Hof 's-Hertogenbosch, 21-03-2023, nr. 200.300.472, 01

[appellanten] heeft van 2 april 2013 tot 5 november 2018 een woning gehuurd van Stadlander. Het gaat in deze procedure om de financiële afwikkeling van deze huurovereenkomst. [appellanten] heeft enkele maanden de huur niet betaald en Stadlander heeft die bedragen alsnog gevorderd in deze procedure. Volgens [appellanten] is hij de huur niet verschuldigd omdat hij tegenvorderingen heeft op Stadlander die hij met de huur wil verrekenen. Kort gezegd gaat het daarbij vooral om schade als gevolg van de verhuizing naar een andere woning.

De feiten

[appellanten] heeft van Stadlander een woning gehuurd aan [adres 1] te [plaats 1] in de periode 2 april 2013 tot 5 november 2018. Vanaf 5 oktober 2018 huurt [appellanten] een woning van Stadlander aan [adres 2] te [plaats 2] .

Op 22 juli 2013 heeft [appellanten] Stadlander aansprakelijk gesteld voor schade, ontstaan door een lekkage vanuit de badkamer. Bij brief van 5 augustus 2013 heeft Stadlander aansprakelijkheid van de hand gewezen. Op 16 augustus 2017 heeft [appellanten] een lekkage bij de douche gemeld en op 15 februari 2018 wateroverlast in de keuken.

In juli 2014 heeft [appellanten] aan Stadlander medegedeeld dat hij asbest had gevonden in de achtertuin. Stadlander heeft een grondonderzoek laten uitvoeren. De uitslag daarvan was dat inderdaad asbest was aangetroffen, maar dat de interventiewaarde niet werd overschreden. Geadviseerd werd de rapportage te laten beoordelen door het bevoegd gezag. Daarop heeft de gemeente [gemeente] besloten dat sanering niet nodig was.

[appellanten] is vanaf de maand mei 2018 opgehouden de huur te betalen (tot het einde van de huur van de woning te [plaats 1] ). Op 18 februari 2019 heeft een deurwaarderskantoor [appellanten] aangeschreven over de huurachterstand en mutatiekosten van in totaal € 4.011,82. Daarbij is een verhoging met incassokosten ten bedrage van € 636,68 aangekondigd.

Op 4 juni 2019 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen Stadlander en de gemachtigde van [appellanten] . Stadlander heeft zich toen bereid verklaard haar vordering wegens huurachterstand te beperken tot € 608,60. De gemachtigde van [appellanten] heeft op 4 juni 2019 laten weten dit voor te leggen aan [appellanten] . Nadat Stadlander op 21 augustus 2019 deze gemachtigde om nadere informatie had gevraagd, schreef Stadlander op 11 september 2019 dat haar aanbod zou komen te vervallen als geen reactie zou zijn ontvangen op 27 september 2019. Stadlander heeft geen volledige aanvaarding van het voorstel ontvangen van [appellanten] binnen de gestelde termijn.

De vorderingen van partijen, het oordeel van de kantonrechter en de afbakening van het hoger beroep

Stadlander heeft gevorderd [appellanten] te veroordelen tot betaling van € 3.763,23 (‘vordering a’) met de wettelijke rente daarover en de proceskosten.

Deze vordering had betrekking op de onbetaalde huur over de maanden mei tot begin november 2018, wettelijke rente daarover en buitengerechtelijke incassokosten.

[appellanten] heeft in reconventie gevorderd Stadlander te veroordelen tot betaling van

b. € 711,56 wegens onverschuldigde betaling;

c. € 1.832,52 wegens een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst of handelen in strijd met artikel 7:206 lid 1 BW;

d. € 6.300,- wegens onverschuldigde betaling;

e. € 11.688,13 wegens noodzakelijke verhuizing;

alles te vermeerderen met wettelijke rente,

en de proceskosten.

Deze vorderingen hadden betrekking op de volgende onderwerpen:

b) servicekosten vanwege een zogenaamd slim slot;

c) schadevergoeding wegens een toerekenbare tekortkoming;

d) huurvermindering vanwege verminderd huurgenot als gevolg van lekkages en asbest;

e) verhuis- en inrichtingskosten, dubbele huurlasten, omzetverlies vanwege de werkzaamheden in verband met de verhuizing.

