Rb. Den Haag, 27-02-2024, nr. SGR 22/6718

De heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen van 28 februari 2022 (de beschikkingen) de waarden van de hieronder vermelde woningen te [plaatsnaam] (de woningen), op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2021 (de waardepeildatum) voor het jaar 2022 vastgesteld. Met de beschikkingen zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende opgelegde aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen eigenaar voor het jaar 2022 (de aanslagen).

Belanghebbende heeft tegen de beschikkingen bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ worden deze bezwaren geacht mede te zijn gericht tegen de aanslagen.

Bij uitspraak op bezwaar van 19 september 2022 heeft de heffingsambtenaar de bezwaren van belanghebbende ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft daartegen beroep ingesteld. De rechtbank heeft het beroep gesplitst in de bovengenoemde zaaknummers.

De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 16 februari 2024.

Namens belanghebbende is verschenen W.H. Verdouw, kantoorgenoot van de gemachtigde. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam] .

Feiten

1. De woningen zijn galerijwoningen uit 1974. Het betreft in hetzelfde complex gelegen appartementen. De woningen hebben een gebruiksoppervlak van respectievelijk [adres 10] m2 (woningen met huisnummers [adres 11] en [adres 14] ) en 57 m² (woningen met de overige huisnummers).

2. Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom van de woningen.

4. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de beroepen ongegrond moeten worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft de heffingsambtenaar onder meer twee matrices overgelegd. In de matrix voor de woningen met huisnummers [adres 11] en [adres 14] is de waarde voor de woningen bepaald op € 246.508 en zijn de volgende vergelijkingsobjecten opgenomen: [adres 15] , verkocht op 26 oktober 2021 voor € 335.000; [adres 18] , verkocht op 20 mei 2021 voor € 285.000 en [adres 19] , verkocht op 28 januari 2020 voor € 230.000. In de matrix voor de woningen met de overige huisnummers is de waarde voor de woningen bepaald op € 192.829 en zijn de volgende vergelijkingsobjecten opgenomen: [adres 20] , verkocht op 3 maart 2020 voor € 205.000; [adres 16] , verkocht op 17 februari 2020 voor € 195.000 en [adres 21] , verkocht op 23 juli 2020 voor € 212.500.

Beoordeling van het geschil

Gegevensverstrekking in bezwaar

5. Met een beroep op artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ heeft belanghebbende betoogd dat de heffingsambtenaar niet heeft voldaan aan de op hem rustende verplichtingen om stukken te overleggen. Belanghebbende heeft taxatieverslagen ontvangen, maar geen KOUDV- en liggingsfactoren en evenmin de correcties ter zake daarvan. Bovendien heeft belanghebbende naar zij meent onvoldoende inzicht gekregen in de waarde van de objectonderdelen en de indexering van de verkoopbedragen. De rechtbank overweegt hierover als volgt. Artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ verplicht de heffingsambtenaar om aan degene te wiens aanzien een beschikking als bedoeld in de Wet WOZ is genomen, en die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens, die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens te verstrekken.1.In haar bezwaarschriften heeft belanghebbende uitdrukkelijk verzocht om de verstrekking van de liggingsfactoren, de onderbouwing van de indexering naar de waardepeildatum en de KOUDV-factoren van de onderhavige objecten en de vergelijkingsobjecten. De rechtbank stelt vast dat belanghebbende niet expliciet heeft verzocht om de waarden van de objectonderdelen of de correcties ter zake van de KOUDV- en liggingsfactoren te verstrekken. Het verzoek om verstrekking van “alle stukken/gegevens die u bij de initiële waardebepaling en bij de behandeling van dit bezwaar heeft betrokken” is daartoe onvoldoende specifiek. De KOUDV- en liggingsfactoren van de woningen en de vergelijkingsobjecten zijn terug te vinden in de uitspraak op bezwaar, waaruit blijkt dat deze ook tijdens de hoorzitting zijn opgenoemd door de taxateur. Tijdens de hoorzitting heeft de heffingsambtenaar daarnaast inzicht verschaft in de indexeringscijfers door met één van de woningen als voorbeeld in het systeem te laten zien hoe de indexeringscijfers door permanente marktanalyse tot stand komen. Hij heeft daarbij uitleg gegeven en aangeboden om hetzelfde te laten zien voor de andere woningen. Op dit aanbod is belanghebbende niet ingegaan. Voor zover de heffingsambtenaar hiermee niet reeds heeft voldaan aan zijn verplichtingen uit hoofde van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ, is de rechtbank van oordeel dat belanghebbende door de handelwijze van de heffingsambtenaar niet is benadeeld, aangezien zij van alle gevraagde gegevens kennis heeft genomen (of daar willens en wetens van heeft afgezien) alvorens de beslissing te nemen om al of niet beroep in te stellen.

