Rb. Zeeland-West-Brabant, 08-04-2025, nr. 21/5051

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Zittingsplaats Breda

Belastingrecht

zaaknummer: BRE 21/5051

uitspraak van de meervoudige kamer van 8 april 2025 in de zaak tussen

(gemachtigde: mr. S.S.C. Wijsman),

en

1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de inspecteur van 13 oktober 2021.

Belanghebbende heeft op 31 juli 2020 een onroerende zaak gelegen aan de [adres 1] in [plaats 2] (de onroerende zaak) verkregen voor € 2.900.000. Ter zake van deze verkrijging heeft belanghebbende € 174.000 aan overdrachtsbelasting (6 procent) op aangifte voldaan.

De inspecteur heeft het bezwaar van belanghebbende tegen de op aangifte voldane overdrachtsbelasting gegrond verklaard en de verschuldigde overdrachtsbelasting vastgesteld op € 153.480. De inspecteur heeft een teruggave verleend van € 20.520 overdrachtsbelasting en € 472 belastingrente.

De rechtbank heeft het beroep op 25 februari 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: namens belanghebbende [asset-manager] , en de gemachtigde van belanghebbende, vergezeld van mr. J. Boon en mr. M.N.R. van Bijlevelt, en namens de inspecteur, mr. [inspecteur 1] , [inspecteur 2] en mr. [inspecteur 3] .

2. De rechtbank beoordeelt of de gehele onroerende zaak ten tijde van de verkrijging door belanghebbende kwalificeert als een woning in de zin van artikel 14, tweede lid, van de Wet op belastingen van rechtsverkeer (WBR), in welk geval overdrachtsbelasting naar een tarief van 2 procent is verschuldigd.

3. De rechtbank is van oordeel dat de gehele onroerende zaak kwalificeert als een woning zodat belanghebbende in aanmerking komt toepassing van het tarief van 2 procent over de gehele onroerende zaak. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.

4. De rechtbank gaat bij haar beoordeling uit van de volgende feiten:

De onroerende zaak is in 1800 gebouwd en is gelegen in het centrum van [plaats 2] . Van de bouw zijn geen gegevens bekend.

Tot de gedingstukken behoort een vergunning afkomstig uit het Historisch Centrum Limburg in [plaats 2] uit 1916. De vergunning is op 9 mei 1916 afgegeven op verzoek van [naam 1] om “op het perceel gelegen [adres 1] (…) het woonhuis te verbouwen”. Volgens de tot de gedingstukken behorende bouwtekening werd de achtergevel op de tweede en derde verdieping rechtgetrokken.

Volgens het Historisch Centrum Limburg woonde [naam 1] met zijn gezin aan de [adres 2] . [naam 1] , van beroep koopman, leefde van 1876 tot 1923. Volgens het Historisch Centrum Limburg is [naam 1] een zoon van [naam 2] , van beroep fabrikant. [naam 2] woonde met zijn gezin aan de [adres 3] , later bekend als [adres 2] en vanaf 20 januari 1912 bekend als [adres 1] . [naam 2] is in 1912 overleden en zijn vrouw in 1913.

Tot de gedingstukken behoort verder een vergunning uit 1924. De vergunning is op 5 augustus 1924 afgegeven aan “de dames [achternaam] , van beroep winkeliersters, wonende aan de [adres 1] (…) voor het verbouwen van haar winkelhuis op het perceel gelegen aan de [adres 1] ”. Volgens de tot de gedingstukken behorende bouwtekening werd op het bestaande dak een betonplaat met een lichtkoepel aangebracht.

Tot de gedingstukken behoort een vergunning uit 1930. De vergunning is op 27 februari 1930 afgegeven aan de Firma [achternaam] om “het winkelhuis te verbouwen”. Wat er precies is verbouwd, is niet uit de gedingstukken af te leiden.

