Hof Den Haag, 03-07-2024, nr. BK-23/1207

Belanghebbende heeft tezamen met [A] een bedrag van € 8.600 aan overdrachtsbelasting op aangifte voldaan.

Belanghebbende heeft tegen de voldoening op aangifte bezwaar gemaakt. De Inspecteur heeft bij uitspraak op bezwaar het bezwaar afgewezen.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar van de Inspecteur beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake van het beroep is griffierecht geheven van € 50. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake van het hoger beroep is van belanghebbende griffierecht geheven van € 136. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.

De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 22 mei 2024. Ter zitting is het hoger beroep in de zaak BK-23/1208 van [A] tezamen met de onderhavige zaak behandeld. Belanghebbende is zonder bericht van verhindering niet verschenen. Na de zitting heeft de gemachtigde bij bericht gemeld dat hij het tijdstip verkeerd had genoteerd en zijn excuses aangeboden. De Inspecteur is verschenen. Hetgeen in de ene zaak is aangevoerd wordt geacht te zijn aangevoerd in de andere zaak, tenzij hetgeen is aangevoerd uitsluitend op die ene zaak betrekking heeft. Van het verhandelde ter zitting is door de griffier één proces-verbaal opgemaakt.

Belanghebbende heeft tezamen met [A] op 18 mei 2022 een woning aan de [adres] te [woonplaats] (de woning) gekocht van de heer […] (de verkoper) voor een bedrag van € 395.000 (de koopsom).

In opdracht van belanghebbende heeft een taxateur van [naam] (de taxateur) de woning op 11 mei 2022 (de waardepeildatum) getaxeerd in verband met de financiering van de woning. In het taxatierapport heeft de taxateur de marktwaarde van de woning bepaald op € 430.000.

Belanghebbende heeft bij akte van levering van 1 augustus 2022 de woning in eigendom verkregen. In de leveringsakte is ten aanzien van de overdrachtsbelasting – voor zover hier van belang – het volgende opgenomen (de leveringsakte):

“OVERDRACHTSBELASTING

De waarde van het verkochte is niet gelijk aan de koopprijs. De grondslag voor de overdrachtsbelasting bedraagt vier honderd dertig duizend euro (€ 430.000,00).

Wegens de levering van het verkochte is overdrachtsbelasting verschuldigd. De overdrachtsbelasting komt voor rekening van [belanghebbende].

[Belanghebbende] verklaart dat hij het verkochte anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken en past daarom het lage tarief voor de overdrachtsbelasting toe.”

Belanghebbende heeft tezamen met [A] ter zake van de verkrijging van de onroerende zaak een bedrag van € 8.600 (2% over € 430.000) aan overdrachtsbelasting voldaan. Het bezwaar van belanghebbende tegen deze voldoening is afgewezen.

Belanghebbende heeft in hoger beroep een offerte van 24 augustus 2023 ter zake van te verrichten onderhoudswerkzaamheden aan de onroerende zaak overgelegd. In deze offerte staat onder meer vermeld dat sprake is van foutief geplaatste dakpannen en het niet gebruiken van kantpannen, waardoor bij zware regenval en storm direct sprake is van zichtbare lekkage. De offerte becijfert de reparatie van voormelde gebreken op een bedrag van € 30.154.

3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende – samen met [A] – is aangeduid als eisers en de Inspecteur als verweerder:

“5. In geschil is de maatstaf van heffing over de verkrijging van de woning. Eisers stellen dat de maatstaf overeenkomt met de koopsom, zodat de zogenoemde startersvrijstelling van toepassing is. Verweerder stelt zich op het standpunt dat moet worden uitgegaan van de marktwaarde van € 430.000 uit het taxatierapport.

6. Onder de naam 'overdrachtsbelasting' wordt een belasting geheven ter zake van de verkrijging van in Nederland gelegen onroerende zaken. Op 1 augustus 2022 is de woning verkregen door eisers door middel van de leveringsakte ter uitvoering van de koopovereenkomst.

7. Overdrachtsbelasting wordt berekend over de waarde van de onroerende zaak op het moment van de verkrijging. Die waarde is ten minste gelijk aan die van de tegenprestatie, in dit geval de koopsom.

8. Onder ‘waarde’ wordt verstaan: waarde in het economische verkeer. De Hoge Raad heeft de waarde in het economische verkeer als volgt gedefinieerd (Hoge Raad 5 februari 1969, ECLI:NL:HR:1969:AX5888.):

“(…) dat, ingeval het gaat om de waardering van zaken waarin geregeld handel wordt gedreven, als de waarde welke daaraan in het economische verkeer kan worden toegekend in het algemeen dient te worden aangenomen de verkoopprijs, waaronder moet worden verstaan de prijs, die bij aanbieding van de zaak ten verkoop op de meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde daarvoor zou zijn besteed. (…)”

9. De bewijslast bij afwijking van de gehanteerde koopsom als maatstaf van heffing ligt in beginsel bij verweerder (vgl. Hoge Raad 3 januari 1996, ECLI:NL:HR:1996:AA1902).

