Hof Amsterdam, 26-04-2018, nr. 16/00551

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2015 de waarde van de onroerende zaak [adres] (hierna: de Woning) voor het jaar 2015 vastgesteld op € 306.000. Tegelijk is de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) voor het jaar 2015 bekendgemaakt.

Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak van

7 januari 2016 de vastgestelde waarde verlaagd naar € 250.000 . Daarbij is een kostenvergoeding van € 244 toegekend.

De rechtbank heeft bij de uitspraak van 31 oktober 2016 het beroep van belanghebbende ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak op 9 december 2016 bij het Hof hoger beroep ingesteld en dat op 19 december 2016 nader gemotiveerd. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 maart 2018. Namens de heffingsambtenaar is verschenen mr. A. Bruijn, bijgestaan door F.K. Donker (taxateur). Zonder bericht aan het Hof zijn belanghebbende noch zijn gemachtigde verschenen. Blijkens gegevens van PostNL – in te zien via het internet – is de naar de gemachtigde op 5 februari 2018 per aangetekende post verzonden uitnodiging om op de zitting te verschijnen op 13 februari afgehaald van de PostNL-locatie. Gemachtigde is aldus tijdig en op de juiste wijze uitgenodigd, zodat de zitting doorgang kon vinden.

Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

Evenals bij de rechtbank is bij het Hof in geschil

(1) of de heffingsambtenaar – zoals belanghebbende stelt – de hoorplicht ex artikel 7:2, lid 1, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) heeft geschonden en dat om die reden - zo begrijpt het Hof - belanghebbende wenst dat het Hof de rechtbankuitspraak vernietigt, het beroep gegrond verklaart, de uitspraak op bezwaar vernietigt en de heffingsambtenaar opdraagt - na het horen van belanghebbende - opnieuw uitspraak op bezwaar te doen.

(2) of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van € 250.000 van de Woning op de waardepeildatum 1 januari 2014 niet te hoog is vastgesteld. Belanghebbende bepleit in hoger beroep een WOZ-waarde van € 231.000; de heffingsambtenaar acht de WOZ-waarde niet te hoog vastgesteld;

(3) of de heffingsambtenaar in strijd met het gelijkheidsbeginsel heeft gehandeld door de WOZ-waarde op de waardepeildatum 1 januari 2014 op € 250.000 vast te stellen.

Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Voor hetgeen zij daaraan ter zitting hebben toegevoegd wordt verwezen naar het van het verhandelde ter zitting opgemaakte proces-verbaal.

De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en heeft daartoe – voor zover in hoger beroep van belang – als volgt overwogen en beslist (belanghebbende en de heffingsambtenaar zijn aangeduid als ‘eiseres’ respectievelijk ‘verweerder’):

“Horen

8. In geschil is hierbij allereerst of verweerder het hoorrecht heeft geschonden. Eiseres stelt dat dit het geval is, omdat zij onvoldoende in de gelegenheid is gesteld om te worden gehoord, terwijl zij hierom wel heeft verzocht. Verweerder betwist dat er sprake is van schending van het hoorrecht, omdat volgens hem eiseres voldoende gelegenheid is geboden om te worden gehoord.

9. De rechtbank stelt vast dat eiseres in het bezwaarschrift heeft aangegeven dat zij gehoord wenst te worden indien niet volledig tegemoet wordt gekomen aan het bezwaar. Gelet hierop had verweerder ingevolge artikel 25 van Algemene wet inzake rijksbelastingen in beginsel de verplichting eiseres te horen.

10. De gemachtigde van eiseres heeft ter zitting desgevraagd medegedeeld het algemeen telefoonnummer zoals op de website is vermeld te gebruiken. Hij heeft tevens aangegeven steeds slechts éénmaal te hebben gebeld naar dit algemene nummer. Indien hij dan geen gehoor krijgt, stuurt hij een brief of e-mail.

11. Ter zitting heeft de gemachtigde van verweerder aangegeven dat een speciaal telefoonnummer is ingesteld om hoorzittingen te plannen. Op dat nummer zijn vier collega’s aangesloten. In het enkele geval dat die alle vier niet aanwezig zijn wordt het telefoontje automatisch doorgeschakeld naar de receptie die een interne mail stuurt naar de collega’s die het horen coördineren zodat die contact kunnen opnemen met de beller. Op alle correspondentie ten aanzien van het horen staat dit nummer vermeld, aldus verweerder.

