Rb. Amsterdam, 04-11-2020, nr. C/13/674567 / HA ZA 19-1151

wonende te [woonplaats 1] ,

2. [eiser sub 2],

wonende te [woonplaats 1] ,

eisers in conventie,

verweerders in reconventie,

advocaat mr. M. Niermeijer te Bussum,

tegen

wonende te [woonplaats 2] ,

2. [gedaagde sub 2],

wonende te [woonplaats 2] ,

gedaagden in conventie,

eisers in reconventie,

advocaat mr. J.P.A.M. van Balen te Amsterdam.

Eisers zullen hierna afzonderlijk [eiser sub 1] en [eiser sub 2] en gezamenlijk [eisers] (meervoud) worden genoemd. Gedaagden zullen hierna gezamenlijk [gedaagden] (meervoud) worden genoemd.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

Het proces-verbaal is buiten aanwezigheid van partijen opgemaakt. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld opmerkingen op de verslaglegging kenbaar te maken. [eisers] en [gedaagden] hebben bij brieven van respectievelijk 30 september en 6 oktober 2020 opmerkingen met betrekking tot het proces-verbaal aan de rechtbank toegezonden. Deze brieven maken onderdeel uit van het procesdossier. De rechtbank gaat voorbij aan het bezwaar van [gedaagden] tegen de opmerkingen van [eisers]

Ten slotte is vonnis bepaald.

Bij overeenkomst van 25 januari 2016 (hierna de koopovereenkomst) hebben [gedaagden] het voortdurend recht van erfpacht van het perceel met opstallen aan de [adres 1] te [plaats] (kadastraal bekend gemeente [gemeente] , [sectie+nummer] ) aan [eisers] verkocht. [eisers] wilden op het perceel een project ontwikkelen met minimaal 36 woningen, parkeerplaatsen en een commerciële ruimte. Voor de ontwikkeling van dit project moesten de bestemming en de erfpachtvoorwaarden van het perceel worden gewijzigd en toestemming van de gemeente worden verkregen.

In de koopovereenkomst zijn partijen, voor zover hierna van belang, het navolgende overeengekomen:

“2.4. De Akte van Levering zal worden verleden ten overstaan van de Notaris, op een door partijen in onderling overleg te bepalen datum, maar uiterlijk nadat de ontbindende voorwaarden genoemd in artikel 12.1 en 12.2 zijn verstreken (aldus uiterlijk 23 maanden na het tekenen van de Overeenkomst) of uitgewerkt zijn, met inachtneming van de AB-levering of ABC-levering.

(…)

De aflevering (feitelijke levering) van het Verkochte aan Koper zal geschieden op een nader te bepalen moment maar uiterlijk nadat de ontbindende voorwaarden genoemd in artikel 12.1 en 12.2 zijn verstreken (aldus 23 maanden na het tekenen van de Overeenkomst) of uitgewerkt zijn.

(…)

De koop geschiedt onder de ontbindende voorwaarde, dat binnen (14) maanden na het tekenen van de Overeenkomst, behoudens verlenging van deze termijn tussen Partijen in onderling overleg, niet alle onder artikel 10.3 sub a,b,c en d genoemde zaken zijn verkregen.

De koop geschiedt onder de ontbindende voorwaarde, dat binnen negen (9) maanden nadat de in artikel 12.1 genoemde termijn is verstreken:

(i) geen verkooppercentage van tachtig (80) procent van het Project

is gerealiseerd, of

(ii) geen hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe van een erkende geldverstrekkende bankinstelling is verkregen voor de volledige ontwikkeling en realisatie van het Project, zulks onder bij de erkende geldverstrekkende bankinstellingen normaal geldende voorwaarden en bepalingen.

Op de ontbindende voorwaarden genoemd in artikel 12.1 en 12.2 kan alleen Koper

een beroep doen. Mocht Koper van die ontbindende voorwaarden gebruik wensen te maken, dan dient hij daar op expliciet een beroep te doen.

De koop geschiedt onder de ontbindende voorwaarde, dat het Verkoper niet vrij staat het Verkochte te leveren op het overeengekomen tijdstip van het ondertekenen van de Akte van Levering omdat er een verplichting bestaat om het Verkochte aan de gemeente, de provincie of het Rijk te koop aan te bieden op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten.”

In artikel 19 van de koopovereenkomst is tevens – ten behoeve van [eisers] – een eerste recht van koop opgenomen ten aanzien van het perceel [adres 2] .

Op 23 december 2016 meldt de gemeente [gemeente] dat zij voornemens is per maart 2017 een gemeentelijk voorkeursrecht te vestigen op voornoemde percelen op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten (hierna: Wvg). Als gevolg hiervan zouden [gedaagden] pas tot vervreemding van de percelen kunnen overgaan nadat de gemeente in de gelegenheid was gesteld de percelen te verkrijgen.

Partijen zijn hierna met elkaar in overleg getreden over de wijze waarop zij aan de werking van het voorkeursrecht zouden kunnen ontkomen. Tegelijkertijd zijn de onderhandelingen gestart over de aankoop door [eisers] van [adres 2] .

Op 11 januari 2017 stuurt de makelaar van [gedaagden] , de heer [naam makelaar] (hierna: [naam makelaar] ), een e-mail waarin de door partijen in dit kader gemaakte afspraken, voor zover hierna van belang, als volgt worden weergeven:

“Geachte heren,

Met verwijzing naar het koopcontract van het perceel [adres 1] te [plaats] , artikel 19, inhoudende het eerste recht van koop betreffende het perceel [adres 2] , bevestig ik aan u het volgende.

Thans hebben partijen (…) overeenstemming bereikt, voor het bedrag van € 1.395.000 (…). Kostenstructuur conform het gestelde in de koopovereenkomst van [adres 1] te [plaats] .

