Rb. Breda, 23-11-2011, nr. 654828 cv 11-3015

Als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende weersproken alsmede op grond van de niet weersproken inhoud van de producties kan van het volgende worden uitgegaan.

a. Partijen hebben een schriftelijk vastgelegde en op 10 september 2002 gedateerde huurovereenkomst gesloten betreffende de woonruimte aan de [adres]. Laatstelijk bedraagt de huurprijs € 328,23 per maand.

b. Onmiddellijk daaraan voorafgaande had [X] ook woonruimte gehuurd van Casade. In verband met de sloop van die woning heeft Casade aan [X] een sloopvergoeding betaald van € 10.003,71.

c. In overleg met en met goedkeuring van Casade heeft [X] het gehuurde verbeterd en uitgebreid. Tot de uitbreiding behoort onder meer een vergroting van de woning middels een uitbouw aan de rechterzijde van de hoekwoning die toegankelijk is vanuit de woonkamer en aan de achterzijde van de woning een berging, die wel tegen de woning is aangebouwd, maar die niet vanuit de woning bereikbaar is.

d. Voor de aanschaf van materialen heeft [X] de sloopvergoeding aangewend. De bouwwerkzaamheden zijn in eigen beheer uitgevoerd.

e. Op verzoek van Casade heeft [Y], makelaar te [woonplaats], op 13 maart 2003 het gehuurde opgenomen. Doel was een taxatie om de waardevermeerdering door de door [X] aangebrachte verbeteringen en uitbreiding vast te stellen. In zijn rapportage van 7 april 203 komt deze taxateur tot de conclusie dat de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik per opnamedatum € 200.000,- bedraagt en dat deze waarde “zonder rekening te houden met de door de huurder aangebrachte verbeteringen” € 155.000,- bedraagt, zodat de waardetoename € 45.000,- bedraagt.

f. In 2008 is de echtgenote van [X] overleden.

g. Leden van het “projectteam aanpak hennepteelt district Oosterhout” hebben in het proces-verbaal PL 203A 2010203690-20, afgesloten op 4 november 2010, onder meer het volgende vastgelegd:

“Op 13 oktober 2010 werd bij de gemeenschappelijke meldkamer te Tilburg de melding ontvangen over het knippen/toppen van hennepplanten op het adres [adres].

Door de ter plaatse gezonden politie-eenheden werd op 13 oktober 2010 omstreeks 08.05 uur tijdens het ter plaatse ingestelde onderzoek de inrichting van een ruimte aangetroffen waarin hennepplanten werden bewerkt. In de ruimte waren vier personen bezig met het bewerken (knippen) van de hennepplanten (…).

In de aan de woning vastgebouwde doch niet van binnenuit te bereiken schuur werd de inrichting van een op dat moment in werking zijnde hennepknipperij aangetroffen. Deze bevond zich in een afzonderlijke in de schuur gemaakte ruimte. Deze ruimte was gemaakt van geïsoleerde damwandplaten en had een afmeting van ongeveer 3 x 3,6 meter. In de ruimte stonden 5 speciekuipen met daarin in totaal 176 volgroeide hennepplanten. (…) Vanuit de deuropening van de knipruimte gezien stond aan de rechterzijde een koolstoffilter welke met een flexibele slang was aangesloten op een boven de deur hangende inbouw ventilator (…) Verse lucht werd met een links in de ruimte hangende inbouw ventilator via de wand en het dak van buiten af aangezogen en de knipruimte ingebracht (…) Het gedeelte van de schuur, dus niet de knipruimte, had een afmeting van ongeveer 3 x 6 meter. Daar stonden 6 tonnen, gezien de blad en bloem resten kennelijk gebruikt voor de aanvoer van de oogstrijp hennepplanten. (…) De henneptoppen werden ter plaatste gewogen en hadden een gewicht van in totaal 5,12 kilogram.”.

h. Op 13 oktober 1010 heeft [X] tegenover de politie onder meer het volgende verklaard:

“Ik ben nog nooit eerder met politie en justitie in aanraking geweest. Ik woon al 10 jaar op het adres [adres]. Mijn vrouw is 2 jaar geleden plotseling overleden. Ik heb het tot op de dag van vandaag daar nog steeds erg moeilijk mee. Ik geniet een uitkering van 800 euro per maand. Ik heb ongeveer 8000 euro schuld. Dit is mede overgebleven na het overlijden van mijn vrouw. Voor de kosten van de begrafenis heb ik geld moeten lenen.

