HvJ EU, 22-09-2020, nr. C-724/18, nr. C-727/18

Artikel L. 324-1-1 van de code du tourisme luidt in de op de hoofdgedingen toepasselijke versie (hierna: ‘wetboek toerisme’):

Artikel L. 2121-25 van de code général des collectivités territoriales (algemeen wetboek betreffende de territoriale overheden) bepaalt dat de verslagen van de gemeenteraadszittingen worden uitgehangen op het gemeentehuis en gepubliceerd op de website van de gemeente.

Artikel 2 van de règlement municipal fixant les conditions de délivrance des autorisations de changement d'usage de locaux d'habitation et déterminant les compensations en application de la section 2 du chapitre 1^er du titre III du livre VI du Code de la construction et de l'habitation (gemeentelijk reglement tot vaststelling, in uitvoering van boek VI, titel III, hoofdstuk 1, afdeling 2, WBW, van de voorwaarden waaronder vergunningen tot wijziging van het gebruik van woonruimten worden verleend en tot vaststelling van de compensaties), dat door de raad van Parijs is vastgesteld ter zitting van 15, 16 en 17 december 2008, luidt als volgt:

Met de derde tot en met de zesde vraag wenst de verwijzende rechter in wezen te vernemen of afdeling 1 van hoofdstuk III van richtlijn 2006/123, en meer in het bijzonder artikel 9, lid 1, onder b), en artikel 10, lid 2, onder d) tot en met g), aldus moet worden uitgelegd dat zij zich verzet tegen een regeling van een lidstaat waarbij, ter waarborging van een toereikend aanbod van betaalbare woningen voor langdurige verhuur, bepaalde activiteiten van herhaalde kortstondige verhuur tegen vergoeding van gemeubileerde woonruimte aan incidentele klanten die daar niet hun woonplaats kiezen, in bepaalde gemeenten worden onderworpen aan een stelsel van voorafgaande vergunning, en waarbij de plaatselijke autoriteiten van deze gemeenten binnen het in de regeling vastgelegde kader de voorwaarden moeten bepalen waaronder de bij dit stelsel ingevoerde vergunningen worden verleend, en daarbij zo nodig een compensatie kunnen eisen in de vorm van een bijkomende, gelijktijdige verbouwing van onroerend goed zonder woonbestemming tot woonruimte.

Dienaangaande moet er om te beginnen, in navolging van de verwijzende rechter en van de advocaat-generaal in punt 70 van zijn conclusie, op worden gewezen dat hoofdstuk III van richtlijn 2006/123 en met name afdeling 1 ervan van toepassing is op de feiten in de hoofdgedingen.

Het is namelijk vaste rechtspraak dat dit hoofdstuk zelfs van toepassing is op zuiver interne situaties, dat wil zeggen situaties waarvan alle relevante aspecten zich binnen één lidstaat afspelen (arresten van 30 januari 2018, X en Visser, C-360/15 en C-31/16, EU:C:2018:44, punt 110; 4 juli 2019, Commissie/Duitsland, C-377/17, EU:C:2019:562, punt 58, en 4 juli 2019, Kirschstein, C-393/17, EU:C:2019:563, punt 24).

Voorts blijkt uit afdeling 1 van hoofdstuk III van richtlijn 2006/123 dat een nationaal vergunningstelsel, om in overeenstemming te zijn met deze afdeling, niet alleen moet voldoen aan de voorwaarden die in artikel 9, lid 1, van deze richtlijn worden opgelegd met betrekking tot een dergelijk vergunningstelsel zelf — dat de vrije verrichting van de betrokken dienst per definitie aan beperkingen onderwerpt —, namelijk dat het niet-discriminatoir is, wordt gerechtvaardigd door een dwingende reden van algemeen belang en evenredig is, maar dat dit stelsel ook moet voldoen aan de voorwaarden die in artikel 10, lid 2, worden opgelegd met betrekking tot de criteria op grond waarvan die vergunningen kunnen worden verleend, te weten niet-discriminatoir zijn, gerechtvaardigd worden door een dwingende reden van algemeen belang, evenredig zijn met die reden van algemeen belang, duidelijk en ondubbelzinnig zijn, objectief zijn, vooraf openbaar bekendgemaakt worden en transparant en toegankelijk zijn.

