Huurcie., 02-10-2018, nr. 1529
1529
- Instantie
Huurcommissie
- Datum
02-10-2018
- Zaaknummer
1529
- Vakgebied(en)
Huurrecht (V)
- Brondocumenten en formele relaties
Uitspraak, Huurcommissie, 02‑10‑2018
Uitspraak 02‑10‑2018
Partij(en)
Verzoeker:
[verzoeker], hierna te noemen: Huurder
Gemachtigde:
M.B. Heinemann
tegen
Wederpartij:
The Student Hotel Amsterdam B.V., hierna te noemen: Verhuurder
Gemachtigde:
Mr. H.M. Meijerink en F. Uffen
Verzonden aan huurder en verhuurder op 20 december 2018
Verzoek :Toetsing aanvangshuurprijs (art. 7:249 BW)
Woonruimte: [adres]; [postcode] [woonplaats], hierna te noemen: de woonruimte.
I. Verloop van de procedure
Verzoek
De Huurcommissie ontving op 2 oktober 2017 een verzoek van de huurder. Daarin vraagt de huurder aan de Huurcommissie om uitspraak te doen over zijn verzoek tot toetsing van de aanvangshuurprijs. De Huurcommissie heeft, gezien het verzoekschrift en de meegezonden bescheiden, geoordeeld dat het verzoek eerst op een hoorzitting moet worden behandeld, teneinde de ontvankelijkheid van het verzoek en de bevoegdheid van de Huurcommissie met partijen te bespreken. Aan partijen is gevraagd om hun zienswijze schriftelijk kenbaar te maken.
De Huurcommissie heeft brieven ontvangen van huurders gemachtigde, gedateerd op 22 mei 2018, 4 september 2018 en op 28 september 2018. In de brieven geeft huurders gemachtigde zijn zienswijze op de aard van de overeenkomst, de ontvankelijkheid van huurders verzoek en op de bevoegdheid van de Huurcommissie. Aan de brief van 4 september is het contract gehecht (Terms and conditions, Booking confirmation en House rules). De brieven met bijlagen moeten orden beschouwd als hier te zijn herhaald en ingelast.
De Huurcommissie heeft brieven ontvangen van verhuurders gemachtigde gedateerd op 1 juni 2018 en op 24 september 2018. In de brieven geeft verhuurders gemachtigde zijn zienswijze op de aard van de overeenkomst, de ontvankelijkheid van huurders verzoek en de bevoegdheid van de Huurcommissie.
Aan de brief van 24 september is een verweerschrift gehecht en een uitspraak van de Rechtbank Oost-Brabant d.d. 1408-2017 (Zaaknummer 6222188 | 177237). De brieven met bijlagen moeten worden beschouwd als hier te zijn herhaald en ingelast.
II. Zitting
(…)
Korte samenvatting verklaring huurders gemachtigde:
- —
Hierbij leg ik een schriftelijke machtiging over van de huurder. Huurder machtigt daarmee de Studentenvakbond om namens hem te spreken tijdens uw zitting. Ik verwijs naar het eerder aan u toegezonden standpunt in deze als verwoord door de Studentenvakbond.
- —
Wij zijn van mening dat de Huurcommissie bevoegd is om zich over het verzoek uit te spreken. Naar onze mening is sprake van een woonsituatie die vergelijkbaar is met een campusovereenkomst, maar dan in een meer luxe variant.
- —
In het pand verblijven inderdaad ook personen slechts voor enkele dagen, maar studenten, zoals deze huurder, zitten er voor een langere periode. Deze huurder kwam laat bij ons om advies. Daarom is het verzoek ook pas een jaar na ingangsdatum huurovereenkomst ingediend. Onze eerste aanvraag was overigens wel op tijd, maar toen ging er iets niet goed met de legesbetaling, en werd het oorspronkelijke verzoek door u niet ontvankelijk verklaard.
- —
Volgens jurisprudentie is een huurovereenkomst van korte duur meestal iets voor 3 maanden. Short stay is niet de situatie van deze huurder. Huurder staat overigens ingeschreven op dit adres bij de gemeente. In de tijd dat deze huurder er kwam wonen was inschrijving bij de gemeente verplicht.
- —
De huren die in de voorliggende woonsituatie worden gevraagd zijn exorbitant hoog.
Korte samenvatting verklaring verhuurders gemachtigden:
- —
Ik heb mijn aantekeningen buiten pleidooi voor u. Die leg ik bij deze over.