Voor deze koop gelden onderstaande uitgangspunten:

(…)

-Partijen de termijnen voor in behandelingname WVG nader zullen bespreken, doch dat koper namens verkoper de bezwaarschriftprocedure zal begeleiden middels het verzorgen van het bezwaarschrift en het voeren van gesprekken met de gemeente [gemeente] , doch betreft dit uitdrukkelijk geen mandaat of volmacht.

- dat koper bij eerste gelegenheid, dat wil zeggen bij vervallen van de WVG, uithuizing van de huidige huurder en het uitgewerkt zijn van de ontbindende voorwaarde zoals vermeld in het koopcontract [adres 1] (artikel 12, met uitzondering van de in dit artikel vermelde termijnen), binnen een termijn van 12 weken, zowel [adres 1 en 2] , zal afnemen (…)”

Op 15 maart 2017 wordt op beide percelen een gemeentelijk voorkeursrecht gevestigd. [eisers] maken vervolgens namens [gedaagden] bezwaar tegen het raadsbesluit.

De koop van [adres 2] wordt op 25 maart 2017 gesloten. Hierbij zijn partijen, voor zover hierna van belang, het navolgende overeengekomen:

“Geachte partijen,

Hierbij bevestigen wij dat koper zojuist zijn eerste recht tot koop, als vermeld in de getekende koopovereenkomst van [adres 1] onder artikel 19, rechtsgeldig heeft ingeroepen.

Partijen zijn een koopovereenkomst van € 2.500.000,= kosten koper overeengekomen voor het geheel ( [adres 1 en 2] te samen). [adres 2] wordt in verhuurde staat aan koper geleverd. Verdere voorwaarden conform gestelde in de koopovereenkomst van [adres 1] .

Deze bevestiging maakt een onlosmakelijk en integraal onderdeel uit van de getekende koopovereenkomst, behorende bij [adres 1] te [plaats] .”

Op 28 juni 2017 wordt het bezwaar tegen het raadsbesluit ongegrond verklaard.

[eisers] hebben nadien uitvoerig onderhandeld met de gemeente, met als doel om in de toekomst via de uitzondering op het voorkeursrecht op grond van artikel 10 lid 6 Wvg alsnog de beide percelen geleverd te krijgen.

[naam makelaar] bericht op 24 oktober 2017 aan partijen, voor zover hierna van belang, het volgende:

“Geachte heren,

Zoals door u allen gedeeld en besproken zal er op dinsdag 31 oktober een bijeenkomst zijn bij ons op kantoor, waarvoor u allen bent uitgenodigd om 11.00 uur.

De agenda;

1. Koopovereenkomst [adres 2] .

2. Gemeentelijke route en planning voor het gebied

3. Contract, uitvoering en juridische levering [adres 1 en 2] .

Om op punt 1 vooruit te lopen zal ik een concept overeenkomst opmaken voor [adres 2] . Feitelijk zijn wij overeengekomen hetgeen in de bijlage is opgenomen.”

Als bijlage bij de e-mail is de e-mail van [naam makelaar] van 11 januari 2017 bijgesloten.

In een e-mail van 1 maart 2018 heeft [eiser sub 2] aan [gedaagden] , voor zover hier van belang, het volgende bericht:

“Van [naam makelaar] ; rb) ontving ik het bericht dat jullie graag, zoals afgesproken, eind maart de levering zien plaatsvinden. Wij begrijpen volledig dat jullie behoefte hebben om dit proces af te ronden. Toch willen we jullie vragen nog iets langer geduld te hebben, de eindstreep is nu écht in zicht maar vraagt van beide partijen een (nog) iets langere adem. Tot het zover is, zijn wij bereid jullie financieel tegemoet te komen en een regeling te treffen. (…) Ik hoop van harte dat jullie bereid zijn de koopovereenkomst te verlengen met zes maanden (…). Ik begrijp dat we wederom flexibiliteit en geduld van jullie kant vragen en had het ook liever anders gezien.

(…)

Omdat ik me realiseer wat we van jullie vragen, vat ik samen wat de voordelen zijn als we de koopovereenkomst verlengen met zes maanden:

[naam makelaar] heeft namens [gedaagden] als volgt op deze mail gereageerd:

“Verkopers van de [adres 1 en 2] zijn bereid om onder voorwaarden de levering éénmalig te verplaatsen met een maximaal 6 maanden, zulks tot uiterlijk maandag 1 oktober 2018, en wel onder de volgende voorwaarden. (…)”

Eind maart 2018 hebben partijen met elkaar gesproken over een eventuele verlenging van de koopovereenkomst. Naar aanleiding van deze bespreking bericht [eiser sub 2] op 3 april 2018 [gedaagden] , voor zover hierna van belang, als volgt:

“Jullie hebben aangegeven, onder voor jullie juiste financiële voorwaarden, bereid te zijn de koopovereenkomst te verlengen en de leveringsdatum van 1 november 2018 te hanteren. Dit omdat de gemeente bereid is mee te werken aan het passeren van het voorkeursrecht en er mogelijk dus alsnog – zij het later – uitvoering kan worden gegeven aan de koopovereenkomst. Over de exacte voorwaarden die de gemeente wenst te verbinden aan het verlenen van vrijstelling van de aanbiedingsplicht zijn [eiser sub 1] ; rb) en ik momenteel in gesprek met de gemeente. Als er met de gemeente overeenstemming is bereikt kan er dus worden geleverd. Wordt geen overeenstemming bereikt dan zal de koopovereenkomst helaas alsnog zijn ontbonden.

Zoals besproken, doen we jullie hierbij een nieuw voorstel toekomen:

We vertrouwen erop jullie hiermee een passend voorstel te hebben gedaan.”

Op 15 mei 2018 komen partijen een verlenging van de definitieve koopovereenkomst overeen. In navolging hiervan corresponderen partijen tussen 15 mei en 30 mei 2018 over de tekst van de verlengingsovereenkomst.