De kantonrechter heeft eerst een tussenvonnis gewezen om [appellanten] in de gelegenheid te stellen zich uit te laten over een voorgenomen beslissing.

De kantonrechter heeft met het eindvonnis de vorderingen van Stadlander grotendeels toegewezen en de vorderingen van [appellanten] afgewezen, behalve vordering d. Wat betreft vordering d is [appellanten] niet-ontvankelijk verklaard. [appellanten] is veroordeeld in de proceskosten.

Volgens [appellanten] moet het hof beide vonnissen vernietigen en de vorderingen van Stadlander alsnog afwijzen en zijn vorderingen alsnog toewijzen. Verder vraagt [appellanten] het hof om Stadlander te veroordelen in de proceskosten, althans de proceskosten te compenseren.

[appellanten] heeft geen grief gericht tegen de beslissing om hem niet-ontvankelijk te verklaring in vordering sub d. Tijdens de mondelinge behandeling heeft hij verklaard dat het hoger beroep niet tegen dat oordeel is gericht. Vordering sub d is dus geen onderdeel van de procedure in hoger beroep.

[appellanten] heeft op vragen van het hof geantwoord dat de vorige gemachtigde van [appellanten] de onbetaalde huur heeft gevorderd als vordering c. Desgevraagd is bevestigd dat dit geen vordering van [appellanten] is of kan zijn. Deze vordering is dus niet toewijsbaar en dit is dus geen vordering waarmee de vordering van Stadlander verrekend kan worden.

Stadlander is niet in hoger beroep gekomen. Dat heeft tot gevolg dat het afgewezen gedeelte van de vordering van Stadlander afgewezen blijft en geen onderdeel is van dit hoger beroep. Dat heeft betrekking op de wettelijke rente. De wettelijke rente is wel toegewezen, maar alleen over de hoofdsom en de buitengerechtelijke incassokosten, en niet over de in ‘a’ begrepen wettelijke rente.

Vordering b: servicekosten slim slot (grief III)

In de huurovereenkomst is opgenomen dat [appellanten] servicekosten was verschuldigd ten bedrage van € 15,97, waarvan € 13,47 voor het plaatsen van, en het abonnement op een zogenaamd slim slot. In april 2017 is deze bijdrage verlaagd naar € 5,- per maand. Het slim slot was bij het aangaan van de huurovereenkomst niet in de woning aanwezig. [appellanten] heeft geweigerd mee te werken aan de plaatsing van het slim slot en er is dus ook geen service geleverd. [appellanten] heeft aangevoerd dat hij niet zo’n slot wilde omdat hij het slot niet vertrouwde. Stadlander heeft aangevoerd dat partijen het slim slot zijn overeengekomen en dat het tot het gehuurde behoorde. Volgens Stadlander heeft [appellanten] haar niet in de gelegenheid gesteld het slot te installeren. Dat dient volgens Stadlander voor zijn risico te komen.

De kantonrechter heeft overwogen dat [appellanten] verplicht was mee te werken aan de plaatsing van het slimme slot en dat hij de abonnementskosten moest betalen. [appellanten] heeft die abonnementskosten ook jarenlang betaald. Met grief III heeft [appellanten] daar tegen ingebracht dat hij afhankelijk was van niet-geliberaliseerde woonruimte en dat hij feitelijk geen keuze had om het slim slot te weigeren. Volgens [appellanten] is het slim slot hem opgedrongen en had het slot voor hem geen waarde. Volgens [appellanten] mocht hij verwachten dat hij de woning met een normaal slot kon afsluiten.

Het hof overweegt daarover het volgende.

