343 Gebaseerd op gemeenschap.

Documentgegevens:

prof. mr. A.A. van Velten, datum 21-11-2016

Datum: 21-11-2016
Auteur: prof. mr. A.A. van Velten
JCDI: JCDI:ADS323154:1
Vakgebied(en): Onbekend (V)
Goederenrecht / Eigendom, bezit en houderschap
Goederenrecht / Genotsrechten
Wetingang: art. 5:106 BW

Onder het begrip appartementsrecht zoals dit in art. 5:106 lid 4 BW is omschreven, dient te worden verstaan een aandeel in de eigendom van een gebouw met grond (ondergrond en eventuele verdere grond) en toebehoren en/of de desbetreffende grond met toebehoren (dan wel in een recht van erfpacht of opstal op de grond). In zo’n aandeel is begrepen de bevoegdheid tot het uitsluitend gebruik van bepaalde gedeelten die blijkens hun inrichting bestemd zijn of worden om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt (de zogenaamde privégedeelten), alsmede het medegebruik van de overige gedeelten (de gemeenschappelijke gedeelten) en van de gemeenschappelijke zaken (bijv. meubilair in de gemeenschappelijke gedeelten en losse technische apparatuur). Het aandeel kan ook omvatten de bevoegdheid tot het uitsluitend gebruik van bepaalde gedeelten van (blijvend) onbebouwde grond, bijv. een tuin of een parkeerplaats (zie in dit verband het woord ‘aanduiding’ in art. 5:106 lid 4 laatste zin BW). De basis van het begrip appartementsrecht wordt bij ons gevonden in de mede-eigendom van een registergoed (vgl. de gemeenschap van art. 3:166 e.v. BW).

Het karakter van het Nederlandse appartementsrecht kan het beste worden toegelicht door een korte beschouwing over flateigendom.

Op het eerste gezicht zal men wellicht geneigd zijn zich de eigendom van een appartementswoning op dezelfde wijze voor te stellen als de eigendom (van een deel) van een gebouw. Toch bestaan tussen beide vormen van eigendom belangrijke verschillen. Bij een gebouw gaat de eigendom gepaard met eigendom van de grond waarop het gebouwd is. Men moet daarom de grond als hoofdzaak en het gebouw als onzelfstandig deel van de grond beschouwen (zie hiervoor nr. 84). Daarentegen kan de eigendom van een flatwoning in de regel niet verticaal gekoppeld worden aan de eigendom van een stuk grond waarbij de flatwoning zou behoren.

Men heeft daarom in die landen waarin de eigendom van afzonderlijke ruimten zich het eerst heeft ontwikkeld, al spoedig ingezien dat men hier te maken heeft met een vrij gecompliceerd recht. Men vatte dit recht zo op, dat – zoals hiervoor onder nr. 335 reeds werd opgemerkt – het in de eerste plaats omvatte de volle eigendom van de ruimte die werd ingenomen door de etagewoning en hiernaast een recht van mede-eigendom in een aantal zaken zonder welke de etage niet te denken is, te weten de grond, de vestibule, het trappenhuis, het dak, de steunmuren enz. Men vgl. de regelingen welke in de plaats zijn gekomen van art. 664 CC (oud) en art. 577bis § 11 Belg. BW (oud) (nr. 368 en 369).

Oorspronkelijk heeft men de bedoeling gehad deze constructie ook in ons BW over te nemen, aldus blijkt uit art. 638a van het oorspronkelijk ontwerp, welk ontwerp is opgenomen als bijlage I van Völlmar, Appartementenwet 1952. Naderhand was de wetgever echter van mening, dat het op de voorgrond stellen van de volle eigendom op bepaalde gedeelten van het gebouw enigszins misleidend zou kunnen werken, omdat de rechtspositie van de appartementseigenaren hoofdzakelijk wordt bepaald door het medegerechtigd zijn in het gehele gebouw met bijbehorende grond en de daaruit voortvloeiende verplichtingen. Men heeft toen een constructie gekozen waarbij het recht op de ruimte die wordt ingenomen door de etagewoning werd teruggebracht van een eigendomsrecht tot een exclusief gebruiksrecht, dat gekoppeld is aan de mede-eigendom van het gehele gebouw en de daarbij behorende grond. Vgl. over deze oplossing en zojuist vermelde voorgeschiedenis het hiervoor vermelde boek van Völlmar, p. 13 e.v.; Beekhuis, NJB 1985, p. 23, alsmede Mertens, Appartementen (Mon. BW nr. B29) 2006/1. Welke grond in de splitsing is betrokken wordt bepaald door de omschrijving in de akte van splitsing en de daarbij behorende tekening; zie nr. 355a. Deze constructie hangt ten nauwste samen met de mogelijkheid die in het algemeen voor deelgenoten bestaat om het gebruik en het beheer van gemeenschappelijke zaken bij overeenkomst te regelen. Zie het huidige art. 3:168 BW. De aansluiting bij de regeling inzake de gemeenschap blijkt duidelijk uit de inleidende opmerkingen Parl. Gesch. BW Boek 5 1981, p. 376. Van Rij heeft deze keuze bestreden in NJB 1952, p. 684. Zie echter De Jong, diss. 2006, hoofdstuk 4, par. 16, die het appartementsrecht als een recht van eigendom kwalificeert .

Indien er meerdere registergoederen in een splitsing worden betrokken heeft deze een overkoepelende werking die al deze goederen omvat; zie Tweehuysen, WPNR 2009/6820 en Tweehuysen, Het uniciteitsbeginsel in het goederenrecht(O&R nr. 92)2016, hoofdstuk 8. Anders dan bij een beperkt recht is er geen ‘moederrecht’ (zie hierna onder nr. 348).