Uiteindelijk ondertekenen partijen op 4 juni 2018 de verlengingsovereenkomst waarbij partijen, voor zover hierna van belang, het volgende overeenkomen:

“Koper en verkoper spreken een termijn af van 1 april jl tot 1 juli 2019 voor het verlengen

van de koopovereenkomst en het betalen van de (rente)vergoeding.

1. Koper betaalt verkoper iedere eerste van de maand een (rente)vergoeding van € 10.000,-.

2. Koper en verkoper komen de volgende voortgangsoverleg data overeen: 18 juni 2018, 17

september 2018, 18 december 2018, 18 maart 2019, 17 juni 2019;

3. Koper kan, met in acht name van het gestelde in punt 5, op ieder gewenst moment de

rentevergoeding beëindigen en daarmee de koopovereenkomst en betaling van (rente)vergoeding ontbinden zonder opgaaf van reden. Op deze beëindiging dan wel ontbinding kan alleen koper een beroep doen.

(…)

6. Deze verlenging eindigt op 1 juli 2019. Partijen zullen dit over en weer schriftelijk aan

elkaar kenbaar maken. Vóór afloop van de verlengingsperiode, doch uiterlijk op of vóór 17 juni 2019, zullen partijen met elkaar in overleg treden over mogelijke verdere verlenging van de koopovereenkomst. Partijen spreken hierbij nu reeds af, dat bij verdere verlenging dezelfde voorwaarden als het geval is bij de onderhavige verlenging, behoudens de periode of duur van de nieuw overeen te komen verlenging, wordt gehanteerd.

De door koper betaalde rentevergoeding is voor verkoper, en is nimmer opeisbaar door koper.

7. Bij te late betaling van de overeengekomen maandelijkse termijn vervalt de

verlengingsovereenkomst onmiddellijk tenzij aantoonbaar geldt dat deze vertraging is ontstaan door toedoen van derden (bank, vrije dagen, DDos aanval etc).”

In de laatste week van april 2019 vindt een overleg plaats over een eventuele verdere verlenging na 1 juli 2019. Na afloop van deze bespreking bericht [eiser sub 2] aan [gedaagden] op 1 mei 2018:

“In ons overleg van vorige week hebben we het gehad om een betaling aan te passen naar vanaf juni naar een maandelijkse betaling van € 5.000,- en een oplopende vergoeding van € 5.000,- per maand tot aan het einde van het jaar. Waarbij de betaling van deze oplopende vergoeding naar het einde van het jaar is.

Kun je hier nog jouw reactie op geven?”

[gedaagden] reageren op 2 mei 2019, voor zover hierna van belang, als volgt:

“Julie waren zelf ook van mening dat het eind in zicht was, dus ik zal aan een verlenging per 1 juli 2019 wel de voorwaarde hangen, dat we uiterlijk aan het einde van het jaar de overdracht zullen doen.”

Op 3 juni 2019 e-mailen [gedaagden] aan [eisers] :

“Wij willen jullie echter toch in de gelegenheid stellen om jullie ontwikkelplannen uit te voeren, door de achterstallig betaling binnen tien dagen alsnog te verrichten (…)

Wanneer niet binnen tien dagen na heden de betalingsachterstand is weggewerkt, door betaling van een bedrag van € 10.000,- ineens, kan van verdere verlenging geen sprake zijn en zullen wij ons vrij voelen om te doen hetgeen ons goed dunkt. Bij nalating stellen wij jullie voor alsdan in gebreke.

(…)

Zo het al tot een nieuwe verlenging zou komen, dan zal daarin evident en niet onderhandelbaar worden gesteld, dat de overdracht uiterlijk op 1 december 2019 dient te zijn verricht.”

Op 21 juni 2019 mailt [naam makelaar] namens [gedaagden] aan [eisers] :

“Verkopers staan in beginsel niet afwijzend tegenover een verlenging van de koopovereenkomst maar dan dient er in ieder geval aan een aantal strikte voorwaarden te worden voldaan.

1) De betalingsachterstand wordt terstond ongedaan gemaakt (…)

2) Verkoper ontvangt op 28 juni 2019 uw schriftelijk verzoek tot verlenging in ieder geval inhoudende:

(…)

Hierbij merkt Verkoper op dat hij al ruim 4 jaren het O.G. voor kopers beschikbaar houdt, steeds voor zijn risico en kosten. Verkoper heeft doen weten dat hij nog dit jaar het object wenst te leveren. (…) Wanneer aan deze uitgangspunten wordt voldaan is verkoper bereid het verzoek tot verlenging in overweging te nemen.”

Op 25 juni 2019 hebben [eisers] de betalingsachterstand van € 10.000,- aan [gedaagden] voldaan. Op 28 juni 2019 bericht [eiser sub 2] [gedaagden] als volgt:

“Afgelopen dinsdag hebben wij het geld overgemaakt en daarmee laten we zien dat we ons aan onze afspraak houden en onze uiterste best doen de deal naar ieders wens af te ronden.

(…)

In dit licht zouden we graag de vaststellingsdatum van het bestemmingsplan als uitgangspunt willen hanteren voor onze verlengingsafspraak. Het bestemmingsplan moet eind maart 2020 vastgesteld zijn. Jij hebt aangegeven een eind datum te willen. Wij willen dit even graag en daarom doen we je dit voorstel:

a. € 5.000,- direct iedere eerste van de maand.

b. De andere maandelijkse € 5.000,- wordt opgeschort en als één volledig bedrag betaald bij de levering.(…) ”

Op 12 juli 2019 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen partijen, waarna [eisers] op 15 juli 2019 nog een aangepast voorstel aan [gedaagden] hebben gedaan. Op dit voorstel hebben [gedaagden] bij e-mail van 19 juli 2019 als volgt gereageerd:

“Aangaande de voorstellen die je hebt gedaan: het maximale dat je hebt voorgesteld komt niet in de buurt van het minimale dat wij ons hadden voorgesteld zijnde: afname dit jaar en tegen marktconforme prijs. Dit gevoegd bij het feit dat jullie de voorwaarden van de afgelopen verlengingsovereenkomst niet (tijdig) zijn nagekomen betekent dat wij op dit moment niet aan welke overeenkomst ook gebonden zijn.”