Volgens artikel 7:237 lid 3 BW wordt onder servicekosten verstaan de vergoeding voor overige zaken en diensten die geleverd worden in verband met de bewoning van de woonruimte. In het Besluit Servicekosten zijn zaken en diensten aangewezen waarvoor de vergoeding in ieder geval moet worden aangemerkt als servicekosten. In dat besluit is geen slim slot en ook niets vergelijkbaars opgenomen. Dat betekent niet dat dus geen servicekosten in rekening konden worden gebracht voor een slim slot. Het hof ziet dat wel als een indicatie om ervan uit te gaan dat daarvoor geen servicekosten in rekening gebracht konden worden. Een slot dient tot het gehuurde te behoren, zodat daarvoor in beginsel niet valt in te zien waarom hiervoor servicekosten in rekening gebracht kunnen worden. Stadlander heeft niet afdoende uitgelegd waarom een slim slot zo veel beter of wenselijker was dan een regulier slot dat dit servicekosten rechtvaardigde. Het gehuurde was geen onderdeel van een gebouw waarvoor een ander slot dan een regulier slot nodig was. Het gehuurde betrof een twee-onder-een-kapwoning.

Nu het hof van oordeel is dat de kosten voor het slim slot niet als servicekosten in rekening konden worden gebracht, zal het hof onderzoeken of [appellanten] de kosten niet verschuldigd is in verband met het bepaalde in artikel 7:264 BW. Het hof zal dat beoordelen volgens het criterium dat de Hoge Raad heeft geformuleerd in zijn arrest van 6 april 2012 (ECLI:NL:HR:2012:BV1767) en nader heeft uitgewerkt in zijn beslissing van 16 juli 2021 (ECLI:HR:2021:1157).

In dit geval valt niet in te zien wat het voordeel was voor [appellanten] van dit zogenaamde slimme slot. Zoals hiervoor al is overwogen heeft Stadlander niet afdoende uitgelegd waarom een slim slot zo veel beter of wenselijker was dan een regulier slot en was het gehuurde geen onderdeel van een gebouw waarvoor een ander slot dan een regulier slot nodig was. Stadlander heeft zelf aangevoerd dat zij van [appellanten] eiste dat hij zou instemmen en dat [appellanten] geen keuze had. Het was niet mogelijk om hierover te onderhandelen. [appellanten] heeft dus terecht aangevoerd dat Stadlander hem deze servicekosten heeft opgedrongen. Stadlander heeft gekozen voor een ander slot dan een regulier slot. Dat mag, maar een slot is een gebruikelijk onderdeel van het gehuurde, zodat het niet redelijk was de kosten van dit bijzondere slot aan [appellanten] door te berekenen. Het hof is van oordeel dat sprake is van een nietig beding. Voor zover Stadlander heeft bedoeld aan te voeren dat zij geen onredelijk voordeel heeft gehad, omdat zij een abonnement is aangegaan ten behoeve van al haar woningen en zij slechts de kostprijs heeft doorbelast aan haar huurders, faalt dat standpunt. Het hof is van oordeel dat het hierbij in feite gaat om een niet redelijk voordeel voor een derde (de firma die het abonnement leverde). Het moet voor risico van Stadlander komen dat zij een ongebruikelijk slot in de woning heeft willen aanbrengen en [appellanten] heeft opgezadeld met abonnementskosten. Aangezien sprake is van een nietig beding slaagt het beroep op onverschuldigde betaling.

Vordering e: schadevergoeding in verband met verhuizing (grieven IV en VI)

Het als ‘e’ gevorderde bedrag van € 11.688,13 bestaat uit:

€ 5.353,33 wegens herinrichtingskosten;

€ 610,84 wegens dubbele huur;

€ 5.723,96 wegens omzetderving.

[appellanten] heeft hierover aangevoerd dat hij noodgedwongen heeft moeten verhuizen omdat de woning gerenoveerd moest worden. Volgens [appellanten] heeft deze gedwongen verhuizing ertoe geleid dat hij herinrichtingskosten heeft moeten maken en dat hij een maand dubbele huur heeft moeten betalen. Verder heeft [appellanten] aangevoerd dat hij zoveel tijd heeft moeten besteden aan de verhuizing en aan de inrichting van de nieuwe woning en aan de oplevering van de oude woning dat hij als zelfstandig ondernemer omzet heeft gemist. [appellanten] vindt dat Stadlander aansprakelijk is voor al deze schade.