Om te kunnen bepalen of een regeling van een lidstaat waarbij een vergunningstelsel wordt ingevoerd, voldoet aan de twee in het vorige punt genoemde artikelen, die duidelijke, nauwkeurige en onvoorwaardelijke verplichtingen bevatten en derhalve rechtstreekse werking hebben (zie naar analogie, betreffende artikel 15 van richtlijn 2006/123, arrest van 30 januari 2018, X en Visser, C-360/15 en C-31/16, EU:C:2018:44, punt 130), moet dus eerst worden onderzocht of de invoering van dat stelsel als zodanig gerechtvaardigd is, en vervolgens worden gekeken naar de criteria die gelden voor de afgifte van de bij dat stelsel ingevoerde vergunningen.

Met betrekking tot een regeling van een lidstaat waarmee de nationale wetgever bepaalde plaatselijke autoriteiten ermee belast een ‘vergunningstelsel’ in de zin van artikel 4, punt 6, van richtlijn 2006/123 uit te voeren en met name de voorwaarden vast te stellen waaronder de vergunningen kunnen worden verleend, staat het aan de nationale rechterlijke instanties om te beoordelen of deze regeling van de nationale wetgever verenigbaar is met artikel 9 van deze richtlijn, en of de door de wetgever geformuleerde criteria die de plaatselijke autoriteiten moeten hanteren bij het verlenen van de vergunningen en de wijze waarop die criteria in de praktijk worden toegepast door de autoriteiten waarvan de maatregelen worden betwist, voldoen aan de eisen van artikel 10 van de richtlijn.

In casu wenst de verwijzende rechter van het Hof te vernemen hoe artikel 9 en artikel 10, lid 2, van richtlijn 2006/123 moeten worden uitgelegd, evenwel niet met betrekking tot de regeling van de stad Parijs maar uitsluitend met betrekking tot de nationale regeling, die uit de artikelen L. 631-7 en L. 631-7-1 WBW voortvloeit, die bepaalde plaatselijke autoriteiten verplicht een vergunningstelsel voor de betrokken dienstenactiviteiten vast te stellen en die een kader biedt voor de voorwaarden waaronder zij deze vergunningen kunnen verlenen.

In het licht hiervan moet dus eerst worden geantwoord op de derde en de vierde vraag, betreffende de verenigbaarheid met artikel 9 van richtlijn 2006/123 van een nationale regeling die bepaalde plaatselijke autoriteiten belast met de uitvoering van een stelsel van voorafgaande vergunning van de betrokken dienstenactiviteiten, en moet daarna worden geantwoord op de vijfde en de zesde vraag, betreffende de verenigbaarheid met artikel 10 van deze richtlijn van de in die regeling neergelegde criteria voor de voorwaarden waaronder de plaatselijke autoriteiten de vergunningen kunnen verlenen.

Met zijn derde en zijn vierde vraag, die samen moeten worden behandeld, wenst de verwijzende rechter in essentie te vernemen of artikel 9, lid 1, onder b) en c), van richtlijn 2006/123 aldus moet worden uitgelegd dat een nationale regeling die, ter waarborging van een toereikend aanbod van betaalbare woningen voor langdurige verhuur, bepaalde activiteiten van herhaalde kortstondige verhuur tegen vergoeding van gemeubileerde woonruimte aan incidentele klanten die daar niet hun woonplaats kiezen, aan een stelsel van voorafgaande vergunning onderwerpt in bepaalde gemeenten waar een aanzienlijke opwaartse druk op de huurprijzen bestaat, gerechtvaardigd wordt door een dwingende reden van algemeen belang, namelijk de bestrijding van het tekort aan huurwoningen, en evenredig is met het nagestreefde doel.

Volgens artikel 9, lid 1, van richtlijn 2006/123 mogen de lidstaten de toegang tot en de uitoefening van een dienstenactiviteit slechts afhankelijk stellen van een vergunningstelsel op voorwaarde dat dit stelsel geen discriminerende werking heeft jegens de betrokken dienstverrichter, dat het gerechtvaardigd is om een dwingende reden van algemeen belang en dat de met dit stelsel nagestreefde doelstelling niet door een minder beperkende maatregel kan worden bereikt, met name omdat een controle achteraf te laat zou komen om werkelijk doeltreffend te zijn.

Meteen zij erop gewezen dat de derde en de vierde vraag uitsluitend betrekking hebben op de tweede en de derde voorwaarde van artikel 9, lid 1, onder b) en c), van richtlijn 2006/123.