In navolging van dit e-mailbericht berichten [gedaagden] [eisers] op 3 augustus 2019 als volgt:

“Ik spreek de wens uit dat wij in vrede uiteen gaan. We hebben er werkelijk alles aan gedaan om jullie tegemoet te komen in het overgrote deel van jullie wensen, maar steeds opnieuw werd de finale afronding door jullie doorgeschoven.”

Op 26 september 2019 bericht [naam makelaar] telefonisch aan [eisers] dat [gedaagden] van mening zijn dat de verlengingsovereenkomst niet is verlengd, de koopovereenkomst daarmee op 1 juli 2019 is beëindigd, en dat [gedaagden] inmiddels met een andere partij in gesprek zijn omtrent de verkoop van de percelen. In reactie hierop zendt de raadsman van [eisers] een brief aan [gedaagden] Hierbij wordt [gedaagden] verzocht de gesloten koopovereenkomst onverkort na te komen. Tevens hebben [eisers] hierbij [gedaagden] bericht de periodieke betalingen te hervatten zodra [gedaagden] erkennen dat de koopovereenkomst en de verlengingsovereenkomst tussen hen nog gelden en de verlengingsovereenkomst is verlengd totdat er definitief overeenstemming is bereikt tussen [eisers] en de gemeente.

Op vrijdag 27 september 2019 hebben [eisers] de voorzieningenrechter van de Rechtbank Amsterdam verzocht om verlof te verlenen om conservatoir leveringsbeslag te leggen op beide percelen. De voorzieningenrechter heeft dit verlof verleend. Het beslag is vervolgens op 30 september 2019 gelegd.

Op 13 februari 2020 is het bestemmingsplan ‘Klaprozenbuurt’ vastgesteld.

In juli 2020 hebben [gedaagden] de percelen aan een derde partij verkocht, met in de koopovereenkomst een voorziening in verband met het onderhavige geschil.

in conventie

[eisers] vorderen – na vermeerdering van eis en samengevat – dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

primair

I. de verlengingsovereenkomst van 4 juni 2018 vernietigt;

II. voor recht verklaart dat de door partijen gesloten koopovereenkomst terzake de percelen [adres 1 en 2] te [plaats] niet is geëindigd en moet worden nagekomen door [gedaagden] ;

III. [gedaagden] veroordeelt om aan [eisers] te betalen een bedrag van € 150.000,--, te vermeerderen met wettelijke handelsrente;

IV. [gedaagden] veroordeelt tot nakoming van de koopovereenkomst danwel tot nakoming van de verlengingsovereenkomst en de daaraan ten grondslag liggende koopovereenkomst en daarbij [gedaagden] veroordeelt om op eerste verzoek van [eisers] hun medewerking te verlenen aan i) de ondertekening van de vaststellingsovereenkomst met de gemeente en ii) de levering van de beide percelen ( [adres 1 en 2] te [plaats] ) aan [eisers] ;

V. [gedaagden] veroordeelt tot betaling aan [eisers] van een contractuele boete van € 7.500,-- per dag met ingang van 4 oktober 2019;

subsidiair

VI. [gedaagden] veroordeelt tot schadevergoeding, nader op te maken bij staat;

VII. [gedaagden] bij wege van voorschot op de nader bij staat te bepalen schadevergoeding, veroordeelt om aan [eisers] een bedrag te betalen van € 150.000,--;

zowel primair als subsidiair

VIII. [gedaagden] veroordeelt in de buitengerechtelijke kosten;

IX. [gedaagden] veroordeelt in de kosten van dit geding, waaronder de kosten van het beslag en de nakosten, vermeerderd met rente.

[eisers] leggen het volgende aan hun vorderingen ten grondslag. Partijen zijn ten behoeve van de percelen aan de [adres 1 en 2] een koopovereenkomst aangegaan. Door de vestiging van het gemeentelijk voorkeursrecht, kon levering aan [eisers] pas plaatsvinden nadat dit voorkeursrecht was vervallen. Partijen hebben daarom in januari 2017 besloten de uiterste leveringsdatum afhankelijk te maken van het verval van het voorkeursrecht. Het voorkeursrecht is nog niet komen te vervallen, zodat [gedaagden] de koopovereenkomst onverkort dienen na te komen. Bij het sluiten van de verlengingsovereenkomst zijn partijen er ten onrechte van uitgegaan dat de definitieve koopovereenkomst eind december 2017 zou zijn ontbonden. De verlengingsovereenkomst is dus tot stand gekomen onder invloed van dwaling op grond waarvan deze voor vernietiging in aanmerking komt. Voor zover de verlengingsovereenkomst niet vernietigbaar is, heeft te gelden dat de daarin genoemde datum van 1 juli 2019 geen fatale termijn betreft maar slechts een peilmoment. Bovendien bestond tussen partijen overeenstemming over een verdere verlenging na 1 juli 2019. Beëindiging van de verlengingsovereenkomst zou naar redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn.

Meest subsidiair, indien de rechtbank van oordeel is dat de koopovereenkomst toch beëindigd of ontbonden is, dient [gedaagden] te worden veroordeeld tot schadevergoeding wegens het ongeoorloofd afbreken van de onderhandelingen omtrent het verder verlengen van de koopovereenkomst.