Om uit de kosten te komen ben ik begonnen om hennep te kweken. Bij kennissen kon ik een schuurtje gebruiken en daar heb ik een hennepkwekerijtje ingericht. (…) De namen van de mensen van die schuur wil ik niet noemen. Ik wil die mensen er niet bij betrekken. (…) Ik had thuis een ruimte die ik in het verleden gebruikten om plastic te lassen (…). In deze ruimte wilde ik de hennepplanten knippen. Ik heb die planten na het knippen in blauwe tonnen gedaan en overgebracht naar mijn woning. Ik had nog wat kennissen gevraagd om mee te helpen bij het knippen. (…) Dit zijn mensen die ik via via ken. (…) Ik wist nog niet wat de hennep zou opbrengen. Ik heb er geen verstand van. Ik dacht er een paar duizend euro aan over te kunnen houden om mijn schulden af te lossen. Wij zijn zo rond de klok van 08.00 uur vanmorgen beginnen met het knippen van de hennep. Korte tijd nadien werden geklopt op de toegangsdeur van de aanbouw en bleek er politie voor de deur te staan. We zijn met zijn vieren aangehouden door de politie. Ik wist dat ik mezelf schuldig maakte aan een misdrijf. (...)”.

i. Voorts blijkt uit het proces-verbaal dat 219 hennepplanten in beslag zijn genomen.

j. Bij brief van 21 oktober 2010 heeft Casade aan [X] medegedeeld dat zij de rechter zal verzoeken om de huurovereenkomst te ontbinden en heeft Casade aan [X] aangeboden zelf de huurovereenkomst op te zeggen ter voorkoming van kosten. [X] heeft van dat aanbod geen gebruik gemaakt.

Casade heeft naast het vorenstaande aan haar vordering ten grondslag gelegd, kort weergegeven, dat [X] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst doordat hij de woning niet heeft gebruikt overeenkomstig de bestemming en dat hij heeft gehandeld in strijd met zijn verplichting zich te gedragen als goed huurder.

Daartegen heeft [X] aangevoerd:

Partijen verschillen in de eerste plaats van mening over het antwoord op de vraag of [X] heeft gehandeld in strijd met de huurovereenkomst aangezien de hennepknipperij is aangetroffen in de bij de woning staande berging die niet behoort tot hetgeen Casade aan [X] heeft verhuurd.

In dit verband heeft Casade gesteld dat “de schuur door natrekking bestanddeel geworden (is) van het gehuurde en daarmee is eiseres hiervan eigenaar geworden.”.

[X] heeft erkend dat het door hem gebouwde door natrekking eigendom is geworden van Casade. Hij heeft er evenwel op gewezen dat in artikel 1 van de huurovereenkomst is vastgelegd wat door Casade aan [X] is verhuurd. Daarin is bepaald dat verhuurder aan huurder verhuurt “de woning, inclusief eventuele onroerende aanhorigheden, staande en gelegen aan de [adres], een en ander hierna te noemen het “gehuurde” “. Toen de huurovereenkomst werd gesloten behoorde de berging nog niet tot de woning met aanhorigheden.

Voorts heeft hij in dit verband erop gewezen dat daarvoor ook geen huurprijs verschuldigd is omdat de bouwkosten voor zijn rekening zijn gekomen.

Aangezien de hennepknipperij niet in de woning is aangetroffen, maar in de niet verhuurde berging, is van een wijziging van de bestemming van de gehuurde woning, volgens [X], geen sprake.

Op grond van artikel 6:2, lid 1, BW zijn schuldeiser en schuldenaar (in dit geval Casade en [X]) verplicht zich jegens elkaar te gedragen overeenkomstig de eisen van redelijkheid en billijkheid. In artikel 6:248 BW is deze verplichting ten aanzien van overeenkomsten herhaald. Een uitwerking daarvan ten aanzien van de huurovereenkomst betreft artikel 7:213 BW waarin is bepaald dat de huurder verplicht is zich ten aanzien van het gebruik van het gehuurde als een goed huurder te gedragen,

Naar het oordeel van de kantonrechter behoort tot de verplichting zich als goed huurder te gedragen niet alleen dat de huurder zich onthoudt van het hebben van een hennepkwekerij of -knipperij in het gehuurde, maar ook dat hij zich onthoudt van deze activiteiten in de bijgebouwen van de gehuurde woning.