- —
Er is geen sprake van een huurovereenkomst op grond van de Wet Doorstroming, als bedoeld in artikel 7:271 BW. De overeenkomst voldoet niet aan de kenmerkende elementen van dat artikel. Er is namelijk niet de mogelijkheid om de overeenkomst tussentijds te beëindigen. Ook heeft het niet de eigenschap dat bij het niet geven van de kennisgeving de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd zou doorlopen. Uit het contract blijkt dat bedoeld is dat de gast de ruimte gebruikt voor de duur van precies 10 maanden en dat niet eerder kan worden opgezegd. De gebruiker mocht er nog 2 maanden extra wonen, maar daar heeft hij in dit geval niet voor gekozen.
- —
Er zijn in den lande allerlei soorten van studentenvoorzieningen. Die zijn echter niet te vergelijken met wat het Studentenhotel biedt. De prijs van een kamer in dit hotel is in principe niet onderhandelbaar. Dynamic pricing is afhankelijk van het type kamer en de periode. Hoe korter het contract, hoe hoger de prijs. Soms gaat het om een prijs per nacht. Bij de boeking wordt dat aangegeven met het document Terms and Conditions, dat ook aan u is toegezonden.
- —
Het pand heeft lange gangen en gedeelde keukens. Dat heb je ook in hotels, vooral bij jongerenhotels. Studenten vinden het leuk om met elkaar, zoals dat heet, in de gang te hangen. De locatie in [a-plaats] heeft zo'n 700 kamers. Van september tot en met juni zijn er zo'n 450 tot 500 kamers bezet in verband met een semesterpakket. In de zomer lopen de meeste contracten af. Sommige bewoners komen voor de duur van een stage of een onderzoek. Deze verblijven voor een korte periode. Ook internationale bedrijven nemen soms kamers af, soms voor een groep van wel 110 personen. Er zijn ook enkele kamers voorzien van een keukenblokje of een pantry.
- —
De gemeente Amsterdam heeft naar aanleiding van de komst van het studentenhotel het bestemmingsplan aangepast. De oprichter van dit concept is een Engelsman die zich sinds 2006 in Nederland gevestigd heeft. Er is ook steeds meer vraag naar flexibelere services. In overleg met gemeenten is er gekeken naar hoe het concept is in te passen in het Nederlandse rechtssysteem en men kwam toen uit op hotel. Buiten Nederland zijn er ook vestigingen van het Studentenhotel. Aan het gebouw [a-plaats] is ook duidelijk te zien: dit is een hotel.
- —
Een student die langer in het hotel blijft, krijgt korting. Daar staat tegenover dat je niet eerder weg kunt dan de periode waarvoor je geboekt hebt. De gemiddelde duur van het verblijf is een half jaar.
- —
Ik verwijs naar jurisprudentie over vergelijkbare gevallen, met name van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (d.d. 15–04-2014) en de Rechtbank Oost Brabant (d.d. 14-08-2017). Daarbij is vooral gekeken naar de aard van het gebouw, de aard van het gebruik en de bedoeling van partijen.
- —
Dat een gebruiker of gast zich moest laten inschrijven bij de gemeente was meer een tip dan een verplichting. Iedereen in het hotel kan immers post ontvangen. Het hotel geeft bij nieuwe contracten bedoelde aanwijzing niet meer.
III. Beoordeling
Uit de door partijen overgelegde bescheiden en uit de verklaringen ter zitting blijkt dat de overeenkomst is ingegaan per 1 september 2016 en loopt tot en met 30 juni 2017 tegen een vergoeding van € 715 per maand. Deze huurprijs is hoger dan de op dat moment geldende liberalisatiegrens van € 710,68 per maand voor reguliere huurovereenkomsten.
De gemachtigde van huurder stelt zich op het standpunt dat het verzoek ontvankelijk is en dat de Huurcommissie bevoegd is de aanvangshuurprijs te toetsen, omdat sprake is van een tijdelijke huurovereenkomst in de zin van de Wet doorstroming huurmarkt, dan wel van een woonsituatie die sterk lijkt op een campuscontract maar dan een luxere variant. De gemachtigde van verhuurder bestrijdt dit en stelt dat het verzoek niet ontvankelijk- en de Huurcommissie niet bevoegd is, omdat sprake is van een overeenkomst naar zijn aard slechts van korte duur.
