6.1 Inleiding

Nadat de Engelse hypothecaire bevoegdheden in hoofdstuk 3 tot en met 5 in kaart zijn gebracht, kunnen deze bevoegdheden worden vergeleken met die van de Nederlandse hypotheekhouder. In hoofdstuk 6 en 7 wordt dit gedaan aan de hand van een verkooptraject: de hypotheekhouder is van plan het verhypothekeerde object executoriaal te verkopen en neemt voorafgaand aan die verkoop maatregelen die de opbrengst uit die verkoop beogen te maximaliseren. Later, in hoofdstuk 8, komt een alternatief (beheer)traject aan bod.

Het voornemen van een hypotheekhouder om tot executieverkoop over te gaan, kan door allerlei omstandigheden worden ingegeven. Zo kan het zijn dat de hypotheekgever is gestopt met de betaling van rente- en aflossingstermijnen, dat hij het vastgoed verwaarloost of dat hij niet meer aan zijn contractuele informatieverplichtingen jegens de hypotheekhouder voldoet waardoor de hypotheekhouder zijn grip op het vastgoed en de terugbetaling van de hypothecaire vordering verliest. In lang niet al die gevallen zal het vastgoed er even florissant bij staan, zodat met het oog op een (spoedige) verkoop maatregelen gewenst kunnen zijn die de waarde van het vastgoed ten goede komen.

In hoofdstuk 3 is voor het Engelse recht de mogelijkheid van inbezitneming door de hypotheekhouder besproken.1 De hypotheekhouder neemt in dat geval de feitelijke macht over het vastgoed van de hypotheekgever over. De belangrijkste bevoegdheden dit dat (recht op) bezit hem in de aanloop naar een verkoop biedt, is dat hij voor zover nodig de hypotheekgever de toegang tot het verhypothekeerde vastgoed kan ontzeggen, ook eventuele derden uit het vastgoed kan (laten) ontruimen en dat hij herstelwerkzaamheden kan verrichten of bepaalde verbeteringen kan doorvoeren zoals renovaties, als hij denkt op die manier bij verkoop een hogere opbrengst te kunnen verkrijgen.

In dit hoofdstuk wordt aan de hand van deze vier kernbevoegdheden onderzocht in hoeverre ook de Nederlandse hypotheekhouder het vastgoed ‘klaar’ kan maken voor een executieverkoop, waarmee wordt bedoeld dat hij de verwachte verkoopopbrengst kan verhogen. Eerst wordt bekeken of en op welke manier een Nederlandse hypotheekgever de feitelijke macht over het vastgoed kan worden ontnomen, waarbij hem de toegang tot het pand wordt ontzegd (par. 6.2), daarna hoe de hypotheekhouder derden, waaronder huurders, uit het vastgoed kan ontruimen (par. 6.3 en 6.4) en tot slot wat een hypotheekhouder kan doen om de technische staat van het vastgoed op orde te brengen of te verbeteren (par. 6.5). Bij de bespreking van die mogelijkheden wordt aandacht besteed aan de voorwaarden waaronder die bevoegdheden kunnen worden ingeroepen, wat die bevoegdheden inhouden, welke aansprakelijkheidsrisico’s aan die bevoegdheden verbonden zijn en voor wiens rekening de kosten komen die met het uitoefenen daarvan gepaard gaan. De bevindingen ten aanzien van de Nederlandse hypothecaire bevoegdheden zijn het resultaat van een analyse van de wet en de wetsgeschiedenis en literatuur- en jurisprudentieonderzoek.