Tot de gedingstukken behoort een vergunning uit 1932 met een bouwtekening. De vergunning is op 7 september 1932 afgegeven aan [N.V.] v.v. [gebroeders] om “het winkelhuis te verbouwen”. Volgens de bouwtekening werden de ramen op de begane grond aangepast.

Tot de gedingstukken behoren verder bouwtekeningen uit 1963 waarbij de pui werd aangepast. Bij een verbouwing in 1966 werd de indeling van de verkoopruimte op de begane grond en het magazijn op de 1e verdieping aangepast. Bij de meest recente verbouwing in 1997 werden de binnenwanden en het wc-blok op de begane grond aangepast.

De onroerende zaak staat sinds 30 juni 1966 in de Rijksmonumentenlijst onder [nummer] geregistreerd met de vermelding:

“Rijksmonumentomschrijving:

Huis met lijstgevel, XIX. Vensters in hardsteen op horizontale profiellijsten. Pui modern.

(…) Functie (…) Woonhuis(K)”

Ten tijde van de verkrijging is in de onroerende zaak een filiaal van de [winkelketen] gevestigd. De onroerende zaak telt vier bouwlagen. De winkel maakt gebruik van de begane grond en 35 m2 van de 1e verdieping. De overige verdiepingen staan leeg. De enige toegang tot de onroerende zaak is de winkeldeur.

Tot de stukken van het geding behoren foto’s waarop de toestand van de onroerende zaak ten tijde van de verkrijging van de onroerende zaak door belanghebbende is afgebeeld.

Bij de uitspraak op bezwaar heeft de inspecteur een bedrag van € 2.387.000 toegerekend aan de begane grond en 35 m2 van de eerste verdieping en belast naar het tarief van 6% en een bedrag € 513.000 toegerekend aan het resterende gedeelte van de 1e verdieping en de overige verdiepingen en belast naar het tarief van 2%.

Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de gehele onroerende zaak ten tijde van de verkrijging dient te worden aangemerkt als een woning in de zin van artikel 14, tweede lid, van de WBR. Belanghebbende stelt dat de onroerende zaak als geheel de aard van bewoning heeft en deze aard door de verbouwingen voorafgaand aan de verkrijging niet heeft verloren. Zo de onroerende zaak wel de aard van bewoning voorafgaand aan de verkrijging heeft verloren, dan zijn niet meer dan beperkte aanpassingen nodig om de onroerende zaak weer geschikt te maken voor bewoning, aldus belanghebbende.

De inspecteur is van mening dat de onroerende zaak moet worden gesplist in een winkeldeel en een woondeel. Volgens de inspecteur heeft het winkeldeel op de begane grond nooit de aard van bewoning gehad dan wel is de aard van bewoning door de verbouwingen in de loop der jaren verloren gegaan. Volgens de inspecteur zijn meer dan beperkte aanpassingen vereist om het winkeldeel weer geschikt te maken voor bewoning. Zo is de pui niet geschikt voor een woonhuis en is er geen kookvoorziening aanwezig, aldus de inspecteur.

Artikel 14, tweede lid, van de WBR luidt sinds 1 januari 2013:

“2. In afwijking van het eerste lid bedraagt de belasting 2 percent voor de verkrijging van woningen en van rechten waaraan deze zijn onderworpen, alsmede voor de verkrijging van aandelen en rechten als bedoeld in artikel 4, eerste lid, voor zover deze aandelen en rechten middellijk of onmiddellijk woningen vertegenwoordigen. Onder woningen worden mede begrepen aanhorigheden die tot woningen behoren of gaan behoren.”

