbij herhaald. Daartoe geldt het volgende: De beslissing is genomen vanwege de verouderde infrastructuur van de camping en e noodzaak om een kwaliteitsslag te maken voor een veilig en duurzaam recreatiepark op de lange termijn. Wij verzoeken u dan ook binnen twee weken na heden te berichten dat u met de huuropzegging per 1 oktober 2024 zult instemmen en da tu de staanplaats zult verlaten/de stacaravan zal hebben ontruimd. Indien u dit niet kenbaar maakt aan ons bent u in verzuim. (…)

Daarnaast heeft Westeinderplassen aan de rand van het campingterrein een bord geplaatst met de mededeling dat de camping op 1 oktober 2024 sluit.

Per brief van 25 juni 2024 heeft Westeinderplassen aan de huurders meegedeeld dat de datum van beëindiging van de huurovereenkomsten coulancehalve wordt opgeschoven naar 1 januari 2025. De huurders wordt verzocht daarmee binnen zes weken in te stemmen.

De huurders hebben niet ingestemd met de opzegging.

De huurders vorderen (samengevat), naast nevenvorderingen, dat de kantonrechter:

Westeinderplassen voert verweer en wil dat de vordering wordt afgewezen. Zij vordert bij wijze van tegenvordering, naast nevenvorderingen, dat de kantonrechter voor recht verklaart dat de huurovereenkomsten rechtsgeldig zijn opgezegd per 1 januari 2025, dan wel dat de kantonrechter vaststelt dat die zullen eindigen op 1 januari 2025 of op een door de kantonrechter te bepalen datum. Subsidiair wil Westeinderplassen dat de kantonrechter de huurovereenkomsten ontbindt en – indien en voor zover die ontbinding plaatsvindt op grond van artikel 7:281 BW – bepaalt dat de te betalen schadeloosstelling tweemaal de jaarhuur zal bedragen. In alle gevallen vordert Westeinderplassen ontruiming van gehuurde staplaatsen en stacaravans onder verbeurte van een dwangsom.

Op de grondslag van de vorderingen en de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

de vordering en de tegenvordering

De vordering en de tegenvordering lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

Inleiding

De kern van het geschil betreft de vraag of Westeinderplassen de huurovereenkomsten met de huurders rechtsgeldig heeft opgezegd. Voor de beantwoording van die vraag is onder meer van belang of sprake is van huur van woonruimte. De kantonrechter zal daarom eerst ingaan op de kwalificatie van de huurovereenkomsten. Vervolgens zal de kantonrechter de opzegging van de huurovereenkomsten beoordelen. Daarna komen ook de andere gronden voor beëindiging van de huurovereenkomsten die door Westeinderplassen zijn aangevoerd aan de orde. Ten slotte worden de (overige) door de huurders gevorderde verklaringen voor recht en de gevorderde compensatie besproken.

Kwalificatie van de huurovereenkomsten

Naar het oordeel van de kantonrechter moeten alle onderhavige huurovereenkomsten worden aangemerkt als huur van onbebouwde grond. Met uitzondering van de huurders onder 2 en 10 huren de huurders immers alleen een staplaats. Het chalet/stacaravan op de staplaats is eigendom van de huurder zelf. Het huurobject betreft daarmee dus niet een gebouwde onroerende zaak, die als woonruimte is verhuurd1.. Evenmin is het huurobject een standplaats voor een woonwagen in de zin van de wet2.. Ook de huurovereenkomsten van de huurders onder 2 en 10 betreffen de huur van onbebouwde grond. Onder woonruimte wordt immers verstaan een gebouwde onroerende zaak voor zover deze als zelfstandige dan wel niet zelfstandige woning is verhuurd, dan wel een woonwagen of een standplaats, alsmede de onroerende aanhorigheden. De stacaravans die huurders onder 2 en 10 huren zijn naar het oordeel van de kantonrechter niet aan te merken als onroerende zaken3.. Westeinderplassen heeft door middel van foto’s en verklaringen voldoende aangetoond dat de betreffende stacaravans naar aard en inrichting niet bedoeld zijn om duurzaam ter plaatse te blijven en ook daadwerkelijk betrekkelijk eenvoudig te verplaatsen zijn. Ze zijn gebouwd om op wielen te verplaatsen en zijn gemakkelijk los te koppelen van stroomvoorzieningen. Ook door de notaris (bij de akte van levering aan Westeinderplassen) zijn de betreffende stacaravans als roerend gekwalificeerd. Van een woonwagen in de zin van de wet is evenmin sprake omdat de stacaravans niet voldoen aan de in de wet gestelde eisen. De stacaravans zijn namelijk niet op een standplaats als bedoeld in de wet geplaatst en voor de plaatsing is geen omgevingsvergunning verleend.4.De dwingendrechtelijke huurbescherming bij woonruimte is dan ook op geen van de onderhavige huurovereenkomsten van toepassing. Dat betekent onder meer dat de verhuurder voor het opzeggen van de huurovereenkomst niet gebonden is aan de voorwaarden en limitatieve gronden die op de huur van woonruimte van toepassing zijn5..

