Rb. Zeeland-West-Brabant, 25-10-2021, nr. AWB - 18 , 3819

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Zittingsplaats Middelburg

Belastingrecht

zaaknummers: BRE 18/3819, 20/866 en 21/622 WOZ

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 25 oktober 2021 in de zaken tussen

[belanghebbende] , te [plaats] , belanghebbende

gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels,

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Middelburg, verweerder

en

de Staat (de minister van Justitie en Veiligheid).

Procesverloop

De heffingsambtenaar heeft in onderstaande beschikkingen op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] voor de kalenderjaren 2018, 2019 en 2020 vastgesteld. In dezelfde documenten heeft de heffingsambtenaar ook de aanslagen onroerendezaakbelasting eigenaar (OZB) bekendgemaakt.

Belanghebbende heeft tegen de WOZ-beschikkingen bezwaar gemaakt. In de uitspraken op bezwaar van 22 mei 2018, 6 december 2019 en 24 december 2020 heeft de heffingsambtenaar de bezwaren ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroepen ingesteld.

De heffingsambtenaar heeft verweerschriften ingediend.

De zaken zijn behandeld op de zitting van 22 september 2021 in Middelburg. Belanghebbende heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde (via beeldbellen).

De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door [verweerder] , vergezeld door de taxateur [taxateur] .

Overwegingen

1. Inleiding

Belanghebbende is de eigenaar van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (hierna: de woning). Het betreft een tussenwoning van 1.380 m3, exclusief een kelder van 125 m3, met bouwjaar 1740. Het perceel heeft een oppervlakte van 252 m2. De woning is een rijksmonument, genaamd [naam] .

2. De WOZ-waarde

Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarden van de woning. Hieronder zijn de waarden weergegeven die belanghebbende tijdens de hoorzitting in bezwaar heeft bepleit, en de waarden die de heffingsambtenaar verdedigt.

3. De beroepsgronden

Belanghebbende heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere algemeen geformuleerde brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende desgevraagd toegelicht welke specifieke gronden in deze zaken aan de orde zijn. De rechtbank zal de beroepen beoordelen aan de hand van de op zitting ingenomen standpunten.

Naar vaste rechtspraak moet, indien een woning kort voor of kort na de waardepeildatum is gekocht, er in de regel vanuit worden gegaan dat de WOZ-waarde overeenkomt met de betaalde prijs. Dit is slechts anders indien de partij die het standpunt inneemt dat de WOZ-waarde afwijkt van de betaalde prijs feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet de WOZ-waarde weergeeft.1.

De heffingsambtenaar stelt dat de woning op [datum] 2017 is aangekocht voor een bedrag van € 475.000,-. Dit is een maand na de waardepeildatum, waardoor de aankoopprijs bruikbaar is ter onderbouwing van de waarde van de woning. De WOZ-waarde van € 472.000,- per waardepeildatum 1 januari 2017 is volgens de heffingsambtenaar daarom niet te hoog vastgesteld.

Belanghebbende voert aan dat de eigen aankoopprijs niet bruikbaar is voor de vaststelling van de WOZ-waarde, omdat sprake is van een miskoop en verminderd woongenot. Daarnaast is de waarde vergeleken met het jaar eerder te snel gestegen en zijn geen investeringen gedaan, zo stelt belanghebbende.

De rechtbank is van oordeel dat de stellingen van belanghebbende betreffende de waardestijging en het niet doen van investeringen, hem niet baten gezien de aankoopsom en de aankoopdatum. Ook het gestelde verminderd woongenot kan niet worden gevolgd, omdat verondersteld mag worden dat belanghebbende volledig op de hoogte was van de toestand van de woning en de omgeving toen hij deze kocht.

De rechtbank concludeert dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning terecht heeft vastgesteld op basis van de aankoopprijs, en aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde voor 2018 en de daarop gebaseerde aanslag OZB niet te hoog zijn vastgesteld. Het beroep zal daarom ongegrond worden verklaard.

Toetsingskader van de rechtbank

De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.

De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.

Onderbouwing van de WOZ-waarde

De heffingsambtenaar heeft de waardering van de woning gebaseerd op drie onderbouwende verkopen.

De taxateur heeft de waarde van de woning op de waardepeildatum vastgesteld op € 493.944,-. Als referentiewoningen zijn gebruikt de objecten aan [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle te [plaats] . De vergelijkende verkopen zijn voorzien van een enkele foto van het vooraanzicht van de woning en de afzonderlijke referentiewoningen. De achterliggende vastgoedrapporten van iWOZ bevatten uitgebreid fotomateriaal van de referentiewoningen. De woning is op 12 juni 2019 inpandig opgenomen.

