Rb. Oost-Brabant, 02-12-2022, nr. 20/656

De heffingsambtenaar heeft die waarde met de beschikking van 28 februari 2019 vastgesteld op € 198.000. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2018. Met deze waardevaststelling is aan eiser ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Best voor het jaar 2019 opgelegd.

Met de uitspraak op bezwaar van 13 februari 2020 is de heffingsambtenaar bij de vaststelling van de waarde gebleven.

Met de ambtshalve beschikking van 2 juni 2020 heeft de heffingsambtenaar de waarde verlaagd naar € 188.000.

Bij uitspraak van 26 november 2021 is het beroep niet-ontvankelijk verklaard omdat eiser geen verklaring van erfrecht had overgelegd.

Eiser is in verzet gegaan en bij uitspraak 17 juni 2022 is dit gegrond verklaard.1.6. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.

De rechtbank heeft het beroep op 18 oktober 2022 op de zitting behandeld. Op deze zitting is ook zaak SHE 20/655 behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiser bijgestaan door zijn gemachtigde en de gemachtigde van de heffingsambtenaar.

Leeswijzer

2. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van zijn woning aan de [adres] . Voordat zij aan de inhoudelijke beoordeling van de zaak kan toekomen, wordt eerst ingegaan op de vraag of eiser niet-ontvankelijk is omdat hij gehouden is aan de schikking die door mr. [naam] en de heffingsambtenaar is overeengekomen en of eiser ontvankelijk is in zijn beroep omdat de heffingsambtenaar op 2 juni 2020 een ambtshalve beschikking heeft genomen waartegen geen beroep open staat. De rechtbank komt tot de conclusie dat eiser ontvankelijk is. De rechtbank beoordeeld daarna of de door heffingsambtenaar in beroep verdedigde waarde van de woning niet te hoog is. De rechtbank komt tot het oordeel dat het beroep gegrond is. De heffingsambtenaar heeft onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Ook eiser heeft niet inzichtelijk hem gemaakt hoe hij tot de door hem bepleite waarde is gekomen. De rechtbank bepaalt de rechtbank de waarde van de woning schattenderwijs op € 182.000.

Is eiser gebonden aan de schikking?

3. De rechtbank gaat uit van de volgende feiten en omstandigheden.

Eiser was op 1 januari 2018 (de peildatum) eigenaar van de kavel aan de [adres] .

De heffingsambtenaar heeft [naam] gevraagd of hij, nadat hij bezwaar had gemaakt namens eiser, een machtiging kon overleggen. [naam] heeft vervolgens aan eiser een conceptmachtiging gemaild met het verzoek die te ondertekenen. Eiser heeft de door [naam] aangeleverde conceptmachtiging niet ondertekend. Eiser heeft op 17 december 2019 het volgende gemaild aan [bedrijf] ( [naam] ):

“Omdat ik zelf niet kan printen (dit altijd in de Bibliotheek doe) en het huis niet uit kan met mijn beenfractuur. Lukt het met de volmacht nu niet direct.

Daarom wil ik graag hierbij per mail een volmacht geven voor het opvragen van het Dossier WOZ en het aanvragen van een Hoorzitting. Voor beide dossiers. Ook wil ik je graag verzoeken tot het uitstellen van de hoorzitting tot medio jan/feb. Zodat ik weer op de been ben.

Dit zowel voor [adres] FW: [nummer] ,

Als voor een ander Object- stuk onbebouwde grond- [adres] [nummer]

Hiervan stuur ik je nog het bezwaarschrift

Ik hoop dat je met deze mail waarmee ik je een volmacht geef om deze begin stappen te kunnen doen. Ik weet niet hoe ik het anders met tekenen kan doen.

Graag dit als mijn Digitale handtekening zien

[naam] [nummer] geeft hierbij volmacht voor de woz werkzaamheden.”

De conceptmachtiging met deze e-mail heeft [naam] doen toekomen aan de heffingsambtenaar. Met de uitspraak op bezwaar van 13 februari 2020 is de heffingsambtenaar bij de vaststelling van de waarde gebleven en op 20 februari 2020 heeft [naam] namens eiser beroep ingesteld.

Met zijn e-mail van 25 februari 2020 gericht aan [naam] heeft eiser de machtiging tijdelijk “tot nader order” ingetrokken. Op 19 maart 2020 heeft eiser zelf een beroepschrift ingediend.

Op 25 maart 2020 heeft [naam] aanvullende beroepsgronden ingediend.

Op 27 maart 2020 heeft eiser gebeld naar de rechtbank en aangegeven dat hij niet wil dat [naam] zijn zaken nog vertegenwoordigt. Met eiser is afgesproken dat hij een brief zou schrijven aan de rechtbank waarin hij aangeeft dat [naam] niet langer zijn gemachtigde is en dat hij de zaken zelf zal doen. De rechtbank heeft vervolgens geen reactie ontvangen van eiser.

Op 2 juni 2020 heeft [naam] bericht dat het beroepschrift wordt ingetrokken omdat met de gemeente Best een schikking is overeengekomen. De WOZ-ambtenaar heeft dit aan de rechtbank op 14 juni 2020 bevestigd en aangegeven dat hij de waarde ambtshalve zal verlagen tot € 160.000.

Op 26 juni 2020 is aan de heffingsambtenaar en [naam] bevestigd dat het beroep is ingetrokken en dat daarmee de beroepsprocedure is beëindigd.

Op 2 december 2020 heeft eiser aan de rechtbank bericht dat [naam] zonder zijn toestemming het beroep heeft ingetrokken. Hij was daarvan ook niet op de hoogte. Hij heeft verzocht om heropening van zijn zaak. Op 2 april 2021 heeft eiser nogmaals verzocht om heropening van zijn zaak.

De rechtbank heeft bij brief van 28 mei 2021 bericht dat het beroep als niet-ingetrokken moet worden beschouwd omdat de intrekking van [naam] niets rechtsgeldig was en eiser zelf tijdig beroep had ingesteld. Het beroep is voortgezet in de stand waarin dit zich bevond.

Standpunten van partijen

De heffingsambtenaar stelt dat in december 2019 de machtiging was afgegeven. Hij heeft op 2 juni 2020 geheel te goeder trouw meegewerkt aan een compromis waarbij de WOZ-waarde ambtshalve is verlaagd naar € 160.000 en een proceskostenvergoeding voor [naam] is betaald. Pas bij brief van 28 mei 2021 heeft de rechtbank aan hem bericht dat de machtiging verstrekt aan [naam] op het moment van het instellen van beroep reeds door eiser was ingetrokken. Zowel eiser als [naam] hebben hem hiervan niet op de hoogte gesteld.

Eiser is van mening dat hij in zijn e-mail van 17 december 2019 heeft aangegeven dat de verstrekte machtiging beperkt was tot de bezwaarfase. Hij was er niet van op de hoogte dat [naam] namens hem beroep had ingesteld en vervolgens ook een schikking heeft getroffen. Hij heeft bij de gemeente en haar vertegenwoordiger TOG, diverse signalen afgegeven dat hij niet tevreden was met de vertegenwoordiging van [naam] .

Het oordeel van de rechtbank

Op grond van artikel 2.1. van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) kan een ieder zich ter behartiging van zijn belangen in het verkeer met bestuursorganen laten bijstaan of door een gemachtigde laten vertegenwoordigen. Op de relatie tussen een belanghebbende en zijn gemachtigde zijn, via de schakelbepaling van artikel 3:79 van het Burgerlijk Wetboek (BW), de algemene regels van de volmacht van het BW van toepassing.

De rechtbank stelt vast dat uit de e-mail van eiser van 17 december 2019 voortvloeit dat de machtiging tot vertegenwoordiging zich beperkte tot de bezwaarfase. De rechtbank stelt verder vast dat de heffingsambtenaar op de hoogte was van het feit dat [naam] eiser enkel vertegenwoordigde in de bezwaarfase. De heffingsambtenaar heeft namelijk via [naam] de e-mail van 17 december 2019 met daarbij een niet ondertekende conceptvolmacht, van eiser ontvangen. Desondanks heeft [naam] op 20 februari 2020 beroep ingesteld en namens eiser een schikking bereikt met de heffingsambtenaar. Eiser was hiervan niet op de hoogte en had op 19 maart 2020 zelf beroep ingesteld. Dit leidt tot de vaststelling dat [naam] niet meer bevoegd was om beroep in te stellen en een schikking te treffen namens eiser. Dit neemt niet weg dat de heffingsambtenaar stelt dat hij daarvan niet op de hoogte was. De rechtbank begrijpt dat de heffingsambtenaar zich beroept op de schijn van volmachtverlening.

Artikel 3:61, lid 2 van het BW vormt de basis voor het toerekenen van de schijn van volmachtverlening. Naar vaste rechtspraak van de Hoge Raad geldt dat voor het toerekenen van de schijn van volmachtverlening plaats kan zijn wanneer derden gerechtvaardigd hebben vertrouwd op volmachtverlening.2.Voor toerekening van de schijn van volmachtverlening is geen plaats wanneer de schijn van volmachtverlening uitsluitend is gebaseerd op verklaringen of gedragingen van derden.3.

De rechtbank overweegt dat niet is gebleken dat eiser na het beëindigen van de bezwaarfase waarmee de volmacht was geëindigd, contact heeft gehad met de heffingsambtenaar waaruit impliciet of expliciet kan worden opgemaakt dat [naam] hem ook in de beroepsfase mocht vertegenwoordigen. Desgevraagd heeft de heffingsambtenaar op de zitting naar voren gebracht dat hij in de bezwaarfase met eiser een gesprek heeft gehad over het inschakelen van [naam] , een no-cure no-pay bureau. Gezien het feit dat eiser moeilijk ter been was, wilde de heffingsambtenaar het niet moeilijker voor eiser maken en is hij van de volmacht uitgegaan.

De rechtbank stelt vast dit gesprek heeft plaatsgevonden in de bezwaarfase en dat dit er niets aan afdoet dat de machtiging niet verder strekte dan de bezwaarfase. Kennelijk is de heffingsambtenaar er vanuit gegaan dat [naam] eiser ook vertegenwoordigde in de beroepsfase omdat hij hem eerder in de bezwaarfase had vertegenwoordigd. Verder heeft de heffingsambtenaar naar voren gebracht dat eiser aan hem niet heeft laten weten dat de machtiging was ingetrokken, maar daarmee ziet de heffingsambtenaar over het hoofd dat de machtiging enkel was verstrekt voor de bezwaarfase. Eiser hoefde deze niet meer in te trekken. De machtiging strekte niet verder dan bezwaar en er zijn onvoldoende omstandigheden op basis waarvan de heffingsambtenaar er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat er sprake was van een volmachtverlening door eiser. Eiser is dus niet gebonden aan de schikking.

Is eiser ontvankelijk in zijn beroep na de ambtshalve vermindering?

De heffingsambtenaar heeft aangegeven dat er sprake is van een ambtshalve beschikking van 2 juni 2020 waartegen geen beroep open staat.

De rechtbank stelt vast dat uit de stukken blijkt dat de heffingsambtenaar na de bereikte minnelijke regeling de WOZ-waarde ambtshalve heeft verminderd tot een bedrag van € 160.000. Tegen zo’n ambtshalve besluit staat geen bezwaar en beroep open.4.In deze zaak is geen beroep ingesteld tegen de ambtshalve vermindering van 2 juni 2020. Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar van 13 februari 2020 waarbij het bezwaar ongegrond is verklaard en de WOZ-waarde van € 168.000 is gehandhaafd. Dat de heffingsambtenaar de waarde van de kavel en de aanslag (na de uitspraak op bezwaar) ambtshalve heeft verminderd, brengt niet mee dat eisers rechtsmiddelen tegen de bestreden uitspraak waartegen hij tijdig beroep heeft ingesteld, zijn komen te vervallen. Het beroep tegen de handhaving van de WOZ-waarde was immers terecht ingesteld5.en eiser heeft nog steeds belang bij een beoordeling van zijn beroep aangezien een hij lagere waarde bepleit dan de heffingsambtenaar heeft vastgesteld bij de ambtshalve vermindering. Eiser is ontvankelijk in zijn beroep.

Het geschil over de WOZ-waarde en de beoordeling

Eiser bepleit een waarde van € 178.000, maar heeft om dit te onderbouwen geen taxatierapport overgelegd. De heffingsambtenaar handhaaft de waarde van € 198.000 dan wel de waarde van € 188.000 zoals overeengekomen met mr. [naam] . Hij verwijst tevens naar het rapport van bevindingen zoals opgesteld in september 2022 door [naam] , WOZ-taxateur. Deze adviseert de waarde van € 188.000 te handhaven.

De rechtbank gaat daarbij uit van de volgende vaststaande feiten. Eiser is eigenaar van een woning met een inhoud van 376 m³, een aanbouw van 55 m³, een aanbouw van 48 m³, een dakkapel en een vrijstaande garage van 37 m². De heffingsambtenaar stelt dat het perceel een oppervlakte heeft van 201 m². Eiser stelt dat de oppervlakte van het perceel 181 m² bedraagt. Tijdens de zitting heeft de heffingsambtenaar een uittreksel uit het kadaster overgelegd waaruit blijkt dat de garage van eiser op een apart perceel staat. Indien deze percelen bij elkaar worden opgeteld bedraagt de totale oppervlakte 201 m² . Eiser heeft dit niet betwist en de rechtbank zal van deze objectgegevens uitgaan.

Op de heffingsambtenaar rust de last om aannemelijk te maken dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar daarin is geslaagd, hangt onder meer af van wat door eiser is aangevoerd, de beroepsgronden.

De rechtbank komt tot het oordeel dat het beroep gegrond is. De heffingsambtenaar heeft na de beslissing op bezwaar de waarde verminderd en zijn taxateur adviseert de verminderde waarde van € 188.000 te handhaven in beroep. Daaruit volgt dat de waarde van € 198.000 zoals bij de uitspraak op het bezwaar is gehandhaafd, te hoog was. Nu eiser een nog lagere waarde heeft bepleit, zal de rechtbank ingaan op wat eiser heeft aangevoerd.

Eiser stelt dat de kwaliteit en het onderhoud van de woning slecht is.

De rechtbank overweegt dat de kwaliteit en het onderhoud van de woning op factor 1 (zeer slecht) is gezet en gelet op wat eiser heeft aangevoerd leidt dat niet tot twijfel aan de door de heffingsambtenaar in beroep verdedigde waarde.

Eiser heeft – samengevat weergegeven – naar voren gebracht dat er veel omgevingsoverlast is, met name veroorzaakt door het spoor. Uit het onderzoek van Peutz in september 2021 in opdracht van de gemeente is onder meer gebleken dat de Meet-en beoordelingsrichtlijn van de Stichting Bouwresearch van augustus 2006 zal worden overschreden. Er rijden meer treinen met gevaarlijke stoffen over de zogenoemde Brabantroute dan toegestaan en deze treinen veroorzaken bovendien trillingen en geluidsoverlast. Ook de veiligheid is daardoor niet geborgd. Dat blijkt uit het rapport van SSCM BV d.d. 2 februari 2014. Tijdens de zitting heeft eiser foto’s laten zien waaruit blijkt dat er sprake is van scheurvorming in zijn woning.

De heffingsambtenaar heeft gesteld dat deze factoren subjectief zijn en dat deze niet kunnen leiden tot een waardeverlaging. Vanuit andere aangrenzende woningen worden deze klachten niet geuit. De heffingsambtenaar heeft tijdens de zitting naar voren gebracht dat op 1 mei 2017 de woning aan de [adres] voor een bedrag van € 250.000 is verkocht en de woning aan de [adres] op 31 januari 2019 voor een bedrag van € 252.000 is verkocht. Daaruit blijkt volgens hem dat de ligging bij het spoor geen waardedrukkende factor heeft.

De rechtbank is van oordeel dat eiser terecht naar voren heeft gebracht dat de genoemde verkochte woningen aan de [adres] niet direct aan het spoor zijn gelegen zoals zijn woning. Daargelaten of de gestelde scheurvorming is veroorzaakt door de ligging aan het spoor, wat door de heffingsambtenaar is bestreden, is aannemelijk dat een ligging direct aan het spoor zoals bij het huis van eiser het geval is, een waardedrukkende factor is. De heffingsambtenaar heeft niet aannemelijk gemaakt dat hij hiermee rekening heeft gehouden. Deze grond slaagt.