Rb. Den Haag, 24-03-2023, nr. 21/2532

Gelet op vaste rechtspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling) moet bij een aanvraag om tegemoetkoming in planschade op grond van artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) worden beoordeeld of de derde-partij als gevolg van de desbetreffende wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren en ten gevolge daarvan schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient de desbetreffende wijziging, waarvan gesteld wordt dat deze planschade heeft veroorzaakt, te worden vergeleken met het oude planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, maar hetgeen maximaal op grond van het oude planologische regime kon worden gerealiseerd, ongeacht of verwezenlijking heeft plaatsgevonden. Slechts ingeval realisering van de maximale mogelijkheden met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten, kan aanleiding bestaan om van dit uitgangspunt af te wijken.1.

Verweerder heeft zijn besluiten gebaseerd op het advies van een deskundige, in dit geval SAOZ. Indien in een advies van een door een bestuursorgaan benoemde onafhankelijke en onpartijdige deskundige op objectieve wijze verslag is gedaan van het door deze deskundige verrichte onderzoek en daarin op inzichtelijke wijze is aangegeven welke feiten en omstandigheden aan de conclusies ervan ten grondslag zijn gelegd en deze conclusies niet onbegrijpelijk zijn, dan mag het bestuursorgaan bij het nemen van een besluit op een verzoek om tegemoetkoming in planschade van dat advies uitgaan, tenzij er concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid ervan naar voren zijn gebracht.2.

Het oude en nieuwe planologische regime

4. Vast staat dat het in dit geval gaat om een planologische vergelijking tussen het bestemmingsplan “Kom Warmond, 1e herziening” (het oude planologische regime) en “Wijzigingsplan 1, Oranje Nassaulaan 2A “Kom Warmond 2009” (het nieuwe planologische regime).

De rechtbank stelt vast dat onder het oude planologische regime aan de zuidwestzijde van eisers perceel een woonschip kon worden afgemeerd. Dit woonschip mocht een maximale bakhoogte hebben van 4 meter en de maximale woonhoogte van 3 meter. De korte afstand van het woonschip naar het perceel van de derde-partij is ongeveer 40 meter en de afstand tot de woning van de derde-partij is 46 meter. Het oude planologische regime voorzag op het perceel van eiser niet in een bouwvlak zodat er geen directe mogelijkheid bestond om hier een woning te bouwen.4.2. Eveneens staat vast dat het op grond van het nieuwe planologische regime mogelijk is geworden een woning van 9,50 meter x 12 meter met een goothoogte van 6 meter en een bouwhoogte van 10 meter te bouwen op het perceel van eiser. De korte afstand van die woning tot het perceel van de derde-partij bedraagt ongeveer 7 meter en de afstand tot de woning van de derde-partij is 13,50 meter. Daarbij is in het nieuwe planologische regime opgenomen dat de mogelijkheid om een woonschip aan te meren aan de zuidwestzijde van eisers perceel is komen te vervallen.

Voornoemde betekent – kort gezegd – dat het op grond van het oude planologische regime niet was toegestaan een woning te bouwen op het perceel van eiser, terwijl dat op grond van het nieuwe planologische regime wel is toegestaan. De rechtbank zal hierna beoordelen of als gevolg daarvan sprake is van planologisch nadeel voor de derde-partij.

Is er sprake van indirecte planschade?

5. Eiser voert in beroep aan dat de door SAOZ verrichtte planvergelijking onjuist is. Ter aanvulling daarop heeft eiser ter zitting desgevraagd verklaard dat hij niet weerspreekt dat er sprake is van een planologische verslechtering, maar dat hij het niet eens is met de mate van verslechtering zoals deze nu door SAOZ is vastgesteld. Volgens eiser heeft SAOZ er geen rekening mee gehouden dat er voorheen een schuur op zijn perceel en feitelijk op de erfgrens met het perceel van de derde-partij stond. Daarnaast voert eiser aan dat SAOZ bij de planologische vergelijking ten onrechte geen rekening heeft gehouden met het verdwijnen van het woonschip op grond van het nieuwe planologische regime. Verder voert eiser aan dat hij het opmerkelijk vindt dat SAOZ uitgaat van een beperking van het zicht vanuit de zijtuin van de derde-partij. Volgens eiser staat daar beplanting (een beukhaag) en deze beplanting belemmert het zicht van de derde-partij. Eiser voert tevens aan dat de woning op zijn perceel een verbetering is voor de omgeving.