De huurder heeft een zorgverplichting ten aanzien van het gehuurde. Dit betekent dat hij niet alleen voor de gehuurde zaak zelf goed moet zorgen, maar ook jegens de omgeving een zorgplicht heeft als het gaat om woonruimte, bijvoorbeeld om overlast te voorkomen.

Er is niet pas sprake van handelen in strijd met deze zorgplicht wanneer de overlast zich heeft gerealiseerd. De verhuurder hoeft dat ook niet af te wachten. Reeds wanneer door gedragingen van de huurder sprake is van een reële kans op overlast handelt de huurder in strijd met zijn zorgplicht.

Op grond van de bevindingen neergelegd in het proces-verbaal van politie alsmede de erkenning door [X] staat vast dat [X] in de berging die bij het gehuurde behoort een hennepknipperij heeft gehad. Gelet op de wijze waarop dit heeft plaatsgevonden en gezien de aangetroffen hoeveelheid moet voorts worden geoordeeld dat die activiteiten een commercieel althans tenminste bedrijfsmatig karakter droeg. [X] heeft ook erkend dat het in zijn bedoeling lag de door hem elders geteelde hennepplanten, waarvan hij tezamen met drie anderen de toppen in de berging knipte, tot softdrugs te bewerken die bestemd zijn voor de verkoop. In dit verband is niet zonder betekenis dat het om een zodanig grote hoeveelheid ging dat er vier personen voor de bewerking nodig waren.

Gelet op voormelde zorgplicht is sprake van toerekenbaar tekortschieten in de nakoming van de huurovereenkomst.

Van algemene bekendheid mag worden verondersteld dat de aanwezigheid van een hennepkwekerij in of bij het gehuurde gepaard gaat of kan gaan niet alleen met allerlei vormen van overlast (zoals in dit geval van stank die is geconstateerd), maar dat het, mede vanwege het risico van kortsluiting, een serieus gevaar kan opleveren voor de (brand-) veiligheid van omwonenden (waaronder andere huurders van Casade) en ook van de bewoners zelf. In deze komt voorts betekenis toe aan de verzekeringstechnische gevolgen die het vorenstaande onder andere voor Casade met zich brengt indien het risico van brand of ander onheil zich daadwerkelijk verwezenlijkt.

Op zichzelf is waar dat het hier niet gaat om een hennepkwekerij maar om het knippen van een groot aantal hennepplanten. In zoverre kan er, bijvoorbeeld voor wat betreft het aspect gevaarzetting, enig verschil zijn. Naar het oordeel van de kantonrechter is dat echter niet zodanig groot dat de in de jurisprudentie met betrekking tot de aanwezigheid van hennepkwekerijen in woningen ontwikkelde lijn hier geen opgeld zou doen. Bovendien moet worden bedacht dat het knippen van de toppen van grote aantallen hennepplanten met het doel een verhandelbaar eindproduct (“softdrugs”) te maken onder het verhandelen en produceren van soft drugs moet worden begrepen.

Evident is dat het huurder contractueel niet is toegestaan zich in het gehuurde met softdrugsproductie in te laten. De zorgplicht die op hem als huurder rust, brengt met zich dat hij zich ook van die activiteit dient te onthouden als die productieactiviteiten plaatsvinden in de bij de gehuurde woning behorende berging. Weliswaar heeft [X] deze berging van Casade om niet in gebruik (zodat van huur van de berging in strikte zin geen sprake is), maar dat recht van gebruik ontslaat hem niet van de zorgplicht als huurder. Zoals overwogen heeft deze zorgplicht niet alleen betrekking op de gehuurde zaak maar ook op de omgeving van het gehuurde.

In dit verband heeft voorts gewogen dat activiteiten als de onderhavige, nog daargelaten dat zij strafbaar zijn gesteld, vanwege het uitstralend karakter ervan een negatief en verloederend effect hebben of kunnen hebben op de (leefbaarheid van de) buurt en woonomgeving, en dat zij veelal verband houden met of weer leiden tot andersoortige criminele activiteiten dan wel dat uitlokken en dat zij, naar de ervaring leert, ook overigens allerhande ongewenste neven gevolgen met zich brengen rondom de verhuurbaarheid van woningen.

