Hof Amsterdam, 01-05-2018, nr. 200.218.550/01

Partijen worden hierna [appellante] en [geïntimeerde] genoemd.

[appellante] is bij dagvaarding van 27 maart 2017 in hoger beroep gekomen van een bij verstek gewezen vonnis van de rechtbank Amsterdam van 28 december 2016 onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [appellante] als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde.

Tegen [geïntimeerde] is verstek verleend.

[appellante] heeft daarna een memorie van grieven met productie ingediend.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellante] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog voor recht zal verklaren dat [appellante] eigenaar van de woning gelegen op het adres [adres 1] (kadastraal bekend als [plaats] [nummer] ) is geworden en voor recht zal verklaren dat de vordering van [geïntimeerde] tot het opeisen van genoemde woning verjaard is, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties met nakosten en rente.

[appellante] heeft in hoger beroep bewijs van haar stellingen aangeboden.

Als gesteld en niet weersproken staan de volgende feiten vast:

[appellante] woont sinds 1984 in het appartement aan de [adres 1] (hierna ook: de woning), in eigendom toebehorend aan [geïntimeerde] .

[geïntimeerde] verbleef destijds in het buitenland. [appellante] paste op de woning en betaalde geen huur. Wel heeft zij altijd de gemeentelijke belastingen voldaan.

In 1989 kocht [appellante] het appartement aan de [adres 2] , dat zich direct onder de woning bevindt. Vanaf dat moment heeft [appellante] beide appartementen als één woning gebruikt.

In 1993 heeft [appellante] beide appartementen met elkaar verbonden via een interne wenteltrap. De gemeente Amsterdam heeft op 22 juni 1993 toestemming gegeven voor deze woningonttrekking. [geïntimeerde] is van deze verbouwing op de hoogte.

Direct na het plaatsen van de wensteltrap heeft [appellante] in de woning een grootschalige verbouwing laten uitvoeren. Er is een zijkamer weggebroken, de wc is vernieuwd, er zijn nieuwe vloeren gelegd en de plafonds zijn vernieuwd. Hierbij is ook de keuken verwijderd.

In 2003 heeft [appellante] getracht de woning van [geïntimeerde] te kopen. Zij heeft daartoe een notaris ingeschakeld die meermalen per e-mail gepoogd heeft [geïntimeerde] te benaderen, maar [geïntimeerde] heeft nimmer op de berichten gereageerd.

In 2009 heeft [appellante] een nieuwe cv laten aansluiten en zijn alle radiatoren van de appartementen op één ketel aangesloten. In 2013 heeft [appellante] de badkamer in de woning laten vernieuwen en de sloten vervangen.

Bij het bestreden vonnis heeft de rechtbank overwogen dat de vordering haar ongegrond voorkomt en heeft zij de vordering afgewezen. Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellante] met haar grieven op.

Grief 1 is gericht tegen de overweging van de rechtbank dat uit de poging van [appellante] in 2003 om de woning te kopen volgt dat zij op dat moment het eigendomsrecht van [geïntimeerde] erkende, hetgeen niet strookt met haar stelling dat zij de woning vanaf 1993 voor zichzelf is gaan houden.

[appellante] stelt dat vanaf 1993 sprake is van ondubbelzinnig bezit. Zij betoogt dat de (latere) poging tot koop er niet aan in de weg staat dat zij zich zelf op dat moment niettemin als bezitter aanmerkte. Het feit dat zij zich ervan bewust was dat [geïntimeerde] een sterker recht had, doet daar niet aan af. Dat zou immers niet stroken met de rechtsfiguur van de bezitter te kwader trouw. Zou bovendien de kooppoging al als een erkenning moeten worden beschouwd, dan geldt dat die erkenning [geïntimeerde] nooit heeft bereikt. Zo het hof al zou menen dat de e-mails van de notaris een erkenning opleveren die [geïntimeerde] heeft bereikt, dan geldt dat deze stuitingshandeling op grond van artikel 3:319 lid 2 BW leidt tot een nieuwe verjaringstermijn, gelijk aan de oorspronkelijke, maar niet langer zijnde dan vijf jaar, tenzij van de oorspronkelijke verjaringstermijn nog meer dan vijf jaar resteert. Op dat moment resteerde nog een periode van tien jaar, zodat deze stuitingshandeling geen verandering in de verjaringstermijn heeft gebracht. Die is verstreken in 2013, zodat [appellante] op dat moment eigenaar is geworden.

