Hof 's-Hertogenbosch, 01-06-2018, nr. 17/00650

De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 29 februari 2016 (hierna: de WOZ-beschikking) krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres 1] 22b te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2015 vastgesteld op € 348.000 voor het tijdvak 1 januari 2016 tot en met 31 december 2016. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2016 (hierna: de aanslag ozb) bekend gemaakt. Bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van 13 oktober 2016 heeft de Heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak verlaagd naar een bedrag van € 325.000 en tevens de aanslag ozb verlaagd tot € 424.

Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 46.

De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 124.

De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 9 mei 2018 te ‘s-Hertogenbosch. Aldaar is verschenen en gehoord belanghebbende. De Heffingsambtenaar is met kennisgeving van verhindering niet verschenen.

Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.

Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat in afschrift aan partijen is verzonden.

Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan:

Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een vrijstaande villa, gebouwd in 1977, met een inhoud van 593 m3 op een perceel grond met een oppervlakte van 1.875 m2. De onroerende zaak is gelegen nabij desnelweg A2.

In een op 23 mei 2002 gesloten overeenkomst tussen belanghebbende en de gemeente Cranendonck (hierna: de overeenkomst) is, voor zover hier van belang, het volgende vermeld:

‘Uit diverse stukken, alsmede in het persoonlijk gesprek dat u met de heer [A] heeft gehad, is gebleken dat de waardevaststelling van uw object, [adres 1] 22b te [woonplaats] , vanaf 1-1-1989 tot en met heden niet correct is geweest. Dientengevolge heeft de Gemeente Cranendonck, na ampel beraad besloten u het navolgende compromis aan te bieden.

 De WOZ-waarde over het tijdvak 1-1-2001 t/m 31-12-2004 wordt vastgesteld op € 90.756,-- (ƒ 200.000,--) (…)

 Aanvaarding van onderhavig compromis kan slechts en alleen betrekking hebben op het object [adres 1] 22b te [woonplaats] over het tijdvak 1-1-2001 t/m 31-12-2004 (…). Voor de jaren vanaf 1-1-2005 e.v. zal voor de grondslag van de eventuele waardeaanpassing worden aangehaakt aan de huidige “state of the art”. Mochten er tegen die tijd verbeteringen zijn doorgevoerd dan zal dit bij de taxatie alsdan worden bekeken, waarna de consequenties hiervan in onderling overleg worden vastgesteld.’

Ter onderbouwing van de door hem aan de onroerende zaak na de uitspraak op bezwaar toegekende waarde van € 325.000, heeft de Heffingsambtenaar verwezen naar een door hem in beroep overgelegde waardematrix, opgesteld door [B] (WOZ-gediplomeerd taxateur) op 24 maart 2017. In de waardematrix is de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2015 vastgesteld op € 325.000, waarbij rekening is gehouden met een negatieve liggingswaarde van € 23.750 vanwege de ligging van de onroerende zaak nabij de snelweg A2. De getaxeerde waarde is bepaald door middel van vergelijking met zogeheten referentieobjecten. In het taxatierapport zijn gegevens en foto’s van de onroerende zaak en van de referentieobjecten opgenomen. De referentieobjecten betreffen:

- [adres 1] 26 te [woonplaats] (vrijstaande woning);

- [adres 2] 1 te [woonplaats] (vrijstaande woning);

- [adres 3] 5 te [woonplaats] (vrijstaande woning).

Van de woningen aan [adres 2] 1 en [adres 3] 5 zijn tevens foto’s van keuken, badkamer en toilet en van de eerstgenoemde woning tevens van de woonkamer bijgevoegd.

Het geschil betreft het antwoord op de volgende vragen:

Belanghebbende is van mening dat deze vragen bevestigend moeten worden beantwoord. De Heffingsambtenaar is de tegenovergestelde opvatting toegedaan.

Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, waarvan de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt. Voor hetgeen hieraan ter zitting is toegevoegd, wordt verwezen naar het van deze zitting opgemaakte proces-verbaal.

Belanghebbende concludeert tot gegrondverklaring van het hoger beroep, vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraken van de Heffingsambtenaar, vermindering van de bij de WOZ-beschikking vastgestelde waarde en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag ozb. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

Ten aanzien van het geschil

Ten aanzien van de eerste in geschil zijnde vraag

De Rechtbank heeft met betrekking tot dit geschilpunt het volgende overwogen (waarbij onder “eiser”, belanghebbende dient te worden verstaan):

“10. Met betrekking tot de tussen eiser en de gemeente Cranendonk gesloten overeenkomst overweegt de rechtbank allereerst dat in (niet gepubliceerde) uitspraken van deze rechtbank van 21 december 2010 (zaaknummers: AWB 09/2393 en AWB 09/5788), van 11 maart 2013 (zaaknummer: AWB 12/2381) en van 22 januari 2016 (zaaknummer: SHE 15/1814), de (niet gepubliceerde) uitspraak van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 19 januari 2012 (kenmerk: 11/00053) en het arrest van de Hoge Raad van 13 juli 2012 (ECLI:NL:HR:2012:BX1400) over eerdere belastingjaren over hetzelfde geschilpunt is geoordeeld. Deze uitspraken staan in rechte vast. Het oordeel over bedoeld geschilpunt is daarmee onherroepelijk. Ook in recente (niet gepubliceerde) uitspraken van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch, te weten van 11 december 2015 (kenmerk: 14/00659) en 23 januari 2017 (kenmerk: 16/00105), is wederom een oordeel gegeven over de gebondenheid van verweerder aan de overeenkomst. Voorts stelt de rechtbank vast dat de Hoge Raad in zijn arrest van 13 mei 2016 (ECLI:NL:HR:2016:842) het beroep in cassatie van eiser, gericht tegen de uitspraak van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 11 december 2015, niet-ontvankelijk heeft verklaard. Gelet op genoemde (onherroepelijke) uitspraken kan eiser niet worden gevolgd in zijn stelling dat uit de betreffende overeenkomst volgt dat vanaf belastingjaar 2005 geen waarde-aanpassing van de woning mag plaatsvinden.”

