Rb. Midden-Nederland, 28-05-2020, nr. UTR - 18 , 2353

Bij besluit van 25 juli 2017 (het primaire besluit) heeft verweerder aan eisereseen tegemoetkoming in planschade van € 7.981,64 (inclusief wettelijke rente), vermeerderd met het door eiseres aan verweerder betaalde drempelbedrag, toegekend en de aanvraag tot een tegemoetkoming in planschade van eiser niet-ontvankelijk verklaard.

Bij besluit van 3 mei 2018 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eisers gegrond verklaard en een proceskostenvergoeding toegekend.

Eisers hebben tegen het bestreden besluit beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek op de zitting heeft plaatsgevonden op 15 april 2019. Eisers hebben zich laten vertegenwoordigen door hun gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [A] en mr. [B] (planschadeadviseur). Derde-partij is met bericht van verhindering niet verschenen.

Bij tussenuitspraak van 5 november 2019 (de tussenuitspraak) heeft de rechtbank verweerder in de gelegenheid gesteld om binnen zes weken na verzending van de tussenuitspraak het geconstateerde gebrek in het bestreden besluit met inachtneming van wat in de tussenuitspraak is overwogen te herstellen.

Bij brief van 29 november 2019 heeft verweerder de rechtbank verzocht de in de tussenuitspraak gestelde termijn te verlengen. Eisers hebben schriftelijk gereageerd op dit verzoek.

Bij tweede tussenuitspraak van 13 december 2019 (de verlengingsuitspraak) heeft de rechtbank de termijn die zij verweerder heeft gegeven om het gebrek te herstellen, verlengd tot en met 20 januari 2020.

Verweerder heeft in reactie op de tussenuitspraak een aanvullende motivering (de aanvullende motivering) ingediend. Eisers hebben hierop een schriftelijke zienswijze (de zienswijze) gegeven. Derde-partij heeft geen gebruik gemaakt van de gelegenheid om een zienswijze te geven.

Op verzoek van de rechtbank heeft verweerder in reactie op de zienswijze aan eisers een kopie van de pagina’s uit het boek ‘Taxatieleer Vastgoed 1’ – waarnaar hij in zijn aanvullende motivering verwijst – toegezonden. Derde-partij heeft van de rechtbank een kopie van deze pagina’s ontvangen. Eisers en derde-partij hebben binnen de daarvoor gegeven termijn en voor sluiting van het onderzoek geen gebruik gemaakt van de gelegenheid om daarop te reageren.

De rechtbank heeft bepaald dat een nadere zitting achterwege blijft en heeft het onderzoek op 20 april 2020 gesloten.

Na sluiting van het onderzoek hebben eisers gereageerd op de pagina’s uit het boek ‘Taxatieleer Vastgoed I’. De rechtbank heeft in deze reactie geen aanleiding gezien om het onderzoek te heropenen.

1. Deze uitspraak bouwt voort op de tussenuitspraak. De rechtbank blijft bij al wat zij in de tussenuitspraak heeft overwogen en beslist, tenzij hierna uitdrukkelijk anders wordt overwogen. Het staat de rechtbank niet vrij om terug te komen van zonder voorbehoud gegeven oordelen in de tussenuitspraak. Dit is alleen anders in zeer uitzonderlijke gevallen.

Tussenuitspraak

2. In haar tussenuitspraak heeft de rechtbank, kort gezegd, overwogen dat eiser geen belanghebbende is bij de aanvraag om een tegemoetkoming in planschade vanwege een waardevermindering van het perceel [straatnaam 1] [nummeraanduiding 1/letteraanduiding 1] te [woonplaats] (het perceel). Verder heeft de rechtbank geoordeeld dat er geen aanleiding bestaat om aan te nemen dat verweerder is uitgegaan van een onjuiste maximale invulling van de planologische mogelijkheden onder het oude bestemmingsplan, dat de adviseur de aspecten die de omvang van het nadeel van eiseres bepalen, zoals bezonning, uitzicht en privacy, voldoende heeft meegenomen in het adviesrapport en dat verweerder het normaal maatschappelijk risico mocht vaststellen op 3%.