In het rapport van SAOZ wordt geconcludeerd dat het nieuwe planologische regime, waarbij op het perceel van eiser een woning kan worden gebouwd op een afstand van 7 meter van het perceel van de derde-partij leidt tot nadelige ruimtelijke effecten voor de derde-partij. Deze nadelige ruimtelijke effecten bestaan uit: een beduidend verdergaande beperking van het uitzicht, een toename van schaduw dan wel verdergaande beperking van de lichtinval, een verslechtering van de situeringswaarde, een verdergaande aantasting van de privacy en een toename van hinder.

De rechtbank ziet in hetgeen eiser heeft aangevoerd geen concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van de in het rapport van SAOZ gemaakte planologische vergelijking en de conclusies over de nadelige ruimtelijke effecten voor de derde-partij. De rechtbank overweegt daartoe als volgt.

Eiser stelt weliswaar terecht dat op zijn perceel een schuur stond die effect had op het uitzicht vanaf het perceel van de derde-partij, maar niet in geschil is dat deze schuur viel onder het overgangsrecht van het oude planologische regime. Volgens vaste rechtspraak van de Afdeling geldt als hoofdregel dat het overgangsrecht buiten beschouwing blijft bij een planologische vergelijking.3.Er wordt een uitzondering op de hoofdregel aanvaard in die gevallen waarin het overgangsrecht vanwege zijn verstrekkende werking en algemene redactie daartoe aanleiding geeft. Niet gebleken is dat een dergelijke situatie zich hier voordoet. SAOZ heeft de schuur daarom op goede gronden niet bij de planvergelijking betrokken.

Anders dan eiser verder betoogt, blijkt uit het rapport van SAOZ dat het verdwijnen van het woonschip weldegelijk is betrokken bij de planvergelijking. Bij de beoordeling van het aspect ‘uitzicht’ concludeert SAOZ dat het uitzicht, hoewel het woonschip verdwijnt, vanaf het perceel van de derde-partij in beduidende mate verdergaand wordt beperkt door de woning op het perceel van eiser. De nieuwe woning ontneemt, gelet op de toegestane hoogte daarvan, vanaf de verdieping met het balkon/terras aan de achterzijde van de woning van de derde-partij het zicht in zuidwestelijke richting in verdergaande mate en hetzelfde geldt voor het zicht vanuit de zijtuin met zwembad, aldus SAOZ. Ook bij het aspect ‘karakter van de bestemming’ is het verdwijnen van het woonschip betrokken. Daarnaast heeft SAOZ in de reactie op het advies van Ten Have expliciet benoemd dat het verdwijnen van het woonschip is betrokken bij de beoordeling van de daarvoor relevante aspecten, waarbij ten aanzien hiervan is geconcludeerd dat het verdwijnen van het woonschip geen planologisch voordeel voor de derde-partij oplevert. Dit brengt de rechtbank tot het oordeel dat het betoog van eiser dat SAOZ het woonschip niet heeft meegenomen bij de planvergelijking niet kan worden gevolgd. De rechtbank ziet ook geen aanleiding voor twijfel aan de juistheid van de conclusie van SAOZ dat het verdwijnen van het woonschip geen planologisch voordeel oplevert voor de derde-partij omdat het zicht van de derde-partij op de plek van het woonschip vrijwel teniet wordt gedaan door de nieuwe woning op veel kortere afstand van het perceel van de derde-partij.

De rechtbank volgt eiser ook niet in zijn betoog dat SAOZ onvoldoende rekening heeft gehouden met de beplanting op zijn perceel. SAOZ is – in reactie op het door eiser overgelegde advies van Ten Have – uitvoerig ingegaan op het door eiser ingenomen standpunt ten aanzien van de hoogopgaande groenblijvende beplanting. Volgens SAOZ zijn de effecten van beplanting voor het uitzicht en de bezonning van andere orde dan bebouwing. Daarnaast kunnen er volgens SAOZ geen voordelen (bijvoorbeeld vanwege privacy) worden verbonden aan de aanwezigheid van beplanting, omdat de aanwezigheid daarvan immers niet planologisch is gegarandeerd. Beplanting kan door de eigenaar weer worden verwijderd. De rechtbank stelt vast dat eiser in beroep niet nader heeft onderbouwd waarom voornoemde conclusie van SAOZ onjuist zou zijn en ziet geen aanleiding om SAOZ hierin niet te volgen.

Dat eiser vindt dat zijn woning een verbetering is van de omgeving biedt de rechtbank ten slotte ook geen aanleiding voor twijfel aan het rapport van SAOZ. Dit betekent immers niet dat geen sprake is van de in het rapport genoemde nadelige ruimtelijke effecten voor de derde-partij.

Behoort de waardevermindering tot het normaal maatschappelijk risico?

6. Eiser kan zich niet verenigen met het vastgestelde normaal maatschappelijk risico van 4 procent. Hij voert aan dat het normaal maatschappelijk risico hoger, namelijk op een drempel van 5 procent, had moeten worden vastgesteld.

De vaststelling van de omvang van het normaal maatschappelijk risico is in de eerste plaats aan het bestuursorgaan, dat daarbij beoordelingsruimte toekomt. De Afdeling heeft in haar uitspraak van 3 november 20214.enkele handvatten gegeven voor het bepalen van de drempel bij het normaal maatschappelijk risico. Indien de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het gedurende een reeks van jaren gevoerde ruimtelijke beleid past, mag het bestuursorgaan een drempel van 5 procent van de waarde van de onroerende zaak toepassen. Indien aan één van beide indicatoren maar voor een deel wordt voldaan, is het hanteren van een drempel van 4 procent in beginsel aangewezen. Indien aan één van beide indicatoren in zijn geheel niet wordt voldaan of indien aan beide indicatoren deels wordt voldaan, is het hanteren van een drempel van 3 procent in beginsel aangewezen. Indien slechts aan één van beide indicatoren voor een deel wordt voldaan, of indien aan beide indicatoren in het geheel niet wordt voldaan, is in beginsel het toepassen van het minimumforfait van 2 procent, zoals bedoeld in artikel 6.2, tweede lid, aanhef en onder b, van de Wro aangewezen.

Anders dan eiser betoogt, heeft SAOZ in het advies uitgebreid gemotiveerd waarom is uitgegaan van een drempel van 4 procent. In het rapport van SAOZ staat namelijk dat de nieuwe ontwikkeling, gezien de aard en omvang daarvan, en gelet op de structuur van de omgeving (een woongebied met een klein lint van aan het water grenzende ruime kavels met vrijstaande woningen, met aan de zuidwestelijke zijde van de betrokken kavel een ligplaats voor een woonschip), in redelijkheid als gedeeltelijk passend moet worden aangemerkt. Reden voor het oordeel van SAOZ dat de ontwikkeling gedeeltelijk past is dat de nieuwe woning door de relatief korte afstand tot de woning van de derde-partij de structuur duidelijk meer doorbreekt dan het woonschip. Verder past de ontwikkeling volgens SAOZ wel binnen het langjarig door de gemeente gevoerde beleid. Daarom heeft SAOZ een drempel van 4 procent gehanteerd. De rechtbank kan deze conclusies volgen en stelt vast dat SAOZ – in lijn met uitspraak van de Afdeling van 3 november 2021 – terecht is uitgegaan van een drempel van 4 procent, omdat aan één van de indicatoren maar voor een deel wordt voldaan.

Voornoemde leidt tot het oordeel dat verweerder terecht heeft geconcludeerd dat sprake is van een aftrek wegens normaal maatschappelijk risico van € 66.000,-, zodat de tegemoetkoming in planschade op goede gronden is vastgesteld op € 54.000,- (exclusief wettelijke rente).

Was de ontwikkeling voor de derde-partij voorzienbaar ten tijde van de aankoop?

7. Eiser voert ten slotte aan dat de bouw van de woning op zijn perceel voor de derde-partij voorzienbaar was op het moment dat de derde-partij de kavels [adres 1] [nummer 1] kocht. Volgens eiser is er daarom geen aanleiding om planschade toe te kennen. Ter onderbouwing daarvan stelt eiser dat er ten tijde van de aankoop in 2003 op grond van het destijds geldende bestemmingsplan “Oranje Nassaulaan” een wijzigingsbevoegdheid gold die het mogelijk maakte om op zijn perceel een woning te bouwen en dat hij daarover al jaren in gesprek was met verweerder.

Op grond van vaste rechtspraak5.moet de voorzienbaarheid van een planologische

wijziging beoordeeld worden aan de hand van het antwoord op de vraag of ten tijde van de investeringsbeslissing, bijvoorbeeld ten tijde van de aankoop van de onroerende zaak, voor een redelijk denkend en handelend koper, aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse in ongunstige zin zou veranderen. Daarbij dient rekening te worden gehouden met concrete beleidsvoornemens die openbaar zijn gemaakt. Voor voorzienbaarheid is niet vereist dat een dergelijk beleidsvoornemen een formele status heeft. Indien de planschade voorzienbaar is, blijft deze voor rekening van de koper omdat hij in dat geval wordt geacht de mogelijkheid van verwezenlijking van de negatieve ontwikkeling ten tijde van de aankoop van de onroerende zaak te hebben aanvaard.

Vast staat dat de derde-partij het perceel (met een tuin- en woonkavel) in 2003 heeft gekocht. Eveneens staat vast dat in 2003 het bestemmingsplan “Oranje Nassaulaan” gold. Het perceel van eiser en de kavels van de derde-partij hadden in dit bestemmingsplan de bestemming “Tuin”. In dit bestemmingsplan was een wijzigingsbevoegdheid opgenomen waarmee de bouw van één woning mogelijk kon worden gemaakt. Deze wijzigingsbevoegdheid lag op de kavels [adres 1] [nummer 1] van de derde-partij en liep een klein stuk door op het perceel van eiser aan de [adres 2] [nummer 2] . SAOZ concludeert hierover dat het deel van de wijzigingsbevoegdheid dat op het perceel van eiser lag in beginsel groot genoeg is om daaraan invulling te geven en een woning op het perceel van eiser mogelijk te maken. SAOZ concludeert echter dat uit de voorgeschiedenis van de locatie genoegzaam blijkt dat de wijzigingsbevoegdheid erop was gericht om de nadien gerealiseerde woning op de kavels [adres 1] [nummer 1] mogelijk te maken. SAOZ wijst in dit verband op de exploitatieovereenkomst uit 1988. Ter zitting heeft SAOZ toegelicht dat deze exploitatieovereenkomst was gesloten door onder meer de rechtsvoorganger van de derde-partij en twee anderen met het oog op de bouw van vier woningen. Drie woningen zijn daarvan gebouwd op de percelen [adres 1] [nummer 3] , [nummer 4] en [nummer 5] , terwijl voor de vierde woning een wijzigingsbevoegdheid is opgenomen. SAOZ concludeert dat de wijzigingsbevoegdheid was bedoeld voor een woning op [adres 1] [nummer 1] en niet op het perceel van eiser, zodat de derde-partij niet kan worden tegengeworpen dat de bouw van een woning op het perceel van eiser voorzienbaar was.

De rechtbank overweegt dat SAOZ terecht concludeert dat het ten tijde van de aankoop van de kavels [adres 1] [nummer 1] door de derde-partij niet voorzienbaar was dat op het perceel van eiser een woning zou worden gebouwd. De omstandigheid dat een klein deel van de wijzigingsbevoegdheid op het perceel van eiser was gelegen maakt niet dat de derde-partij had kunnen voorzien dat daarvan door eiser gebruik zou kunnen worden gemaakt. De rechtbank overweegt hiertoe dat SAOZ terecht constateert dat deze wijzigingsbevoegdheid was bedoeld om een woning op de kavels [adres 1] [nummer 1] mogelijk te maken en niet was bedoeld voor een woning op het perceel van eiser. Dit volgt ten eerste uit de omstandigheid dat de wijzigingsbevoegdheid volledig ligt op de kavels [adres 1] [nummer 1] en slechts een klein stuk doorloopt op het perceel van eiser. Dit volgt verder uit de omstandigheid dat de wijzigingsbevoegdheid in het bestemmingsplan is opgenomen ter uitwerking van de exploitatieovereenkomst uit 1988 waarbij de rechtsvoorganger van de derde-partij was betrokken en eiser niet. Niet valt in te zien dat de rechtsvoorganger van de derde-partij een exploitatieovereenkomst zou sluiten om het voor eiser mogelijk te maken een woning op zijn perceel [adres 2] [nummer 2] te realiseren ten koste van een woning op zijn eigen perceel [adres 1] [nummer 1] . Dat eiser zegt dat hij al jarenlang in gesprek was met verweerder en plannen had om een woning op zijn perceel te bouwen, is naar het oordeel van de rechtbank ook onvoldoende om van voorzienbaarheid uit te gaan. SAOZ concludeert hierover dat het beleid van verweerder ten tijde van de aankoop van de kavels door de derde-partij niet gericht was op medewerking aan de plannen van eiser. Voor zover eiser er ten slotte op heeft gewezen dat in het rapport van SAOZ staat dat een woning op zijn perceel in de lijn der verwachting lag, merkt de rechtbank op dat SAOZ dit heeft geconcludeerd in het kader van de beoordeling van het normaal maatschappelijk risico (zie overweging 6.2.). Dit betekent niet dat deze beleidsvoornemens terug gaan tot het moment van aankoop van de kavels door de derde-partij.