Ter extra onderbouwing verwijst de heffingsambtenaar naar het door belanghebbende zelf in het kader van permanente marktanalyse overgelegde taxatierapport (waardepeildatum 14 november 2016), waarin de waarde na gerealiseerde verbouwing is vastgesteld op € 550.000,-. Op de waardepeildatum heeft deze verbouwing al plaatsgevonden.

Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarde van € 493.000,- niet te hoog is.

Oordeel rechtbank

Uit de onderbouwende verkopen blijkt dat de woning en de referentiewoningen gebouwd zijn in de jaren 1650 tot 1880 en alle gelegen zijn in [plaats] . Het betreffen allemaal tussenwoningen dan wel eindwoningen die in dezelfde stijl gebouwd zijn. De woning heeft een grotere inhoud dan de referentiewoningen. Met dit verschil en met het afnemend grensnut is rekening gehouden door voor de woning uit te gaan van een lagere m3-prijs dan bij de referentiewoningen. De grondprijs is berekend aan de hand van een grondstaffel, die op de juiste wijze is toegepast. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar gebruik gemaakt van voldoende vergelijkbare referentiewoningen en is inzichtelijk gemaakt dat met de verschillen rekening is gehouden.

Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het verminderd woongenot vanwege een naastgelegen restaurant, de verloederde omgeving en geluidsoverlast door de bovenbuurvrouw.

De rechtbank is met de heffingsambtenaar van oordeel dat de aanwezigheid van een restaurant met terras en een parkeerterrein inherent is aan het wonen in de binnenstad van [plaats] . Uit de verkoopprijzen van de eveneens in de binnenstad gelegen referentiewoningen blijkt dat deze omstandigheden niet tot waardevermindering hebben geleid. Daarnaast heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat sprake is van verloedering van de omgeving. Betreffende de gestelde geluidsoverlast heeft de heffingsambtenaar ter zitting verklaard dat de bovenbuurvrouw de invalide dochter van belanghebbende is, die bij hem inwoont. Eventueel door haar veroorzaakt geluid binnen het WOZ-object kan naar het oordeel van de rechtbank niet tot vermindering van de WOZ-waarde van de woning leiden. De grond van belanghebbende faalt.

Conclusie

De rechtbank concludeert dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning voor 2019 en de daarop gebaseerde aanslag OZB niet te hoog zijn vastgesteld. Het beroep zal daarom ongegrond worden verklaard.

Toetsingskader van de rechtbank

De waarde van de woning is bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Voor het toetsingskader wordt verwezen naar overweging 5.1.

Onderbouwing van de WOZ-waarde

De heffingsambtenaar heeft de waardering van de woning gebaseerd op drie onderbouwende verkopen.

De taxateur heeft de waarde van de woning op de waardepeildatum vastgesteld op € 540.000,-. Als referentiewoningen zijn gebruikt de objecten aan de [adres 5] , [adres 6] en [adres 7] , alle te [plaats] . De vergelijkende verkopen zijn voorzien van een enkele foto van het vooraanzicht van de woning en de afzonderlijke referentiewoningen.

Ook in deze zaak wijst de heffingsambtenaar ter extra onderbouwing naar het door belanghebbende overgelegde taxatierapport (waardepeildatum 14 november 2016), waarin de waarde na de inmiddels gerealiseerde verbouwing is vastgesteld op € 550.000,-.

Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarde van € 540.000,- niet te hoog is.

Oordeel rechtbank

Uit de onderbouwende verkopen blijkt dat de woning en de referentiewoningen tussenwoningen zijn die in dezelfde stijl gebouwd zijn in de jaren 1710 tot 1790 en gelegen zijn in de binnenstad van [plaats] . De woning heeft een grotere inhoud dan de referentiewoningen. Met dit verschil en met het afnemend grensnut is rekening gehouden door voor de woning uit te gaan van een lagere m3-prijs dan bij de referentiewoningen. De grondprijs is berekend aan de hand van een grondstaffel, die op de juiste wijze is toegepast. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar gebruik gemaakt van voldoende vergelijkbare referentiewoningen en inzichtelijk gemaakt dat met de verschillen rekening is gehouden.

Belanghebbende stelt, evenals in de zaak over het voorgaande jaar, dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het verminderd woongenot vanwege een naastgelegen restaurant, de verloederde omgeving en geluidsoverlast door de bovenbuurvrouw.

De rechtbank ziet geen aanleiding om in dit geval anders te oordelen dan in overweging 5.3. De grond van belanghebbende faalt.