Gelet daarop heeft Casade een gerechtvaardigd belang zowel bij het voorkomen van die gevolgen als bij een duidelijk op ontmoediging gericht beleid en het tegengaan van precedentwerking. Dat op zichzelf niet onredelijk geoordeeld (stringente) beleid draagt zij ook uit. Maatschappelijk gezien is een andere opstelling mede gelet op de sociale doelstelling van Casade trouwens ongewenst en niet billijk ten opzichte van al haar overige huurders.

Op grond van het bepaalde in artikel 6:265 BW geeft iedere tekortkoming de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

Met Casade is de kantonrechter van oordeel dat de omvang van de hennepknipperij activiteit in dit geval in beginsel een zodanig ernstig tekortschieten oplevert, dat zij zich op het standpunt kan en mag stellen dat van haar niet in redelijkheid kan worden gevergd dat zij de huurovereenkomst laat voortduren.

Naast het vorenstaande heeft hierbij gewogen, dat [X] zijn activiteiten niet alleen in de aan hem door Casade in gebruik gegeven berging heeft uitgeoefend, maar dat hij blijkens het hiervoor gedeeltelijk aangehaalde proces-verbaal van politie de planten na het knippen in blauwe tonnen had gedaan en die heeft overgebracht naar de woning. De juistheid van deze verklaring heeft [X] niet bestreden zodat is komen vast te staan dat [X] in het gehuurde hennepplanten heeft bewaard en dat de hoeveelheid zodanig is dat deze evident bestemd is voor commerciële doeleinden.

Voorts heeft hierbij gewogen dat herhaling niet valt uit te sluiten nu [X] blijkens het proces-verbaal tegenover de politie niet bekend wenste te maken bij wie hij de hennepplanten had geteeld, zodat voortzetting van de teelt en derhalve de voortzetting van het daaraan verbonden productieproces van drogen en knippen van de toppen niet kan worden uitgesloten. Voor dit oordeel is temeer reden nu niet is gesteld of gebleken dat de schuldenproblematiek van [X] is opgelost.

Dat van overlast (nog) geen sprake was of slechts beperkt sprake is geweest (volgens het proces-verbaal van de politie was er wel sprake van stankoverlast), is niet van doorslaggevend belang. De kans op verwezenlijking van de negatieven uitstralende effecten en dus van overlast die de gedragingen met zich brengen is alleszins reëel.

Rest de vraag of de bijzondere aard van de tekortkoming aan ontbinding van de overeenkomst in de weg staat.

[X] heeft in dit verband gewezen op de persoonlijke betekenis van de woning omdat de woning verbonden is aan herinneringen aan zijn overleden echtgenote. Daarnaast heeft hij gewezen op zijn investering ten behoeve van de woning, zowel in geld als in persoonlijke arbeidskracht.

Naar het oordeel van de kantonrechter staan deze omstandigheden niet aan de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde in de weg. Hoezeer ook te begrijpen valt dat [X] gehecht is aan de woning en dat ontruiming negatieve gevolgen heeft voor zijn persoonlijke welbevinden en hem voor kosten plaatst, is het zeker nu het hem - blijkens zijn tegenover de politie afgelegde verklaring - duidelijk was dat hij zich aan een misdrijf schuldig maakte, toch in de eerste plaats de eigen verantwoordelijkheid van [X] om het gewraakte handelen achterwege te laten. Nu dat niet is gebeurd, komen de gevolgen voor zijn rekening, waarvoor temeer reden is nu, zoals overwogen, herhaling niet valt uit te sluiten.

Zijn investeringen in het gehuurde leggen hierbij geen doorslaggevend gewicht in de schaal omdat bij bevestigende beantwoording van de vraag of bij ontbinding van de huurovereenkomst sprake is van ongerechtvaardigde verrijking van Casade, vergoeding in geld (zoals ook door [X] in reconventie gevorderd) een passende vorm van schadevergoeding is.

Het vorenoverwogen in aanmerking genomen wordt de huurovereenkomst op na te melden wijze ontbonden en dient [X] te worden veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde.

In reconventie