De opzeggingen

Omdat feitelijk sprake is van overeenkomsten van onbepaalde tijd (duurovereenkomsten) is voor de beëindiging daarvan feitelijk opzegging vereist6.. Daarbij moet in het geval van onbebouwde grond volgens de wet een opzegtermijn van tenminste een maand in acht worden genomen. Omdat in de huurovereenkomsten geen andere (langere) termijn is afgesproken, is het uitgangspunt dat Westeinderplassen de huurovereenkomsten in beginsel rechtsgeldig heeft kunnen opzeggen tegen 1 oktober 2024. Vaste rechtspraak is echter dat de eisen van de redelijkheid en billijkheid kunnen meebrengen dat opzegging van een duurovereenkomst slechts mogelijk is indien een voldoende zwaarwegende grond voor de opzegging bestaat, dat een bepaalde opzegtermijn in acht moet worden genomen of dat bij de opzegging een aanbod tot betaling van een (schade)vergoeding moet worden gedaan.

In dit geval is naar het oordeel van de kantonrechter een voldoende zwaarwegend belang aan de orde, zoals Westeinderplassen ook in haar correspondentie aan de huurders heeft benoemd. In de opzeggingsbrief van januari 2024 heeft zij al aangegeven dat de huurovereenkomsten worden beëindigd “in het kader van een grootschalige herontwikkeling en herstructurering van onze camping” en dat de camping “zal worden getransformeerd tot een modern en duurzaam recreatiepark dat aan de hoogste standaarden voldoet”. In de e-mail van 2 mei 2024, waarin de opzegging is herhaald schrijft Westeinderplassen: “De beslissing is genomen vanwege de verouderde infrastructuur van de camping en de noodzaak om een kwaliteitsslag te maken voor een veilig en duurzaam recreatiepark op de lange termijn”. Ook in de brieven van 25 juni 2024 verwijst Westeinderplassen naar de noodzaak tot grootschalige herontwikkeling en herstructurering. Anders dan de huurders kennelijk menen hoeft Westeinderplassen niet aan te tonen dat sprake is van een concreet en haalbaar plan in de zin dat er zicht bestaat op de benodigde vergunningen. Deze criteria zijn gebaseerd op de zogeheten Recron-voorwaarden. De Recron-voorwaarden zijn op de onderhavige huurovereenkomsten niet van toepassing verklaard. De kantonrechter ziet ook geen aanleiding om de opzegging aan die voorwaarden te toetsen.

Tegenover het belang van Westeinderplassen staan echter de gerechtvaardigde belangen van de huurders. De kantonrechter is van oordeel dat Westeinderplassen zich van die belangen bij de opzeggingen onvoldoende rekenschap heeft gegeven. Dat Westeinderplassen een aanmerkelijk langere opzegtermijn in acht heeft genomen dan de in de wet opgenomen termijn van ten minste één maand is in de gegeven omstandigheden onvoldoende. De kantonrechter neemt daarbij in de eerste plaats in aanmerking dat veel van de huurders permanent op de camping wonen en op het adres van de camping staan ingeschreven. Dat in de (meeste) huurovereenkomsten is opgenomen dat permanente bewoning niet is toegestaan doet daaraan niet af. Niet is immers gebleken dat in alle voorgaande jaren door de gemeente of de vorige eigenaar in de praktijk handhavend is opgetreden. Integendeel, de huurders hebben voldoende aangetoond dat de vorige eigenaar het wonen op de camping heeft gestimuleerd en hen heeft begeleid bij de inschrijving bij de gemeente in de Basisregistratie Personen (BRP) op de het adres van de camping. Voor al deze huurders zal het niet eenvoudig zijn om andere woonruimte te vinden. Voor de huurders met een eigen stacaravan/chalet geldt bovendien dat het verwijderen daarvan de nodige tijd en kosten met zich zal meebrengen.