Het contract
Volgens de wetgever is met de Wet doorstroming huurmarkt 2015 beoogd om een nieuwe vorm van tijdelijke huurovereenkomsten in de zin van artikel 7:271 lid 1 BW te introduceren. De regeling is een aanvulling op bestaande mogelijkheden van tijdelijke verhuur. Deze tijdelijke huurovereenkomsten eindigen, zonder opzegging, na verloop van die bepaalde tijd, met dien verstande dat:
- —
de huurder tussentijds kan opzeggen en
- —
de verhuurder tussen drie maanden en een maand vóór het verstrijken van de overeengekomen tijd de huurder schriftelijk moet informeren over de dag waarop de huur verstrijkt. Blijft dit achterwege dan loopt de huur voor onbepaalde tijd door en wordt opzegging vereist.
De Huurcommissie begrijpt, gelezen de bevestiging van de reservering en de daarbij overgelegde voorwaarden, dat het gehuurde is besproken gedurende de periode 1 september 2016 tot en met 30 juni 2017 (10 maanden). Aan huurder is een mogelijkheid tot verlenging geboden, van maximaal twee maanden. Van deze mogelijkheid heeft huurder geen gebruik gemaakt.
De Huurcommissie leest in de overgelegde voorwaarden (Terms & Conditions) dat het mogelijk is dat de student gedurende het verblijf het contract annulereert; daar staan wel kosten tegenover. Deze kosten zijn dermate hoog (de eerste maand na de annulering 100% — en gedurende de rest van de looptijd 70 % van de huurprijs en daarnaast een boete van € 350), dat van de mogelijkheid van tussentijdse opzegging naar het oordeel van de commissie de facto geen sprake is.
Vervolgens begrijpt de Huurcommissie uit de voorwaarden dat het Studentenhotel, hierna te noemen TSH, een maximum stelt aan het verblijf, te weten 12 maanden. Een langere termijn is uitdrukkelijk niet toegestaan.
Noch in de reservering, noch in de voorwaarden wordt gesproken van een tijdige kennisgeving door verhuurder dat de overeenkomst eindigt en ook is niet vermeld dat bij het uitblijven van de kennisgeving de overeenkomst voor onbepaalde tijd doorloopt. Wel staat aangegeven, zoals eerder gesteld, dat de periode van het gebruik een maximum kent van 12 maanden.
Nu de facto geen mogelijkheid voor de huurder is tot tussentijds opzeggen, nu bovendien een verlenging van 2 maanden is aangeboden, en nu geen sprake is van de verplichting tot tijdige kennisgeving door verhuurder, oordeelt de commissie dat het contract niet aan de in art. 7:271 lid 1 BW, tweede volzin genoemde voorwaarden voldoet. Het beroep dat huurders gemachtigde doet op de Wet doorstroming huurmarkt faalt. Hieruit volgt dat ook het beroep dat de gemachtigde van huurder doet op de verlengde indieningstermijn van art. 7:249 lid 2 BW faalt.
Het verzoek is daarom niet ontvankelijk.
Van een campuscontract, zoals huurders gemachtigde stelt, is naar het oordeel van de commissie evenmin sprake. Immers een campuscontract kan over het algemeen zo lang duren als de student ingeschreven staat bij een onderwijsinstelling. Het in dit geval gesloten contract duurt maximaal 12 maanden, of de studie nu is afgerond of niet.
Aard van het gehuurde, aard van het gebruik, de bedoeling van partijen en de duur van het gebruik
Woonruimte dat een gebruik met zich meebrengt dat naar zijn aard slechts van korte duur is, valt op grond van art. 7:232 lid 2 BW buiten het bereik van het woonruimterecht van titel 7.4, afdeling 5 BW. Dit betekent dat huurders geen ontruimings- en huurprijsbescherming hebben. Art. 7: 232 lid 2 BW geldt als een uitzonderingsbepaling, die terughoudend dient te worden toegepast.
Bij de beantwoording van de vraag of uit de overeenkomst volgt dat er sprake is van gebruik van woonruimte dat naar zijn aard slechts van korte duur is, is in zijn algemeenheid beslissend of partijen, in aanmerking genomen de aard van het gebruik en de aard van de woonruimte, een korte duur voor ogen heeft gestaan en of zij het feitelijk gebruik daartoe hebben beperkt. De commissie heeft in haar oordeelsvorming gelet op het volgende:
Ten aanzien van de aard van het gehuurde stelt de Huurcommissie vast dat het gaat om een kamer gelegen in een hotel. Deze kamer is gereserveerd voor de periode van 1 september 2016 tot en met 30 juni 2017 (zijnde 10 maanden).
In het algemene bestemmingsplan Amsterdam-Slotermeer is het gebouw aangewezen als hotel (horecabestemming). TSH heeft ook een vergunning voor exploitatie van een hotel van de gemeente gekregen.
De website van TSH en het document Terms & Conditions zijn naar het oordeel van de commissie die van een hotel. Huurders worden aangeduid als gasten. Verder biedt de site de mogelijkheid tot reservering van een volledig gemeubileerde kamer voor een periode van 2 weken tot maximaal een jaar. Een kamer boeken voor 1 nacht is ook mogelijk.
Voor het betreden van de kamer is een check-in procedure van kracht. Bij het einde van de overeenkomst moet een check-out procedure worden gevolgd. Op de site worden de check-in en out-tijden genoemd. Er is tevens een regeling met betrekking tot eventuele overboekingen of het cancellen van een reservering.
De commissie stelt vast dat TSH de kamer verregaand compleet aanbiedt. Er is, naast een volledig gestoffeerde en gemeubileerde kamer met luxe bedden, onder andere een 24-uurs receptie, schoonmaakfaciliteiten, wifi in de kamer en de rest van het gebouw, een fitnessruimte, bar, restaurant, werk- en studiezalen, lounges en meetingrooms, rooms voor bed — en TEDtalks, fietsverhuur en georganiseerde evenementen.
Een bezoek aan de website levert een naar het oordeel van de commissie niet mis te verstaan beeld op van een hotel, zowel aan de binnenzijde als aan de buitenkant.
Daarnaast is er een Huishoudelijk reglement dat deel uitmaakt van de overeenkomst, waarbij de huisregels naar het oordeel van de commissie passen bij die van een hotel. Volgens het Huishoudelijk reglement is de receptie van het hotel 24 uur per dag beschikbaar. Ook zijn er regels opgenomen die betrekking hebben op feesten en geluid, en gedurende welke tijd dat in en om het pand is toegestaan. Bij drie keer overtreden van die regels beëindigt het hotel het contract.
Het reglement vermeldt verder dat het de gast niet is toegestaan, buiten hetgeen tot de inventarislijst behoort, huishoudelijke elektrische apparatuur in de kamer te hebben. Ook is het de gast niet toegestaan een eigen inventaris of goederen te plaatsen in het appartement en mag de gast geen posters en andere zaken aan wanden of ramen bevestigen. Het houden van een huisdier is evenmin toegestaan. Bovendien geldt er een rookverbod. Op naleving van deze regels wordt toegezien.
De commissie heeft kennisgenomen van de zienswijzen van partijen, de website, de Algemene Voorwaarden, het huishoudelijk reglement van TSH, de beschrijving van het beoogde gebruik van de kamer en de aard en de duur van het gebruik.
Het geheel overziende is de commissie van oordeel dat dit alles leidt tot de conclusie dat de aard van het gehuurde een hotelkamer is, dat de aard van het gebruik dat van een hotelkamer is, en dat het de bedoeling van partijen was een overeenkomst slechts van korte duur aan te gaan, namelijk van 10 maanden, met een mogelijke verlenging tot uiterlijk 12 maanden. Dit betekent dat sprake is van een hotelovereenkomst. Deze is naar zijn aard slechts van korte duur.
Als bepaald in artikel 7:232 lid 2 BW zijn de bepalingen van titel 7.4, afdeling 5 BW in dit geval niet van toepassing. Dat maakt dat de Huurcommissie niet bevoegd is om uitspraak te doen.
Beoordeling van de leges
De partij die in het ongelijk wordt gesteld moet de leges betalen. De commissie wilde eerst haar bevoegdheid beoordelen voordat er een legesvoorschot zou worden opgevraagd. In dit geval heeft de Huurcommissie geoordeeld dat zij niet bevoegd is en doet zij geen inhoudelijke uitspraak. Een legesveroordeling blijft daarom achterwege.
IV Beslissing
- —
Er is sprake van huur dat een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is. De bepalingen van titel 7.4, afdeling 5 BW zijn niet van toepassing.
- —
De Huurcommissie is niet bevoegd om uitspraak te doen.
Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen.
Legesveroordeling
Een legesveroordeling blijft achterwege.