Rb. Midden-Nederland, 15-04-2022, nr. 21/727

In de beschikking van 31 januari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 583.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.

In de uitspraak op bezwaar van 29 december 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.

Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix overgelegd.

De zaak is behandeld op de zitting van 21 januari 2022 door middel van een Teams-beeldverbinding. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.

1. De woning is een in 2006 gebouwde vrijstaande woning met een garage, tuinhuis, overkapping en berging. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 300 m2 en heeft een kaveloppervlakte van 812 m2.

2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.

3. Eiser bepleit een lagere waarde van € 459.000,-. Verweerder handhaaft de in beroep vastgestelde waarde.

4. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.

5. Om de waarde te onderbouwen heeft verweerder in beroep een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning is vergeleken met de volgende drie, in [woonplaats] gelegen, referentiewoningen: [adres 2], [adres 3] en [adres 4].

6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, gelegen in dezelfde omgeving, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Verweerder heeft de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.

7. Wat eiser aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.

Vergelijkbaarheid referentiewoningen

8. Eiser voert aan dat de referentiewoningen niet goed vergelijkbaar zijn. Hij heeft gegevens van de stamkaarten overgelegd ter onderbouwing hiervan. Hij stelt dat de referentiewoningen [adres 3] en [adres 4], gelet op de informatie daaruit moeten worden aangemerkt als bovengemiddeld of luxe.

9. De rechtbank is van oordeel dat eiser met de enkele verwijzing naar de stamkaarten niet aannemelijk heeft gemaakt dat verweerder de referentiewoningen ten onrechte niet heeft gewaardeerd als bovengemiddeld of luxe.

10. De rechtbank geeft hiervoor de volgende motivering. Verweerder heeft toegelicht dat er sprake is van vergelijkbare voorzieningen, onderhoud en bouwkundige kwaliteit. Alle referentiewoningen en de woning hebben hiervoor dezelfde waardering gekregen. De vierkante meterprijs van de referentiewoningen zijn gelijk, dan wel hoger, dan die van de woning. Eiser heeft dit standpunt van verweerder niet, althans onvoldoende betwist.

Ligging en stankoverlast

11. Eiser voert aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de ongunstige ligging van zijn woning nabij het composteringsbedrijf ‘[bedrijf]’. In de zomer is ademhalen door de neus bij tijd en wijlen lastig door de stankoverlast. Verweerder heeft ter onderbouwing gewezen op het aantal kilometers afstand van de referentiewoning en de woning naar het composteringsbedrijf. De woning van eiser ligt hier 1,5 kilometer vandaan, dat is vergelijkbaar met de afstand van de referentiewoningen. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat er geen sprake is van een waardedrukkende invloed op de waarde. Eiser heeft dat op geen enkele wijze onderbouwd, anders dan alleen stellen dat daarvan sprake is. De beroepsgrond slaagt niet.

12. Ook stelt eiser dat er geen rekening is gehouden met de ongunstige ligging nabij de hoogspanningsmast. Ook hier heeft verweerder ter onderbouwing gewezen op het aantal meters afstand van de referentiewoningen en de woning naar de hoogspanningsmast. De woning van eiser ligt hier 280 meter vandaan, dat is vergelijkbaar met de afstand van de referentiewoningen. Daarnaast ligt het kanaal de [kanaal] tussen de woning en de hoogspanningsmast. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat er geen sprake is van een waardedrukkende invloed op de waarde. Eiser heeft dat op geen enkele wijze onderbouwd, anders dan alleen stellen dat daarvan sprake is. De beroepsgrond slaagt niet.

Achterstallig onderhoud

13. Verder voert eiser aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met het achterstallig onderhoud van de woning. Eiser heeft hiervan geen stukken overgelegd, noch heeft eiser dit nader onderbouwd. Dit heeft eiser ter zitting ook bevestigd. De rechtbank ziet daarom geen aanleiding om eiser hierin te volgen. De beroepsgrond slaagt niet.

Gelijkheidsbeginsel en het verbod op willekeur

14. Eiser doet een beroep op het gelijkheidsbeginsel. Eiser heeft hiervoor gewezen op 9 woningen gelegen aan de [straat]. De rechtbank overweegt dat een geslaagd beroep op het gelijkheidsbeginsel kan worden gedaan in geval sprake is van nagenoeg identieke woningen. Van strijd met het gelijkheidsbeginsel is de rechtbank niet gebleken. De rechtbank overweegt dat eiser niet met stukken heeft onderbouwd dat sprake is van identieke objecten, zodat het beroep op het gelijkheidsbeginsel om die reden niet kan slagen.

15. Tot slot doet eiser een beroep op het verbod van willekeur, omdat in het taxatieverslag staat dat er modelmatig wordt gewaardeerd, zodat eiser er volgens hem op mag vertrouwen dat dit ook in zijn geval gebeurt, hetgeen in dit geval achterwege is gelaten omdat niet is gekeken naar vergelijkbare objecten met een lagere WOZ-waarde. De rechtbank overweegt dat de toelichting in een taxatieverslag geen toezegging is waardoor verweerder gehouden is om de waarde modelmatig, dan wel door middel van de vergelijkingsmethode te bepalen of te onderbouwen. Het is een toelichting, niet meer dan dat. Het staat verweerder vrij de waarde te bepalen op de manier zoals hij dat wil en vervolgens te onderbouwen met de bewijsmiddelen die hij daarvoor dienstig acht. De rechtbank beoordeelt de aangedragen bewijsmiddelen, waarbij de uiteindelijke toets is of de waarde niet te hoog is vastgesteld. Verweerder heeft dan ook niet in strijd met het verbod van willekeur gehandeld.

16. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. Schuman, rechter, in aanwezigheid van I. Zallali, griffier. De beslissing is uitgesproken op 15 april 2022 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.