Naar het oordeel van het Hof heeft de Rechtbank met betrekking tot dit geschilpunt op goede gronden een juiste beslissing genomen. Het Hof maakt deze beslissing daarom tot de zijne en voegt daar het navolgende aan toe. Onjuist is belanghebbendes stelling dat uit de tekst van de tweede bullet van de vaststellingsovereenkomst zou volgen dat de Heffingsambtenaar ook voor onderhavig tijdvak aan de overeengekomen waarde zou zijn gebonden. In alle redelijkheid kan namelijk slechts bedoeld zijn en zou ook door belanghebbende begrepen dienen te zijn dat slechts de invloed van verbeteringen van de onroerende zaak het onderwerp van overleg zouden kunnen zijn maar dat de waarde, uitgaande van de toenmalige staat van de woning, vanaf 1 januari 2005, zou worden bepaald op de waarde in het economische verkeer overeenkomstig de Wet WOZ. Dat de gemeente Cranendock in de ogen van belanghebbende in het verleden een kwade rol heeft gespeeld doet, wat daar ook van zij, daar niet aan af.

Ten aanzien van de tweede in geschil zijnde vraag

Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, moet de waarde van een onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt als waarde in het economische verkeer de prijs die de meestbiedende koper zou hebben betaald bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze van verkoop na de beste voorbereiding.

Op grond van artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de onroerende zaak op die datum verkeert. Daarbij geldt in het onderhavige geval als waardepeildatum 1 januari 2015.

Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (zogeheten referentieobjecten). De bewijslast met betrekking tot de feiten en omstandigheden waaruit de juistheid van de in geschil zijnde waarde volgt, rust op de Heffingsambtenaar.

De Heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak onderbouwd met de in onderdeel 2.3 genoemde waardematrix. Met de Rechtbank is het Hof van oordeel dat de Heffingsambtenaar hiermee aannemelijk heeft gemaakt dat de gezochte waarde van de onroerende zaak - na bezwaar - niet te hoog is vastgesteld.

De drie referentieobjecten zijn vrijstaande woningen, alle gelegen in [woonplaats] en zijn niet ver van de waardepeildatum verkocht. De ligging van [adres 1] 26 is vergelijkbaar omdat deze eveneens nabij de snelweg A2 is gelegen. De overige twee referentiepanden zijn op 200 meter afstand van een bedrijventerrein gelegen. Het Hof acht de in aanmerking genomen vergelijkingspanden derhalve voldoende vergelijkbaar om de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum te kunnen onderbouwen.

Bij de waardebepaling moet echter rekening worden gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak die van invloed zijn op de waarde. Daarbij kan worden gedacht aan ligging, verschillen in type woning, inhoud, perceel oppervlakte en bijgebouwen. Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar in voldoende mate rekening gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en de referentieobjecten. In beginsel heeft de Heffingsambtenaar hiermee voldaan aan de op hem rustende bewijslast.

Belanghebbende heeft zelf geen taxatierapport of een andere waarde-onderbouwing ingebracht. Ter zitting heeft hij gewezen op de verslechterde situatie van zijn woongenot door de ligging van de onroerende zaak in de nabijheid van de snelweg A2 (vervuiling en geluidsoverlast). Het Hof is van oordeel dat deze door belanghebbende geschetste waardedrukkende omstandigheden – gelet op de ligging van de referentieobjecten - zijn verdisconteerd in de verkoopcijfers van de referentieobjecten. Zoals uit de waardematrix blijkt is in de waardeopbouw van het referentie-object [adres 1] 26 de negatieve waarde vanwege de ligging aan de snelweg A2 op een bedrag van € 23.750 bepaald. Het Hof heeft geen aanleiding om dit onjuist te achten. Aangezien in de waarde-opbouw van de onroerende zaak eveneens met deze negatieve waarde is rekening gehouden en belanghebbende de waardedrukkende omstandigheden op geen enkele wijze nader heeft geconcretiseerd is de na bezwaar vastgestelde waarde derhalve niet te hoog vastgesteld.

Hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd kan aan het vorenstaande niet

afdoen.

Slotsom

De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is en dat de uitspraak van de Rechtbank zal worden bevestigd.

Ten aanzien van het griffierecht

Het Hof is van oordeel dat er geen redenen aanwezig zijn om te gelasten dat de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door hem betaalde griffierecht geheel of gedeeltelijk vergoedt.

Ten aanzien van de proceskosten

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Aldus gedaan op 1 juni 2018 door A.J. Kromhout, voorzitter, T.A. Gladpootjes en L.B.M. Klein Tank, leden, in tegenwoordigheid van A.W.J. Strik, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.

Het aanwenden van een rechtsmiddel:

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH’s-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.