Wat ten eerste de in artikel 9, lid 1, onder b), gestelde voorwaarde betreft, blijkt uit de verzoeken om een prejudiciële beslissing dat artikel L. 631-7 WBW het tekort aan huurwoningen beoogt te bestrijden teneinde een antwoord te bieden op de verslechtering van de voorwaarden voor toegang tot huisvesting en op de toename van de krapte op de vastgoedmarkt, met name door de slechte marktwerking te verbeteren, eigenaren en huurders te beschermen en de vergroting van het woningaanbod mogelijk te maken onder voorwaarden die een evenwichtig grondgebruik respecteren, aangezien huisvesting een basisbehoefte is en het recht op behoorlijke huisvesting wordt beschermd door de Franse grondwet.

Een doelstelling als die welke met deze nationale regeling wordt nagestreefd, vormt een dwingende reden van algemeen belang in de zin van het Unierecht en met name richtlijn 2006/123.

Artikel 4, punt 8, van richtlijn 2006/123 bepaalt immers dat de dwingende redenen van algemeen belang waarop de lidstaten zich mogen beroepen, de redenen zijn die als zodanig zijn erkend in de rechtspraak van het Hof, waaronder de bescherming van het stedelijk milieu (arrest van 30 januari 2018, X en Visser, C-360/15 en C-31/16, EU:C:2018:44, punt 135) en doelstellingen van sociaal beleid.

Bovendien heeft het Hof reeds erkend dat vereisten inzake het socialehuisvestingsbeleid ter bestrijding van speculatie, in het bijzonder wanneer een specifieke markt een structureel woningtekort en een bijzonder hoge bevolkingsdichtheid kent, dwingende redenen van algemeen belang kunnen vormen (zie in die zin met name arresten van 1 oktober 2009, Woningstichting Sint Servatius, C-567/07, EU:C:2009:593, punt 30, en 8 mei 2013, Libert e.a., C-197/11 en C-203/11, EU:C:2013:288, punten 50–52).

Rekening houdend met de door de verwijzende rechter verstrekte informatie en de door de Franse regering aan het Hof overgelegde studie, die door de stad Parijs is bevestigd en waaruit duidelijk blijkt dat kortstondige verhuur van gemeubileerde ruimte een aanzienlijk inflatoir effect op de huurprijzen heeft, vooral in Parijs maar ook in andere Franse steden, in het bijzonder wanneer het gaat om verhuurders die twee of meer volledige woningen te huur aanbieden of een volledige woning gedurende meer dan 120 dagen per jaar, moet derhalve worden aangenomen dat een regeling als die in de hoofdgedingen wordt gerechtvaardigd door een dwingende reden van algemeen belang.

Wat ten tweede de in artikel 9, lid 1, onder c), van richtlijn 2006/123 gestelde voorwaarde betreft, blijkt uit artikel L. 631-7 juncto artikel L. 631-7-1 WBW in wezen dat in Franse gemeenten met meer dan 200 000 inwoners en in de gemeenten van drie aan Parijs grenzende departementen voor de activiteit van het herhaaldelijk kortstondig verhuren van gemeubileerde woonruimte aan incidentele klanten die daar niet hun woonplaats kiezen, behoudens uitzondering, een vergunning tot wijziging van gebruik is vereist die wordt verleend door de burgemeester van de gemeente waarin het betrokken onroerend goed is gelegen.

Deze nationale regeling blijkt om te beginnen materieel beperkt te zijn tot de specifieke activiteit van het verhuren van onroerende goederen die bestemd zijn voor bewoning.

In dezelfde zin vallen woningen die de hoofdverblijfplaats van de verhuurder vormen volgens artikel L. 631-7-1 A WBW buiten de werkingssfeer van deze regeling. De verhuur daarvan heeft immers geen impact op de markt voor langdurige verhuur, aangezien de verhuurder zijn hoofdverblijfplaats niet elders hoeft te vestigen.

Verder voert die regeling een vergunningstelsel in dat geen algemene toepassing maar een beperkte geografische reikwijdte heeft en dat geldt voor een beperkt aantal dichtbevolkte gemeenten waar, zoals uit verschillende door de Franse regering aan het Hof overgelegde documenten blijkt, waaronder de in punt 69 van dit arrest bedoelde studie, sprake is van verstoringen van de woninghuurmarkt door de toename van de herhaalde kortstondige verhuur van gemeubileerde woonruimte aan incidentele klanten die daar niet hun woonplaats kiezen.

