Hof 's-Hertogenbosch, 16-11-2017, nr. 16/03818

De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 31 maart 2015 krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 30 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2013, voor het belastingjaar 2014, vastgesteld op € 352.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelasting 2014 bekend gemaakt. Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de Heffingsambtenaar, bij in één geschrift vervatte uitspraken, de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 45. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 124,00. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

Belanghebbende heeft schriftelijk gerepliceerd en de Heffingsambtenaar heeft schriftelijk gedupliceerd.

Op grond van artikel 8:58 van de Algemene wet bestuursrecht heeft belanghebbende vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan de wederpartij.

De zitting heeft plaatsgehad op 6 oktober 2017 te ‘s-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord de heer [A] , als gemachtigde van belanghebbende, alsmede, namens de Heffingsambtenaar, de heer [B] en mevrouw [C] (taxateur). Te dezer zitting zijn gezamenlijk, doch niet gevoegd, behandeld de hoger beroepzaken van belanghebbende met de kenmerken 16/03818 en 16/03819.

Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.

Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat in afschrift aan partijen is verzonden.

Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan.

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak, bestaande uit een perceel grond met vrijstaande woning met garage, paardenstal en carport. De woning dateert uit 1969. De inhoud van de woning is 736 m³, van de paardenstal 243 m³ en van de garage 378 m³. De carport heeft een oppervlakte van 30 m². De kadastrale oppervlakte van het gehele perceel bedraagt 21.500 m². Een deel daarvan is in gebruik bij de firma [D] . Van de totale oppervlakte van 21.500 m² heeft de Heffingsambtenaar 7.967 m² in de waardebepaling betrokken.

De [a-straat] betreft een met puingranulaat semi-verharde weg. Het gebruik van de weg leidt tot kuilen. Na onderzoek is gebleken dat er asbestdeeltjes in het granulaat aanwezig zijn. De weg ligt overwegend lager dan de bermen, waardoor het regenwater op de weg blijft liggen. Er is geen openbare verlichting aan de [a-straat] . Voorts is bij de [a-straat] geen aardgasleiding, televisiekabel en glasvezelkabel gelegd.

Bij beschikkingen van 23 juni 2009 en van 25 januari 2010 hebben Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant met betrekking tot de [b-straat] 22 en 30 te [woonplaats] vastgesteld dat er sprake is van ernstige verontreiniging van grond en grondwater, zoals bedoeld in artikel 29 van de Wet bodembescherming. Tevens is vastgesteld dat sanering van deze verontreiniging niet spoedeisend is als bedoeld in artikel 37 van de Wet bodembescherming (hierna: de Wbb). In de beschikking van 23 juni 2009 is onder andere bepaald dat binnen vier jaar na de inwerkingtreding van de beschikking gestart dient te worden met de sanering.

De in de in 2.3 genoemde beschikkingen hebben ook betrekking op belanghebbendes perceel. Voor dit perceel geldt een gebruiksbeperking, in die zin dat het onttrekken van grondwater alleen is toegestaan met goedkeuring van het bureau Bodem van de provincie Noord-Brabant.

Belanghebbende is niet de veroorzaker van de in 2.3 bedoelde verontreiniging en is evenmin aansprakelijk voor de met een eventuele sanering gepaard gaande kosten. De sanering zal op overheidskosten geschieden.

Op 22 augustus 2013 heeft Gedeputeerde Staten ingestemd met het deelsaneringsplan grondwater locatie: voormalig vatenopslagterrein aan de [b-straat] 22, en voormalig MOB-complex aan de [b-straat] 30 te Woonplaats, gemeente Bernheze. Vastgesteld is dat het met inachtneming van de op dat moment geldende wet- en regelgeving niet noodzakelijk is om alle verontreiniging weg te nemen en sanering vooral te richten op het wegnemen van de aanwezige risico’s of deze zoveel mogelijk te beperken. De doelstelling is het bereiken van een stabiele eindsituatie waar geen sprake is van onaanvaardbare risico’s voor mens, verspreiding en ecosysteem en dat deze ook niet ontstaan als gevolg van natuurlijke lozing op het oppervlaktewater. De sanering zal slechts bestaan uit het uitvoeren van een monitoring van het grondwater en het oppervlaktewater om te bevestigen dat sprake is van een stabiele eindsituatie. Indien tijdens de uit te voeren monitoring blijkt dat er geen sprake is van een stabiele eindsituatie zal mogelijk toch worden overgegaan tot een actieve sanering.

Ten tijde van het nemen van deze beschikking kon Gedeputeerde Staten geen garantie geven dat ook in de toekomst geen fysieke sanering onder de percelen en eigendommen van belanghebbende zal moeten plaatsvinden. Indien een fysieke sanering onder de percelen van belanghebbende nodig mocht zijn, betekent dat niet dat er ook werkzaamheden op de percelen van belanghebbende moeten worden uitgevoerd.