[gedaagden] voeren verweer en concluderen tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van [eisers] in de proceskosten, vermeerderd met rente en uitvoerbaar bij voorraad.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

in reconventie

[gedaagden] vorderen – samengevat – dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

primair

I. voor recht verklaart dat de koopovereenkomst en de verlengingsovereenkomst op 1 juli 20191., dan wel op 19 juli 2019 of 3 augustus 2019 zijn geëindigd danwel ontbonden;

subsidiair

II. de koopovereenkomst en de verlengingsovereenkomst ontbindt op grond van artikel 12.4 van de koopovereenkomst, dan wel bepaalt dat [gedaagden] in redelijkheid niet meer gehouden zijn om enige verplichting uit hoofde van de koopovereenkomst en/of de verlengingsovereenkomst jegens [eisers] na te komen;

zowel primair als subsidiair

III. bepaalt dat het door [eisers] gelegde beslag op de percelen dient te worden opgeheven zulks op straffe van een dwangsom van € 10.000,-- per dag met een maximum van € 1.000.000,-- althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, en [eisers] verbiedt om nogmaals beslag te leggen op de percelen op straffe van een dwangsom van € 1.000.000,-- per overtreding met een maximum van € 5.000.000,--, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag;

IV. [eisers] veroordeelt in de proceskosten vermeerderd met rente.

[gedaagden] leggen aan hun vordering ten grondslag dat de leveringsdatum van de koopovereenkomst éénmaal is verlengd tot uiterlijk 1 juli 2019. Dit betrof een harde einddatum. Over een verdere verlenging hebben partijen geen overeenstemming bereikt, zodat de koopovereenkomst per 1 juli 2019 van rechtswege is beëindigd, hetgeen door [gedaagden] in e-mails van 19 juli 2019 en 3 augustus 2019 uitdrukkelijk is bevestigd. Voor zover de overeenkomst niet al van rechtswege is beëindigd, dient deze op grond van artikel 12.4 van de koopovereenkomst te worden ontbonden.

[eisers] voeren verweer en concluderen tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van [eisers] in de proceskosten, vermeerderd met rente en uitvoerbaar bij voorraad.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

in conventie en in reconventie

Kern van het geschil, zowel in conventie als in reconventie, is de vraag of [gedaagden] nog altijd gebonden zijn aan de verkoop van hun percelen aan [eisers] menen van wel, [gedaagden] menen van niet.

Bij de beantwoording van die vraag is in de eerste plaats van belang wat partijen met elkaar zijn overeengekomen met betrekking tot de leveringsdatum. Vervolgens zal worden beoordeeld of de verlengingsovereenkomst rechtsgeldig tot stand is gekomen, en zo ja wat de rechtsgevolgen van die overeenkomst zijn.

Leveringsdatum

Vaststaat dat partijen bij het aangaan van de koopovereenkomst – ingevolge artikel 2.4 van deze overeenkomst – 24 december 2017 als uiterste leveringsdatum zijn overeengekomen (23 maanden na ondertekening van de overeenkomst).

[eisers] stellen dat partijen na de aankondiging van het gemeentelijk voorkeursrecht een afwijkende afspraak hebben gemaakt met betrekking tot de leveringsdatum door deze afhankelijk te maken van het verval van het voorkeursrecht. Daarbij zijn partijen een termijn van uiterlijk 12 weken na het verval van het voorkeursrecht als uiterste leveringsdatum overeengekomen. Dit blijkt volgens [eisers] uit de e-mail van [naam makelaar] van 11 januari 2017.

[gedaagden] hebben gemotiveerd betwist dat een afwijkende leveringsdatum is overeengekomen. Volgens [gedaagden] hebben partijen na de bekendmaking van het voorkeursrecht slechts afgesproken dat [eisers] namens [gedaagden] bezwaar zouden maken en dat als het bezwaar succesvol zou zijn, binnen 12 weken daarna zou worden geleverd. Nooit is bedoeld dat afstand zou worden gedaan van de voorwaarden en termijnen in de koopovereenkomst, voor het geval het bezwaar niet succesvol zou zijn, aldus [gedaagden] Ter zitting is namens [gedaagden] door [naam makelaar] een verklaring afgelegd. [naam makelaar] heeft verklaard dat hij de door [eisers] gestelde afspraak niet herkent. Tijdens de gesprekken op zijn kantoor is besproken dat wanneer de ontbindende voorwaarden zouden komen te vervallen, er binnen 12 weken zou moeten worden geleverd, maar deze termijn van 12 weken kwam niet in de plaats van eerder overeengekomen termijnen, aldus [naam makelaar] .

De rechtbank stelt voorop dat de door [eisers] gestelde afspraak niet ondubbelzinnig volgt uit de e-mail van [naam makelaar] van 11 januari 2017. De tekst van deze e-mail is onduidelijk en voor meerderlei uitleg vatbaar.

De uitleg die [eisers] aan deze e-mail geven is door [naam makelaar] weersproken. Ook anderszins ziet de rechtbank geen ondersteuning voor de stelling van [eisers] dat een afwijkende uiterste leveringsdatum is overeengekomen. Uit de grote hoeveelheid e-mailcorrespondentie die partijen in het geding hebben gebracht blijkt dat [gedaagden] veel belang hechtten aan het moment van levering. Ter zitting is door [gedaagden] toegelicht dat het hun bedoeling was dat zij - destijds 67 en 73 jaar oud - met de opbrengst van de verkoop van hun oude dag konden genieten. De afspraak zoals door [eisers] gesteld zou in praktijk betekenen dat [gedaagden] volledig waren overgeleverd aan de voortgang van het traject met de gemeente. Het ligt niet voor de hand dat [gedaagden] met een dergelijk verstrekkende wijziging van de afspraken zouden hebben ingestemd en de in het geding gebrachte correspondentie biedt daarvoor ook geen enkel aanknopingspunt.

