Hof Amsterdam, 20-11-2018, nr. 200.108.108/02

2. [appellante sub 2],

beiden wonend te [woonplaats] ,

appellanten in principaal appel,

geïntimeerden in voorwaardelijk incidenteel appel,

advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam,

tegen

gevestigd te Amsterdam,

advocaat: onttrokken,

2. [X] HOLDING B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde in principaal appel,

appellante in voorwaardelijk incidenteel appel,

advocaat: mr. Ch.Y.M. Moons te Amsterdam.

Partijen worden hierna [appellant sub 1] respectievelijk Hovamul en [X] genoemd.

[appellant sub 1] is bij dagvaarding van 13 april 2012 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam (verder: de kantonrechter) van 16 januari 2012, in deze zaak onder bovengenoemd zaaknummer gewezen tussen [appellant sub 1] als eiser en Hovamul en [X] als gedaagden.

Bij arrest van 19 juni 2012 heeft het hof een comparitie van partijen gelast, die op 14 september 2012 heeft plaatsgevonden. Van deze comparitie van partijen is een proces-verbaal opgemaakt, dat zich bij de stukken bevindt.

[appellant sub 1] respectievelijk [X] hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties ( [appellant sub 1] );

- memorie van antwoord tevens van grieven in voorwaardelijk incidenteel appel, met productie ( [X] );

- memorie van antwoord in voorwaardelijk incidenteel appel ( [appellant sub 1] );

- akte overlegging bescheiden, met producties ( [appellant sub 1] ).

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellant sub 1] heeft in principaal appel geconcludeerd, kort gezegd, dat het hof het vonnis waarvan beroep zal vernietigen, voor recht zal verklaren primair dat Hovamul en [X] toerekenbaar zijn tekortgeschoten jegens [appellant sub 1] , subsidiair dat Hovamul en [X] ongerechtvaardigd zijn verrijkt dan wel dat een beroep van Hovamul en [X] op artikel 6.11.2.8 van de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst kantoorruimte naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, en, voorts, hen zal veroordelen tot vergoeding van de door [appellant sub 1] geleden schade, totaal begroot op € 34.000,= (met wettelijke rente), met beslissing over de proceskosten. [appellant sub 1] heeft in voorwaardelijk incidenteel appel geconcludeerd dat het hof dit beroep zal verwerpen, met beslissing over de proceskosten.

[X] heeft geconcludeerd dat het hof in principaal appel het vonnis waarvan beroep zal bekrachtigen en in voorwaardelijk incidenteel appel het vonnis waarvan beroep eveneens, zij het onder verbetering van gronden, zal bekrachtigen, met – uitvoerbaar bij voorraad – beslissing over de proceskosten, met wettelijke rente.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

De kantonrechter heeft in het vonnis waarvan beroep onder 1.1 tot en met 1.11 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Omdat die feitenvaststelling niet in geschil is, zal ook het hof van die feiten uitgaan.

Het gaat in deze zaak, voor zover thans nog relevant, om het volgende.

( i) [appellant sub 1] heeft met ingang van 1 januari 2007 de bedrijfsruimte aan de [adres] van Hovamul en [X] gehuurd alsmede de in de nabijheid daarvan liggende parkeerplaats P-36 (verder: het gehuurde). Het gehuurde was bestemd om te worden gebruikt als bedrijfsruimte ten behoeve van een galerie.

(ii) Deze huurovereenkomst (verder: de huurovereenkomst) is aangegaan voor de bepaalde tijd van drie jaar met de mogelijkheid van (stilzwijgende) verlenging.

(iii) Artikel 8 van de huurovereenkomst, dat is opgenomen onder het kopje ‘Bijzondere bepalingen’, luidt als volgt:

“Het gehuurde wordt in casco staat opgeleverd en zal door huurder worden voorzien van een inbouwpakket ten behoeve van haar bedrijfsvoering. Het is huurder toegestaan om bij beëindiging van deze huurovereenkomst het inbouwpakket over te dragen aan volgende huurder.

Het is huurder toegestaan om de in het gehuurde niet dragende scheidingswanden te verwijderen.

(…)

Het huurprijs zal met ingang van 01-01-2009 worden verhoogd basis prijsniveau 01-01-2007 € 225 m2 wettelijk te indexeren.

Huurder heeft tot 01-01-2008 het kosteloos gebruik van parkeerplaat[s] P-36 van € 2250,-- ex. BTW per jaar.