Tot slot zou een meldingssysteem met sancties, zoals de stad Parijs in haar schriftelijke opmerkingen betoogt, ondoeltreffend zijn om het tekort aan woningen voor langdurige verhuur te bestrijden. Een dergelijk systeem waarbij de plaatselijke autoriteiten pas achteraf kunnen ingrijpen, zou immers niet toelaten de aanhoudende snelle ontwikkeling die dit tekort veroorzaakt onmiddellijk en doeltreffend af te remmen.

Gelet op het voorgaande dient op de derde en de vierde vraag te worden geantwoord dat artikel 9, lid 1, onder b) en c), van richtlijn 2006/123 aldus moet worden uitgelegd dat een nationale regeling die, ter waarborging van een toereikend aanbod van betaalbare woningen voor langdurige verhuur, bepaalde activiteiten van herhaalde kortstondige verhuur tegen vergoeding van gemeubileerde woonruimte aan incidentele klanten die daar niet hun woonplaats kiezen aan een stelsel van voorafgaande vergunning onderwerpt in bepaalde gemeenten waar een aanzienlijke opwaartse druk op de huurprijzen bestaat, gerechtvaardigd wordt door een dwingende reden van algemeen belang, namelijk de bestrijding van het tekort aan huurwoningen, en evenredig is met het nagestreefde doel, aangezien dit doel niet met een minder beperkende maatregel kan worden bereikt, met name omdat een controle achteraf te laat zou komen om werkelijk doeltreffend te zijn.

Met zijn vijfde en zijn zesde vraag, die samen moeten worden behandeld, wenst de verwijzende rechter in wezen te vernemen of artikel 10, lid 2, van richtlijn 2006/123 aldus moet worden uitgelegd dat het zich verzet tegen een nationale regeling die een stelsel invoert dat de uitoefening van bepaalde activiteiten van verhuur tegen vergoeding van gemeubileerde woonruimte onderwerpt aan een vergunning, dat gebaseerd is op criteria die verband houden met het feit dat de betrokken ruimte ‘herhaaldelijk kortstondig wordt verhuurd aan incidentele klanten die daar niet hun woonplaats kiezen’, en dat de plaatselijke autoriteiten de bevoegdheid verleent om binnen het in die regeling vastgelegde kader de voorwaarden te bepalen waaronder de vergunningen kunnen worden verleend in het licht van de doelstelling van sociale diversiteit en rekening houdend met de kenmerken van de woningmarkten alsook gelet op de noodzaak te voorkomen dat de woningnood nog nijpender wordt, en om daarbij zo nodig een verplichting tot compensatie op te leggen in de vorm van een bijkomende, gelijktijdige verbouwing van onroerend goed zonder woonbestemming tot woonruimte.

Artikel 10, lid 1, van richtlijn 2006/123 bepaalt dat de in artikel 9, lid 1, ervan bedoelde vergunningstelsels gebaseerd moeten zijn op criteria die beletten dat de bevoegde instanties hun beoordelingsbevoegdheid op willekeurige wijze uitoefenen. Volgens artikel 10, lid 2, moeten deze criteria onder meer gerechtvaardigd zijn om een dwingende reden van algemeen belang, evenredig zijn met die reden van algemeen belang, duidelijk en ondubbelzinnig zijn, objectief zijn, vooraf openbaar bekendgemaakt worden en transparant en toegankelijk zijn.

Dienaangaande zij eraan herinnerd dat hoewel het toekomt aan de nationale rechter, die bij uitsluiting bevoegd is om de feiten te beoordelen en de nationale wettelijke regeling uit te leggen, om uit te maken of in casu aan die vereisten is voldaan, het Hof, dat de verwijzende rechter in het kader van een prejudiciële verwijzing een nuttig antwoord dient te verschaffen, bevoegd is om op basis van het dossier van het hoofdgeding en de ontvangen schriftelijke en mondelinge opmerkingen aanwijzingen te geven die de nationale rechter in staat stellen uitspraak te doen (zie in die zin arrest van 6 maart 2018, SEGRO en Horváth, C-52/16 en C-113/16, EU:C:2018:157, punt 79).

