Rb. Midden-Nederland, 25-02-2022, nr. 9654229

Op 26 januari 2022 heeft [eiseres] een kort geding procedure bij de kantonrechter aangevraagd. Bij dagvaarding, met acht producties, heeft zij [gedaagde] opgeroepen voor de mondelinge behandeling van 11 februari 2022. Op 10 februari 2022 heeft [eiseres] de aanvullende producties 9, 10 en 11 toegestuurd.

Tijdens de mondelinge behandeling is de zaak met partijen besproken. Namens [eiseres] was de heer [A] aanwezig, bijgestaan door mr. D.L. van Praag. De heer [gedaagde] is niet verschenen, zijn gemachtigde mr. H.J.J. Hendrikse wel. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat door partijen naar voren is gebracht.

Daarna volgt dit vonnis.

[gedaagde] huurt van [eiseres] de woning aan [adres] in [plaatsnaam] . De huurprijs inclusief servicekosten is op dit moment € 1.094,- per maand en moet worden vooruitbetaald. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen huurovereenkomst woonruimte 2017 van toepassing. [gedaagde] heeft een huurachterstand laten ontstaan.

Op 30 november 2021 heeft [gedaagde] een e-mail gestuurd naar [eiseres] . Hij klaagt daarin over een muffe geur, kapotte camera, roest en kalk in keuken en douche en schimmel in de ventilaties. Hij heeft om die reden de huurtermijnen opgeschort totdat de reparatie en renovatie is verricht.

Een medewerker van [eiseres] is op 16 december 2021 langsgekomen. De medewerker heeft geen gebreken geconstateerd, die door de verhuurder hersteld zouden moeten worden. Nadien hebben meerdere medewerkers van [eiseres] geklaagd over bedreigend en intimiderend gedrag van [gedaagde] . Op 17 december 2021 heeft [eiseres] een brief gestuurd naar [gedaagde] met de mededeling dat zij gelet op de bedreigingen door [gedaagde] van haar werknemers en de huurachterstand ontruiming van de woning zal nastreven.

[eiseres] vordert bij voorlopige voorziening (kort gezegd) veroordeling van [gedaagde] tot het ontruimen van zijn gehuurde woning, zo nodig en dan op kosten van [gedaagde] door de deurwaarder en betaling van € 7.658,- aan huurachterstand te vermeerderen met€ 1.094,- per maand vanaf 1 februari 2022 tot de ontruiming, met wettelijke rente en betaling van de proceskosten en nakosten met rente.

Volgens [eiseres] heeft [gedaagde] een huurachterstand laten ontstaan en is het volgens haar voldoende aannemelijk dat de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure zal worden toegewezen. Ook heeft [gedaagde] zich, volgens [eiseres] , bedreigend uitgelaten tegen medewerkers van [eiseres] .

[gedaagde] voert verweer. Hij voert aan de huurtermijnen niet meer te hoeven betalen omdat hij deze volledig heeft opschort vanwege gebreken in de woning. Ook voert hij aan recht te hebben op huurprijsvermindering als gevolg van deze gebreken.

Centrale vraag

De centrale vraag in dit kort geding is of [gedaagde] de huurachterstand moet betalen en de woning moet ontruimen. Deze vorderingen zijn in kort geding toewijsbaar indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst zal toewijzen en indien van [eiseres] niet kan worden gevergd dat deze de uitkomst van een bodemprocedure afwacht (spoedeisend belang).

Spoedeisend belang

De kantonrechter is van oordeel dat van [eiseres] niet kan worden gevergd dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. Het spoedeisende belang bij de vordering van [eiseres] is gelegen in het door [gedaagde] (voor lange tijd) niet betalen van de huurprijs en de door hem geuite bedreigingen. Daartegen is door [gedaagde] ook geen verweer gevoerd

Vordering tot ontruiming 4.3. De kantonrechter zal in dit kort geding de vordering tot ontruiming van de woning en betaling van de huurachterstand toewijzen. Dat motiveert zij als volgt.

[eiseres] heeft gemotiveerd gesteld dat [gedaagde] tot en met februari 2022 een huurachterstand van in totaal € 8.752,- heeft laten ontstaan. [gedaagde] heeft dat niet weersproken. Hij moet deze achterstand dan ook betalen. Het beroep van [gedaagde] op opschorting van de huurtermijnen faalt. Niet om de reden van [eiseres] dat de algemene voorwaarden bij de huurovereenkomst de mogelijkheid tot opschorten van de huurtermijnen uitsluit. Dit is immers - naar het ambtshalve oordeel van de kantonrechter - een onredelijk bezwarend beding als bedoeld in artikel 6:236, aanhef onder c, van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) en is dus na vernietiging niet van toepassing tussen partijen. Het beroep op opschorting gaat niet op omdat [gedaagde] niet aannemelijk heeft gemaakt dat de gehuurde woning gebreken heeft, die door de verhuurder hersteld zouden moeten worden. [gedaagde] heeft gesteld dat sprake is van verkalking van een kraan roestvorming aan de vaatwasser en schimmelvorming. Ook zou [gedaagde] zich onveilig voelen omdat het gebouw, volgens hem, onvoldoende wordt beveiligd. Tijdens de inspectie op 16 december 2021 trof [eiseres] een vervuilde woning aan, maar niet de gestelde gebreken. Voor zover er sprake was van kalkvorming aan een kraan, diende [gedaagde] dit zelf te verhelpen. [gedaagde] heeft dit verder niet weersproken.