In de arresten van 24 februari 2017 heeft de Hoge Raad, voor zover hier van belang, geoordeeld dat sprake is van een woning in de zin van artikel 14, tweede lid, van de WBR indien het belastbare feit betrekking heeft op een onroerende zaak die naar zijn aard voor bewoning is bestemd.1.De vraag of een onroerende zaak naar zijn aard voor bewoning is bestemd, moet worden beantwoord aan de hand van een maatstaf die zoveel mogelijk aanknoopt bij de kenmerken van het bouwwerk zelf. De geschiktheid van de onroerende zaak om als woning te dienen is niet beslissend. Aanknoping bij de kenmerken van het bouwwerk zelf wordt bereikt door aansluiting te zoeken bij het doel waarvoor het oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd. Indien dat doel bewoning is geweest maar het bouwwerk nadien is verbouwd om het geschikt te maken voor een andere vorm van gebruik, kan het alleen worden geacht zijn aard van woning te hebben behouden indien niet meer dan beperkte aanpassingen nodig zijn om het weer voor bewoning geschikt te maken.

De rechtbank stelt voorop dat het aan degene is die zich op de toepassing van het tarief voor woningen beroept om te stellen en zo nodig aannemelijk te maken dat het object van de overgedragen onroerende zaak op het moment van de overdracht naar zijn aard tot woning is bestemd.2.

Als eerste zijn partijen verdeeld over de vraag of de onroerende zaak in zijn geheel oorspronkelijk een woning was.

De rechtbank is met belanghebbende van oordeel dat de onroerende zaak als een geheel moet worden beoordeeld. De rechtbank is niet gebleken dat de onroerende zaak op enig moment is gesplitst in een woon- en winkeldeel. De onroerende zaak heeft slechts één ingang en de bovenverdiepingen zijn -bijgevolg- alleen via de winkel te bereiken. Uit de stukken die hiervoor zijn genoemd in 4.2 tot en met 4.7 is niet gebleken dat dit ooit anders is geweest. De stelling van inspecteur dat de onroerende zaak gesplitst moet worden zoals is opgenomen in de parlementaire geschiedenis bij artikel 14 van de WBR in een winkeldeel en een woondeel volgt de rechtbank daarom niet.

Gelet op de vroegste documentatie over de onroerende zaak uit 1916 en de gegevens van het Historisch Centrum Limburg acht de rechtbank aannemelijk dat de onroerende zaak oorspronkelijk als een woonhuis is gebouwd. De stelling van de inspecteur dat in de [straat] in 1800 geen woonhuizen zijn gebouwd is de rechtbank niet gebleken. De rechtbank acht dit daarom een onvoldoende gemotiveerde betwisting. De onroerende zaak is daarnaast ook in de Rijksmonumentenlijst als woonhuis geregistreerd. De stelling van de inspecteur dat de aanwijzingsprocedure in 1966 minder uitgebreid is dan nu betekent naar het oordeel van de rechtbank niet dat de registratie niet juist zou zijn.

De rechtbank komt dan toe aan de vraag of de onroerende zaak als geheel door de verschillende verbouwingen de aard van woning heeft verloren.

Een onroerende zaak die oorspronkelijk is gebouwd als woning, maar nadien is verbouwd om het geschikt te maken voor een andere vorm van gebruik, kan evenwel worden geacht zijn aard van woning te hebben behouden indien niet meer dan beperkte aanpassingen nodig zijn om het weer voor bewoning geschikt te maken. Belanghebbende stelt dat de eventuele aanpassingen aan de onroerende zaak om deze weer geschikt te maken voor bewoning, vallen binnen de door de Hoge Raad gegeven uitleg van het begrip ‘beperkte aanpassingen’.3.Dergelijke beperkte aanpassingen bestaan volgens belanghebbende enkel uit het weghalen van de losstaande winkelschappen en het aansluiten van kookgelegenheid en sanitair op de bestaande leidingen. De moderne pui hoeft niet te worden aangepast omdat hierin geen draaideur of elektrische deuren zijn geplaatst en bovendien geeft de moderne pui een trendy industriële look aan de woning, aldus belanghebbende. De inspecteur bestrijdt dit.