Gedeputeerde Staten heeft bij besluit van 3 december 2014 ingestemd met het namens de provincie Noord-Brabant ingediende saneringsverslag, opgemaakt van de grondsanering op de locatie [b-straat] 22 en [b-straat] 30 te [woonplaats] . Met het besluit geeft Gedeputeerde Staten te kennen dat gesaneerd is overeenkomstig het bepaalde bij of krachtens artikel 38 van de Wbb op genoemde locaties.

Belanghebbende heeft de waarde van de onroerende zaak voor fiscale doeleinden in het jaar 2009 afgewaardeerd tot € 1 vanwege de grondwaterverontreiniging. Bij het opleggen van de belastingaanslag over dit jaar heeft de inspecteur van de Belastingdienst, naar zeggen van de accountant van belanghebbende, deze afwaardering niet gecorrigeerd.

Het geschil betreft het antwoord op de vraag of de Heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2013 te hoog heeft vastgesteld.

Belanghebbende is van mening dat deze vraag bevestigend moet worden beantwoord. De Heffingsambtenaar is de tegenovergestelde opvatting toegedaan.

Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt. Voor hetgeen hieraan ter zitting is toegevoegd, wordt verwezen naar het van deze zitting opgemaakte proces-verbaal.

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraken op bezwaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde en van de aanslag tot nihil. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

Ten aanzien van het geschil

Krachtens artikel 17, lid 1, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel moet deze waarde worden bepaald op de waarde die aan de zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde zou zijn betaald, terwijl in het onderhavige geval de datum waarnaar deze prijs dient te worden bepaald 1 januari 2013 is.

Ten aanzien van de cultuurgrondvrijstelling

Op grond van artikel 18, lid 4, van de Wet WOZ, kunnen bij ministeriële regeling regels worden gesteld ingevolge welke bij de waardebepaling buiten aanmerking wordt gelaten de waarde van onroerende zaken of onderdelen daarvan, indien die waarde geen onderdeel uitmaakt van de grondslag van de belastingen. Ingevolge artikel 2, lid 1, onder a, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken wordt bij de bepaling van de waarde buiten aanmerking gelaten de waarde van ten behoeve van de land- of bosbouw bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond, voor zover die niet de ondergrond vormt van gebouwde eigendommen (hierna: de cultuurgrondvrijstelling). Het begrip landbouw heeft blijkens artikel 2, lid 2, van de zojuist genoemde Uitvoeringsregeling dezelfde betekenis als daaraan in artikel 7:312 van het BW is toegekend. Dientengevolge moet bij toepassing van de cultuurgrondvrijstelling onder landbouw, voor zover bedrijfsmatig uitgeoefend, onder meer worden begrepen weidebouw en veehouderij.

Degene die zich beroept op de cultuurgrondvrijstelling – belanghebbende draagt de bewijslast aannemelijk te maken dat zij voor de vrijstelling in aanmerking komt. Van bedrijfsmatige exploitatie is sprake indien met een duurzame organisatie van kapitaal en arbeid aan het maatschappelijk productieproces wordt deelgenomen met het oogmerk om daarmee winst te maken. Voor de toepassing van de cultuurgrondvrijstelling is bepalend of de bedrijfsmatige exploitatie van de cultuurgrond geheel of nagenoeg geheel geschiedt ten dienste van een bedrijf waarin activiteiten worden ontplooid die zijn te rekenen tot de landbouw als bedoeld in artikel 7:312 van het BW (zie Hoge Raad 14 november 2014, nr. 13/03180, ECLI:NL:HR:2014:3197).

De Heffingsambtenaar heeft op basis van een uitspraak van het Hof in een zaak van belanghebbende ten aanzien van de WOZ-waarde over het jaar 2010 bij de waardebepaling 13.500 m² van het perceel als cultuurgrond buiten aanmerking gelaten. De feitelijke situatie is sindsdien niet gewijzigd. Belanghebbende betwist echter dat partijen destijds ter zitting overeenstemming hebben bereikt over de oppervlakte waarop de cultuurgrondvrijstelling van toepassing is. Om die reden is de Heffingsambtenaar op 30 augustus 2017 bij belanghebbende op bezoek geweest om de feitelijke situatie te bekijken en te bespreken. Nu belanghebbende tijdig te kennen heeft gegeven dat hij, voor zover er overeenstemming zou bestaan, daarop terugkomt, en partijen blijkens het (bedrijfs)bezoek weer in overleg zijn (geweest) over de toepassing van de cultuurgrondvrijstelling, is er aanleiding om de toepassing van de cultuurgrondvrijstelling te beoordelen.