Ten aanzien van de taxatie van het perceel in het kader van de bepaling van de omvang van de planschade van de adviseur heeft de rechtbank overwogen dat deze onvoldoende inzichtelijk is. De rechtbank heeft overwogen dat uit het adviesrapport niet blijkt welk correctiepercentage de adviseur heeft toegepast, hoe dat correctiepercentage is vastgesteld en met welk bedrag hij de waarde heeft bijgesteld. Ook blijkt niet wat de waarde is van de referentieobjecten die zijn gebruikt om de getaxeerde waarde van het perceel voorafgaand aan de planologische wijziging te bepalen. Verder is niet inzichtelijk gemaakt wat de onderlinge verschillen zijn tussen de referentieobjecten en het perceel van eiseres en hoe de getaxeerde waarde na wijziging van het bestemmingsplan tot stand is gekomen.

De aanvullende motivering

3. Na de tussenuitspraak heeft verweerder de aanvullende motivering overgelegd. Hierin heeft verweerder de taxatie van het perceel van de adviseur toegelicht. Verweerder heeft toegelicht dat het referentieobject [straatnaam 1] [nummeraanduiding 2] niet langer aan de taxatie ten grondslag wordt gelegd. Voor de andere referentieobjecten heeft de adviseur globaal onderzocht of bij de verkoop van deze referentieobjecten is uitgegaan van een planologisch maximaal ingevulde omgeving. Voor de referentieobjecten [straatnaam 1] [nummeraanduiding 3] en [nummeraanduiding 4] was dit het geval en heeft de adviseur geen correctie toegepast. Bij die objecten is volgens de adviseur sprake van een geringe afwijking tussen de feitelijke situatie en de planologisch maximaal ingevulde situatie. Bij de referentieobjecten [straatnaam 2] [nummeraanduiding 5/letteraanduiding 1] en [nummeraanduing 5/letteraanduiding 2] heeft de adviseur een correctie van 2,5% toegepast. Verder is bij de aanvullende motivering de bijlage ‘Matrix analyse referentieverkoopcijfers versus het Taxatie-object [straatnaam 1] [nummeraanduiding 1/letteraanduiding 1] , [postcode] ’ gevoegd, met daarin onder andere de verkoopbedragen van de referentieobjecten en de indexering van deze verkoopbedragen naar de datum direct voor de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan. Aan de hand daarvan heeft de adviseur de waarde van het perceel voorafgaand aan de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan bepaald. Op deze waarde heeft de adviseur de invloed van de planologische wijziging (een bedrag van

€ 20.000,-) in mindering gebracht om zo de waarde van het perceel direct na de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan te bepalen.

De zienswijze van eiseres

4. Eiseres voert in haar zienswijze aan dat er geen onderbouwde taxatiematrix van de schade na de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan is opgesteld, waarbij rekening is gehouden met de maximale planologische mogelijkheden. Hierdoor kan wat verweerder beweerd niet in de juiste context worden gezien en vergeleken. Ook is volgens haar onduidelijk waarop de genoemde correctiefactoren bij de referentieobjecten zijn gebaseerd, waarom de adviseur daarbij een percentage van 2,5% hanteert en welke uitwerking deze factoren en percentage hebben.

De beoordeling van de aanvullende motivering

5. De rechtbank moet beoordelen of verweerder met de aanvullende motivering het gebrek in het bestreden besluit heeft hersteld. De rechtbank is met eiseres van oordeel dat verweerder dit niet heeft gedaan. Verweerder heeft met de aanvullende motivering de waarde van het perceel onmiddellijk voorafgaand aan 6 juni 2012, de datum waarop het nieuwe bestemmingsplan in werking is getreden, en de waarde van het perceel op 6 juni 2012 niet alsnog (voldoende) inzichtelijk gemaakt. De rechtbank legt hieronder uit waarom dat het geval is.

6. Verweerder heeft een aantal punten alsnog voldoende toegelicht. Anders dan eiseres meent heeft hij wel een taxatiematrix overgelegd. Uit die taxatiematrix blijkt de waarde van de referentieobjecten en is ook te zien wat de onderlinge verschillen zijn tussen de referentieobjecten en het perceel van eiseres. Verder heeft verweerder toegelicht dat de adviseur voor twee van de vier referentieobjecten een correctiepercentage van 2,5% van de waarde heeft toegepast, omdat bij het verkoopcijfer van die referentieobjecten geen rekening is gehouden met de maximale planologische mogelijkheden. Er zijn in de omgeving van deze referentieobjecten planologisch beregeningsinstallaties en andere bouwwerken, geen gebouw zijnde, mogelijk. De rechtbank is echter met eiseres van oordeel dat in de aanvullende motivering een toelichting ontbreekt waarom de adviseur uitgaat van een correctiepercentage van 2,5%. Verweerder heeft niet gemotiveerd waarom de planologische mogelijkheid van beregeningsinstallaties en andere bouwwerken, geen gebouw zijnde, in de omgeving van deze objecten leidt tot een waardeverschil van 2,5% ten opzichte van de verkoopbedragen.