De rechtbank ziet ook in het eigen handelen van [eisers] geen ondersteuning voor de juistheid van hun standpunt. Immers, [eisers] hebben vanaf maart 2018 uitvoerig onderhandeld over een verlenging van de koopovereenkomst, waarvoor zij bereid waren een bedrag van € 10.000,- per maand aan [gedaagden] te betalen. Niet valt in te zien waarom [eisers] dit zouden doen als zij in januari 2017 de leveringsdatum al hadden verlengd en gekoppeld aan het verval van het voorkeursrecht. De verklaring van [eiser sub 2] ter zitting dat zij hiertoe zijn overgegaan om de relatie met [gedaagden] goed te houden, heeft de rechtbank niet overtuigd.

Behalve de e-mail van 11 januari 2017 hebben [eisers] geen feiten en omstandigheden aangevoerd om de gestelde afspraak over de uiterste leveringsdatum te onderbouwen. Deze stelling zal daarom als onvoldoende onderbouwd worden gepasseerd. Dat betekent dat [eisers] op grond van de koopovereenkomst uiterlijk 24 december 2017 de gekochte percelen moesten afnemen.

Verlenging; dwaling?

Vanaf 1 maart 2018 zijn partijen in onderhandeling getreden over verlenging van de koopovereenkomst, hetgeen geresulteerd heeft in de verlengingsovereenkomst van 4 juni 2018. De afspraken hielden – kort samengevat – in dat de koopovereenkomst verlengd zou worden tot 1 juli 2019 en dat [eisers] maandelijks een (rente)vergoeding aan [gedaagden] moesten betalen.

[eisers] stellen in deze procedure dat deze overeenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en vorderen om die reden vernietiging van de verlengingsovereenkomst en terugbetaling van alle maandelijkse vergoedingen. Volgens [eisers] verkeerden beide partijen bij het sluiten van de verlengingsovereenkomst in de onjuiste veronderstelling dat de koopovereenkomst met ingang van 25 december 2017 was ontbonden. Op grond van artikel 12.3 van de koopovereenkomst zou echter pas sprake zijn geweest van ontbinding indien die ontbinding was ingeroepen door [eisers] Dat is niet het geval geweest. Ook de ontbindende voorwaarde van artikel 12.4 kon niet zijn ingetreden, omdat er nog geen overeengekomen tijdstip voor het ondertekenen van de akte van levering was conform artikel 14.3 van de koopovereenkomst, aldus [eisers]

De rechtbank verwerpt het beroep op dwaling. Uit niets blijkt dat partijen in juni 2018 in de veronderstelling verkeerden dat de koopovereenkomst inmiddels op grond van artikel 12.3 of artikel 12.4 was ontbonden, laat staan dat partijen vanuit die veronderstelling zijn overgegaan tot het sluiten van de verlengingsovereenkomst. [gedaagden] hebben er terecht op gewezen dat voor het aangaan van de verlengingsovereenkomst ontbinding van de onderliggende koopovereenkomst niet vereist was. Het doel van de verlengingsovereenkomst was, zoals [eiser sub 2] in zijn e-mail van 3 april 2018 schrijft, dat “mogelijk alsnog – zij het later – uitvoering kan worden gegeven aan de koopovereenkomst”. De rechtbank leidt hieruit af dat partijen deze overeenkomst hebben gesloten vanuit de veronderstelling dat de initieel overeengekomen leveringsdatum was verstreken. Zoals hiervoor uiteengezet, was die veronderstelling juist. Van wederzijdse dwaling bij de totstandkoming van deze overeenkomst is dan ook geen sprake.

Nu het beroep op dwaling wordt verworpen worden de vorderingen van [eisers] tot vernietiging van de verlengingsovereenkomst en terugbetaling van € 150.000,-- aan betaalde vergoedingen afgewezen.

Verlenging; fatale termijn?

Nu vaststaat dat de verlengingsovereenkomst rechtsgeldig tot stand is gekomen dient de vraag te worden beantwoord wat de strekking van deze overeenkomst is. Partijen verschillen in dit kader met elkaar van mening over de daarin opgenomen termijn van 1 juli 2019. Volgens [gedaagden] betrof dit een harde einddatum, waarna de verlengingsovereenkomst en de koopovereenkomst van rechtswege eindigden. [eisers] stellen echter dat deze datum niet was bedoeld als fatale einddatum, maar slechts als een peilmoment, een stip op de horizon, om alsdan met elkaar te bepalen hoe lang de verlengingsovereenkomst verder moest worden verlengd.

De beoordeling van dit geschilpunt vergt uitleg van de verlengingsovereenkomst. Daarbij komt het niet alleen aan op de taalkundige betekenis van de bewoordingen van de overeenkomst maar ook op hetgeen partijen jegens elkaar hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen hebben afgeleid en in de gegeven omstandigheden mochten afleiden, alsmede op alle overige omstandigheden van het geval.

De rechtbank stelt voorop dat de bewoordingen van de verlengingsovereenkomst meer aansluiten bij een ‘harde einddatum’ dan bij een ‘stip op de horizon’. Immers, opgenomen is dat de verlenging op 1 juli 2019 eindigt en dat partijen voor het verstrijken van die termijn met elkaar in overleg zullen treden over een ‘mogelijke verdere verlenging’.

