Rb. Midden-Nederland, 11-08-2021, nr. 8938787 LC EXPL 20-3456

en

2. [gedaagde sub 2],

beiden wonende te [woonplaats] ,

verder ook te noemen, in mannelijk enkelvoud, [gedaagde sub 1] ,

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie,

procederend in persoon.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

Daarna is bepaald dat een vonnis zal worden uitgesproken.

Waar gaat de zaak over en wat is het oordeel van de kantonrechter

In [plaatsnaam] bevindt zich het [naam park] , ontwikkeld voor woningbouw. Volgens [eiseres] is het algemene park gemeenschappelijk eigendom van de woningeigenaren (mandeligheid). [gedaagde sub 1] is eigenaar van twee woningen op het park, op de adressen [adres 1] en [adres 2] . Het beheer en onderhoud van het park wordt uitgevoerd door [eiseres] . [eiseres] brengt dat beheer en onderhoud per kwartaal aan de bewoners van het park in rekening. Zo ook aan [gedaagde sub 1] , maar [gedaagde sub 1] heeft de in rekening gebrachte bijdragen vanaf circa 2016 tot en met het 3e kwartaal van 2020, in totaal € 3.382,49, onbetaald gelaten. In conventie vordert [eiseres] dat bedrag, met nevenvorderingen, plus een veroordeling dat [gedaagde sub 1] ook de bijdragen vanaf genoemd kwartaal moet gaan betalen.

[gedaagde sub 1] is het daarmee niet eens. Volgens hem komt [eiseres] haar verplichtingen voor het onderhoud niet na, en is hij nog geen eigenaar van de mandelige grond. [gedaagde sub 1] acht zich daarom niet gehouden tot betaling. Hij eist in reconventie dat de kantonrechter oordeelt dat de door [eiseres] ingezette incassoprocedure onrechtmatig is, [eiseres] in gebreke is met het onderhoud van het park en zij veroordeeld wordt tot nakoming van haar verplichtingen, met nevenvorderingen.

De kantonrechter komt tot het oordeel dat [gedaagde sub 1] de kwartaalbijdrage moet betalen. De reconventionele vorderingen van [gedaagde sub 1] worden afgewezen. Die oordelen worden hierna uitgelegd.

Is [gedaagde sub 1] de bijdragen verschuldigd? Ja.

Volgens [eiseres] vloeit de verplichting tot betaling van de bijdragen voor [gedaagde sub 1] voort uit:

De kantonrechter overweegt als volgt. De verplichting tot betaling van de bijdrage zoals omschreven in de concept-akte en aktes van levering (a en b hiervoor) is gebaseerd op het uitgangspunt dat [gedaagde sub 1] mandelig eigenaar is van de algemene grond. Dat is voor [adres 1] op basis van de stukken niet vast te stellen. In de leveringsakte van [adres 1] staat: “Ter uitvoering van de koopovereenkomst levert verkoper bij deze aan koper, die aanvaardt, ieder voor de onverdeelde helft: de eigendom van het perceel met de daarop staande woning met toebehoren, plaatselijk bekend [adres 1] , [postcode] [plaatsnaam] , kadastraal bekend gemeente [plaatsnaam] , sectie [letteraanduiding] , nummer [nummeraanduiding] , met een grootte van zevenentachtig centiare (87ca); verder ook te noemen: gekochte.” (zie productie 7 van [eiseres] ). Uitgaande van deze leveringsakte heeft [gedaagde sub 1] toen alleen het woningperceel van [adres 1] geleverd gekregen. Of toen (of op enig ander moment) ook de bijbehorende eigendom van de mandelige grond is geleverd, blijkt daaruit niet. De koopovereenkomst van [adres 1] is niet in het geding gebracht, zodat ook daaraan geen aanwijzing kan worden ontleend ten aanzien van die eigendom. De kantonrechter kan daarom niet vaststellen dat [gedaagde sub 1] als eigenaar van [adres 1] ook de bij die positie behorende mandelige eigendom van het algemene gedeelte heeft verkregen.