Het hof stelt voorop dat [appellante] de woning in 1984 is gaan houden voor [geïntimeerde] als bedoeld in artikel 3:110 BW. Artikel 3:111 BW bepaalt dat wie een goed houdt voor een ander, dit op diezelfde titel blijft houden, zolang niet blijkt dat hierin verandering is gebracht, hetzij ten gevolge van een handeling van hem voor wie men houdt (wat in dit geval niet aan de orde is), hetzij ten gevolge van een tegenspraak van diens recht. De vraag ligt dus voor of in dit geval sprake is van een tegenspraak van het recht van [geïntimeerde] , waardoor [appellante] van houder voor hem, houder voor zichzelf ofwel bezitter is geworden. Daarvoor is een interne wilsverandering niet voldoende maar is noodzakelijk dat zij openlijk het recht van [geïntimeerde] heeft betwist en zich daar ook naar heeft gedragen.

De hierboven onder 2.4 en 2.5 omschreven handelingen, die [appellante] in 1993 verrichtte, zijn handelingen die bezwaarlijk anders kunnen worden gekwalificeerd dan als gedragingen van [appellante] als bezitter. Zij heeft een omvangrijke en ingrijpende verbouwing uitgevoerd in de woning. Daarbij komt dat als gevolg van die werkzaamheden de woning niet langer als zelfstandige woning kan worden aangemerkt, maar één geheel vormt met de woning van [appellante] . [appellante] heeft voor deze woningonttrekking bovendien toestemming gevraagd en gekregen van de gemeente, waarmee zij zich ook tegenover derden als rechthebbende heeft gepresenteerd. Deze gedragingen, waarvan [geïntimeerde] op de hoogte was, moeten worden gekwalificeerd als een tegenspraak van het recht van [geïntimeerde] , als bedoeld in artikel 3:111 BW.

[appellante] is daarmee vanaf 1993 bezitter niet te goeder trouw geworden. Zij was immers bekend met het eigendomsrecht van [geïntimeerde] . [geïntimeerde] had vanaf 1993 een recht tot revindicatie. Dat recht verjaart evenwel, ook bij bezit niet te goeder trouw, na 20 jaar. Na het verstrijken van die termijn heeft [appellante] de eigendom van de woning verkregen.

Dat [appellante] in 2003 een aanbod heeft gedaan aan [geïntimeerde] om de woning van hem te kopen en daarmee het eigendomsrecht van [geïntimeerde] heeft erkend, doet niets af aan de hierboven omschreven bezitshandelingen. Met name impliceert dit aanbod niet dat zij zich op dat moment niet langer als bezitter (niet te goeder trouw) beschouwde en kan daaruit slechts worden afgeleid dat zij reeds op dat moment heeft gepoogd om haar bezit om te zetten in een sterker recht, te weten het eigendomsrecht. Het aanbod van 2003 heeft dan ook geen wijziging gebracht in de verjaringstermijn. [geïntimeerde] heeft binnen die termijn geen revindicatievordering ingesteld, zodat [appellante] eigenaar is geworden van de woning. Uit het voorgaande volgt dat grief 1 slaagt.

Grief 2 is gericht tegen de overweging van de rechtbank dat gelet op artikel 6:174 lid 5 BW het uit de inschrijving in de openbare registers voortvloeiende bezitsvermoeden prevaleert boven een aan feitelijke macht ontleend bezitsvermoeden.

Ook deze grief slaagt. Zoals [appellante] terecht opmerkt, ziet bedoeld artikel op de verbintenissen voortvloeiend uit opstalaansprakelijkheid en mist het toepassing op de onderhavige casus.

De grieven slagen. Het vonnis waarvan beroep zal worden vernietigd en de vorderingen van [appellante] zullen worden toegewezen als gevorderd. [geïntimeerde] zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in beide instanties.

Het hof:

vernietigt het vonnis waarvan beroep en opnieuw rechtdoende:

verklaart voor recht dat [appellante] eigenaar van de woning gelegen op het adres [adres 1] (kadastraal bekend als [plaats] [nummer] ) is geworden;

verklaart voor recht dat de vordering van [geïntimeerde] tot het opeisen van de woning gelegen op het adres [adres 1] (kadastraal bekend als [plaats] [nummer] ) verjaard is;

veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties, in eerste aanleg aan de zijde van [appellante] begroot op € 181,25 aan verschotten en € 452,- voor salaris en in hoger beroep tot op heden op € 424,31 aan verschotten en € 894,- voor salaris op € 131,- voor nasalaris, te vermeerderen met € 68,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;

verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. L.A.J. Dun, D.J. van der Kwaak en J.F. Aalders en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 1 mei 2018.