10. Verweerder verwijst in dit kader allereerst naar het taxatierapport. Het taxatierapport biedt naar het oordeel van de rechtbank overtuigend steun voor het oordeel dat de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak hoger is dan de overeengekomen koopsom. De waarde van de onroerende zaak is bepaald naar waardepeildatum 11 mei 2022, derhalve bijna drie maanden vóór de verkrijging, terwijl sprake is van een stijgende woningmarkt. De getaxeerde waarde is € 35.000 hoger dan de koopsom. Dit is zowel in absolute als in relatieve zin geen marginale afwijking. Verder is niet gebleken dat het taxatierapport niet op een zorgvuldige, volledige en juiste wijze tot stand is gekomen. In het taxatierapport is de waarde bepaald door de woning te vergelijken met vergelijkbare woningen in de omgeving, waarbij de verkoopprijzen zijn geïndexeerd naar eerdergenoemde waardepeildatum. De taxateur heeft in het taxatierapport verklaard dat zij de waarde van de woning helemaal onafhankelijk heeft kunnen bepalen en daarbij door niemand is beïnvloed of onder druk gezet.

11. Verder wijst verweerder er terecht op dat de woning niet (door tussenkomst van een aankoop- of verkoopmakelaar) openbaar is aangeboden en dus niet op de meest geschikte wijze na de beste voorbereiding is verkocht aan de meestbiedende gegadigde. Dat de koopprijs niet de waarde in het economische verkeer vertegenwoordigt op de verkrijgingsdatum wordt naar het oordeel van de rechtbank verder bevestigd door de verklaring van eisers dat zij na een eerste kennismaking met de verkoper en het bekijken van de woning tot de conclusie kwamen dat € 395.000 een eerlijke prijs was in het licht van eerder genoemde prijzen door makelaars en het feit dat de verkoper geen makelaarskosten van 2% hoefde te betalen. De verkoper had een aantal maanden vóór de verkoop op 18 mei 2022 een drietal makelaars geraadpleegd, waarbij bedragen tussen de € 390.000 en € 420.000 zijn genoemd, maar deze ‘taxaties’ zijn niet nader onderbouwd. Daar komt bij, zoals reeds opgemerkt, dat sprake was van een stijgende woningmarkt.

12. De rechtbank volgt verweerder dan ook in zijn standpunt dat in deze zaak de koopsom niet aangemerkt kan worden als de waarde in het economisch verkeer, maar dat uitgegaan dient te worden van de getaxeerde marktwaarde (€ 430.000).

13. De stelling van eisers dat er inmiddels ernstige problemen zijn met het dak van de woning en dat daaruit volgt dat de in het taxatierapport vastgestelde marktwaarde te hoog is, slaagt niet. Met deze blote stelling hebben eisers niet aannemelijk gemaakt dat deze problemen er ten tijde van de verkoop al waren of dat de getaxeerde waarde niet de waarde in het economische verkeer betrof op de waardepeildatum.

14. Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de beroepen ongegrond verklaard.

15. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”

In hoger beroep is in geschil of de vrijstelling van artikel 15, lid 1, onderdeel p, van de Wet op belastingen van rechtsverkeer (Wbr) van toepassing is en, in samenhang hiermee, of de maatstaf van heffing op het juiste bedrag is vastgesteld.

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar, tot teruggaaf van de overdrachtsbelasting, tot vergoeding van de voor het bezwaar, het beroep en het hoger beroep gemaakte proceskosten voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand, en tot vergoeding van de voor het beroep en het hoger beroep betaalde griffierechten.

De Inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

Artikel 15, lid 1, aanhef en onderdeel p, Wbr (tekst vanaf 1 augustus 2022) luidt, voor zover van belang, als volgt:

“Onder bij algemene maatregel van bestuur te stellen voorwaarden is van de belasting vrijgesteld de verkrijging:

(…)

van een woning of rechten waaraan deze is onderworpen of van rechten van lidmaatschap als bedoeld in artikel 4, eerste lid, onderdeel b, voor zover deze laatste rechten betrekking hebben op een woning, en de gelijktijdige verkrijging van de tot die woning behorende aanhorigheden, indien:

1°. de verkrijger een meerderjarig natuurlijk persoon jonger dan vijfendertig jaar is;

2°.de verkrijger deze vrijstelling niet eerder heeft toegepast en dit overeenkomstig artikel 15a, voorafgaand aan de verkrijging duidelijk, stellig en zonder voorbehoud verklaart in een schriftelijke verklaring; en