Wat [adres 2] betreft is de koopovereenkomst wel overgelegd. Daarin staat dat [gedaagde sub 1] een “onverdeeld aandeel in de eigendom van het mandelige terrein, bestemd als gebied voor gemeenschappelijk gebruik (…)” heeft gekocht. Die koopovereenkomst is vermeld in de leveringsakte van [adres 2] (“Ter voldoening aan haar voormelde verplichting tot levering levert [naam eiseres] V.O.F. bij deze het verkochte aan de koper, die het verkochte aanvaardt, ieder voor de onverdeelde helft.”). Daaruit volgt dat [gedaagde sub 1] de eigendom van [adres 2] heeft verkregen én de bij die eigenaarspositie behorende mandelige eigendom van het algemene gedeelte. Toch zal de kantonrechter dat hier niet als feit vaststellen, omdat de bedoelde leveringsakte door [eiseres] pas bij haar conclusie van dupliek in reconventie in het geding, de laatste processtap in deze procedure. Gezien het desbetreffende verweer van [gedaagde sub 1] , dat hij direct bij zijn antwoord heeft aangevoerd, had [eiseres] dat eerder moeten doen. Dan had [gedaagde sub 1] daarop nog naar behoren kunnen reageren. Deze kwestie kan verder echter onbesproken blijven, omdat de vordering ten aanzien van de onderhoudsbijdrage toewijsbaar is op grond van het bewonersreglement. Daarover overweegt de kantonrechter als volgt.

In dat bewonersreglement staat onder meer:

“1.2 Onder bewoners worden verstaan de eigena(a)r(en) van elke woning, vaste medebewoners, alsook degenen die krachtens een geldige titel (bijv. huur) het gebruik van een woning hebben.

Elke bewoner staat in voor inachtname van dit reglement (…)

(…)

4. Beheer en onderhoud

Het beheer van het park (mandelig gebied) is door de gezamenlijke eigenaren opgedragen aan de [eiseres] .

De stichting stelt de onderhoudsbijdragen van de eigenaren en de gemeente vast (…) De onderhoudsbijdragen dienen te worden voldaan binnen 14 dagen nadat ze verschuldigd worden (…)

Het voldoen van de onderhoudsbijdrage is een belangrijke verplichting van de eigenaren en de stichting is gerechtigd om bij niet-betaling tot invordering over te gaan (…)”

Blijkens de tekst van artikel 4.1 is de onderhoudsbijdrage verschuldigd door ‘de gezamenlijke eigenaren’. De vraag is daarmee hoe dat begrip moet worden uitgelegd. Er zijn daarbij twee wijzen van uitleg denkbaar: ‘gezamenlijke eigenaren’ kan betekenen ‘het totaal aan eigenaren van de mandelige grond’ of ‘het totaal aan eigenaren van de privégronden (met woningen) op het park’. De kantonrechter is van oordeel dat die bepaling in de laatstgenoemde zin moet worden opgevat, naar (ook) [gedaagde sub 1] heeft moeten begrijpen. Voldoende is immers komen vast te staan dat aanvankelijk de bedoeling was dat iedere eigenaar van een privégedeelte van de parkgrond (met woning) tevens mede-eigenaar zou worden van de mandelige grond en zou gaan delen in de kosten van het onderhoud van die mandelige grond. Ten aanzien van [adres 2] is dat ook zo uitgevoerd en bij gebreke van tegenaanwijzingen mag ervan worden uitgegaan dat dat ook de algemene praktijk was ten aanzien van de andere woningpercelen. Niet gesteld of gebleken - en ook geenszins aannemelijk - is dat beoogd is dat iemand uitsluitend mede-eigenaar van de mandelige grond wordt, zonder tevens een stuk privégrond (met woning) op het park te bezitten. Bij die strekking sluit aan dat [gedaagde sub 1] , ondanks zijn eigen stelling dat hij niet het mede-eigendom heeft van de mandelige grond dat hoort bij zijn eigendom van [adres 1] , toch jarenlang de bij de eigendom van [adres 1] behorende onderhoudsbijdrage voor de mandelige grond heeft voldaan (naast die bijdrage in verband met de eigendom van [adres 2] ). Bij die strekking sluit bovendien aan dat de eigenaar van een stuk privégrond (met woning) op het park het feitelijke genot heeft van de mandelige grond (ook als hij daarvan geen mede-eigenaar is) en dat daarom de in geding zijnde onderhoudswerkzaamheden tot diens voordeel strekken. Gegeven deze uitleg is [gedaagde sub 1] de met de eigendom van [adres 1] én [adres 2] samenhangende bijdrage in de kosten van onderhoud van de mandelige grond verschuldigd, nu de hoogte van die vordering [gedaagde sub 1] niet ter discussie is gesteld. Dat oordeel geldt dus onverschillig of in 2009, toen [gedaagde sub 1] de eigendom van [adres 1] verkreeg, de bijbehorende mandeligheid wel of niet aan hem is meegeleverd.