Dat standpunt en die vordering is volledig gebaseerd op het uitgangspunt dat [appellanten] genoodzaakt was om een andere woning te gaan huren omdat de omvang van de uit te voeren werkzaamheden zodanig was dat dit moest worden aangemerkt als renovatie. Volgens [appellanten] heeft Stadlander zelf ook de werkzaamheden bestempeld als ‘renovatie’ en de werkzaamheden zouden zodanig overlastgevend zijn geweest dat [appellanten] en zijn gezin de woning hadden moeten verlaten.

Het hof verwerpt deze grieven om de volgende redenen. Tussen partijen staat vast dat er werkzaamheden aan de woning verricht moesten worden. De badkamer moest worden vervangen. Vanwege de lekkage in de badkamer was er een gat ontstaan in het plafond van de woonkamer, zodat ook de plafondplaten moesten worden vervangen. Verder moesten er werkzaamheden aan het leidingwerk worden verricht in de keuken. Volgens [appellanten] moest er ook leidingwerk worden gewijzigd in de wc. Alles bij elkaar genomen, moest er dus behoorlijk wat gebeuren, maar het hof verwerpt het standpunt dat dit een renovatie was. Dit waren niet zodanige werkzaamheden dat het noodzakelijk was de woning te verlaten. Stadlander heeft namelijk aangeboden de badkamer in zijn geheel te renoveren en een planning te maken voor wat betreft de overige werkzaamheden. De werkzaamheden aan de badkamer zouden in de zomer worden uitgevoerd in maximaal 10 dagen en er zou een mobiele badkamer worden geplaatst. Het hof begrijpt dat het lastig is om gedurende twee weken geen gebruik te kunnen maken van de badkamer met een gezin met kleine kinderen, maar dat is niet onoverkomelijk, zeker gelet op de door Stadlander aangeboden plaatsing van een mobiele Dixi-douche. Het is ook niet ongebruikelijk dat het een keer nodig is om de badkamer te vervangen (en dat geldt ook voor een keuken). [appellanten] kon dat verwachten; het betrof een oudere woning. Dat later de andere werkzaamheden nodig waren, maakt evenmin dat sprake is geweest van een noodzakelijke renovatie. Die werkzaamheden zouden gefaseerd worden uitgevoerd. Dat partijen hebben gesproken over de mogelijkheid om een andere woning te gaan huren en dat Stadlander daartoe de mogelijkheid heeft geboden, wil niet zeggen dat een noodzaak bestond om te verhuizen. Dat Stadlander in deze procedure de werkzaamheden ‘renovatiewerkzaamheden’ heeft genoemd (in randnummer 13 van de inleidende dagvaarding) wil niet zeggen dat de werkzaamheden moeten worden gekwalificeerd als renovatie in de zin van artikel 7:220 lid 2 BW. Kortom, het hof verwerpt het uitgangspunt van deze vorderingen, te weten het standpunt van [appellanten] dat hij noodgedwongen is verhuisd naar [plaats 2] . Het hof is dus van oordeel dat de kantonrechter deze vordering terecht heeft afgewezen.

Vordering c: schadevergoeding wegens een toerekenbare tekortkoming (grief II)

In zijn toelichting op grief II heeft [appellanten] aangevoerd dat hij bij aanvang van de huur een eikenhouten vloer heeft laten leggen voor ongeveer € 2.300,- en dat de vloer beschadigd is geraakt door de lekkage. Volgens [appellanten] heeft hij de vloer noodgedwongen meegenomen naar de nieuwe huurwoning door gebrek aan geld om een andere vloer te kopen en ook omdat de vloer vanwege de beschadiging niet meer kon worden verkocht aan een opvolgende huurder.

Het hof is van oordeel dat deze grief om meerdere redenen niet kan slagen en overweegt daarover het volgende.

In de eerste plaats is deze schade niet gevorderd, althans dat is onvoldoende duidelijk. Zoals hiervoor al is vermeld (zie 6.3.6) zag vordering c op huurpenningen, niet op de kosten van een vloer. Deze kosten zijn ook niet begrepen in vordering e (zie 6.5.1). De post eikenhouten vloer is niet opgenomen in productie I bij de conclusie van eis in reconventie en is ook niet begrepen in het kostenoverzicht voorinspectie.