Wat vanuit dit oogpunt ten eerste het vereiste van artikel 10, lid 2, onder b), van richtlijn 2006/123 betreft dat de vergunningscriteria gerechtvaardigd worden door een dwingende reden van algemeen belang, dient erop te worden gewezen dat criteria die worden vastgesteld in een regeling zoals die welke is omschreven in punt 76 van dit arrest, richtinggevend zijn voor de wijze waarop op lokaal niveau wordt bepaald welke voorwaarden gelden voor de afgifte van vergunningen waarin wordt voorzien door een op nationaal niveau vastgestelde regeling die gerechtvaardigd blijkt te zijn door een dergelijke reden, zoals uit de punten 65 tot en met 69 van het onderhavige arrest volgt, zodat die criteria in beginsel moeten worden geacht te worden gerechtvaardigd door diezelfde reden van algemeen belang.

Dit geldt inzonderheid wanneer de nationale wetgever, zoals in artikel L. 631-7-1 WBW het geval is, ervoor heeft gezorgd dat de plaatselijke autoriteiten een dergelijke reden moeten nastreven bij de concrete uitvoering van de nationale regeling, door de nadruk te leggen op de doelstelling van sociale diversiteit en op de noodzaak om bij die uitvoering rekening te houden met de kenmerken van de woningmarkten en om te voorkomen dat de woningnood nog groter wordt.

Wat ten tweede het in artikel 10, lid 2, onder c), van richtlijn 2006/123 vastgestelde vereiste van evenredigheid betreft, blijkt uit de verwijzingsbeslissingen — zoals die zijn verduidelijkt in de eensluidende schriftelijke opmerkingen van de partijen en van de andere belanghebbenden die aan deze procedure hebben deelgenomen — dat de discussie voornamelijk gaat over de mogelijkheid die artikel L. 631-7-1 WBW de betrokken Franse gemeenten biedt om, bovenop de verplichte voorafgaande vergunning waarin artikel L. 631-7 voorziet, een compensatie te eisen in de vorm van een bijkomende, gelijktijdige verbouwing van onroerend goed zonder woonbestemming tot woonruimte, waarvan het kwantum wordt bepaald door hun gemeenteraad.

Dienaangaande zij er meteen op gewezen dat een dergelijke regeling geschikt is om te garanderen dat het erbij ingevoerde vergunningstelsel is afgestemd op de specifieke omstandigheden in elk van de betrokken gemeenten, waarvan de plaatselijke autoriteiten bij uitstek op de hoogte zijn.

Die regeling behoudt de bevoegdheid om de voorwaarden te bepalen waaronder de bij dat stelsel ingevoerde vergunningen kunnen worden verleend, immers voor aan de plaatselijke autoriteiten. Artikel L. 631-7-1 WBW voorziet voor hen met name in de mogelijkheid — doch niet de verplichting — om de voorafgaande vergunning afhankelijk te stellen van een compensatie, maar preciseert daarbij ten eerste dat de plaatselijke autoriteiten die ervoor kiezen een dergelijke verplichting op te leggen, ervoor moeten zorgen dat deze volledig is afgestemd op de situatie, niet van de betrokken gemeente in haar geheel maar van elke wijk of, in voorkomend geval, elk arrondissement ervan, en ten tweede dat het kwantum van de compensatie wordt bepaald met inachtneming van de doelstelling van sociale diversiteit en met name naargelang de kenmerken van de woningmarkten en de noodzaak om te voorkomen dat de woningnood nog groter wordt.

Zoals de advocaat-generaal in punt 133 van zijn conclusie heeft beklemtoond, is een dergelijke compensatieverplichting die de betrokken nationale regeling op die manier toestaat voor de gemeenten die bijzonder hard worden getroffen door vastgoedspeculatie wegens de aanzienlijke toename van de oppervlakte die bestemd is voor verhuur van gemeubileerde woonruimte aan incidentele klanten, ten koste van de verhuur van woningen voor langdurig verblijf aan afnemers die er hun verblijfplaats vestigen, in beginsel een geschikt instrument om de doelstellingen van sociale diversiteit op het grondgebied, voldoende woningaanbod en behoud van aanvaardbare huurprijzen na te streven.