12. In zijn uitspraak op bezwaar heeft verweerder de afwezigheid van (de gemachtigde van) eiseres op de hoorzitting van 2 december 2015 aangemerkt als afzien van horen.

13. De rechtbank overweegt dat verweerder meerdere malen heeft getracht een hoorzitting te laten plaatsvinden. Tevens heeft verweerder in zijn e-mail kenbaar gemaakt dat de consequentie van het niet verschijnen op de geplande hoorzitting van 2 december 2015 zal worden aangemerkt als het afzien van horen. Voorts heeft de gemachtigde van eiseres pas op een laat moment aangegeven op de laatste door verweerder opgegeven datum niet aanwezig te kunnen zijn. Dit alles overziend is de rechtbank is van oordeel dat verweerder voldoende pogingen heeft ondernomen om tegemoet te komen aan het verzoek van eiseres om te worden gehoord. De stelling van eiseres dat verweerder haar niet juist heeft uitgenodigd, kan naar het oordeel van de rechtbank niet slagen. De gemachtigde heeft immers steeds geen verhinderdata opgegeven en uitsluitend aangegeven dat de desbetreffende datum hem niet schikt zonder opgave van eventuele verhinderdata. De rechtbank merkt daarbij nog op dat van een professioneel gemachtigde in redelijkheid mag worden verwacht dat indien hij geen verhinderdata opgeeft hij beschikbaar is op de dagen waarop hij is uitgenodigd dan wel zeer snel na het noemen van een datum laat weten op die datum verhinderd te zijn en in overleg treedt om te komen tot een afspraak voor een hoorgesprek. Daar komt bij dat de gemachtigde met de gemeente telefonisch contact heeft gezocht op een andere wijze dan meermalen door de gemeente aangegeven. Door een ander telefoonnummer te gebruiken heeft hij het risico genomen dat niet in overleg kon worden gekomen tot een datum om de hoorzitting te laten plaatsvinden. Dit risico dient voor zijn rekening te blijven.

14. Verweerder heeft in de bestreden uitspraak op bezwaar daarom terecht uit het niet verschijnen van (de gemachtigde van) eiseres de conclusie mogen trekken dat daarmee is afgezien van het recht om te worden gehoord. Van schending van het hoorrecht van eiseres is naar het oordeel van de rechtbank dan ook geen sprake.

15. Dat eiseres wenste dat het horen zou worden gecombineerd met een inpandige opname van de woning maakt dit niet anders. Immers een heffingsambtenaar is ter voldoening van de op hem rustende bewijslast daartoe niet gehouden. In belastingrecht is sprake van een vrije bewijsleer en daarbij past niet het voorschrijven van een verplichte opname van een onroerende zaak, ook niet indien de door de heffingsambtenaar bij beschikking vastgestelde waarde door een belanghebbende in bezwaar of beroep wordt betwist. Verweerder heeft steeds aangegeven in de in bezwaar aangevoerde grieven geen aanleiding te zien de woning inpandig op te nemen.

De waarde

16. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

17. De in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten zijn kort vóór of na de waardepeildatum verkocht en wat type, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning.

18. Eiseres heeft gesteld dat geen rekening is gehouden met het feit dat twee van de door verweerder getoonde objecten eindwoningen zijn terwijl de woning van eiseres een tussenwoning is. Ter zitting heeft eiseres desgevraagd medegedeeld dat het verschil tussen eind- en tussenwoningen slechts is gelegen in het feit dat een eindwoning beschikt over meer grond. De rechtbank overweegt dat omdat met het verschil in oppervlakte van de percelen rekening is gehouden, door uit te gaan van een waarde van de grond per meter, niet kan worden gesteld dat door verweerder geen vergelijkbare objecten zijn gehanteerd.

19. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen, met name de ligging, de grootte en de onderhoudstoestand, voldoende rekening is gehouden.

De door eiseres genoemde “enigszins gedateerde toestand” van de woning is in verhouding tot de door verweerder aangevoerde vergelijkingsobjecten voldoende tot uitdrukking gebracht in de lagere m3 -prijs die voor de woning is gehanteerd. Immers verweerder is uitgegaan van een “matige” onderhoudstoestand van de woning. Daarom kan niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Eiseres heeft niet aannemelijk gemaakt dat de onderhoudstoestand van haar woning zou moeten leiden tot een nog lagere waarde van de woning.