(…)”

(iv) [appellant sub 1] heeft bij aanvang van de huurovereenkomst op eigen kosten diverse voorzieningen in het gehuurde aangebracht, zoals elektra, (vloer)verwarming, keuken en toilet en bergkasten. Een belangrijk deel van de daartoe benodigde werkzaamheden is uitgevoerd door [appellant sub 1] zelf.

( v) De huurovereenkomst is na opzegging door [appellant sub 1] geëindigd per 1 januari 2010. In verband hiermee heeft op 30 december 2009 een eindoplevering plaatsgevonden in aanwezigheid van de beheerder. In een door [appellant sub 1] opgesteld gedeelte van het verslag van oplevering staat onder meer vermeld:

“De huurder laat de vloerverwarming, de vloer en de nieuwe luchtafvoersysteem in de ruimte achter alsmede de elektrische installatie.”

(vi) De bedrijfsruimte is met ingang van 1 februari 2011 als kantoorruimte verhuurd aan een derde.

(vii) De artikelen 6.11.2.6 tot en met 6.11.2.8 van de bij de huurovereenkomst behorende ‘Algemene Bepalingen Huurovereenkomst kantoorruimte’ (verder: de Algemene Bepalingen) luiden als volgt:

“6.11.2.6 Door huurder al dan niet met toestemming van verhuurder aangebrachte veranderingen en toevoegingen maken geen deel uit van het gehuurde.

6.11.2.7 Voor zover partijen niet schriftelijk anders zijn overeengekomen, moeten door of namens huurder aangebrachte veranderingen of toevoegingen voor het einde van de huur door huurder ongedaan zijn gemaakt.

6.11.2.8 Huurder doet afstand van rechten en aanspraken uit ongerechtvaardigde verrijking in verband met de door of namens huurder aangebrachte veranderingen of toevoegingen die bij het einde van de huur niet ongedaan zijn gemaakt, tenzij partijen schriftelijk anders zijn overeengekomen.”

(viii) De artikelen 10.1.4 alsmede 10.3 en 10.4 van de Algemene Bepalingen luiden als volgt:

“10.1.4 Verder wordt het gehuurde opgeleverd geheel ontruimd, vrij van gebruik en gebruiksrechten, behoorlijk schoongemaakt onder afgifte van alle sleutels, keycards e.d. aan verhuurder. Huurder is verplicht alle zaken die door hem in, aan of op het gehuurde zijn aangebracht of door hem van de voorgaande huurder of gebruiker zijn overgenomen op eigen kosten te verwijderen. Voor niet verwijderde zaken is verhuurder geen vergoeding verschuldigd. De niet verwijderde zaken kunnen op kosten van huurder worden verwijderd. Het gestelde in 6.11.2.6 en 6.11.2.7 is van toepassing.

(…)

Alle zaken waarvan huurder kennelijk afstand heeft gedaan door deze in het gehuurde achter te laten bij het daadwerkelijk verlaten van het gehuurde, kunnen door verhuurder, naar verhuurders inzicht, zonder enige aansprakelijkheid zijnerzijds, op kosten van huurder worden verwijderd. Verhuurder heeft het recht om deze zaken naar eigen goeddunken terstond op kosten van huurder te laten vernietigen dan wel zich deze zaken toe te eigenen en indien gewenst, te verkopen en de opbrengst daarvan te behouden, dit alles tenzij verhuurder ermee bekend is dat de opvolgende huurder de zaken heeft overgenomen. (…)

Tenzij tussen huurder en verhuurder schriftelijk anders is overeengekomen, is huurder in geen geval gerechtigd om zaken na beëindiging van de huurovereenkomst in het gehuurde achter te laten in afwachting van het antwoord op de vraag of een opvolgend huurder deze zaken wellicht wenst over te nemen. Als huurder zich hier niet aan houdt, is verhuurder gerechtigd om desbetreffende zaken naar eigen goeddunken terstond op kosten van huurder te laten vernietigen dan wel zich deze zaken toe te eigenen en indien gewenst, te verkopen en de opbrengst daarvan te behouden.”