7. Verder heeft verweerder nog steeds niet inzichtelijk gemaakt hoe de getaxeerde waarde na wijziging van het bestemmingsplan tot stand is gekomen. Weliswaar heeft verweerder in de aanvullende motivering toegelicht op welke wijze de adviseur de waarde van het perceel van eiseres van voor en na wijziging van het bestemmingsplan heeft bepaald, maar het is nog steeds onduidelijk niet toegelicht waarom het nadeel dat eiseres lijdt door de planologische wijziging wordt gewaardeerd op € 20.000,-. Verweerder heeft in de nadere motivering toegelicht dat de adviseur dit bedrag heeft bepaald aan de hand van de relevante schadefactoren, zoals privacy, bezonning en uitzicht. In het planschadeadvies heeft de adviseur per schadefactor gekwalificeerd in welke mate (licht, middelzwaar, zwaar, bovenmatig) de factor van invloed is geweest op de waarde van het perceel van eiseres. Aan de hand daarvan is de adviseur tot de conclusie gekomen dat de waardevermindering door de planologische wijziging € 20.000,- bedraagt. Verweerder heeft echter niet uitgelegd waarom de verschillende schadefactoren en de mate waarin die van invloed zijn op de waarde van het perceel leiden tot een waardevermindering van € 20.000,-. Verweerder heeft er in de nadere motivering op gewezen dat taxeren geen exacte wetenschap is. Dat mag dan zo zijn, van verweerder had evengoed verwacht mogen worden dat hij inzichtelijk zou maken hoe de adviseur tot de conclusie is gekomen dat de waardevermindering door de planologische wijziging € 20.000,- is.

8. De conclusie van het voorgaande is dat verweerder met de aanvullende motivering het in de tussenuitspraak geconstateerde gebrek aan het bestreden besluit niet heeft hersteld.

Conclusie

9. Zoals de rechtbank in de tussenuitspraak heeft overwogen is eiser geen belanghebbende bij de aanvraag om een tegemoetkoming in planschade vanwege een waardevermindering van het perceel. Dit betekent dat eiser ook geen belang heeft bij het beroep tegen de beslissing op deze aanvraag. Het beroep van eiser is daarom niet-ontvankelijk.

10. Gelet op het in de tussenuitspraak geconstateerde gebrek aan het bestreden besluit is het beroep van eiseres gegrond. De getaxeerde waarde van het perceel is in het bestreden besluit niet deugdelijk gemotiveerd. De rechtbank zal het bestreden besluit daarom vernietigen wegens strijd met artikel 7:12, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht.

11. Omdat verweerder met de aanvullende motivering het gebrek niet heeft hersteld kunnen de rechtgevolgen van het bestreden besluit niet in stand blijven. De rechtbank ziet geen aanleiding opnieuw een bestuurlijke lus toe te passen en kan ook niet zelf in de zaak voorzien. Het is aan verweerder om, met inachtneming van wat in de tussenuitspraak en in deze uitspraak is overwogen, de waarde van het perceel direct voor de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan en op de datum dat dit bestemmingsplan in werking is getreden opnieuw te taxeren. De rechtbank stelt hiervoor een termijn van acht weken na verzending van deze uitspraak. Voor wat betreft de punten waarover de rechtbank in de tussenuitspraak al een definitief oordeel heeft gegeven, zoals de planvergelijking, het normaal maatschappelijk risico en het nadeel dat eiseres heeft als gevolg van de wijziging van het bestemmingsplan, kan verweerder aansluiten bij het bestreden besluit.

De kosten van bijstand tot aan het primaire besluit

12. Als een tegemoetkoming in planschade wordt toegekend, moeten daarbij ook de redelijkerwijs gemaakte kosten van rechtsbijstand en andere deskundige bijstand worden vergoed.1.