Waarde [adres 1] , [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] , [adres 6] , [adres 7] , [adres 8] , [adres 9] , [adres 10] , [adres 12] en [adres 13] .

6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".2.

7. Alleen de waarden van de woningen aan [adres 1] , [adres 5] en [adres 11] zijn nog in geschil. De rechtbank is van mening dat de heffingsambtenaar met de matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd aannemelijk heeft gemaakt dat de waarden van de woningen met huisnummers [adres 1] , [adres 5] en [adres 12] niet te laag zijn vastgesteld. De rechtbank acht de door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning en is van mening dat de heffingsambtenaar in voldoende mate rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. Belanghebbende heeft aangevoerd dat vergelijkingsobject [adres 16] niet goed vergelijkbaar is met de woningen, omdat dit vergelijkingsobject 13 jaar eerder gebouwd is. De rechtbank volgt hier de heffingsambtenaar in zijn stelling dat dit verschil dusdanig klein is dat hiervoor niets verdisconteerd hoeft te worden. Verder heeft belanghebbende [adres 17] aangevoerd als vergelijkingsobject. De rechtbank acht dit object minder goed vergelijkbaar met de woningen, omdat [adres 17] een portiekwoning is en de onderhavige woningen een galerijflat zijn.

8. Belanghebbende stelt verder dat de woningen met huisnummers [adres 1] , [adres 5] en [adres 12] gelijk gewaardeerd moeten worden met de overige woningen met dezelfde gebruiksoppervlakte. De heffingsambtenaar heeft echter betoogd dat de overige woningen te hoog gewaardeerd zijn en dat daarom geen grond bestaat om de waarden van de woningen met huisnummers [adres 1] , [adres 5] en [adres 12] te verhogen. De rechtbank volgt op dit punt het betoog van de heffingsambtenaar, dat steun vindt in de zojuist besproken matrix.

Waarde [adres 11] en [adres 14]

9. Belanghebbende betoogt dat de waarden van de woningen aan [adres 11] en [adres 14] te laag zijn vastgesteld. De heffingsambtenaar dient daarom aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woningen niet op te lage bedragen heeft gesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar, gelet op de door hem overgelegde matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. De rechtbank acht de door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning. Met de matrix en hetgeen overigens door de heffingsambtenaar is aangevoerd, maakt hij aannemelijk dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning, waaronder het kwaliteitsniveau. Belanghebbende voert aan dat het verkoopcijfer van [adres 15] , € 335.000, een hogere waarde onderbouwt, omdat dit (vrijwel) identieke buurwoningen zijn. De heffingsambtenaar heeft uiteengezet dat het verschil in waarde voortvloeit uit een verschil in kwaliteit. Dit verschil in kwaliteit is gebaseerd op het feit dat de woningen met huisnummers [adres 11] en [adres 14] huurwoningen zijn en de woning met huisnummer [adres 15] niet en dat huurwoningen over het algemeen soberder zijn ingericht. Bovendien is de woning met huisnummer [adres 15] voor de verkoop opgeknapt. De rechtbank acht deze redenering van de heffingsambtenaar aannemelijk en volgt hem daarin.

10. Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarden van de woningen niet te laag vastgesteld. De beroepen dienen ongegrond te worden verklaard.

11. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. C. Maas, rechter, in aanwezigheid van J.C.W. Wahls, griffier. De uitspraak is in het openbaar uitgesproken op 27 februari 2024.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).

Dat kan digitaal via www.rechtspraak.nl, daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan ook door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.

Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1 - bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het hogerberoepschrift is, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend.

Verder vermeldt u ten minste het volgende:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de datum van verzending;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).