6.3.1.0 Inleiding

Eén van de belangrijkste activa van veel ondernemingen is het vastgoed. In deze paragaaf wordt daarom de winsttoerekening bij (verhuurd) vastgoed aan de orde gesteld. In deze paragraaf wordt niet op het specifieke probleem ingegaan dat in het vastgoed een onrendabele top aanwezig is (zie daarover in paragraaf 6.3.2).

Ook vastgoed dient te worden gewaardeerd op de openingsbalans tegen de waarde in het economische verkeer. Voor de waardering op de fiscale openingsbalans moet bij courant vastgoed in beginsel worden uitgegaan van de directe opbrengstwaarde.1 Door waardering tegen de waarde in het economische verkeer komt de marktstijging of -daling die is ontstaan in de onbelaste periode in die periode tot uitdrukking. Waardeveranderingen die nadien optreden, worden toegerekend aan de belaste periode. In eerste instantie lijkt eenvoudig te kunnen worden bepaald wat de waarde in het economische verkeer is. Immers, er wordt geregeld handelgedreven in vastgoed en ook gemeenten kunnen de waarde van vastgoed eenvoudig bepalen getuige de WOZ-beschikkingen. Bij het vaststellen van de WOZ-waarde wordt echter uitgegaan van ficties, zodat deze niet altijd overeenkomt met de waarde in het economische verkeer.2 De praktijk leert ook dat het niet altijd eenvoudig is om de waarde in het economische verkeer te bepalen.34

De praktische uitwerking zal ik illustreren aan de hand van een voorbeeld. Ik zal hierbij abstraheren van de afschrijvingslasten, omdat die ‘slechts’ een timing effect hebben.5

Het vastgoed dient op de fiscale openingsbalans te worden gewaardeerd tegen de waarde in het economische verkeer. Op het moment dat een belastingplichtige een huurcontract afsluit, is dat van invloed op de waarde van het vastgoed, omdat de waarde gelijk is aan de contante waarde van de toekomstige kasstromen. Bij een daling van de huren in de markt zal het vastgoed met een gunstig huurcontract zijn waarde behouden als gevolg van dit gunstige huurrecht. Het huurrecht heeft dan een waardevermeerderende effect. In casu heeft huurrecht een waardevermeerderend effect van € 9.080. De waarde in het economische verkeer is hierdoor € 879.080. Voor die waarde dient het vastgoed te worden gewaardeerd op de fiscale openingsbalans. Gedurende de belastingplichtige periode komen hierdoor de volgende resultaten tot uitdrukking:7

Het gevolg van de waardering van het vastgoed op de fiscale openingsbalans is dat de vermogensaanwas in de belaste periode in de heffing wordt betrokken. Dit is niet gelijk ook de draagkrachtaanwas. Hiervoor is mijns inziens realisatie nodig. Door uit te gaan van de vermogensaanwas sluit de belastingheffing aan bij de economische realiteit. In de belastingplichtige periode heeft immers een waardemutatie van € 90.000 plaatsgevonden. Als we naar de levensduur van het lichaam kijken, moeten we concluderen dat meer winst in de heffing wordt betrokken dan het lichaam heeft gerealiseerd. De vraag is of dat terecht is. Een uitgangspunt is dat de winstbepaling moet aansluiten bij de werkelijkheid en de financiële werkelijkheid is dat geen winst wordt gemaakt.8 De belastingplichtige is nimmer in staat geweest een winst van € 90.000 te realiseren. De onderneming zou hypothetisch gezien op het moment van sfeerovergang een pand ter waarde van € 870.000 kunnen kopen. Bij latere verkoop was dan een winst van € 90.000 gemaakt, maar dan laten we buiten beschouwing dat in werkelijkheid het pand al eigendom was. Feitelijk is een vermogenswinst van € 60.000 gerealiseerd en de onderneming had met deze aankoop gedurende haar bestaan nooit een winst kunnen behalen van € 90.000.

Hiermee komen we ook terug bij de vraag of realisatie noodzakelijk is om inkomen vast te stellen of dat voldoende is dat de winst potentieel realiseerbaar is. In hoofdstuk twee heb ik geconcludeerd dat uit het totaalwinstbeginsel voortvloeit dat alleen de werkelijke (genoten) voordelen in de belastingheffing worden betrokken. Dat impliceert mijns inziens dat realisatie moet hebben plaatsgevonden. Vermogenswinsten die de onderneming had kunnen genieten als het ondernemingsbeleid anders was ingericht, kunnen niet in de heffing worden betrokken.9 In casu komt door waardering tegen de waarde in het economische verkeer een winst tot uitdrukking die het lichaam niet heeft gerealiseerd. Hetzelfde geldt voor het verschil dat is ontstaan door de contante waardevermeerdering van het gunstige huurrecht ad € 9.080. Omdat de (zakelijke) overeengekomen huur afwijkt van een marktconforme huur ten tijde van de sfeerovergang gaan de netto huurinkomsten die in de belastingheffing worden betrokken afwijken van de overeengekomen huur. Hierdoor blijft uiteindelijk € 9.080 mijns inziens onterecht buiten de heffing.