Kan [gedaagde sub 1] de betalingen opschorten? Nu niet.

Voor rechtsgeldig opschorten van de betaling van de bijdragen moet vast komen te staan dat [eiseres] tekort is geschoten in de nakoming van haar verbintenissen. Het is aan [gedaagde sub 1] om zijn stelling dat dat het geval is, feitelijk en concreet te onderbouwen. Dat doet [gedaagde sub 1] onvoldoende. Op grond van de overgelegde foto’s (producties 1 en 3 van [gedaagde sub 1] ) kan de kantonrechter niet zonder meer een tekortkoming vaststellen. Op de foto’s van productie 1 van [gedaagde sub 1] staat het gras weliswaar hoog, maar dat zegt op zichzelf niets. [eiseres] stelt terecht dat nergens uit op te maken valt wanneer die foto’s zijn genomen, en heeft uitgelegd in welke kwartalen het snoei-onderhoud plaatsvindt. Ook heeft [eiseres] een foto overgelegd van [adres 1] van februari 2021, waarop te zien is dat het groen rondom de woning wel onderhouden is (productie 16 van [eiseres] ). Omdat [gedaagde sub 1] op dit alles bij zijn conclusie van dupliek in conventie niet terugkomt, oordeelt de kantonrechter dat niet is gebleken is van het door [gedaagde sub 1] gestelde achterstallige onderhoud. Op de foto’s die [gedaagde sub 1] als productie 3 heeft overgelegd, is verder te zien dat nog bouwverlichting, een bouwweg en bouwgrond aanwezig zijn. [gedaagde sub 1] beklaagt zich daarover, maar volgens [eiseres] heeft dat met onderhoud niets te maken: het park is nog in ontwikkeling. Die ontwikkeling heeft zij niet in handen, aldus [eiseres] . Omdat [gedaagde sub 1] dat niet weerspreekt, ziet de kantonrechter ook hierin geen tekortkoming van [eiseres] . [gedaagde sub 1] voert tot slot nog aan dat er geen beplanting aanwezig is rondom [adres 1] en dat de bodem instabiel is. Maar [gedaagde sub 1] maakt geen begin van onderbouwing waarom dit een tekortkoming van [eiseres] is. De kantonrechter gaat hier daarom aan voorbij.

De conclusie van het bovenstaande is dat een tekortkoming van [eiseres] niet vast is komen te staan. [gedaagde sub 1] kan daarom niet rechtsgeldig zijn betalingen opschorten. De hoofdsom zal daarom worden toegewezen.

Buitengerechtelijke incassokosten en rente

[eiseres] maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten, waarop het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is. Als producties 4 en 5 heeft [eiseres] aanmaningsbrieven overgelegd, die voldoen aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW. Volgens [gedaagde sub 1] heeft hij die brieven nooit ontvangen.

De kantonrechter overweegt dat genoemde brieven geadresseerd zijn aan [adres 2] , waarvan [gedaagde sub 1] zegt dat hij daar niet woont en ook niet is ingeschreven. [eiseres] wijst vervolgens op een brief van 21 april 2019 die aan hetzelfde adres is gericht en [gedaagde sub 1] wel ontvangen zou hebben (productie 2 van [eiseres] ). Maar die brief is per e-mail verstuurd. Dat de aanmaningsbrieven van productie 4 en 5 van [eiseres] óók per e-mail zijn verstuurd, stelt [eiseres] niet. De kantonrechter gaat er daarom vanuit dat de aanmaningsbrieven [gedaagde sub 1] niet hebben bereikt. Omdat ontvangst van de brieven een voorwaarde is voor toekenning van buitengerechtelijke incassokosten (zie artikel 6:96 lid 6 BW), is de vordering op dit punt niet toewijsbaar.