13. Eiseres vraagt een vergoeding van € 1.200,- voor de kosten van het inschakelen van een deskundig bij het indienen van de aanvraag. Volgens vaste rechtspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling) komen deze kosten in de regel niet voor vergoeding in aanmerking, omdat de aanvrager kan weten dat het bestuursorgaan gehouden is advies te vragen aan een onafhankelijke deskundige en het in de hiervoor vermelde zin niet redelijk is, zonder dat advies af te wachten, een eigen adviseur in te schakelen.2.Deze kosten komen naar het oordeel van de rechtbank daarom niet voor een vergoeding in aanmerking.

14. Ook vraagt eiseres een vergoeding van € 3.200,- voor de kosten van het inschakelen van een deskundige bij het geven van een reactie op het conceptrapport van de deskundige. Op grond van vaste rechtspraak van de Afdeling kunnen kosten die de aanvrager heeft gemaakt vanaf het moment dat de door het bestuursorgaan ingeschakelde deskundige een conceptadvies dan wel advies over de aanvraag aan het bestuursorgaan heeft uitgebracht tot het moment dat het bestuursorgaan op de aanvraag een besluit heeft genomen waartegen rechtsmiddelen kunnen worden ingesteld, voor vergoeding in aanmerking komen, als het inroepen van bijstand redelijk was en de kosten van het opstellen van een zienswijze redelijk zijn. De tarieven van het Bpb zijn hierbij niet van toepassing. Bepalend voor de redelijkheid van de omvang van deze kosten is of deze in verhouding tot de verrichte werkzaamheden staan en redelijk zijn.

Partijen zijn het eens en ook de rechtbank is van oordeel dat het inroepen van rechtsbijstand voor de beoordeling van het conceptrapport door eiseres redelijk is. Voor iemand die geen kennis heeft van het planschaderecht is het niet mogelijk de juistheid van de in het conceptrapport neergelegde bevindingen van de adviseur te beoordelen.

Verweerder heeft in het bestreden besluit het Bpb toegepast en aan eiseres een vergoeding toegekend van € 1.002,-: 1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en1 punt voor de hoorzitting, met een waarde per punt van € 501,-. Verweerder heeft ten onrechte geen vergoeding toegekend voor de kosten voor het verlenen van rechtsbijstand na ontvangst van het conceptadvies. De rechtbank vernietigt het bestreden besluit daarom ook wegens strijd met artikel 6.5 van de Wro, voor zover daarbij geen vergoeding van kosten van rechtsbijstand aan eiseres is toegekend.

Eiseres heeft de hoogte van die kosten echter op geen enkele wijze inzichtelijk gemaakt. Zij heeft geen factuur of bewijs van de door eiseres aan de rechtsbijstandverlener betaalde kosten overgelegd. In dat geval wordt op grond van vaste rechtspraak van de Afdeling3.aanvaard dat voor het bepalen van de hoogte van de vergoeding aansluiting wordt gezocht bij het Bpb. De rechtbank zal verweerder daarom opdracht geven om bij het nemen van een nieuw besluit op bezwaar het Bpb toe te passen en aan eiseres een bedrag van€ 525,- (1 punt met een wegingsfactor 1) aan kosten voor rechtsbijstand in de zin van artikel 6.5 van de Wro te vergoeden.

Griffierecht, proceskosten

15. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt.

16. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten.

17. De kosten voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand in beroep stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) vast op € 1.312,50 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen op de zitting en 0,5 punt voor het indienen van een schriftelijke zienswijze na een bestuurlijke lus met een waarde per punt van € 525,- en een wegingsfactor 1).

De rechtbank:

- draagt verweerder op binnen acht weken na de dag van verzending van deze uitspraak

een nieuw besluit te nemen op het bezwaar met inachtneming van deze uitspraak;

- draagt verweerder op om met het nieuwe besluit een bedrag van € 525,- aan kosten voor rechtsbijstand aan eiseres te vergoeden;

- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 170,- aan eiseres te vergoeden;

- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.312,50.

Deze uitspraak is gedaan op 28 mei 2020 door mr. R.C. Moed, voorzitter, en

mr. R. in 't Veld en mr. J.L.W. Broeksteeg, leden, in aanwezigheid van

mr. I.C. de Zeeuw-'t Lam, griffier. Als gevolg van maatregelen rondom het Coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.

de rechter is verhinderd deze

uitspraak te ondertekenen

griffier voorzitter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Tegen deze uitspraak, de tussenuitspraak en de verlengingsuitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending van deze uitspraak hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.