Dit geldt met name wanneer de compensatieverplichting het aandeel woonruimte op de langetermijnhuurmarkt op zijn minst constant helpt te houden en daardoor bijdraagt aan het doel de prijzen op die markt betaalbaar te houden door de inflatie van de huurprijzen tegen te gaan, zoals de Franse regering ter terechtzitting voor het Hof heeft aangevoerd.

De door de nationale regeling aan de plaatselijke autoriteiten geboden mogelijkheid om, naast de daarin voorgeschreven voorafgaande vergunning, een compensatie als die vermeld in punt 81 van dit arrest te eisen, mag evenwel niet verder gaan dan noodzakelijk is om dat doel te bereiken.

Bij de beoordeling daarvan dient de nationale rechter om te beginnen aan de hand van alle elementen waarover hij beschikt na te gaan of deze mogelijkheid daadwerkelijk een oplossing biedt voor een op de betrokken grondgebieden vastgesteld tekort aan woningen voor langdurige verhuur.

Bijzonder relevant daarbij zijn studies of andere objectieve onderzoeken die aantonen dat de plaatselijke autoriteiten dankzij de compensatieplicht het hoofd kunnen bieden aan een situatie waarin amper kan worden voldaan aan de vraag naar residentiële woningen tegen aanvaardbare economische voorwaarden, en dit wegens de toename van de herhaalde kortstondige verhuur van gemeubileerde woonruimte aan incidentele klanten die daar niet hun woonplaats kiezen.

Vervolgens dient de nationale rechter zich ervan te vergewissen dat de door de nationale regeling in de hoofdgedingen aan de betrokken plaatselijke autoriteiten geboden mogelijkheid om het kwantum van de door hen opgelegde compensatie te bepalen, niet alleen afgestemd is op de situatie van de huurmarkt in de betrokken gemeenten, maar ook verzoenbaar is met het uitoefenen van de activiteit van herhaalde kortstondige verhuur van gemeubileerde woonruimte aan incidentele klanten die daar niet hun woonplaats kiezen.

Wat in de eerste plaats de vraag betreft of dat kwantum is afgestemd op de situatie van de huurmarkt in de betrokken gemeenten, moet worden opgemerkt dat voornoemde mogelijkheid een sterke aanwijzing vormt dat de door de nationale regeling in de hoofdgedingen toegestane compensatieverplichting passend is, mits bij het aanwenden van deze mogelijkheid wordt gekeken naar de objectieve verschillen tussen de betrokken grondgebieden inzake de ligging ervan, en er dus rekening kan worden gehouden met de specifieke kenmerken van elke gemeente of zelfs elke wijk of elk arrondissement daarvan.

In de tweede plaats moet bij de beantwoording van de vraag of het kwantum van de compensatie te verenigen valt met de uitoefening van de activiteit van herhaalde kortstondige verhuur van gemeubileerde woonruimte aan incidentele klanten die daar niet hun woonplaats kiezen, met name rekening worden gehouden met de vaststelling dat deze activiteit in de regel veel winstgevender is dan die van de verhuur van residentiële woonruimte.

Voorts moet erop worden gewezen dat de beslissing van de betrokken plaatselijke autoriteit om een compensatie op te leggen, er doorgaans niet toe leidt dat de eigenaar van een voor verhuur bestemd goed niet langer de opbrengst daarvan kan genieten, aangezien hij het in beginsel nog steeds kan verhuren, niet als gemeubileerde ruimte voor incidentele klanten, maar als woning voor afnemers die er hun woonplaats kiezen — een activiteit die weliswaar minder rendabel is, maar waarvoor geen compensatieverplichting geldt.

Ten slotte dient de nationale rechter de voorschriften in aanmerking te nemen die bepalen hoe de compensatieverplichting in de praktijk in de betrokken gemeente kan worden nagekomen.

Hij dient in het bijzonder rekening te houden met het feit dat de betrokkene de verplichting niet alleen kan nakomen door andere ruimten die hij bezit om te vormen tot woonruimte, maar ook via andere compensatiemechanismen, bijvoorbeeld door rechten van andere eigenaren aan te kopen en zo bij te dragen tot de instandhouding van het aanbod van woningen voor langdurige bewoning. Voor deze mechanismen moeten evenwel redelijke, transparante en toegankelijke marktvoorwaarden gelden.