Dat is anders voor de gevorderde rente. Blijkbaar worden de bijdragen betaald na ontvangst van de facturen. [gedaagde sub 1] stelt wel dat hij die facturen niet heeft ontvangen, maar dat is onaannemelijk. Alle facturen zijn namelijk gestuurd naar [adres 1] , waar [gedaagde sub 1] woont en ook staat ingeschreven. De wettelijke rente is daarom als gevorderd verschuldigd, te weten over de factuurbedragen, steeds 14 dagen na de factuurdatum.

Toekomstige termijnen?

[eiseres] vordert dat [gedaagde sub 1] de kwartaalbijdragen voortaan tijdig voldoet. Dat zal worden afgewezen. Zoals hiervoor is overwogen, moet [gedaagde sub 1] de onderhoudsbijdragen betalen op basis van het bewonersreglement, dus op grond van overeenkomst. Toekenning van de vordering van [eiseres] op dit punt zou betekenen dat [gedaagde sub 1] zijn betalingen ook niet op zou kunnen schorten, ook niet wanneer hij daartoe op enig moment wel een geldige rechtsgrond zou hebben. Dat gaat te ver. In het bewonersreglement staat daarover geen bepaling, en de kantonrechter ziet niet in waarom [gedaagde sub 1] geen gebruik zou kunnen maken van zijn wettelijke recht daartoe (artikel 6:52 BW, dan wel artikel 6:262 BW). Bovendien is [gedaagde sub 1] met de betaling van toekomstige termijnen nog niet in verzuim. Het vorenstaande laat wel onverlet dat [gedaagde sub 1] in beginsel gehouden is de toekomstige termijnen aan [eiseres] te voldoen, gezien hetgeen onder 2.6 is beslist. Die beslissing heeft immers ook in de toekomst werking.

Eisen van [gedaagde sub 1] in reconventie

De eisen van [gedaagde sub 1] in reconventie worden hierna (kort en zakelijk) weergegeven, beoordeeld en afgewezen:

 Eis: te oordelen dat de incassoprocedure onrechtmatig is.

Omdat vast staat dat [gedaagde sub 1] in gebreke is met de betaling van de bijdragen, is de incassoprocedure rechtmatig. Dat niet vast is komen te staan dat [gedaagde sub 1] de aanmaningsbrieven heeft ontvangen, maakt dat niet anders.

 Eis: te oordelen dat [eiseres] [gedaagde sub 1] schadeloos moet stellen voor de buitengerechtelijke incassoprocedure en de kosten.

Omdat [eiseres] de incassoprocedure rechtmatig heeft ingezet, kan er geen sprake van zijn dat zij [gedaagde sub 1] daarvoor schadeloos moet stellen.

Zoals hiervoor al is overwogen en beslist, is [eiseres] niet in gebreke op dit punt.

De slotsom in conventie en in reconventie

[gedaagde sub 1] wordt in conventie veroordeeld tot betaling van € 3.382,49, te vermeerderen met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de 15e dag na de factuurdatum van de respectievelijke toegewezen facturen (zie productie 6 van [eiseres] ).

[gedaagde sub 1] zal in conventie als de meest in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten van [eiseres] worden begroot op:

- dagvaarding € 109,89

- griffierecht € 499,00

- salaris gemachtigde € 436,00 (2 punten x tarief € 218,00)

Totaal € 1.044,89

De wettelijke rente over de proceskosten is als hierna bepaald toewijsbaar.

De vorderingen van [gedaagde sub 1] in reconventie worden afgewezen.

[gedaagde sub 1] zal in reconventie als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten van [eiseres] worden begroot op € 327,00 aan salaris gemachtigde (1,5e punt x tarief € 218,00).

De kantonrechter:

in conventie

veroordeelt [gedaagde sub 1] om aan [eiseres] tegen bewijs van kwijting te betalen € 3.382,49, te vermeerderen met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de 15e dag na de factuurdatum van de respectieve facturen tot de betaling;

veroordeelt [gedaagde sub 1] tot betaling van de proceskosten in conventie van [eiseres] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 1.044,89, vermeerderd met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de vijftiende dag na de datum van betekening van dit vonnis tot de betaling;

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders in conventie gevorderde af.

in reconventie

wijst de vordering af;

veroordeelt [eiseres] tot betaling van de proceskosten in reconventie van [gedaagde sub 1] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 327,00 aan salaris gemachtigde.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.A. Steenbergen, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 11 augustus 2021.