Huurcie., 02-10-2018, nr. 1529

De Huurcommissie ontving op 2 oktober 2017 een verzoek van de huurder. Daarin vraagt de huurder aan de Huurcommissie om uitspraak te doen over zijn verzoek tot toetsing van de aanvangshuurprijs. De Huurcommissie heeft, gezien het verzoekschrift en de meegezonden bescheiden, geoordeeld dat het verzoek eerst op een hoorzitting moet worden behandeld, teneinde de ontvankelijkheid van het verzoek en de bevoegdheid van de Huurcommissie met partijen te bespreken. Aan partijen is gevraagd om hun zienswijze schriftelijk kenbaar te maken.

De Huurcommissie heeft brieven ontvangen van huurders gemachtigde, gedateerd op 22 mei 2018, 4 september 2018 en op 28 september 2018. In de brieven geeft huurders gemachtigde zijn zienswijze op de aard van de overeenkomst, de ontvankelijkheid van huurders verzoek en op de bevoegdheid van de Huurcommissie. Aan de brief van 4 september is het contract gehecht (Terms and conditions, Booking confirmation en House rules). De brieven met bijlagen moeten orden beschouwd als hier te zijn herhaald en ingelast.

De Huurcommissie heeft brieven ontvangen van verhuurders gemachtigde gedateerd op 1 juni 2018 en op 24 september 2018. In de brieven geeft verhuurders gemachtigde zijn zienswijze op de aard van de overeenkomst, de ontvankelijkheid van huurders verzoek en de bevoegdheid van de Huurcommissie.

Aan de brief van 24 september is een verweerschrift gehecht en een uitspraak van de Rechtbank Oost-Brabant d.d. 1408-2017 (Zaaknummer 6222188 | 177237). De brieven met bijlagen moeten worden beschouwd als hier te zijn herhaald en ingelast.

Volgens de wetgever is met de Wet doorstroming huurmarkt 2015 beoogd om een nieuwe vorm van tijdelijke huurovereenkomsten in de zin van artikel 7:271 lid 1 BW te introduceren. De regeling is een aanvulling op bestaande mogelijkheden van tijdelijke verhuur. Deze tijdelijke huurovereenkomsten eindigen, zonder opzegging, na verloop van die bepaalde tijd, met dien verstande dat:

De Huurcommissie begrijpt, gelezen de bevestiging van de reservering en de daarbij overgelegde voorwaarden, dat het gehuurde is besproken gedurende de periode 1 september 2016 tot en met 30 juni 2017 (10 maanden). Aan huurder is een mogelijkheid tot verlenging geboden, van maximaal twee maanden. Van deze mogelijkheid heeft huurder geen gebruik gemaakt.

De Huurcommissie leest in de overgelegde voorwaarden (Terms & Conditions) dat het mogelijk is dat de student gedurende het verblijf het contract annulereert; daar staan wel kosten tegenover. Deze kosten zijn dermate hoog (de eerste maand na de annulering 100% — en gedurende de rest van de looptijd 70 % van de huurprijs en daarnaast een boete van € 350), dat van de mogelijkheid van tussentijdse opzegging naar het oordeel van de commissie de facto geen sprake is.

Vervolgens begrijpt de Huurcommissie uit de voorwaarden dat het Studentenhotel, hierna te noemen TSH, een maximum stelt aan het verblijf, te weten 12 maanden. Een langere termijn is uitdrukkelijk niet toegestaan.

Noch in de reservering, noch in de voorwaarden wordt gesproken van een tijdige kennisgeving door verhuurder dat de overeenkomst eindigt en ook is niet vermeld dat bij het uitblijven van de kennisgeving de overeenkomst voor onbepaalde tijd doorloopt. Wel staat aangegeven, zoals eerder gesteld, dat de periode van het gebruik een maximum kent van 12 maanden.

Nu de facto geen mogelijkheid voor de huurder is tot tussentijds opzeggen, nu bovendien een verlenging van 2 maanden is aangeboden, en nu geen sprake is van de verplichting tot tijdige kennisgeving door verhuurder, oordeelt de commissie dat het contract niet aan de in art. 7:271 lid 1 BW, tweede volzin genoemde voorwaarden voldoet. Het beroep dat huurders gemachtigde doet op de Wet doorstroming huurmarkt faalt. Hieruit volgt dat ook het beroep dat de gemachtigde van huurder doet op de verlengde indieningstermijn van art. 7:249 lid 2 BW faalt.

Het verzoek is daarom niet ontvankelijk.

Van een campuscontract, zoals huurders gemachtigde stelt, is naar het oordeel van de commissie evenmin sprake. Immers een campuscontract kan over het algemeen zo lang duren als de student ingeschreven staat bij een onderwijsinstelling. Het in dit geval gesloten contract duurt maximaal 12 maanden, of de studie nu is afgerond of niet.

