Rb. Midden-Nederland, 04-05-2022, nr. 9214809 UE VERZ 21-148

Op 10 mei 2021 heeft [verzoeker] een verzoekschrift met producties ingediend tot vernietiging van een besluit van de VvE en vervangende machtiging. Hij heeft vervolgens nog een productie (het Modelreglement van splitsing van eigendom van 1973, hier verder te noemen het Modelreglement) nagestuurd. De VvE heeft hierop gereageerd door middel van een verweerschrift met producties. De mondelinge behandeling zou plaatsvinden op 5 november 2021, maar is op die dag niet doorgegaan. [verzoeker] heeft toen een schriftelijke reactie op het verweerschrift ingediend, waarop de VvE schriftelijk heeft gereageerd. De VvE heeft een aanvullende productie in het geding gebracht, namelijk een USB-stick met daarop drie video’s. [verzoeker] heeft hier schriftelijk op gereageerd, waarop de VvE op haar beurt schriftelijk heeft gereageerd.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 3 maart 2022. Partijen hebben vragen van de kantonrechter beantwoord en hebben op elkaars standpunten gereageerd. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen is besproken.

Na afloop van de mondelinge behandeling is de zaak verwezen naar mediation. Partijen hebben tijdens de mediation geen overeenstemming bereikt. Daarom is bepaald dat een uitspraak volgt.

[verzoeker] is sinds 16 september 2009 eigenaar van het appartementsrecht op het adres [straat] [nummer] in [plaats] . Dit geeft hem recht op het uitsluitend gebruik van de begane grond met daaronder gelegen kelder en twee kamers op de eerste verdieping. De heer [A] en de heer [B] (hierna: [A] en [B] ) zijn sinds 15 november 2013 eigenaar van het appartementsrecht op het adres [straat] [nummer] [....] in [plaats] . Dit geeft hen recht op het uitsluitend gebruik van de (overige ruimte op de) eerste verdieping en van de tweede verdieping, inclusief balkon en dakterras. Dit appartement bevindt zich dus boven het appartement van [verzoeker] .

[verzoeker] gebruikt zijn appartement deels als bedrijfsruimte en deels als woning.

[verzoeker] , [A] en [B] zijn lid van de VvE. In de VvE heeft [verzoeker] één stem en hebben [A] en [B] gezamenlijk één stem.

Op 13 april 2021 heeft de VvE vergaderd en gestemd over het wijzigen van de bestemming van het appartement van [verzoeker] in de akte van splitsing, van de bestemming bedrijfsruimte naar de bestemming afwijkend gebruik, omdat [verzoeker] ook in het appartement woont.

Omdat de VvE geen toestemming heeft gegeven voor deze wijziging ( [A] en [B] hebben tegen gestemd), verzoekt [verzoeker] (primair) een verklaring voor recht dat het besluit van de VvE nietig is of (subsidiair en meer subsidiair) vernietiging van het besluit van de VvE wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid. Daarbij verzoekt hij ook (primair en subsidiair) om een vervangende machtiging in de zin van artikel 5:140 lid 1 BW of (meer subsidiair) een vervangende machtiging in de zin van artikel 5:121 lid 1 BW. [A] en [B] voeren aan dat zij een redelijke grond hadden om medewerking aan het wijzigen van de bestemming te weigeren.

De USB-stick

De VvE heeft als aanvullende productie een USB-stick ingediend, waarop drie video’s staan. Op deze video’s zou te zien zijn dat [verzoeker] gasten van [A] en [B] aanspreekt. [verzoeker] stelt dat dit onrechtmatig verkregen bewijs is en verzoekt om deze video’s buiten beschouwing te laten.

Gelet op artikel 152 Rv geldt niet als algemene regel dat de kantonrechter geen acht mag slaan op onrechtmatig verkregen bewijs. In beginsel wegen het algemene maatschappelijk belang dat de waarheid in rechte aan het licht komt en het belang dat partijen erbij hebben hun stellingen in rechte aannemelijk te kunnen maken, zwaarder dan het belang van uitsluiting van bewijs. Slechts indien sprake is van bijkomende omstandigheden, is uitsluiting van het bewijs gerechtvaardigd.1.De vraag of het bewijs onrechtmatig is verkregen hoeft echter niet te worden beantwoord. Zoals in het navolgende blijkt, is de aanvullende productie niet betrokken in de inhoudelijke beoordeling, omdat de kantonrechter voor de beslissing niet relevant acht wie welke overlast veroorzaakt heeft.

Is het besluit van de VvE nietig? Nee

Een besluit van een orgaan van een rechtspersoon (in dit geval de VvE) is nietig wanneer dat besluit in strijd is met de wet of met de statuten. De akte van splitsing wordt in het geval van een VvE gelijkgesteld met de statuten (artikel 5:129 lid 1 BW).

Volgens [verzoeker] prevaleert de bepaling in de splitsingsakte onder a boven de aanvulling op algemene bepalingen in het Modelreglement (artikel 9 lid 2), omdat onder a wordt gesproken over ‘de benedenwoning’. Onder a in de splitsingsakte, , waar het over het appartement van [verzoeker] gaat, staat namelijk het volgende: “a. het appartementsrecht, waaronder met name het gebruik op het uitsluitend gebruik van de benedenwoning op de begane grond met daaronder gelegen kelder alsmede een kamer op de eerste verdieping (…)”. Op grond van artikel 9 lid 2 van het Modelreglement zijn de eigenaars en gebruikers verplicht het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan nader in de akte te regelen bestemming. In de splitsingsakte staat in aanvulling daarop het volgende: “(…) artikel 9 lid 2: Het appartement sub a is bestemd om als bedrijfsruimte te dienen en de daarbij behorende kelder als bergruimte; het appartement sub b is bestemd om als woonruimte te dienen. (…)”.

Naar het oordeel van de kantonrechter maakt het enkele gebruik van het woord benedenwoning in de splitsingsakte onder a niet dat de bij artikel 9 lid 2 van het Modelreglement nader aangeduide bestemming van bedrijfsruimte niet klopt. Dat dit woord is gebruikt om aan te duiden welk deel van het pand onder het appartementsrecht a valt, betekent niet dat daarmee bedoeld is dat het appartement een woonbestemming zou krijgen. In de splitsingsakte is immers duidelijk te lezen dat op grond van artikel 9 lid 2 Modelreglement beide appartementen een bestemming hebben gekregen en dat het appartement van [verzoeker] de bestemming bedrijfsruimte heeft. Het besluit van de VvE om geen toestemming te geven aan de bestemmingswijziging is dan ook niet in strijd met de akte van splitsing. Niet is gesteld of gebleken dat er andere feiten of omstandigheden zijn die maken dat het besluit van de VvE in strijd is met de wet of met de akte van splitsing. Daarom is er geen sprake van een nietig besluit.

Kan het besluit van de VvE worden vernietigd? Ja

Op grond van artikel 2:15 lid 1 aanhef en sub b BW in samenhang gelezen met artikel 5:130 BW kan een besluit van de VvE worden vernietigd, onder meer indien dit in strijd is met de redelijkheid en billijkheid waar de leden van een VvE op grond van artikel 2:8 lid 1 BW zich tegenover elkaar aan moeten houden. Beoordeeld moet worden of [A] en [B] als leden van de VvE in redelijkheid en billijkheid konden overgaan tot het weigeren van de toestemming om de bestemming te wijzigen.

Volgens [A] en [B] hadden zij een redelijke grond om de wijziging van de splitsingsakte te weigeren. [verzoeker] veroorzaakt veel overlast omdat hij (ook) in zijn appartement woont, wat een van de bestemming afwijkend gebruik is. Het gaat volgens [A] en [B] om geluidsoverlast, pesterijen, het afsluiten van de watertoevoer, het lastigvallen van hun gasten en om de vele e-mails die [verzoeker] stuurt. [A] en [B] willen de mogelijkheid behouden om een procedure te starten om te zorgen dat [verzoeker] zijn appartement uitsluitend kan gebruiken als bedrijfsruimte, conform de bestemming. [verzoeker] stelt dat [A] en [B] degenen zijn die overlast veroorzaken. Het gaat volgens [verzoeker] om geluidsoverlast, onder andere door de vloer van [A] en [B] die niet goed is gelegd, waarvoor reeds een andere procedure aanhangig is, en om pesterijen.

Uit de stukken en uit dat wat partijen tijdens de mondelinge behandeling naar voren hebben gebracht blijkt duidelijk dat [verzoeker] en [A] en [B] over en weer overlast van elkaar ervaren. Nog los van de vraag of die overlast er toe leidt dat het weigeren van medewerking aan de bestemmingswijziging in overeenstemming is met wat de redelijkheid op grond van artikel 2:8 BW vereist, wordt de door [A] en [B] ervaarde overlast ook niet opgelost door die weigering. [verzoeker] woont immers al in het appartement, ook zonder de bestemmingswijziging. Bovendien staan andere manieren open om overlast tegen te gaan. Zo kan de VvE bijvoorbeeld leefregels opnemen in het huishoudelijk reglement en zijn er ook gerechtelijke procedures die gestart kunnen worden om overlast tegen te gaan.

Ook een afweging tussen 1) het belang van [A] en [B] om in de toekomst nog een procedure te kunnen starten om [verzoeker] te veroordelen dat hij niet in zijn appartement mag wonen (omdat hij het conform de bestemming bedrijfsruimte zou moeten gebruiken) en 2) het belang van [verzoeker] om in zijn appartement te kunnen blijven wonen zonder dat er een procedure tegen hem kan worden gestart, kan niet leiden tot de conclusie dat sprake is van een besluit in overeenstemming met de vereiste redelijkheid en billijkheid. Naar het oordeel van de kantonrechter, weegt het belang van [verzoeker] zwaarder en konden [A] en [B] daarom ook niet in redelijkheid en billijkheid hun toestemming weigeren. Hierbij is van belang dat het appartement al sinds 2002 wordt bewoond en dat [verzoeker] er woont sinds 2009. Bij de levering van het appartementsrecht is aan [verzoeker] medegedeeld dat er geen gronden bekend zijn waaruit blijkt dat wonen in het appartement niet is toegestaan. In de leveringsakte is opgenomen dat koper ( [verzoeker] ) voornemens is het geleverde als woonhuis te gebruiken en dat verkoper heeft meegedeeld dat hem niet bekend is dat dit gebruik op publiek- of privaatrechtelijke gronden niet is toegestaan. [A] en [B] zijn vier jaar later in het andere appartement komen wonen. Zij waren er dus van op de hoogte, of hadden dat in ieder geval kunnen zijn, dat [verzoeker] in het appartement woonde toen zij hun appartement kochten en zijn daar met deze wetenschap gaan wonen. Ook is het gezien het bestemmingsplan van de gemeente [gemeente] niet verboden voor [verzoeker] om in zijn appartement te wonen. Het gehele pand heeft namelijk een gemengde bestemming. Wonen is dus op die grond in het gehele pand toegestaan, ook in de werfkelder en op de begane grond.

Een eventuele toekomstige procedure boven het hoofd van [verzoeker] houden waar hij elk moment mee kan worden geconfronteerd, is naar het oordeel van de kantonrechter niet hoe men zich als leden van de VvE in redelijkheid en billijkheid tegenover elkaar gedraagt. Dit draagt ook niet bij aan de oplossing van het conflict over de overlast die partijen over en weer ervaren.

Gezien het bovenstaande, kan het besluit van de VvE worden vernietigd op grond van artikel 2:15 lid 1 sub b jo 2:8 lid 1 BW, omdat [A] en [B] zich als leden van de VvE niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid hebben gedragen zoals dat binnen een VvE kan worden verwacht.

Kan een vervangende machtiging op grond van artikel 5:140 lid 1 BW worden verleend? Ja

Op grond van artikel 5:140 lid 1 BW kan een vervangende machtiging worden verleend wanneer de VvE zonder redelijke grond haar toestemming weigert voor het wijzigen van de splitsingsakte.

Uit het hiervoor gegeven oordeel dat de VvE heeft gehandeld in strijd met de binnen de VvE tegenover [verzoeker] in acht te nemen redelijkheid en billijkheid door de toestemming voor het wijzigen van de bestemming in de splitsingsakte te weigeren, volgt logischerwijs ook dat zonder redelijke grond toestemming is geweigerd voor deze wijziging. Daarom zal de vervangende machtiging om de splitsingsakte te laten wijzigen worden verleend, in die zin dat de bestemming in lijn wordt gebracht met het toepasselijke bestemmingsplan waarin staat dat het gehele pand een gemengde bestemming heeft en met de feitelijke situatie zoals omschreven in overweging 2.2.

Proceskosten

[verzoeker] verzoekt om de VvE te veroordelen in de proceskosten, waarbij hijzelf wordt uitgezonderd van deze proceskostenveroordeling. De in het ongelijk gestelde partij wordt in de proceskosten veroordeeld en dat is in dit geval de VvE. De kantonrechter ziet geen aanleiding om hier van af te wijken. De kosten aan de zijde van [verzoeker] worden begroot op:

- griffierecht € 85,00

- salaris gemachtigde € 498,00 (2 punten x tarief € 249,00)

Totaal € 583,00

De kantonrechter

vernietigt het besluit van de VvE vervat in de notulen van de ALV van 13 april 2021;

verleent een vervangende machtiging aan [verzoeker] om de splitsingsakte te laten wijzigen door een plaatselijke notaris zodat deze in lijn wordt gebracht met het toepasselijke bestemmingsplan waarin staat dat het gehele pand een gemengde bestemming heeft en met de feitelijke situatie zoals omschreven in overweging 2.2;

veroordeelt de VvE tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [verzoeker] , tot op heden begroot op € 583,00;

verklaart deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders verzochte af.

Deze beschikking is gegeven door mr. F.H. Charbon, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 4 mei 2022.