Verder is van belang dat de opzeggingen voor de huurders volkomen uit de lucht kwamen vallen. Zij zijn noch bij het aangaan van de huurovereenkomsten, noch op enig ander moment geïnformeerd over de gevolgen van een opzegging van de huur. Over plannen voor grootschalige herontwikkeling waarvoor ontruiming van de volledige camping noodzakelijk is zijn zij evenmin geïnformeerd. Tot zeer kort voor de overname van de camping door Westeinderplassen verkeerden de huurders op grond van uitlatingen van de toenmalige eigenaar in de veronderstelling dat zij voor onbepaalde tijd op de camping zouden kunnen blijven. Direct na de overdracht is Westeinderplassen echter tot opzegging van de huurovereenkomsten overgegaan. Dit klemt te meer in de gevallen waarin huurders (relatief) kort voor de overname op de camping zijn gekomen en daar woonachtig zijn en/of aanzienlijke uitgaven of investeringen hebben gedaan. De kantonrechter merkt in dit verband op dat ter bescherming van huurders niet voor niets in het huurrecht het adagium ‘koop breekt geen huur’ geldt7..

Gelet op de (financiële en woon)belangen van de huurders had de opzegging van de huurovereenkomsten gepaard moeten gaan met een reëel en individueel aanbod tot (schade)vergoeding. In de opzeggingsbrief van 31 januari 2024 wordt echter met geen woord over deze mogelijkheid gerept. De tegemoetkoming zit uitsluitend in de termijn van opzegging. Nu niet tegelijkertijd een passende (schade)vergoeding is aangeboden, is de opzegging naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.

Andere gronden voor beëindiging van de huurovereenkomsten

Westeinderplassen heeft subsidiair een beroep gedaan op ontbinding van de huurovereenkomst wegens wanprestatie van de huurders. Deze zou eruit bestaan dat de huurders illegaal permanent op de camping wonen. Zoals hiervoor is overwogen, is hiertegen nooit opgetreden door de vorige eigenaar. Integendeel. Waar de gemeente Haarlemmermeer het permanent wonen op de camping niet zozeer heeft gedoogd, als wel (bewust) heeft nagelaten te handhaven, heeft de vorige eigenaar tot vlak voor de verkoop van de camping actief meegewerkt aan permanente bewoning van de camping door een groot deel van de huurders, onder meer door deze te begeleiden bij de inschrijving in de gemeentelijke basisadministratie. In redelijkheid kan daarom niet worden gezegd dat sprake is van een tekortkoming van de huurovereenkomst door de huurders, laat staan dat deze ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.

Conclusie over de opzeggingen

De conclusie is dat Westeinderplassen de huurovereenkomsten niet rechtmatig heeft opgezegd. De vorderingen van Westeinderplassen die zien op de beëindiging van de huurovereenkomst zullen daarom worden afgewezen. De vordering van de huurders om voor recht te verklaren dat de huurovereenkomst onverminderd doorloopt zal worden toegewezen. Omdat de huurovereenkomsten (vooralsnog) onverminderd doorlopen moet Westeinderplassen de huurders onder 2 tot en met 14 ook de ongestoorde toegang tot de camping bieden en is het Westeinderplassen niet is toegestaan de aanwezige faciliteiten te beëindigen of af te breken. De kantonrechter zal Westeinderplassen daartoe veroordelen, zoals gevorderd. De kantonrechter ziet geen aanleiding om aan deze veroordeling een dwangsom te verbinden.

Het voorgaande betekent uiteraard niet dat de huurovereenkomsten niet kunnen worden beëindigd door Westeinderplassen. Voorwaarde voor een rechtmatige beëindiging van de huurovereenkomsten is echter dat de opzegging gepaard moeten gaan met een passende schadevergoeding. Wat passend is zal per huurder in goed overleg afzonderlijk moeten worden bepaald.

Wat dat voor de individuele huurder inhoudt, ligt in de onderhavige procedure niet ter beoordeling voor.

De (overige) gevorderde verklaringen voor recht en nevenvorderingen

De huurders hebben meerdere verklaringen voor recht gevorderd (met nevenvorderingen) die onder meer betrekking hebben op de toepasselijkheid van Europese richtlijnen voor consumentenbescherming en het (onrechtmatige) handelen van Westeinderplassen.

Gelet op hetgeen de kantonrechter hiervoor over de rechtsgeldigheid van de opzeggingen heeft overwogen en op de uitkomst van deze procedure, hebben de verschenen huurders bij die vorderingen geen zelfstandig belang. Die vorderingen worden daarom afgewezen.

Verder hebben de huurders een verklaring voor recht gevorderd dat zij niet gehouden zijn om oneerlijke afrekeningen voor nutsvoorzieningen op basis van € 0,58 per kWh te betalen. De huurders leggen aan die vordering ten grondslag dat Westeinderplassen op 28 februari 2024 de huurders een afrekening heeft verstrekt van energie over 2023 waarbij de kosten met 30% waren gestegen ten opzichte van de vorige afrekening.