Wat ten derde de vereisten van duidelijkheid, ondubbelzinnigheid en objectiviteit van artikel 10, lid 2, onder d) en e), van richtlijn 2006/123 betreft, waarover het in de vijfde en de zesde prejudiciële vraag gaat, blijkt uit de verwijzingsbeslissingen en de pleidooien voor het Hof dat Cali Apartments en HX in wezen betogen dat de in de hoofdgedingen aan de orde zijnde nationale regeling gebaseerd is op een dubbelzinnig en moeilijk te begrijpen begrip uit artikel L. 631-7 WBW, namelijk de ‘herhaalde kortstondige verhuur van gemeubileerde woonruimte aan incidentele klanten die daar niet hun woonplaats kiezen’.

Het Hof heeft in dit verband reeds kunnen verduidelijken dat de in artikel 10, lid 2, onder d), van richtlijn 2006/123 gestelde vereisten van duidelijkheid en ondubbelzinnigheid inhouden dat de vergunningsvoorwaarden voor iedereen eenvoudig te begrijpen moeten zijn door een dubbelzinnige formulering ervan te vermijden (arrest van 26 september 2018, Van Gennip e.a., C-137/17, EU:C:2018:771, punt 85). Het vereiste van objectiviteit in artikel 10, lid 2, onder e), van deze richtlijn strekt ertoe te verzekeren dat vergunningsaanvragen worden beoordeeld op hun eigen verdiensten, zodat de betrokken partijen de garantie hebben dat hun aanvraag objectief en onpartijdig wordt behandeld, zoals artikel 13, lid 1, van die richtlijn trouwens vereist (zie naar analogie arrest van 1 juni 1999, Konle, C-302/97, EU:C:1999:271, punt 44).

Tevens dient erop te worden gewezen dat artikel 10, lid 7, en de overwegingen 59 en 60 van richtlijn 2006/123 aangeven dat deze richtlijn, en met name artikel 10, geen afbreuk doet aan de toedeling van de bevoegdheden, op lokaal of regionaal niveau, van de instanties die in de betrokken lidstaat vergunningen verlenen.

Waar het dus gaat om een nationale regeling als die in de hoofdgedingen, die voor specifieke gemeenten een stelsel van voorafgaande vergunning invoert voor activiteiten van ‘herhaalde kortstondige verhuur van gemeubileerde woonruimte aan incidentele klanten die daar niet hun woonplaats kiezen’, en die de plaatselijke autoriteiten de bevoegdheid verleent om de voorwaarden voor de afgifte van de vereiste vergunning vast te stellen, om een compensatieverplichting op te leggen en om in voorkomend geval het kwantum daarvan te bepalen op basis van met name de kenmerken van de woningmarkten en van de noodzaak om te voorkomen dat de woningnood nog groter wordt, vormt het feit dat de nationale regeling dat begrip niet heeft afgebakend met numerieke drempels, op zich geen gegeven waaruit zou blijken dat de in artikel 10, lid 2, onder d) en e), van richtlijn 2006/123 neergelegde vereisten van duidelijkheid, ondubbelzinnigheid en objectiviteit zijn geschonden.

Bij de toepassing van deze bepaling moet daarentegen wel worden nagegaan of de betrokken plaatselijke autoriteiten, bij gebreke van toereikende aanwijzingen in de nationale regeling, de met het betrokken begrip overeenstemmende termen duidelijk, ondubbelzinnig en objectief hebben gepreciseerd, zodat er geen twijfel bestaat over de werkingssfeer van de door de plaatselijke autoriteiten vastgestelde voorwaarden en verplichtingen en zij dat begrip niet willekeurig kunnen toepassen.

Deze toetsing is van wezenlijk belang, met name gelet op het feit dat de vraag naar duidelijkheid van het betrokken begrip rijst in het kader van een procedure waarop het algemeen Unierechtelijk beginsel van legaliteit ter zake van strafbare feiten van toepassing is (arrest van 3 mei 2007, Advocaten voor de Wereld, C-303/05, EU:C:2007:261, punt 49).

De verwijzende rechter vraagt zich ook af of artikel L. 631-7-1 WBW voldoende duidelijk en objectief is waar het erin voorziet dat de voorwaarden voor de afgifte van de vergunningen en de vaststelling van de compensaties per wijk en, in voorkomend geval, per arrondissement, worden bepaald in het licht van de doelstelling van sociale diversiteit en met name rekening houdend met de kenmerken van de woningmarkten en de noodzaak om te voorkomen dat de woningnood nog nijpender wordt.