20. Eiseres heeft gesteld dat de objecten [object 2] en [object 3] , een modernere keuken en badkamer hebben dan haar woning. Verweerder gaat, onder verwijzing naar foto’s, voor die objecten uit van een gemiddelde staat van onderhoud. Gelet op deze foto’s is de rechtbank van oordeel dat verweerder heeft kunnen uitgaan van een gemiddelde staat van onderhoud en luxe voor bovengenoemde panden. Eiseres heeft niet aannemelijk gemaakt dat dit anders zou moeten zijn. De rechtbank acht aannemelijk dat het waardedrukkend effect van de onderhoudstoestand van de woning ten opzichte van de onderhoudstoestand van de gehanteerde vergelijkingsobjecten voldoende in de waardering tot uitdrukking is gebracht. Hierbij neemt de rechtbank in aanmerking dat eiseres slechts heeft gesteld en niet heeft onderbouwd dat de woning in een slechtere onderhoudstoestand verkeerd dan de matige staat van onderhoud waarvan verweerder is uitgegaan.

21. Dat de woning – anders dan de gehanteerde vergelijkingsobjecten – twee dakkapellen en een aanbouw heeft, is blijkens het taxatierapport en de toelichting daarop ter zitting, bij de waardering in ogenschouw genomen.

22. Met het hiervoor vermelde taxatierapport heeft verweerder aan de op hem rustende bewijslast voldaan.

Gelijkheidsbeginsel

23. Van schending van het gelijkheidsbeginsel is sprake bij een ongelijke behandeling van gelijke gevallen, veroorzaakt ofwel door begunstigend beleid of een begunstigend oogmerk terwijl daarvoor geen objectieve en redelijke rechtvaardiging is, ofwel door een bevoordeling in een meerderheid van gelijke gevallen (meerderheidsregel). Het is aan eiseres om de feiten aan te voeren en aannemelijk te maken waaruit volgt dat er sprake is van een ongelijke behandeling van gelijke gevallen.

24. Van schending van dat beginsel is sprake als verweerder de meerderheid van de groep van gelijke gevallen heeft bevoordeeld, dus lager heeft gewaardeerd dan eisers woning. De groep van gelijke gevallen bestaat uit alle identieke woningen, dat wil zeggen alle woningen waarvan de verschillen met eisers woning verwaarloosbaar zijn.

Voor een geslaagd beroep op het gelijkheidsbeginsel moet eiseres dus minstens twee identieke woningen aanvoeren die lager zijn gewaardeerd dan haar woning.

25. Eiseres heeft in dit verband verwezen naar de objecten: [object 1] , [object 3] , [object 4] en [object 5] .

26. Verweerder heeft gesteld dat het object [object 1] verschilt van de woning omdat het meer grond heeft en slechts 1 dakkapel heeft. Voorts heeft het object [object 3] minder inhoud, aanmerkelijk minder grond en slechts 1 dakkapel. Het object [object 4] heeft minder grond en een serre van 54 m³ in vergelijking met de woning die een aanbouw heeft van 30 m³.

27. Gelet hierop is slechts het object [object 5] identiek (verwaarloosbare verschillen) aan de woning. De overige door eiseres genoemde objecten verschillen meer dan verwaarloosbaar met de woning van eiseres en kunnen dan ook niet als identiek worden aangemerkt. Eiseres heeft naar het oordeel van de rechtbank daarmee dan ook niet aannemelijk gemaakt dat een meerderheid van de woningen die identiek zijn aan de hare lager is gewaardeerd.

De rechtbank verwerpt deze beroepsgrond.

28. De overige door eiseres in bezwaar aangevoerde blote stellingen die zij in beroep heeft herhaald, kunnen zonder onderbouwing of concretisering, welke ontbreekt niet tot een ander oordeel leiden.

29. Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en dient het beroep ongegrond te worden verklaard.”

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een kostenveroordeling op de voet van artikel 8:75 van de Awb.

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mrs. P.F. Goes, voorzitter van de belastingkamer,

F.J.P.M. Haas en B.A. van Brummelen, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. C. Lambeck als griffier. De beslissing is op 26 april 2018 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.