De reeds door de Heffingsambtenaar in aanmerking genomen grond betreft grond ten aanzien waarvan belanghebbende met de firma [D] is overeengekomen dat deze vloeibare koeienmest daar naartoe mag brengen (hierna: de derogatiegrond). Firma [D] exploiteert bedrijfsmatig een veehouderij. Belanghebbende heeft onweersproken gesteld dat de firma [D] als gevolg van het uitrijden van koeienmest op zijn grond, meer koeien in zijn eigen bedrijf mag houden. Gelet hierop is ten aanzien van de derogatiegrond sprake van bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond in de zin van de cultuurgrondvrijstelling. Het Hof zal daarbij uitgaan van een oppervlakte van 13.803 m², zoals is vermeld op de door belanghebbende overgelegde kaart.

Belanghebbende bepleit voorts dat ook voor het overige, behoudens een oppervlak van 2.275 m² met onder meer het woonhuis, de tuin, de kippen en de ganzen, sprake is van cultuurgrond. Belanghebbende voert in dat kader aan dat hij een inscharingsovereenkomst heeft gesloten met zijn buurman, de heer [E] , die een paardenfokkerij en stoeterij heeft. Op basis van de inscharingsovereenkomst mag de heer [E] paarden op belanghebbendes grond laten grazen en weiden. Voorts maakt de heer [E] soms gebruik van de paardenstallen van belanghebbende. De Heffingsambtenaar heeft betwist dat belanghebbende voor het onderhavige jaar een (schriftelijke) inscharingsovereenkomst met de heer [E] heeft gesloten, maar heeft de door belanghebbende gegeven weergave van de feitelijke situatie niet betwist. Derhalve staat vast dat de heer [E] in het kader van zijn bedrijf, dat valt onder het begrip landbouw als bedoeld in artikel 7:312 van het BW, gebruik maakt van de grond en de paardenstallen.

Naast de omstandigheid dat deze gedeelten van het perceel bedrijfsmatig ten behoeve van de landbouw worden geëxploiteerd, is voor toepassing van de cultuurgrondvrijstelling evenwel ook vereist dat sprake is van cultuurgrond. De paardenstallen en de andere schuren en bebouwingen, de mestvaalt en het pad kwalificeren niet als zodanig en in zoverre is de cultuurgrondvrijstelling dan ook niet van toepassing. Slechts de winterpaddock en het grasland naast de paardenstallen (op de ter zitting besproken tekening het gedeelte tussen de paardenstallen en het pad) komen in aanmerking voor de vrijstelling. Nu partijen geen stellingen hebben ingenomen ter zake van de grootte van dit gedeelte van het perceel, schat het Hof de oppervlakte van deze cultuurgrond op 1.250 m².

Dat de paarden van belanghebbende ook op de cultuurgrond lopen en belanghebbende alsdan de grond ook deels in eigen gebruik heeft, doet aan het bedrijfsmatige gebruik door de firma [D] en de heer [E] niet af. Deze omstandigheid alleen is van onvoldoende gewicht om de conclusie te rechtvaardigen dat geen sprake is van cultuurgrond. Of belanghebbende zelf de grond bedrijfsmatig exploiteert kan in het midden blijven.

Niet geoordeeld kan worden dat de veekeringen en de erfafscheidingen als cultuurgrond kwalificeren. Deze gronden zijn niet bewerkt in het kader van de bedrijfsmatige exploitatie ten behoeve van de landbouw.

Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen is op (13.803 m² + 1.250 m² =) 15.053 m² van het perceel de cultuurgrondvrijstelling van toepassing. Dit gedeelte van het perceel dient bij de waardebepaling buiten aanmerking te worden gelaten.

Ten aanzien van de waardebepaling

Ingevolge artikel 4, lid 1, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, wordt de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (zogeheten referentieobjecten). De bewijslast met betrekking tot de feiten en omstandigheden waaruit de juistheid van de in geschil zijnde waarde volgt, rust op de Heffingsambtenaar.

Ter onderbouwing van de door hem aan de onroerende zaak toegekende waarde van € 352.000 per waardepeildatum 1 januari 2013, heeft de Heffingsambtenaar een taxatierapport van mevrouw [C] van 20 februari 2016 overgelegd. In dit rapport is de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2013 gesteld op € 357.000. In het rapport zijn gegevens alsmede foto’s van de onroerende zaak en van de referentieobjecten opgenomen. Hetgeen belanghebbende ter zake van het taxatierapport heeft aangevoerd, vormt, mede gelet op de verklaring van de Heffingsambtenaar hieromtrent, geen aanleiding om het taxatierapport niet in de beoordeling mee te nemen.