[appellant sub 1] heeft in eerste aanleg, na wijziging van eis, gevorderd, kort gezegd en voor zover thans nog relevant, voor recht te verklaren primair dat Hovamul en [X] toerekenbaar zijn tekortgeschoten jegens hem en subsidiair dat Hovamul en [X] ongerechtvaardigd zijn verrijkt, en voorts Hovamul en [X] te veroordelen tot vergoeding van de door [appellant sub 1] geleden schade van € 35.000,= wegens investeringen en € 15.000,= wegens door [appellant sub 1] zelf verrichte werkzaamheden (alles met wettelijke rente), met veroordeling van Hovamul en [X] in de proceskosten. Hij heeft daartoe gesteld, kort gezegd en voor zover thans nog relevant, dat Hovamul en [X] in strijd met artikel 8 van de huurovereenkomst hebben gehandeld door het gehuurde buiten hem om aan derden te verhuren, inclusief de voorzieningen waarop [appellant sub 1] krachtens dat artikel rechten heeft, waardoor zij [appellant sub 1] niet in de gelegenheid hebben gesteld om die voorzieningen (tegen betaling) over te doen aan de nieuwe huurder en Hovamul en [X] ook ongerechtvaardigd zijn verrijkt, reeds omdat de nieuwe huurprijs aanzienlijk hoger ligt. Hovamul en [X] hebben tegen deze vorderingen verweer gevoerd.

De kantonrechter heeft in het vonnis waarvan beroep, kort gezegd en voor zover thans nog relevant, als volgt overwogen. Het in artikel 8 van de huurovereenkomst vervatte beding, luidende “Het is huurder toegestaan om bij beëindiging van deze huurovereenkomst het inbouwpakket over te dragen aan volgende huurder”, schept op zichzelf geen verplichting voor Hovamul en [X] om [appellant sub 1] actief te betrekken bij onderhandelingen met een opvolgend huurder en evenmin volgt daaruit een verbod om het gehuurde opnieuw te verhuren indien en zolang [appellant sub 1] geen vergoeding heeft ontvangen van de opvolgend huurder. Partijen hebben bij het desbetreffende beding kennelijk voor ogen gehad dat [appellant sub 1] zelf op zoek zou gaan naar een opvolgend huurder en daarmee in onderhandeling zou treden over een eventuele overnamesom. Uit de stellingen van [appellant sub 1] blijkt dat hij dit ook heeft gedaan, maar dat dit niet tot resultaat heeft geleid, voor welke situatie partijen niets met elkaar hebben afgesproken. Een redelijke uitleg van de betreffende bepaling brengt mee dat daaruit wel verplichtingen volgen voor Hovamul en [X] , te weten de verplichting om [appellant sub 1] in staat te stellen om de betreffende voorzieningen over te dragen. Dat betekent in elk geval dat Hovamul en [X] die voorzieningen niet mochten verwijderen en dat zij evenmin mochten weigeren in te stemmen met voortgezet gebruik van die voorzieningen door de opvolgend huurder. De vorderingen uit ongerechtvaardigde verrijking zijn niet toewijsbaar, reeds omdat deze zijn uitgesloten in artikel 6.11.2.8 van de Algemene Bepalingen, aldus (nog steeds) de kantonrechter. Op grond van een en ander heeft de kantonrechter de vordering van [appellant sub 1] afgewezen en [appellant sub 1] veroordeeld in de proceskosten.

Met zijn eerste twee grieven bestrijdt [appellant sub 1] de onder 3.3 weergegeven uitleg die de kantonrechter heeft gegeven aan artikel 8 van de huurovereenkomst (verder: artikel 8), met name dat artikel 8 op zichzelf geen verplichting voor Hovamul en [X] schept om [appellant sub 1] actief te betrekken bij onderhandelingen met een opvolgend huurder en daaruit evenmin een verbod volgt om het gehuurde opnieuw te verhuren indien en zolang [appellant sub 1] geen vergoeding heeft ontvangen van de opvolgend huurder en dat partijen bij het desbetreffende beding kennelijk voor ogen hebben gehad dat [appellant sub 1] zelf op zoek zou gaan naar een opvolgend huurder en daarmee in onderhandeling zou treden over een eventuele overnamesom. Volgens [appellant sub 1] bleven zijn rechten ten aanzien van artikel 8 ook intact wanneer hij niet zelf, maar de verhuurder voor een kandidaat zorgde en heeft de verhuurder wanprestatie gepleegd door hem niet in de gelegenheid te stellen om zijn investering aan een kandidaat over te doen.

Bij beantwoording van de vraag hoe artikel 8 moet worden uitgelegd stelt het hof voorop dat het voor de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld aankomt op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, waarbij van belang kan zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht. Daarbij zijn telkens van beslissende betekenis alle concrete omstandigheden van het geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen. Dit betekent onder meer dat de uitleg van een schriftelijk contract niet dient plaats te vinden op grond van alleen maar de taalkundige betekenis van de bewoordingen waarin het is gesteld. In praktisch opzicht is de taalkundige betekenis die deze bewoordingen, gelezen in de context van dat geschrift als geheel, in (de desbetreffende kring van) het maatschappelijk verkeer normaal gesproken hebben, bij de uitleg van dat geschrift echter vaak wel van groot belang. Hiervan uitgaande overweegt het hof als volgt.

Uitgangspunt voor wat tussen partijen geldt bij beëindiging van de huurovereenkomst zijn de (hiervoor onder 3.1 sub (vii) en (viii) geciteerde) Algemene Bepalingen, in het bijzonder de artikelen 6.11.2.7, 10.1.4 en 10.3. Dat uitgangspunt komt erop neer, kort gezegd, dat, tenzij partijen schriftelijk anders zijn overeengekomen, door of namens de huurder aangebrachte veranderingen of toevoegingen vóór het einde van de huur door de huurder ongedaan moeten zijn gemaakt, dat de verhuurder voor niet verwijderde zaken geen vergoeding is verschuldigd en deze op kosten van de huurder kan doen verwijderen en dat de verhuurder het recht heeft deze zaken naar eigen goeddunken terstond op kosten van de huurder te laten vernietigen dan wel zich deze zaken toe te eigenen en, indien gewenst, te verkopen en de opbrengst daarvan te behouden, dit alles tenzij de verhuurder ermee bekend is dat de opvolgende huurder de zaken heeft overgenomen. Het recht van [appellant sub 1] om bepaalde zaken door een opvolgend huurder te laten overnemen is vervat in artikel 8, waar is bepaald dat het [appellant sub 1] is toegestaan om “bij beëindiging van deze huurovereenkomst” het inbouwpakket – dat [appellant sub 1] heeft toegevoegd aan het gehuurde, dat in casco staat was opgeleverd – over te dragen aan de opvolgende huurder. Partijen zijn het erover eens dat er ten tijde van beëindiging van de huurovereenkomst nog geen opvolgend huurder was en daarvan pas per 1 februari 2011 sprake is geworden, niet via bemiddeling door [appellant sub 1] maar via eigen handelen van Hovamul en [X] . Een cruciale vraag is of de rechten van [appellant sub 1] ten aanzien van artikel 8 ook op dat moment nog golden.

Het hof overweegt allereerst dat uit de formulering van artikel 8 niet kan worden afgeleid dat het daarin vervatte recht slechts gold indien een opvolgend huurder door [appellant sub 1] werd aangedragen en geen gelding had indien Hovamul en [X] zelf daarvoor zouden zorgdragen. In die bepaling zelf is geen enkele aanwijzing voor een dergelijke uitleg te vinden. Dit betekent dat artikel 8 – uitgaand van de onder 3.5 weergegeven uitlegmaatstaf en van de redelijkheid en billijkheid die daarmee bij de uitleg van overeenkomsten als de onderhavige voluit van toepassing is – zo moet worden begrepen en door partijen over en weer ook redelijkerwijs moet zijn begrepen dat voor zover Hovamul en [X] zorgdroegen voor een opvolgend huurder, een zorg- en informatieplicht voor hen bestond om [appellant sub 1] daarbij in die zin te betrekken dat deze in staat werd gesteld met die (kandidaat) huurder een regeling te treffen tot overname van het inbouwpakket. Dit betekent evenzeer dat voor zover [appellant sub 1] zelf zorgdroeg voor een (kandidaat) opvolgend huurder, hij evenzeer de vrijheid had met deze (kandidaat) huurder een regeling te treffen tot overname van het inbouwpakket. In een en ander ligt overigens niet een verbod besloten om het gehuurde opnieuw te verhuren indien en zolang [appellant sub 1] geen vergoeding zou hebben ontvangen van een opvolgend huurder. Het in artikel 8 besloten liggende recht van [appellant sub 1] om van een opvolgend huurder een overnamesom te bedingen voor het inbouwpakket houdt niet in dat bij gebreke van effectuering daarvan een nieuwe verhuur geen doorgang zou kunnen vinden. [appellant sub 1] heeft althans artikel 8 redelijkerwijs niet in die vergaande zin kunnen begrijpen. Waar het (slechts) om gaat is dat [appellant sub 1] , ongeacht door wiens bemiddeling een nieuwe verhuur tot stand zou komen, in staat moest worden gesteld dan wel moest zijn om met de opvolgend huurder een regeling te treffen tot overname van het inbouwpakket.

Het hof overweegt voorts dat dit in artikel 8 vervatte recht wat de uitoefening ervan betreft in die zin in tijd was beperkt dat dit recht wel, zoals artikel 8 ook bepaalt, “bij beëindiging van deze huurovereenkomst” moest worden geëffectueerd. Kennelijk en niet onbegrijpelijk heeft partijen voor ogen gestaan het tijdstip van beëindiging van de huurovereenkomst bepalend te laten zijn voor de algehele afwikkeling van hun rechtsverhouding. Naast de tekst van artikel 8 zelf volgt dit ook uit de tekst en systematiek van de Algemene Bepalingen: de door of namens de huurder aangebrachte veranderingen of toevoegingen moeten vóór het einde van de huur door de huurder ongedaan zijn gemaakt (artikel 6.11.2.7), oplevering van het gehuurde vindt op dat moment plaats en de niet verwijderde zaken kunnen op kosten van de huurder worden verwijderd (artikel 10.1.4) en door de verhuurder worden toegeëigend of verkocht (artikel 10.3). Voorts is op dat moment bij oplevering (op 30 december 2009) door [appellant sub 1] (schriftelijk) verklaard dat hij de vloerverwarming, de vloer en de nieuwe luchtafvoersysteem in de ruimte, alsmede de elektrische installatie, achterlaat. Beslissend voor de vraag of partijen bij totstandkoming van artikel 8 hebben bedoeld – en deze bepaling redelijkerwijs ook zo hebben mogen begrijpen – dat het daarin vervatte recht ook zou blijven gelden indien op dat moment geen opvolgend huurder beschikbaar was, is echter artikel 10.4 van de Algemene Bepalingen. Daarin is immers bepaald dat, tenzij tussen partijen schriftelijk anders is overeengekomen, “huurder in geen geval gerechtigd is zaken na [cursivering hof] beëindiging van de huurovereenkomst in het gehuurde achter te laten in afwachting van het antwoord op de vraag of een opvolgend huurder deze zaken wellicht wenst over te nemen.” Artikel 8 zelf, dat bepaalt dat het daarin vervatte recht “bij [cursivering hof] beëindiging van deze huurovereenkomst” moet worden geëffectueerd, kan in elk geval niet als uitzondering op deze regel van artikel 10.4 worden beschouwd, terwijl [appellant sub 1] evenmin heeft gesteld dat (en waar) die uitzondering dan wel kan worden aangetroffen. Feiten of omstandigheden die tot een andere uitleg moeten leiden dan hierboven gegeven zijn niet (voldoende) gesteld. De conclusie is daarom dat, nu het in artikel 8 vervatte recht niet bij beëindiging van de huurovereenkomst is geëffectueerd, dit recht bij aanvang van de huur door de nieuwe huurder (op 1 februari 2011) was vervallen.

Uit het voorgaande volgt dat, hoewel zij deels gegrond zijn, grief I en grief II niettemin falen.

Met zijn derde grief keert [appellant sub 1] zich tegen de overweging van de kantonrechter dat de vorderingen uit ongerechtvaardigde verrijking niet toewijsbaar zijn, reeds omdat deze zijn uitgesloten in het in artikel 6.11.2.8 van de Algemene Bepalingen geformuleerde beding. Deze grief berust echter blijkens de toelichting op een uitleg van artikel 8 die in het voorgaande is verworpen. Dit betekent dat grief III evenmin terecht is voorgesteld.

[appellant sub 1] heeft geen feiten gesteld die, indien bewezen, tot andere oordelen dan hiervoor gegeven leiden, zodat zijn bewijsaanbod als niet ter zake dienend wordt gepasseerd.

De slotsom luidt dat het principale appel faalt en dat het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [appellant sub 1] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van het principale appel. Aan behandeling van het incidentele appel, wat daarvan ook zij, komt het hof niet toe, omdat dit slechts voorwaardelijk is ingesteld – te weten voor het geval dat een of meer grieven in het principale appel slaagt – en die voorwaarde niet in vervulling is gegaan, zodat het hof in dat appel ook geen kostenveroordeling zal uitspreken.

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellant sub 1] in de proceskosten van het geding in principaal appel en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de kant van [X] gevallen, op € 666,= voor verschotten en op € 2.148,= voor salaris advocaat, te vermeerderen met de wettelijke rente indien hieraan niet binnen veertien dagen na betekening van dit arrest is voldaan;

verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. D.J. van der Kwaak, C.C. Meijer en J.E. Molenaar en is door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 20 november 2018.