4.9.13 De rechtszekerheid

Een tot nu toe onderbelicht thema is welke gevolgen deze constructie heeft voor de rechtszekerheid. Dit beginsel is diep verankerd in het wettelijke systeem van het BW. Het kent vele gezichten. Zo ligt het beginsel mede ten grondslag aan het eenheidsbeginsel en daarmee aan de regels omtrent natrekking. Het waarborgt onder andere de bescherming van buitenstaanders tegen nadelige gevolgen van contractuele afspraken. Een koper van een zaak mag ervan uitgaan dat hij de gehele zaak na de overdracht verkrijgt en niet slechts een onderdeel van die zaak. Als iemand bijvoorbeeld een huis koopt, dan wil hij niet na de levering geconfronteerd worden met allerlei huurconstructies waar afscheidingsrechten uit voortvloeien, waardoor hij feitelijk slechts de grond met een casco van het huis overhoudt. Maar de rechtszekerheid ligt ook ten grondslag aan de continuïteitsgedachte. Een zakelijk recht mag niet eenvoudig teniet gaan. Hierdoor verkrijgt de zakelijk gerechtigde zekerheid. Ook in het verbintenissenrecht speelt de rechtszekerheid een rol. Een sterk voorbeeld daarvan is te vinden in het huurrecht en wel in art. 7:226 BW.1 Dat artikel bepaalt dat de verplichtingen van de verhuurder uit de huurovereenkomst overgaan op een verkrijger als de zaak, waarop de huurovereenkomst betrekking heeft, is overgedragen. Met andere woorden, de overdracht tast de huurovereenkomst niet aan. Deze bepaling is dwingendrechtelijk als de huur betrekking heeft op een onroerende zaak of een gedeelte daarvan.2

Hoe verhoudt art. 7:226 BW zich tot de rechtszekerheid van een koper? Als een koper een huis (onroerende zaak) koopt waarvan de gevel via een dubbele huurconstructie is gehuurd, dan neemt hij de verhuurderspositie van de vorige eigenaar over. Dit betekent dat hij bij de huurovereenkomst van de voorkant van het huis waaraan de gevel is verbonden de verhuurder wordt, de gevelproducent blijft daarvan de huurder. Bij de tweede huurovereenkomst, het gebruik van de gevel, is de koper echter geen partij. Deze overeenkomst is gesloten door de vorige eigenaar (huurder) en producent (verhuurder) en art. 7:226 BW bepaalt dat alleen de rechten en verplichtingen van de verhuurder overgaan bij een overdracht. Wil hij de positie van de voormalige eigenaar overnemen, dan zal dit contractueel dienen te geschieden. Als de vorige eigenaar het huurcontract opzegt, terwijl de koper de gevel graag wil blijven huren, dan zal hij een nieuw huurcontract met de producent moeten sluiten.

Wat als de koper niet op de hoogte was van de huurconstructie? Aangezien koop geen huur breekt, blijft de producent huurder van de voorkant van het huis. Hij mag derhalve de voorgevel afscheiden. De koper zal in dat geval eventuele schade moeten verhalen op de verkoper die hem niet op de hoogte heeft gesteld van de huurconstructies. De belangen van de huurder gaan al met al vóór die van de koper. Het persoonlijke recht van de huurder prevaleert boven het eigendomsrecht van de koper. Dat is precies de bedoeling geweest van art. 7:226 BW. Het risico van een verkoper die te kwader trouw is en onjuiste of onvolledige gegevens verstrekt aan de koper, komt bij de koper te liggen.3

Het is overigens onwaarschijnlijk dat de dubbele huurconstructie tijdens het opstellen van art. 7:226 BW was voorzien. De regel geldt in ieder geval bij de overdracht van roerende en onroerende zaken en is ook van toepassing op huurovereenkomsten van een gedeelte van een zaak. Bij dat laatste werd echter vooral gedacht aan een woonruimte (kamer) en niet aan een voorkant of een dak van een huis. Desalniettemin zal art. 7:226 BW “gewoon” van toepassing zijn op dergelijke constructies.

Of het gebrek aan rechtszekerheid aan de zijde van de koper een probleem is, zal afhangen van de ontwikkelingen in de praktijk. De eerste vraag is of dit probleem zich zal voordoen. De verkoper is verplicht om huurconstructies aan de koper te melden. Doet hij dit niet, dan zal hij schadevergoeding aan de koper moeten betalen. Zolang de verkoper niet failliet gaat, heeft de koper een behoorlijke stok om mee te slaan. Een verkoper zal daarom in het algemeen de koper verwittigen over de huurcontracten.

Als de circulaire bouw een vlucht neemt doordat gebouwen meer en meer bestaan uit modulair geproduceerde zaken, dan ontstaat ook een toename van de huur- of leasepraktijk. Deze ontwikkeling zal de waakzaamheid van de koper doen aanwakkeren, waardoor hij minder verrast zal worden door de huurconstructies.4 Een gevolg van de toename van de huur- of leasepraktijk zou kunnen leiden tot een verandering in de verkeersopvatting over wat als een eenheidszaak is te beschouwen. Doordat bestanddelen van zaken vaker modulair geproduceerd zijn, zullen zij eenvoudig inwisselbaar zijn. Als het “verwisselen van bestanddelen” op een goedkope manier kan geschieden, zal men deze modulaire onderdelen minder snel als een bestanddeel kunnen beschouwen.5

Of de circulaire bouw een vlucht zal nemen en zo ja in welke vorm, zal de toekomst moeten uitwijzen. Veel hangt af van de vraag vanuit de praktijk. Is er behoefte aan een gedeeltelijke eigendom van een huis (via het opstalrecht) of aan afscheidingsrechten (via een erfpachtrecht dan wel een huurcontract) wat de facto neerkomt op gedeeltelijke eigendom? De tijd zal het leren.