3°. de verkrijger de verkregen woning of rechten waaraan deze is onderworpen na de verkrijging anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken en dit overeenkomstig artikel 15a, voorafgaand aan de verkrijging duidelijk, stellig en zonder voorbehoud verklaart in een schriftelijke verklaring;

4°. het totaal van de waarde van de woning of rechten waaraan deze is onderworpen en tot die woning behorende aanhorigheden niet uitkomt boven € 400.000;”

Het Hof stelt voorop dat in het onderhavige geval sprake is van een transactie tussen onafhankelijke partijen en dat in het algemeen een tussen dergelijke partijen overeengekomen koopprijs niet afwijkt van de waarde in het economische verkeer van het verkochte goed (HR 24 januari 1990, ECLI:NL:HR:1990:BH7729, BNB 1990/83). De stelling van de Inspecteur dat de verkoper een bekende van belanghebbende is en dat daarmee sprake zou zijn van een transactie tussen niet onafhankelijke partijen waarbij de verkoper belanghebbende heeft bevoordeeld door een lagere koopsom te bedingen dan de waarde in het economische verkeer, faalt. De enkele omstandigheid dat de verkoper een kennis is van de oom van belanghebbende, is onvoldoende voor het oordeel dat de overeengekomen prijs afwijkt van de waarde in het economische verkeer van het pand. Het is niet aannemelijk dat de verkoper een nichtje van een kennis samen met haar partner een voordeel heeft willen gunnen van € 35.000. Dat bij de verkoop van het pand geen aan- en verkoopmakelaar is ingeschakeld en het pand niet via openbare bronnen is aangeboden, brengt niet mee dat het pand niet op de meest geschikte wijze na de beste voorbereiding is verkocht aan de meestbiedende gegadigde, zoals de Inspecteur betoogt. Dergelijke voorwaarden worden hieraan niet gesteld en ook overigens is het Hof uit de gedingstukken en hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd niet gebleken dat de verkoop van het pand onder niet-marktconforme omstandigheden heeft plaatsgevonden. Hierbij wordt mede in aanmerking genomen dat belanghebbende, onder verwijzing naar de verklaring van de verkoper van 24 november 2022, onweersproken heeft gesteld dat de verkoper vóór de verkoop op 18 mei 2022 een drietal makelaars heeft geraadpleegd, waarbij bedragen tussen de € 390.000 en € 420.000 zijn genoemd.

Het Hof neemt hierbij mede in aanmerking dat het taxatierapport niet is opgesteld ten behoeve van de aankoop, maar met als doel het verkrijgen van de financiering. De taxateur is bovendien een vriendin van de familie. Het taxatierapport is om deze en de in 5.2 vermelde redenen onbruikbaar om te dienen als maatstaf van heffing, laat staan om een tussen onafhankelijke partijen overeengekomen prijs te ontkrachten.

Slotsom

Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, bedraagt de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak € 395.000. Derhalve dient van een maatstaf van heffing van € 395.000 te worden uitgegaan. De vrijstelling van artikel 15, lid 1, aanhef en onderdeel p, Wbr, is daarom van toepassing. Aan belanghebbende dient teruggaaf van overdrachtsbelasting van € 4.300 te worden verleend van het totaal van de op aangifte voldane overdrachtsbelasting van € 8.600. Aan [A] wordt in de zaak BK-23/1208 teruggaaf van overdrachtsbelasting voor het resterende deel van € 4.300 verleend. Het hoger beroep is gegrond.

Het Hof ziet aanleiding de Inspecteur te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken. De proceskostenvergoeding wordt op de voet van artikel 8:75 Awb in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 2.625 (1 punt voor het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting in beroep en 1 punt voor het hogerberoepschrift, met een waarde per punt van € 875 en een wegingsfactor voor het gewicht van de zaak van 1). Aan belanghebbende komt de helft van dit bedrag toe en aan [A] de andere helft. Dit betekent dat de Inspecteur aan belanghebbende € 1.312,50 dient te vergoeden.

Dat in bezwaar om een proceskostenvergoeding is gevraagd, is niet gebleken.

Voorts dient aan belanghebbende het voor de behandeling voor de Rechtbank gestorte griffierecht van € 50, alsmede het voor de behandeling in hoger beroep gestorte griffierecht van € 136 te worden vergoed.

Het Gerechtshof:

Deze uitspraak is vastgesteld door A. van Dongen, T.A. de Hek en W.M.G. Visser, in tegenwoordigheid van de griffier J. Azmi Shenouda. De beslissing is op 3 juli 2024 in het openbaar uitgesproken.

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. - de naam en het adres van de indiener;

b. - de dagtekening;

c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. - de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.