Los daarvan heeft te gelden dat [appellanten] onvoldoende heeft aangevoerd om schadevergoeding te kunnen toewijzen. Het hof acht niet aannemelijk dat de volledige vloer beschadigd is geraakt, aangezien [appellanten] de vloer in de nieuwe woning heeft gelegd. Uit de overgelegde foto’s blijkt dat een deel van de vloer was aangetast en bol was komen staan, maar [appellanten] heeft niet toegelicht hoe groot het aangetaste gedeelte was. [appellanten] heeft ook niet gesteld hoe groot het vloeroppervlak is van de nieuwe woning en welk deel van de vloer hij heeft gebruikt in de nieuwe woning. Hij heeft geen inzicht gegeven in de vierkante meterprijs van een eikenhouten vloer. Vanwege het ontbreken van deze gegevens valt niet vast te stellen wat de schade is. [appellanten] heeft onvoldoende gesteld en overigens geen bewijsaanbod gedaan.

Dat [appellanten] de vloer niet kon verkopen aan een opvolgend huurder acht het hof niet van belang. Er bestaat geen recht op verkoop of plicht van een opvolgend huurder om de vloer over te nemen. Anders gezegd, als er een perfect nieuwe vloer in de woning had gelegen had [appellanten] er ook niet vanuit kunnen gaan dat een opvolgend huurder bereid zou zijn geweest hiervoor te betalen.

Vordering a: huur; opschorting (grief I) en verrekening (grief V)

[appellanten] heeft aangevoerd dat de kantonrechter ten onrechte zijn beroep op opschorting niet heeft beoordeeld. Deze grief faalt om de volgende redenen.

Opschorting leidt niet tot een bevrijding van de betalingsverplichting, maar slechts tot uitstel daarvan. De kantonrechter was van oordeel dat [appellanten] geen vordering had waarmee hij de huurbetaling kon verrekenen. Om die reden heeft de kantonrechter het beroep op opschorting niet beoordeeld.

Daarmee is de kantonrechter er aan voorbij gegaan dat opschorting ook kan worden gebruikt als drukmiddel. Daarvan is echter geen sprake geweest. Stadlander heeft immers onbetwist aangevoerd dat het haar helemaal niet duidelijk was dat dit de reden was dat [appellanten] de huur niet betaalde. [appellanten] heeft in april 2018 een mail gestuurd over de achterstand in de betaling waaruit juist bleek dat [appellanten] de betalingsachterstand wilde oplossen, niet dat hij geen huur meer zou betalen om Stadlander te bewegen tot het uitvoeren van reparaties of een verbouwing. Pas op 13 juli 2018 heeft de toenmalige gemachtigde van [appellanten] Stadlander hierover aangeschreven (nadat al drie maanden huur opeisbaar waren), waarna partijen hebben afgesproken de discussie te parkeren.

Uit het voorgaande volgt dat [appellanten] een vordering heeft op grond van onverschuldigde betaling. Die vordering kan worden verrekend met de vordering van Stadlander ter zake de huur.

Proceskosten (grief VII)

Uit het voorgaande volgt dat [appellanten] als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij moet worden beschouwd. De kantonrechter heeft [appellanten] dus terecht veroordeeld in de proceskosten. Om die reden zal het hof [appellanten] ook veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep.

Slotsom

De slotsom is dat één grief slaagt. [appellanten] heeft terecht (in conventie) een beroep gedaan op verrekening. De vordering van Stadlander dient te worden verminderd met het bedrag ter zake het slimme slot. In zoverre zal het hof het eindvonnis vernietigen en een lager bedrag aan Stadlander toewijzen. Gelet op de verrekening blijft de vordering in reconventie afgewezen. Door de verrekening gaat vordering b immers teniet.

Het hof zal de bestreden vonnissen voor het overige bekrachtigen. [appellanten] is slechts op één onderdeel van het hoger beroep in het gelijk gesteld en het gaat daarbij om een gering bedrag van de vordering. Het hof ziet hierin aanleiding [appellanten] als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij te veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep.