Rb. Noord-Nederland, 31-03-2022, nr. AWB, 19-4052

Bij besluit van 31 maart 2019 heeft verweerder op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] (de onroerende zaak), per waardepeildatum

1 januari 2018, vastgesteld voor het kalenderjaar 2019 op € 842.000.

Bij uitspraak op bezwaar van 22 oktober 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.

Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Eiseres en verweerder hebben vóór de zitting nadere stukken ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 31 januari 2022. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. Namens verweerder is zijn gemachtigde verschenen, bijgestaan door [naam] (taxateur).

Feiten

1. De rechtbank neemt de volgende, door partijen niet betwiste, feiten als vaststaand aan.

Eiseres is eigenaar van de onroerende zaak, een winkelruimte gebouwd omstreeks 2002. De oppervlakte bedraagt circa 2.250 m². In de winkelruimte is een houten verdiepingsvloer aangebracht van 336 m².

De onroerende zaak maakt onderdeel uit van een woonboulevard met 21 objecten. De totale oppervlakte van de woonboulevard is 42.184 m².

Geschil en beoordeling

Vooraf

Verweerder heeft op de dag van de mondelinge behandeling een verbeterd taxatierapport naar de rechtbank gemaild. De mondelinge behandeling stond gepland voor 13.00 uur en de mail met het verbeterde taxatierapport is rond 10.30 uur door de griffier ontvangen. Eiseres heeft pas tijdens de mondelinge behandeling kennis genomen van dit rapport. Eiseres heeft zich op het standpunt gesteld dat dit taxatierapport buiten beschouwing gelaten moet worden, omdat indiening op een dergelijk laat moment in strijd is met de goede procesorde.

De rechtbank volgt eiseres in haar stelling dat de late indiening van het verbeterde taxatierapport in strijd is met de goede procesorde en verklaart dit stuk tardief. De rechtbank stelt daarbij voorop dat het taxatierapport ruimschoots buiten de 10-dagentermijn van artikel 8:58, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht is binnengekomen en dat zowel de rechtbank als eiseres geen, dan wel nauwelijks, tijd hebben gehad om het rapport door te nemen. Daarnaast heeft verweerder geen zwaarwegende redenen aangevoerd voor de late indiening van het rapport. De door verweerder aangevoerde omstandigheid dat men pas ‘s ochtends bij de voorbereiding zag dat in het oorspronkelijke taxatierapport de verkeerde WOZ-waarde was genoemd, acht de rechtbank van onvoldoende gewicht en komt voor rekening en risico van verweerder. Van partijen mag immers verwacht worden dat ze eerder aan de voorbereiding van een zitting beginnen dan de dag van de zitting zelf. Op grond van het voorgaande laat de rechtbank het verbeterde taxatierapport buiten beschouwing bij de beoordeling van het beroep.

WOZ-waarde

Partijen verschillen van mening over de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2018.

Eiseres stelt - zakelijk weergegeven - dat de waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld. Ter zitting heeft eiseres aangevoerd dat verweerder bij de berekening van de kapitalisatiefactor het leegstandsrisico te laag heeft ingeschat. Daarnaast heeft verweerder volgens eiseres onvoldoende rekening gehouden met de economische gevolgen van de Covid-19 pandemie. Ook de gehanteerde huurwaarde is niet correct, want eiseres betaalt nooit meer dan € 50 per m². Tevens verzoekt eiseres om een immateriële schadevergoeding (ISV).

Verweerder stelt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Ter onderbouwing van de waardebepaling heeft verweerder gewezen op een taxatierapport van 19 januari 2021 van taxateur [naam] (het taxatierapport), waarin de waarde van de onroerende zaak - op grond van de zogenoemde huurwaardekapitalisatiemethode (HWK) - is bepaald op € 831.000. De taxateur is hierbij uitgegaan van een huurwaarde per jaar van € 106.626 en een kapitalisatiefactor van 7.8. In het taxatierapport wordt verwezen naar drie huurtransacties van onroerende zaken die onderdeel uitmaken van dezelfde woonboulevard als de onroerende zaak van eiseres. Daarnaast verwijst de taxateur naar verkooptransacties van andere winkelpanden ter onderbouwing van de kapitalisatiefactor en de gemiddelde huurwaarde per m2. Verweerder stelt dat er weinig leegstand op de woonboulevard is, eigenlijk alleen ruimtes op de bovenverdieping staan leeg. Ter zitting heeft verweerder zich op het standpunt gesteld dat de kapitalisatiefactor in het taxatierapport per ongeluk op 7,8 is gesteld, dit had 7,9 moeten zijn. De waarde van de onroerende zaak wordt daardoor € 842.000, conform de vastgestelde WOZ-beschikking.

Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de door hem voorgestane waarde per 1 januari 2018 niet hoger is dan de waarde in het economische verkeer op die datum. Als verweerder niet aan deze bewijslast voldoet, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, zal de rechter als regel de waarde zelf vaststellen.1.

Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor niet-woningen onder meer bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de brutohuur. De waarde van de onroerende zaak is door verweerder bepaald door middel van de HWK-methode als bedoeld in dit artikel. Deze methode kent als variabelen de economische huurwaarde en de kapitalisatiefactor. De toepassing van deze methode is tussen partijen als zodanig niet in geschil en de rechtbank volgt partijen hierin.

Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder geslaagd in de op hem rustende bewijslast. Verweerder heeft met het taxatierapport de door hem gehanteerde huurwaarde en kapitalisatiefactor en met de toelichting ter zitting aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2018 niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. De rechtbank overweegt daartoe als volgt.

De door verweerder gehanteerde huurwaarde van € 47 per m² acht de rechtbank niet te hoog, omdat deze lager is dan de huurwaarde per m² van drie referentieobjecten, te weten Groenwegenstraat 1, 9 en 17 (€ 75 per m2, € 58 per m2 en € 60 per m2). De rechtbank vindt deze referentieobjecten goed vergelijkbaar omdat die op dezelfde woonboulevard zijn gelegen. Ook als rekening wordt gehouden met het feit dat de winkelruimte van eiseres groter is dan die van de referentieobjecten, acht de rechtbank de huurwaarde van € 47 m² niet te hoog vastgesteld. De gehanteerde huurwaarde is bovendien in overeenstemming met de stelling van eiseres dat de huurwaarde niet meer kan zijn dan € 50 per m². Eiseres heeft ter zitting nog aangevoerd dat de houten verdiepingsvloer niet als gehuurd oppervlakte heeft te gelden en niet in de taxatie moet worden betrokken. De rechtbank constateert echter dat de huurwaarde van € 47 per m² volgens het taxatierapport betrekking heeft op een oppervlakte 2.250 m², dus dit is al exclusief de houten verdiepingsvloer (zie 1.1).

Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder de door hem in beroep voorgestane huurwaardekapitalisatiefactor van 7,9 voldoende onderbouwd in bijlage 3a bij het taxatierapport. Eiseres heeft het in deze berekening opgenomen leegstandsrisico van 15,7% weliswaar betwist, maar verweerder heeft ter zitting afdoende toegelicht dat op de begane grond van de meubelboulevard niet of nauwelijks sprake is van leegstand en dat het leegstandsrisico van 15,7% is bepaald aan de hand van de vloeroppervlakte van de leegstaande onderdelen ten opzichte van de totale vloeroppervlakte van de woonboulevard.

Verder is de rechtbank van oordeel dat, anders dan eiseres meent, niet kan worden gezegd dat de Covid-19 pandemie een waardebepalende factor is op waardepeildatum

1 januari 2018, omdat de coronapandemie pas in 2020 in Nederland uitbrak en dus op de waardepeildatum nog niet te voorzien was. Dat het gehanteerde leegstandspercentage als gevolg van de uitbraak van Covid-19 te laag zou zijn, volgt de rechtbank dan ook niet.

Verder voert de gemachtigde van eiseres in zijn beroepsschrift nog een aantal beroepsgronden aan die hij in vele andere zaken ook aanvoert. Deze beroepsgronden zijn in algemene bewoordingen gesteld en niet nader toegespitst op de specifieke situatie van eiseres. Eiseres is ter zitting op deze gronden niet verder ingegaan. Verweerder heeft in reactie op deze beroepsgronden betwist dat grondstaffels hier relevant zouden zijn, dat sprake zou zijn van een gebrekkige onderhoudssituatie of lokale verpaupering/verloedering, dat hij geen goede referentiepanden zou hebben gebruikt en dat in de bezwaarfase de taxatiekaarten en -verslagen niet zouden zijn verstrekt.

Tegenover de betwisting door verweerder is de rechtbank van oordeel dat deze (standaard) beroepsgronden in de situatie van eiseres niet tot een gegrondverklaring van het beroep leiden.

Conclusie

4. Gelet op het voorgaande is verweerder er in geslaagd de door hem beschikte waarde van € 842.000 aannemelijk te maken. Het beroep is daarom ongegrond.

Immateriële schadevergoeding

Volgens vaste jurisprudentie geldt dat een uitspraak in eerste aanleg niet binnen een redelijke termijn is gedaan als de rechtbank niet binnen twee jaar uitspraak doet, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden. In die termijn is de duur van de bezwaarfase begrepen. De termijn begint op de dag van ontvangst van het bezwaarschrift en eindigt op de dag van de uitspraak in het beroep. Als de redelijke termijn is overschreden, moet de rechtbank beoordelen in hoeverre die overschrijding is toe te rekenen aan verweerder en in hoeverre aan de rechtbank. De bezwaarfase mag daarbij niet langer dan een half jaar duren en de beroepsfase niet langer dan anderhalf jaar. De ISV bedraagt forfaitair € 500 per half jaar (of deel daarvan) van overschrijding.

De rechtbank ziet aanleiding om de redelijke termijn te verlengen in verband met de situatie rondom de coronapandemie. Vanwege de coronapandemie zijn gedurende een bepaalde periode reeds geplande zittingen verdaagd en hebben nog in te plannen zittingen als gevolg daarvan vertraging opgelopen. Dit is naar het oordeel van de rechtbank een uitzonderlijke en onvoorzienbare situatie die een verlenging van de termijn met vier maanden rechtvaardigt.2.

De rechtbank overweegt dat verweerder het bezwaarschrift op 11 april 2019 heeft ontvangen. Tot de datum van deze uitspraak zijn er dus (afgerond) 3 jaren verstreken. De totale overschrijding - rekening houdende met de hiervoor genoemde bijzondere omstandigheden - bedraagt hierdoor 8 maanden (36 -/- 24 -/- 4). Dit leidt tot een ISV van € 1.000. De uitspraak op bezwaar is gedaan op 22 oktober 2019. Vanwege de geringe overschrijding door verweerder (met slechts 11 dagen), zal de rechtbank de volledige termijnoverschrijding aan de rechtbank toerekenen. Omdat het bedrag van de immateriële schadevergoeding minder dan € 5.000 beloopt, hoeft de Minister niet in de gelegenheid te worden gesteld hierop schriftelijk of mondeling verweer te voeren.3.

Proceskosten

De rechtbank ziet aanleiding tot toekenning van een vergoeding voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand in de beroepsfase. Reden daarvoor is de aan eiseres toegekende ISV (zie 5.3). Voor een vergoeding van de in bezwaar gemaakte proceskosten bestaat geen aanleiding, aangezien de uitspraak op bezwaar volledig in stand is gebleven.4.

Gelet op het voorgaande stelt de rechtbank de proceskostenvergoeding voor de beroepsfase op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 541 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 541 en een wegingsfactor 0,5, omdat in deze zaak slechts sprake is van toekenning van een ISV).5.

Griffierecht

7. De rechtbank ziet in de toewijzing van de ISV aanleiding te bepalen dat de Minister aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt.

De rechtbank:

- verklaart het beroep ongegrond;

- veroordeelt de Minister tot het betalen van een immateriële schadevergoeding aan eiseres tot een bedrag van € 1.000;

- veroordeelt de Minister in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 541;

- draagt de Minister op het betaalde griffierecht van € 345 aan eiseres te vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. M. van den Bosch, voorzitter, en mr. G. Kattenberg en mr. S.A. Wortmann, leden, in aanwezigheid van R.H. Wolfslag, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 31 maart 2022.

w.g. griffier

w.g. voorzitter

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.