Omdat [gedaagde] niet aannemelijk heeft gemaakt dat de gehuurde woning gebreken heeft was hij niet gerechtigd om de huurprijs op te schorten. Evenmin is er reden voor huurprijsvermindering. Dit betekent dat [gedaagde] zal worden veroordeeld om de huurachterstand tot en met februari 2022 van € 8.752,- te betalen, alsmede de toekomstige huurtermijnen tot aan de ontruiming, vermeerderd met wettelijke rente. Deze huurachterstand van ruim zeven huurtermijnen is van dermate grote omvang dat het (in samenhang met de door [eiseres] gestelde bedreigingen door [gedaagde] ) in hoge mate waarschijnlijk is, dat de kantonrechter in een bodemprocedure de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst zal toewijzen. Dit betekent dat de kantonrechter in dit kort geding vooruitlopend daarop [gedaagde] zal veroordelen om de woning te ontruimen, binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis. De kantonrechter acht de termijn van drie dagen niet redelijk. De kantonrechter gunt [gedaagde] geen ‘terme de grâce’. [gedaagde] heeft niet gesteld alsnog bereid te zijn de huurachterstand te betalen en bovendien kunnen de bedreigingen niet ongedaan gemaakt worden.

De deurwaarder is op grond van de wet bevoegd tot de daadwerkelijke uitvoering van de veroordeling tot ontruiming (zie artikelen 556 lid 1 en 557 in samenhang met artikel 444 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rv)). [eiseres] heeft een vergoeding gevorderd voor de kosten van de ontruiming van het gehuurde. Deze vordering moet afgewezen worden. Op grond van de wet (artikel 237 lid 3 Rv) kan de partij die ongelijk krijgt alleen worden veroordeeld tot betaling van kosten die vóór de uitspraak zijn gemaakt, dan wel kosten die nog niet zijn gemaakt maar zich al wel laten begroten. Dat is niet het geval bij ontruimingskosten; deze kosten worden namelijk (mogelijk) na het ontruimingsvonnis gemaakt en laten zich niet op voorhand begroten. Op de datum van het ontruimingsvonnis staat nog niet vast of deze kosten gemaakt zullen worden en hoe hoog deze kosten mogelijk zullen zijn. [eiseres] zal daarom een nieuwe procedure moeten starten waarin zij de eventuele executiekosten van [gedaagde] kan vorderen.

Proceskosten

[gedaagde] heeft ongelijk gekregen. Hij moet dan ook de proceskosten betalen. De kosten aan de kant van [eiseres] worden begroot op:

- dagvaarding € 127,43

- griffierecht € 128,00

- salaris gemachtigde € 498,00 (1 punten x tarief € 498,00)

Totaal € 753,43

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten zal worden toegewezen met inachtneming van de hierna te bepalen termijn.

Nakosten

De nakosten zullen worden toegewezen overeenkomstig de richtlijnen van het LOVCK en worden begroot op een half salarispunt conform het liquidatietarief proceskosten met een maximum van € 124,00 aan nakosten salaris.

De kantonrechter

geeft de volgende onmiddellijke voorziening:

veroordeelt [gedaagde] om de woning binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met alle daarin aanwezige personen en zaken, voor zover die aan hem toebehoren en niet aan [eiseres] , en om deze woning met afgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van [eiseres] te stellen;

veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiseres] van:

- € 8.752,- aan huurachterstand tot en met februari 2022,

- een bedrag gelijk aan de maandelijkse huurprijs vanaf maart 2022 tot en met het einde van de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden,

te vermeerderen met de wettelijke rente over elke niet (tijdig) betaalde huurtermijn vanaf de eerste dag van de betreffende maand tot de dag van betaling;

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten aan de kant van [eiseres] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 753,43, waarin begrepen € 498,- aan salaris gemachtigde, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na de datum van betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

veroordeelt [gedaagde] , onder de voorwaarde dat hij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door [eiseres] volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:

- € 124,-- aan salaris gemachtigde, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na aanschrijving tot de voldoening,

- te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na betekening tot de voldoening;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af wat er meer of anders is gevorderd.

Dit vonnis is gewezen door mr. Y.M. Vanwersch kantonrechter, en uitgesproken op de openbare terechtzitting van 25 februari 2022, in aanwezigheid van de griffier.