De in het taxatierapport opgenomen referentieobjecten zijn alle kort vóór de waardepeildatum verkocht en wat type, bouwjaar, ligging en onderhoudstoestand betreft voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak. In het bijzonder de referentieobjecten aan de [c-straat] 9 te [F] en [d-straat] 83 te [woonplaats] zijn goed vergelijkbaar met de onroerende zaak. Voor zover de onroerende zaak meer inhoud heeft dan de referentieobjecten, is daarmee rekening gehouden door een lagere prijs per m³ te hanteren. De grondwaarde per m² is vastgesteld aan de hand van een grondstaffel, waarbij de prijs per m² afneemt naarmate de oppervlakte van het perceel groter is. De taxateur heeft met verschillen en inhoud en oppervlakte voldoende rekening gehouden.

De taxateur heeft in het taxatierapport verder rekening gehouden met een drietal waardedrukkende factoren, te weten: de ligging (geen aardgasaansluiting, geen openbare verlichting, geen bermonderhoud, de ligging van de rijbaan lager dan de berm, water- en stofoverlast, geen televisie- en glasvezelkabel), de grondwaterverontreiniging en de negatieve invloed die uitgaat van de asbestdeeltjes die in het granulaat van de weg aanwezig zijn. Bij de waardering is met deze waardedrukkende factoren tot de volgende bedragen rekening gehouden:

Zodoende heeft de Heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met deze waardedrukkende factoren. Geenszins is aannemelijk geworden dat de waarde van de onroerende zaak nihil bedraagt vanwege de onzekerheid of sanering van de grondwaterverontreiniging moet plaatsvinden en zo ja, wat de gevolgen daarvan zijn. Belanghebbendes betoog dat deze onzekerheid de onroerende zaak onverkoopbaar maakt, slaagt derhalve niet. Mocht onverhoopt in de toekomst toch sanering noodzakelijk zijn, dan leidt dit niet tot schade voor belanghebbende, omdat, zoals Gedeputeerde Staten heeft erkend, belanghebbende de verontreiniging niet heeft veroorzaakt en sanering op kosten van de overheid zal geschieden. Uit het arrest van de Hoge Raad (Civiele kamer) van 7 oktober 2016 (nr. 15/01323, ECLI:NL:HR:2016:2287) is ook niet af te leiden dat een onroerende zaak in die staat onverkoopbaar zou zijn. Dit arrest illustreert slechts meer in het algemeen dat bij verontreiniging discussie kan ontstaan of de verkoper ten opzichte van de koper aan zijn informatieplicht heeft voldaan en of de geleverde zaak aan de overeenkomst beantwoordt. De kans op een mogelijke sanering kan wel tot een waardevermindering van de onroerende zaak leiden. De Heffingsambtenaar heeft hiermee voldoende rekening gehouden door een correctie van 10 per cent van de totale waarde toe te passen.

Voor zover belanghebbende het standpunt inneemt dat hij aan de omstandigheid dat de afwaardering van het perceel in de aangifte 2009 door de inspecteur van de Belastingdienst bij het opleggen van de aanslag is gevolgd, het gerechtvaardigd vertrouwen kan ontlenen dat de waarde nihil bedraagt, faalt het. Zo de inspecteur van de Belastingdienst hiermee al bewust een standpunt zou hebben ingenomen, dan is de Heffingsambtenaar hieraan niet gebonden.

Vorenstaande neemt niet weg dat de Heffingsambtenaar, gelet op hetgeen is overwogen onder 4.8, bij de onderbouwing van de WOZ-waarde rekening heeft gehouden met een te groot perceeloppervlak. De Heffingsambtenaar heeft een perceel van 7.967 m² in de waardebepaling betrokken, terwijl dit slechts (21.500 -/- 15.053 =) 6.447 m² had moeten zijn. Dit leidt er evenwel niet toe dat de Heffingsambtenaar met het taxatierapport de vastgestelde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. De getaxeerde waarde van € 357.000 was hoger dan de vastgestelde waarde van € 352.000, waardoor de waarde ook rekening houdend met het juiste perceeloppervlak niet te hoog is vastgesteld door de Heffingsambtenaar.

Slotsom

De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is en dat de uitspraak van de Rechtbank dient te worden bevestigd.

Ten aanzien van het griffierecht

Het Hof is van oordeel dat er geen redenen aanwezig zijn om te gelasten dat de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door haar betaalde griffierecht geheel of gedeeltelijk vergoedt.

Ten aanzien van de proceskosten

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.

Het Hof:

Aldus gedaan op 16 november 2017 door P.A.G.M. Cools, voorzitter, P.J.J. Vonk en V.M. van Daalen-Mannaerts, in tegenwoordigheid van S.J. Willems-Ruesink, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.

Het aanwenden van een rechtsmiddel:

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH ’s-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.