Ook in de overige omstandigheden ziet de rechtbank aanknopingspunten voor de door [gedaagden] voorgestane uitleg. Zoals hiervoor al overwogen hechtten [gedaagden] veel belang aan het moment van levering. Uit de e-mail van [eiser sub 2] van 1 maart 2018, waarin voor het eerst om verlenging is verzocht, blijkt dat ook [eisers] zich daarvan bewust waren (“Wij begrijpen volledig dat jullie behoefte hebben om dit proces af te ronden. Toch willen we jullie vragen nog iets langer geduld te hebben, de eindstreep is nu écht in zicht maar vraagt van beide partijen een (nog) iets langere adem”). [gedaagden] hebben op dit verzoek gereageerd met de mededeling dat zij bereid zijn om onder voorwaarden de levering éénmalig te verplaatsen met maximaal zes maanden. Na een bespreking over de voorwaarden van een eventuele verlenging doen [eisers] aan [gedaagden] per e-mail van 3 april 2018 een voorstel. Dat voorstel houdt in dat levering plaatsvindt ‘op 1 november 2018, of zoveel eerder’. Als dan overeenstemming is bereikt met de gemeente kan er worden geleverd. Wordt geen overeenstemming bereikt, ‘dan zal de koopovereenkomst helaas alsnog zijn ontbonden’ en zijn [eisers] ‘het geld kwijt’. [eisers] hebben in hun openingsvoorstel de einddatum, toen nog 1 november 2018, dus zelf gepresenteerd als een fatale termijn. Niet gebleken is dat in de daarop gevolgde onderhandelingen nog van dit uitgangspunt is afgeweken.

De rechtbank is dan ook van oordeel dat de verlengingsovereenkomst zo moet worden uitgelegd dat de daarin genoemde termijn een uiterste datum is waarop [eisers] de percelen moesten afnemen en dat na die datum – bij ontbreken van overeenstemming over een verdere verlenging (na 1 juli 2019) – partijen niet langer aan de koop waren gebonden.

Verlenging verlengd?

Subsidiair stellen [eisers] dat partijen wel degelijk overeenstemming hebben bereikt over een verdere verlenging. In dit kader wordt door [eisers] aangevoerd dat zij op 28 juni 2019 instemmend hebben geantwoord op een voorstel van [gedaagden] van 21 juni 2019, waarbij zij akkoord zijn gegaan met alle verlengingsvoorwaarden van [gedaagden] en zij op 25 juni 2019 – conform de voorwaarde zoals neergelegd in de e-mail van 21 juni 2019 – de verlengingsvergoeding tot en met de maand juni 2019 volledig hebben voldaan. Partijen zijn ook na 1 juli 2019 jegens elkaar blijven handelen conform het bepaalde in de verlengingsovereenkomst, aldus [eisers] Zo hebben [gedaagden] in dit kader op 12 augustus 2019 nog verschillende stukken van de gemeente aan [naam makelaar] afgegeven ten behoeve van [eisers]

De rechtbank kan [eisers] hierin niet volgen. De e-mail van 21 juni 2019 van [gedaagden] behelst geen concreet aanbod maar slechts een uitnodiging tot het doen van een voorstel, onder benoeming van een aantal uitgangspunten waaronder levering voor einde jaar. [eisers] doen vervolgens bij e-mail van 28 juni 2019 een voorstel met een uiterste leveringsdatum van 30 juni 2020. Hieruit blijkt reeds duidelijk dat tussen partijen geen overeenstemming bestond over de voorwaarden van een verdere verlenging.

Ook ziet de rechtbank in het handelen van partijen na 1 juli 2019 geen ondersteuning voor de juistheid van het standpunt van [eisers] . Duidelijk blijkt uit e-mails van 19 juli en 3 augustus 2019 dat [gedaagden] zich niet langer gebonden achtten aan de koop. Ook [eisers] hebben na 1 juli 2019 geen uitvoering meer gegeven aan de verlengingsovereenkomst. De maandelijkse betalingen aan [gedaagden] zijn na die datum immers gestaakt. De afgifte van stukken op 12 augustus 2019 door [gedaagden] maakt niet dat [eisers] er – in weerwil van de zojuist genoemde e-mails – gerechtvaardigd op mochten vertrouwen dat de verlengingsovereenkomst verlengd was.

Beëindiging naar redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar?

Meer subsidiair stellen [eisers] dat – voor zover 1 juli 2019 wel een fatale termijn zou zijn en deze niet is verlengd – een beroep op beëindiging van de verlengingsovereenkomst onder de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Hiertoe voeren [eisers] aan dat zij € 150.000,-- aan [gedaagden] hebben betaald ter verlenging van de koopovereenkomst en dat [eisers] tijdens de verlenging niet alleen voor zichzelf maar ook ten behoeve van [gedaagden] met de gemeente in gesprek zijn gegaan. De gerealiseerde waardevermeerdering van beide percelen is grotendeels te danken aan de inspanningen van [eisers] Verder zijn [eisers] volledig afhankelijk van de snelheid van het besluitvormingsproces bij de gemeente geweest. Juist nu de onderhandelingen met de gemeente zich in de eindfase begeven doen [gedaagden] een beroep op beëindiging van de overeenkomst, omdat zij inmiddels een hogere koopsom kunnen ontvangen van andere partijen.

Ook dit betoog slaagt niet. Vooropgesteld wordt dat de rechter de nodige terughoudendheid moet betrachten bij het buiten werking stellen op grond van de redelijkheid en billijkheid van een tussen partijen als gevolg van een overeenkomst geldende regel. Dat geldt te meer wanneer het gaat om professionele partijen die over de totstandkoming van de overeenkomst uitvoerig hebben onderhandeld. De uiterste leveringsdatum van 1 juli 2019 betreft bovendien de kern van de verlengingsovereenkomst. [eisers] wijzen erop dat het gevolg van de beëindiging is dat zij € 150.000,-- aan [gedaagden] hebben betaald zonder dat zij de percelen hebben kunnen afnemen. Voor [eisers] is dit ongetwijfeld een bittere pil. Het betreft echter de verwezenlijking van een risico dat inherent was aan de verlengingsovereenkomst en waarvan [eisers] zich reeds bij het aangaan van de overeenkomst bewust waren: “dan zijn [eiser sub 1] en ik het geld kwijt”. Onder deze omstandigheden kan niet worden geoordeeld dat de beëindiging per 1 juli 2019 naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar was.

Beantwoording kernvraag

Uit het voorgaande volgt dat de koopovereenkomst en verlengingsovereenkomst met ingang van 1 juli 2019 zijn beëindigd. Dat betekent dat [gedaagden] niet langer gebonden zijn aan de verkoop van hun percelen aan [eisers] en dat [eisers] geen aanspraak meer kunnen maken op levering van de percelen.

Afbreken onderhandelingen; schadevergoeding?

Geheel subsidiair vorderen [eisers] – voor zover geen veroordeling van [gedaagden] tot nakoming volgt – een schadevergoeding in verband met het ongeoorloofd afbreken van de onderhandelingen rondom het overeenkomen van een nieuwe verlenging. Daaraan leggen zij ten grondslag dat de verlengingsovereenkomst in artikel 6 een contractuele verplichting bevat om door te onderhandelen over de verdere verlenging van de koopovereenkomst, waarbij de inzet van die onderhandelingen is beperkt tot de periode of duur van de nieuw overeen te komen verlenging. Door de onderhandelingen af te breken op grond van het feit dat de eerder overeengekomen koopprijs niet wordt verhoogd, is [gedaagden] buiten de contractueel overeengekomen onderhandelingsruimte getreden en is het afbreken van de onderhandelingen onrechtmatig, althans plegen [gedaagden] wanprestatie jegens [eisers] .

De rechtbank stelt voorop dat artikel 6 van de verlengingsovereenkomst bepaalt dat partijen met elkaar in overleg zullen treden over een ‘mogelijke verdere verlenging’. Uit deze bewoordingen volgt dat partijen niet gehouden waren om door te onderhandelen totdat overeenstemming was bereikt.

Partijen zijn vanaf eind april 2019 in overleg getreden over een mogelijke verdere verlenging. Daarbij hebben [gedaagden] bij herhaling als voorwaarde gesteld dat levering uiterlijk voor het einde van het jaar moest plaatsvinden. De voorstellen van [eisers] (levering per 30 juni respectievelijk 1 april 2020) beantwoordden niet aan die voorwaarde. [eisers] beroepen zich er in dit verband op dat zij voor de mogelijkheid tot afname afhankelijk waren van het besluitvormingsproces binnen de gemeente en dat het gewijzigde bestemmingsplan pas eind maart 2020 gereed zou zijn. Dit is echter een omstandigheid die in de risicosfeer van [eisers] als projectontwikkelaars ligt en die niet voor rekening van [gedaagden] kan worden gebracht.

De stelling van [eisers] dat [gedaagden] de onderhandelingen alleen maar hebben afgebroken omdat [eisers] de koopprijs niet wilden verhogen, vindt geen ondersteuning in de overgelegde correspondentie. Weliswaar kan uit de e-mail van [gedaagden] van 19 juli 2019 worden afgeleid dat tijdens de bespreking op 12 juli 2019 ook de koopsom ter sprake is gebracht, maar evengoed blijkt daaruit dat een verdere verlenging (in elk geval mede) is afgeketst op de datum van levering.

De rechtbank is dan ook van oordeel dat [gedaagden] niet ongeoorloofd de onderhandelingen met [eisers] over een verdere verlenging hebben afgebroken, zodat geen grond bestaat voor een schadevergoeding.

Conclusie

Gelet op al het voorgaande, worden de vorderingen van [eisers] in deze procedure integraal afgewezen. In reconventie zal de rechtbank de door [gedaagden] gevorderde verklaring voor recht afgeven. Daarnaast zal de rechtbank [eisers] veroordelen tot opheffing van het gelegde conservatoire leveringsbeslag, op straffe van een dwangsom. Het door [gedaagden] gevorderde verbod om in de toekomst nogmaals beslag te leggen op de percelen is niet nader onderbouwd en zal worden afgewezen.

Proceskosten

Bij deze uitkomst van de procedure worden [eisers] als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten. De kosten aan de zijde van [gedaagden] tot op heden in conventie worden begroot op:

griffierecht € 1.005,00

salaris gemachtigde € 5.121,00 (3 punten x tarief € 1.707,00)

totaal € 6.126,00

De gevorderde nakosten zullen in conventie worden begroot als gevorderd.

Aangezien de reconventionele vorderingen van [gedaagden] voortvloeien uit het verweer in conventie, zullen bij de begroting van de proceskosten in reconventie halve punten worden gehanteerd. De kosten aan de zijde van [gedaagden] in reconventie worden begroot op € 461,00 (2,0 punten × factor 0,5 × tarief € 461,00) aan salaris advocaat. De gevorderde nakosten zullen in reconventie worden begroot op nihil.

De rechtbank

in conventie

wijst het gevorderde af,

veroordeelt [eisers] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden] tot op heden begroot op € 6.126,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de veertiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

begroot de nakosten op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [gedaagden] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis hebben voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,

verklaart dit vonnis in conventie wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,

in reconventie

verklaart voor recht dat de koopovereenkomst en de verlengingsovereenkomst op 1 juli 2019 zijn geëindigd,

veroordeelt [eisers] om uiterlijk binnen drie werkdagen na de dag van betekening van dit vonnis over te gaan tot het (doen) opheffen en doorhalen van het conservatoir beslag tot levering met betrekking tot de percelen gelegen aan de [adres 1 en 2] te [plaats] , op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 10.000,- per dag dat zij daarmee in gebreke blijven, met een maximum van € 200.000,-,

veroordeelt [eisers] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden] tot op heden begroot op € 461,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de veertiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

begroot de nakosten op nihil,

verklaart dit vonnis in reconventie wat betreft de veroordelingen onder 5.6. en 5.7. uitvoerbaar bij voorraad,

in conventie en in reconventie

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. T.T. Hylkema, rechter, bijgestaan door mr. C.M. Mellema, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 4 november 2020.2.