In dit verband moet worden opgemerkt dat uit het feit dat de nationale wetgever zich ertoe beperkt een kader te scheppen voor de wijze waarop een lokale autoriteit de vergunningsvoorwaarden dient te bepalen, door te verwijzen naar de doelstellingen die deze autoriteit in aanmerking moet nemen, in beginsel niet kan worden afgeleid dat de vergunningsvoorwaarden onvoldoende duidelijk en objectief zijn, temeer daar de betrokken nationale regeling niet alleen de door de betrokken plaatselijke autoriteiten na te streven doelstellingen vastlegt, maar ook de objectieve parameters aanreikt aan de hand waarvan deze autoriteiten die voorwaarden moeten bepalen.

Aldus aangegeven voorwaarden zijn immers, onder voorbehoud van de beoordeling ervan door de verwijzende rechter, voldoende nauwkeurig en duidelijk en kunnen elk risico van willekeur bij de toepassing ervan voorkomen.

Wat ten vierde, ten slotte, de in artikel 10, lid 2, onder f) en g), van richtlijn 2006/123 vermelde vereisten van voorafgaande bekendmaking, transparantie en toegankelijkheid van de vergunningsvoorwaarden betreft, waarover de zesde prejudiciële vraag gaat, blijkt uit de verwijzingsbeslissingen dat Cali Apartments en HX betogen dat de nationale regeling in de hoofdgedingen niet aan deze vereisten voldoet omdat de vergunningsvoorwaarden en het kwantum van de compensatie niet bij wet maar door de gemeenteraden van de betrokken gemeenten worden bepaald.

Gelet op hetgeen in punt 97 van het onderhavige arrest is opgemerkt, is het in een regelgevingskader als beschreven in punt 98 van dit arrest evenwel van belang om met betrekking tot artikel 10, lid 2, onder f) en g), van richtlijn 2006/123 na te gaan of elke eigenaar die een gemeubileerde woonruimte wil verhuren aan incidentele klanten die daar niet hun woonplaats kiezen, volledig kennis kan nemen van de door de plaatselijke autoriteiten gehanteerde vergunningsvoorwaarden en van de door hen — eventueel — opgelegde compensatieverplichting vooraleer hij de betrokken verhuuractiviteiten aanvat.

De verwijzende rechter merkt in dit verband op dat de verslagen van de gemeenteraadszittingen krachtens artikel L. 2121-25 van het algemene wetboek betreffende de territoriale overheden worden aangeplakt in het gemeentehuis en bekendgemaakt op de website van de betrokken gemeente.

Deze openbaarmaking volstaat ter vervulling van de in artikel 10, lid 2, onder f) en g), van richtlijn 2006/123 gestelde vereisten van voorafgaande bekendmaking, transparantie en toegankelijkheid, aangezien iedere belanghebbende hierdoor gemakkelijk onmiddellijk kan nagaan of er een regeling bestaat die gevolgen kan hebben voor de toegang tot of de uitoefening van de betrokken activiteit.

Gelet op het voorgaande dient op de vijfde en de zesde vraag te worden geantwoord dat artikel 10, lid 2, van richtlijn 2006/123 aldus moet worden uitgelegd dat het zich niet verzet tegen een nationale regeling die een stelsel invoert dat de uitoefening van bepaalde activiteiten van verhuur tegen vergoeding van gemeubileerde woonruimte onderwerpt aan een vergunning, dat gebaseerd is op criteria die verband houden met het feit dat de betrokken ruimte ‘herhaaldelijk kortstondig wordt verhuurd aan incidentele klanten die daar niet hun woonplaats kiezen’, en dat de plaatselijke autoriteiten de bevoegdheid verleent om binnen het in die regeling vastgelegde kader de voorwaarden te bepalen waaronder de vergunningen kunnen worden verleend in het licht van de doelstelling van sociale diversiteit en rekening houdend met de kenmerken van de woningmarkten alsook gelet op de noodzaak om te voorkomen dat de woningnood nog nijpender wordt, en om daarbij zo nodig een verplichting tot compensatie op te leggen in de vorm van een bijkomende, gelijktijdige verbouwing van onroerend goed zonder woonbestemming tot woonruimte, mits die vergunningsvoorwaarden voldoen aan de in die bepaling gestelde eisen en de compensatieverplichting kan worden nagekomen onder transparante en toegankelijke voorwaarden.