Zoals hiervoor is overwogen gaat de rechtbank ervanuit dat de onroerende zaak als een geheel moet worden beoordeeld. Dit betekent dat beoordeeld moet worden of meer dan beperkte aanpassingen nodig zijn om de onroerende zaak geschikt te maken om enkel als woning te worden gebruikt. Een volledig herstel naar de oude toestand is niet vereist. Belanghebbende heeft onweersproken gesteld dat de op de bovenverdiepingen aanwezige leidingen passen bij een gebruik voor bewoning. De inspecteur heeft de bovenverdiepingen ook als woning aangemerkt. De inspecteur heeft niet weersproken dat enkel het sanitair en de kookgelegenheid moeten worden aangesloten om de onroerende zaak geschikt te maken voor bewoning. Als de onroerende zaak als een woning zal worden gebruikt hoeft, anders dan de inspecteur stelt, de moderne pui naar het oordeel van de rechtbank niet ingrijpend te worden aangepast om te bereiken dat de onroerende zaak niet langer de uitstraling van een winkel heeft. Zoals belanghebbende in de pleitnota met foto’s heeft onderbouwd, past een moderne pui ook bij een hedendaagse woning. Het eventueel plaatsen van enkele binnenwanden om de indeling van de onroerende zaak (meer) geschikt te maken voor bewoning is naar het oordeel van de rechtbank niet zo ingrijpend en valt binnen de door de Hoge Raad gegeven uitleg van het begrip beperkte aanpassingen.

Gelet op het voorgaande zijn naar het oordeel van de rechtbank niet meer dan beperkte aanpassingen nodig om de onroerende zaak als geheel weer geschikt te maken voor bewoning. Dit betekent dat belanghebbende overdrachtsbelasting verschuldigd is naar een tarief van 2 procent over de waarde van de onroerende zaak. Het verschuldigde bedrag bedraagt dan 0,02 x € 2.900.000 = € 58.000.

5. Het beroep is gegrond. Belanghebbende heeft recht op een teruggave van overdrachtsbelasting van € 116.000, te verminderen met een bedrag van € 20.520 indien dit bedrag reeds is uitgekeerd op grond van de uitspraak op bezwaar.

Omdat het beroep gegrond is moet de inspecteur het griffierecht aan belanghebbende vergoeden en krijgt belanghebbende ook een vergoeding van haar in de beroepsfase gemaakte proceskosten. De inspecteur moet deze vergoeding betalen. Deze vergoeding bedraagt € 1.814 omdat de gemachtigde van belanghebbende een beroepschrift heeft ingediend en aan de zitting heeft deelgenomen. Verder zijn er in de beroepsfase geen kosten gemaakt die vergoed kunnen worden. Voor de in de bezwaarfase gemaakte kosten bestaat geen recht op vergoeding omdat belanghebbende niet, zoals is vereist in artikel 7.15, tweede lid van de Algemene wet bestuursrecht, voor de uitspraak op bezwaar heeft verzocht om een kostenvergoeding.

De rechtbank:

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt de uitspraak op bezwaar;

- verleent een teruggaaf overdrachtsbelasting van € 116.000, vermeerderd met belastingrente;

- bepaalt dat de inspecteur het griffierecht van € 360 aan belanghebbende moet vergoeden;

- veroordeelt de inspecteur tot betaling van € 1.814 aan proceskosten aan belanghebbende.

Deze uitspraak is gedaan door mr. drs. J.H. Bogert, voorzitter, en mr. Den Braber-Riemens en mr. drs. De Werd, leden, in aanwezigheid van mr. Van Balkom, griffier, op 8 april 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Aan deze uitspraak hoeft eerst uitvoering te worden gegeven als de uitspraak onherroepelijk is geworden. De uitspraak is onherroepelijk als niet binnen zes weken na verzending van de uitspraak een rechtsmiddel is aangewend of onherroepelijk op het aangewende rechtsmiddel is beslist.4.

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ’s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ’s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ’s-Hertogenbosch.