Hoewel het gaat om een flinke verhoging, is naar het oordeel van de kantonrechter niet gebleken dat sprake is van een “oneerlijke” afrekening. Westeinderplassen heeft met een berekening het bedrag van € 0,58 per kWh onderbouwd. Zij heeft toegelicht dat in het tarief alle directe en indirecte kosten zijn verwerkt en dat zij slechts een zeer geringe marge hanteert. Ook in het licht van de stroomtarieven zoals deze in 2023 gebruikelijk waren, is het door Westeinderplassen berekende tarief niet buitensporig hoog. Dit betekent dat de gevorderde verklaring voor recht zal worden afgewezen. De gevorderde compensatie

Ten slotte hebben de huurders verzocht om een vermindering van de huurprijs vanaf 1 februari 2024. De huurders stellen dat zij bij het aangaan van de huurovereenkomst feitelijk onjuiste informatie heb gekregen en (daardoor) zijn misleid. Ook heeft Westeinderplassen onrechtmatig gehandeld door bij de opzegging van de huurovereenkomsten geen acht te slaan op de (woon)belangen van de huurders en door direct te beginnen met de ontmanteling van de camping. Als compensatie vorderen de huurders een vermindering van de huurprijs met 50%, althans een door de kantonrechter te bepalen percentage.

Nu de vorderingen van Westeinderplassen die zien op de beëindiging van de huurovereenkomsten worden afgewezen en de vordering van de huurders om voor recht te verklaren dat de huurovereenkomsten vooralsnog onverminderd doorlopen worden toegewezen, ziet de kantonrechter geen aanleiding om in dit stadium te bepalen dat de huurprijs collectief wordt verminderd. Deze vordering wordt dan ook afgewezen.

De positie van eiseres sub 1

Eiseres sub 1 is een stichting die zich in haar statuten tot doel stelt: de bevordering van de leefomgeving, het welzijn, de ecologie, het landschap en de cultuurhistorie ten behoeve van de eigenaars en de huurders van chalets en de huurders van gronden op de camping de Westeinder en het verrichten van alle verdere handelingen, die met het vorenstaande in de ruimste zin verband houden of daartoe bevorderlijk kunnen zijn. Westeinderplassen meent dat de stichting niet bevoegd is een collectieve actie in te stellen namens de huurders op de camping en daarom niet-ontvankelijk moet worden verklaard in haar vordering. Zij voert onder meer aan dat de rechtsvorderingen van de stichting niet tot de bescherming van gelijksoortige belangen strekken en zij niet aan de representativiteitseis van artikel 3:305a lid 2 BW voldoet.

Dit verweer faalt. Naar het oordeel van de kantonrechter is de onderhavige procedure géén collectieve actie. De stichting vertegenwoordigt (slechts) de belangen van de eisers 2 tot en met 14 en is als zodanig als eiser mede partij in deze procedure. Dat de stichting ook andere huurders dan eisers 2 tot en met 14 vertegenwoordigt, is niet gebleken. Deze stichting heeft zich in de procedure met zaaknummer 11321235 \ CV EXPL 24-6673 ook niet gevoegd als vertegenwoordiger van de huurders in die procedure, hetgeen, als sprake zou zijn van een collectieve actie, wel in de rede had gelegen.Proceskosten

De proceskosten in conventie en reconventie komen voor rekening van Westeinderplassen omdat zij (grotendeels) ongelijk krijgt. Gelet op de samenhang tussen de vordering en de tegenvordering zal in reconventie één salarispunt worden toegekend.

De kantonrechter:

de vordering

verklaart voor recht dat de huurovereenkomsten van de huurders onder 2 tot en met 14 niet rechtsgeldig zijn opgezegd en onverminderd doorlopen;

veroordeelt Westeinderplassen om de huurders onder 2 tot en met 14 de ongestoorde toegang tot de camping te bieden en verbiedt Westeinderplassen om de aanwezige faciliteiten te beëindigen of af te breken;

veroordeelt Westeinderplassen tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van de huurders tot en met vandaag vaststelt op:dagvaarding € 139,42griffierecht € 130,00salaris gemachtigde € 678,00 (2x € 339,00)nakosten € 135,00 ;

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

wijst de vordering voor het overige af.

de tegenvordering

wijst de vordering af;

veroordeelt Westeinderplassen tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor de huurders worden vastgesteld op een bedrag van € 339,00 aan salaris van de gemachtigde van huurders;

verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper, kantonrechter, en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter