2.5.3 Verbintenissen uit zakelijke rechten

De kwalificatie van de ‘erfpachtovereenkomst’ als uitsluitend een zakelijk recht houdt geen rekening met de twee dimensies die eraan onderscheiden kunnen worden. Er kan niet op voorhand gesteld worden dat de gehele inhoud van het recht zakelijk of persoonlijk is. Er moet onderscheid in engere zin worden gemaakt, waarbij per bevoegdheid of verplichting eerst moet worden nagegaan of deze tot de inhoud van het recht behoort, en dus zakelijke werking heeft en tot de goederenrechtelijke dimensie van het recht behoort. Een bevoegdheid of verplichting die alleen obligatoire werking heeft behoort niet tot de inhoud van een erfpachtrecht. Bij een beding met zakelijke werking moet vervolgens worden nagegaan of daaruit verbintenissen kunnen voortvloeien en die verbintenissen behoren dan tot de verbintenisrechtelijke dimensie van het recht. Bij een erfpachtrecht is het niet het één of het ander, maar bestaan de goederenrechtelijke en de verbintenisrechtelijke dimensie naast elkaar. De inhoud van het recht die een of meerdere verplichtingen jegens personen met zich brengt behoort tot het beperkt recht en is in de systematiek van het vermogensrecht geen zuiver persoonlijk recht. Naar mijn mening is het echter niet noodzakelijk bij erfpachtverhoudingen een keuze te maken tussen een zakelijke of een verbintenisrechtelijke rechtsverhouding in ruime of in engere zin omdat zakelijke bedingen en verbintenissen uit erfpachtvoorwaarden naast elkaar kunnen bestaan en uit zakelijke bedingen een of meer verbintenissen kunnen voortvloeien. Beperkte rechten vormen een illustratie van de relativering omdat de rechtsverhouding beide dimensies in zich bergt.

Primair vloeien uit erfpachtrechten voor de erfpachter een goederenrechtelijk gebruiksrecht voort en een verbintenisrechtelijke verplichting tot canonbetaling. Het goederenrechtelijke gebruiksrecht van de erfpachter ten aanzien van de onroerende zaak houdt in dat alle andere personen zich van het gebruik van die onroerende zaak dienen te onthouden, ook de erfverpachter. Naast dit absolute goederenrechtelijke recht vloeien voor de erfpachter uit het recht verbintenissen voort. Het bekendste voorbeeld vormt de verplichting voor de erfpachter een vergoeding voor zijn gebruiksrecht te betalen aan de erfverpachter, waartegenover een complementaire vordering aan de zijde van de erfverpachter staat. De canonverplichting en het recht op canonbetaling maken deel uit van de inhoud van het goederenrechtelijke recht indien de verplichting en de vordering in de vestigingsakte zijn opgenomen en gelden daarmee voor iedereen die de hoedanigheid van erfverpachter en erfpachter van dat betreffende recht bekleedt. De wetgever benoemde de canon als een kwalitatieve verplichting.1

Op het moment dat een bepaald bedrag aan canon opeisbaar wordt ontstaat de persoonlijke verbintenis van degene die op dat moment de hoedanigheid van erfpachter bekleedt om dat bepaalde bedrag aan de bepaalde erfverpachter te betalen, vaak nog op een bepaalde datum en/of met gebruikmaking van een bepaalde betaalwijze. Bij tijdige betaling vervalt de verbintenis door nakoming. Afhankelijk van de afgesproken frequentie van canonbetaling ontstaat na verloop van tijd een nieuwe persoonlijke verbintenis tot canonbetaling. In afwijking van het algemeen verbintenissenrecht van afd. 6.1.2 BW bepaalt art. 5:92 lid 1 BW dat indien het erfpachtrecht toebehoort aan twee of meer personen zij hoofdelijk verbonden zijn voor betaling van de gehele canon die tijdens hun recht opeisbaar wordt, tenzij de canon over hun rechten is verdeeld. Van een verdeling van de canonverplichting is bijvoorbeeld sprake ingeval het erfpachtrecht is gesplitst in appartementsrechten, de canon wordt dan verdeeld naar rato van het aandeel van de appartementseigenaar in de splitsing.2 In geval het erfpachtrecht gedurende de looptijd wordt overgedragen of toebedeeld aan een nieuwe erfpachter bepaalt art. 5:92 lid 2 BW dat de verkrijger hoofdelijk verbonden is met zijn rechtsvoorganger voor de door deze verschuldigde canon die in de voorafgaande vijf jaar opeisbaar is geworden. Een opeisbaar geworden canonverplichting moet daarmee worden beschouwd als een verbintenis van een of meer bepaalde erfpachters jegens een bepaalde erfverpachter.