Woonruimte dat een gebruik met zich meebrengt dat naar zijn aard slechts van korte duur is, valt op grond van art. 7:232 lid 2 BW buiten het bereik van het woonruimterecht van titel 7.4, afdeling 5 BW. Dit betekent dat huurders geen ontruimings- en huurprijsbescherming hebben. Art. 7: 232 lid 2 BW geldt als een uitzonderingsbepaling, die terughoudend dient te worden toegepast.

Bij de beantwoording van de vraag of uit de overeenkomst volgt dat er sprake is van gebruik van woonruimte dat naar zijn aard slechts van korte duur is, is in zijn algemeenheid beslissend of partijen, in aanmerking genomen de aard van het gebruik en de aard van de woonruimte, een korte duur voor ogen heeft gestaan en of zij het feitelijk gebruik daartoe hebben beperkt. De commissie heeft in haar oordeelsvorming gelet op het volgende:

Ten aanzien van de aard van het gehuurde stelt de Huurcommissie vast dat het gaat om een kamer gelegen in een hotel. Deze kamer is gereserveerd voor de periode van 1 september 2016 tot en met 30 juni 2017 (zijnde 10 maanden).

In het algemene bestemmingsplan Amsterdam-Slotermeer is het gebouw aangewezen als hotel (horecabestemming). TSH heeft ook een vergunning voor exploitatie van een hotel van de gemeente gekregen.

De website van TSH en het document Terms & Conditions zijn naar het oordeel van de commissie die van een hotel. Huurders worden aangeduid als gasten. Verder biedt de site de mogelijkheid tot reservering van een volledig gemeubileerde kamer voor een periode van 2 weken tot maximaal een jaar. Een kamer boeken voor 1 nacht is ook mogelijk.

Voor het betreden van de kamer is een check-in procedure van kracht. Bij het einde van de overeenkomst moet een check-out procedure worden gevolgd. Op de site worden de check-in en out-tijden genoemd. Er is tevens een regeling met betrekking tot eventuele overboekingen of het cancellen van een reservering.

De commissie stelt vast dat TSH de kamer verregaand compleet aanbiedt. Er is, naast een volledig gestoffeerde en gemeubileerde kamer met luxe bedden, onder andere een 24-uurs receptie, schoonmaakfaciliteiten, wifi in de kamer en de rest van het gebouw, een fitnessruimte, bar, restaurant, werk- en studiezalen, lounges en meetingrooms, rooms voor bed — en TEDtalks, fietsverhuur en georganiseerde evenementen.

Een bezoek aan de website levert een naar het oordeel van de commissie niet mis te verstaan beeld op van een hotel, zowel aan de binnenzijde als aan de buitenkant.

Daarnaast is er een Huishoudelijk reglement dat deel uitmaakt van de overeenkomst, waarbij de huisregels naar het oordeel van de commissie passen bij die van een hotel. Volgens het Huishoudelijk reglement is de receptie van het hotel 24 uur per dag beschikbaar. Ook zijn er regels opgenomen die betrekking hebben op feesten en geluid, en gedurende welke tijd dat in en om het pand is toegestaan. Bij drie keer overtreden van die regels beëindigt het hotel het contract.

Het reglement vermeldt verder dat het de gast niet is toegestaan, buiten hetgeen tot de inventarislijst behoort, huishoudelijke elektrische apparatuur in de kamer te hebben. Ook is het de gast niet toegestaan een eigen inventaris of goederen te plaatsen in het appartement en mag de gast geen posters en andere zaken aan wanden of ramen bevestigen. Het houden van een huisdier is evenmin toegestaan. Bovendien geldt er een rookverbod. Op naleving van deze regels wordt toegezien.

De commissie heeft kennisgenomen van de zienswijzen van partijen, de website, de Algemene Voorwaarden, het huishoudelijk reglement van TSH, de beschrijving van het beoogde gebruik van de kamer en de aard en de duur van het gebruik.

Het geheel overziende is de commissie van oordeel dat dit alles leidt tot de conclusie dat de aard van het gehuurde een hotelkamer is, dat de aard van het gebruik dat van een hotelkamer is, en dat het de bedoeling van partijen was een overeenkomst slechts van korte duur aan te gaan, namelijk van 10 maanden, met een mogelijke verlenging tot uiterlijk 12 maanden. Dit betekent dat sprake is van een hotelovereenkomst. Deze is naar zijn aard slechts van korte duur.

Als bepaald in artikel 7:232 lid 2 BW zijn de bepalingen van titel 7.4, afdeling 5 BW in dit geval niet van toepassing. Dat maakt dat de Huurcommissie niet bevoegd is om uitspraak te doen.

De partij die in het ongelijk wordt gesteld moet de leges betalen. De commissie wilde eerst haar bevoegdheid beoordelen voordat er een legesvoorschot zou worden opgevraagd. In dit geval heeft de Huurcommissie geoordeeld dat zij niet bevoegd is en doet zij geen inhoudelijke uitspraak. Een legesveroordeling blijft daarom achterwege.

Een legesveroordeling blijft achterwege.