Conclusie

De rechtbank concludeert dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning voor 2020 en de daarop gebaseerde aanslag OZB niet te hoog zijn vastgesteld. Het beroep zal daarom ongegrond worden verklaard.

7. Redelijke termijn

Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade vanwege de overschrijding van de redelijke termijn waarbinnen de onderhavige geschillen beslecht hadden moeten zijn.

De redelijke termijn voor behandeling van bezwaar en beroep bedraagt twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De rechtbank doet uitspraak op 25 oktober 2021.

Het bezwaarschrift tegen de WOZ-beschikking voor het jaar 2018 is op 28 maart 2018 door de heffingsambtenaar ontvangen. De redelijke termijn is in dit geval met 19 maanden overschreden. Belanghebbende heeft - uitgaande van € 500 per overschrijding per half jaar - recht op een schadevergoeding van € 2.000,-. De bezwaarfase heeft afgerond 2 maanden geduurd. Dit bedrag komt daarom geheel voor rekening van de Staat der Nederlanden (de minister van Justitie en Veiligheid).

Het bezwaarschrift tegen de WOZ-beschikking voor het jaar 2019 is op 25 februari 2019 door de heffingsambtenaar ontvangen. De uitspraak op bezwaar is gedagtekend 6 december 2019. De heffingsambtenaar heeft ter zitting aangevoerd dat het niet redelijk is om de redelijke termijn in bezwaar overschreden te achten omdat gemachtigde van belanghebbende heeft bijgedragen aan het later doen van uitspraak op bezwaar. De gehele periode zijn gesprekken gevoerd en over de WOZ-waarde voor meerdere objecten zijn schikkingen getroffen, behalve voor deze woning. Daardoor is later, maar nog altijd binnen de in de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) gestelde beslistermijn, uitspraak op bezwaar gedaan. De gemachtigde van belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar geschetste omstandigheden niet weersproken.

De rechtbank stelt vast dat er inderdaad meer dan vijf maanden zijn verstreken tussen het indienen van het bezwaarschrift en de uitspraak op bezwaar. De rechtbank ziet echter geen reden om voor deze termijnoverschrijding een schadevergoeding aan belanghebbende toe te kennen, omdat de langere termijn is gebruikt om te proberen een compromis te bereiken over de WOZ-waarde van de woning.

De rechtbank heeft de redelijke termijn waarbinnen op het beroep dient te zijn beslist (1,5 jaar) overschreden met 4 maanden. Belanghebbende heeft daarom recht op een schadevergoeding van € 500,-. Dit bedrag komt geheel voor rekening van de Staat der Nederlanden (de minister van Justitie en Veiligheid).

Het bezwaarschrift tegen de WOZ-beschikking voor het jaar 2020 is op 7 februari 2020 door de heffingsambtenaar ontvangen. Nu de rechtbank binnen twee jaar na deze datum uitspraak doet, is in dit geval de redelijke termijn niet overschreden.

8. Proceskosten

Gelet op het overwogene in 4.5, 5.4 en 6.4 dienen de beroepen ongegrond te worden verklaard. De toekenning van immateriële schadevergoeding maakt dat niet anders. Wel bestaat om die reden recht op proceskostenvergoeding voor de beroepsfase in de zaken over de WOZ-waarde voor de jaren 2018 en 2019, en vergoeding van griffierecht.

De rechtbank ziet aanleiding de Staat der Nederlanden te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van deze twee beroepen heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 801,- (2 punten voor het indienen van de beroepschriften, 1 punt voor het verschijnen ter zitting vanwege de samenhang van de zaken, met een waarde per punt van € 534,- en een wegingsfactor 0,5). Omdat de vergoeding alleen plaatsvindt in verband met de toekenning van een vergoeding van immateriële schade, is de wegingsfactor voor het gewicht van de zaak gesteld op 0,5 (licht).2.Dit betekent een vergoeding van € 400,50 voor elk van de twee gegronde beroepen.

Nu de overschrijding van de redelijke termijn in de twee beroepen aan de rechtbank is te wijten, dient de Staat der Nederlanden ook het griffierecht in deze zaken (€ 46,- en € 48,-) te vergoeden.

Beslissing

De rechtbank:

BRE 18/3819 (2018)

BRE 20/866 (2019)

€ 500,-;

BRE 21/622 (2020)

- verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. L.P. Hertsig, rechter, in aanwezigheid van M.H.A. de Graaf, griffier, op 25 oktober 2021 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ’s-Hertogenbosch.

Bijlage

Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)

Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend.

Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.

Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).