Hof 's-Hertogenbosch, 22-02-2018, nr. 17/00255

De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 30 november 2015 krachtens artikel22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres] 42 te [vestigingsplaats] (hierna: de onroerende zaak) per de waardepeildatum 1 januari 2014, voor het belastingjaar 2015, vastgesteld op € 507.000.De Heffingsambtenaar heeft, na daartegen door belanghebbende gemaakt bezwaar, bij uitspraak de waarde gehandhaafd.

Belanghebbende is van deze uitspraak in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 334.

De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 501.

De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 1 februari 2018 te ‘s-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord, namens belanghebbende, de heer [A] , adviseur te [B] , vergezeld van mevrouw [C] , alsmede, namens de Heffingsambtenaar, de heer [D] , vergezeld van de heer [E] , taxateur (hierna: de taxateur).

Het Hof heeft vervolgens het onderzoek gesloten.

Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan:

De onroerende zaak maakt onderdeel uit van een schoolgebouw, dat in eigendom is van de gemeente [vestigingsplaats] . Volgens het bestemmingsplan is de onroerende zaak uitsluitend voor onderwijsdoeleinden bestemd. Belanghebbende is gebruiker van de onroerende zaak. Zij exploiteert daarin een kinderdagverblijf en buitenschoolse opvang. De onroerende zaak heeft een bruto vloeroppervlakte van circa 525 m2 - bestaande uit een begane grond van 335 m2 en een eerste verdieping van 190 m2 - en beschikt over een verharding van 100 m2.

De Heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum 1 januari 2014, voor het belastingjaar 2015, vastgesteld op€ 507.000. In de bezwaarfase heeft de Heffingsambtenaar de onroerende zaak laten taxeren door de taxateur. Vast is komen te staan, dat bij de oorspronkelijke berekening van de beschikte waarde abusievelijk geen rekening was gehouden met de BTW. De taxateur heeft de onroerende zaak in de beroepsfase met behulp van de Taxatiewijzer Deel 1, Onderwijs, waardepeildatum 1 januari 2014 (hierna: de Taxatiewijzer), op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde (hierna: de GVW) getaxeerd op € 654.000, inclusief BTW. Daarbij is geen rekening gehouden met enige functionele afschrijving. De taxatie is vastgelegd in het taxatieblad gedateerd 22 maart 2016 (hierna: het taxatieblad), dat tot de gedingstukken behoort.

Belanghebbende heeft in de bezwaarfase de onroerende zaak laten taxeren door de heer [F] , Register Taxateur, die zijn bevindingen heeft vastgelegd in het taxatierapport van 22 januari 2016 (hierna: het taxatierapport). De waarde in het economische verkeer per waardepeildatum 1 januari 2014 van de onroerende zaak bedraagt volgens het taxatierapport € 331.000, exclusief BTW. Het taxatierapport vermeldt dat de onroerende zaak een incourant object betreft, waarvan de waarde getaxeerd dient te worden middels de GVW. Voor de vervangingswaarde en de technische veroudering is aangesloten bij de landelijke taxatiewijzer deel 1 “Onderwijs”. Op basis van de GVW komt de heer [F] tot een waarde van € 323.344, exclusief BTW. Het taxatierapport bevat daarnaast ook een “Rekenblad Huurwaardekapitalisatiefactormethode WOZ”, waarin de waarde op€ 331.000, exclusief BTW wordt berekend.

Het geschil betreft het antwoord op de vraag of de Heffingsambtenaar de beschikte WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld.

Belanghebbende is van mening dat deze vraag bevestigend moet worden beantwoord.De Heffingsambtenaar is de tegenovergestelde opvatting toegedaan.

Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden, die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt.

Ter zitting hebben zij daaraan het volgende toegevoegd:

Belanghebbende Niet in geschil is dat de onroerende zaak een incourant object is. In het taxatierapport is ter illustratie ook de waarde op basis van de huurwaardekapitalisatie (HWK) vermeld om aan te geven dat de waarde van € 331.000 exclusief BTW correct is. Daarom heb ik ook ter illustratie het pand Bernhardstraat ingebracht: dat pand staat al jaren te koop. Het Hof mag noteren dat de waarde inclusief BTW door ons op € 390.000 wordt gesteld. Wij hebben geen geschil met de Heffingsambtenaar over de elementen van de berekening van de GVW, zoals de m2, technische afschrijving e.d. Het enige wat partijen verdeeld houdt, is de aftrek ter zake van de economische veroudering. De GGD zegt dat wettelijk per 3,5 m2 (all in, dus inclusief de algemene ruimten zoals toiletten, hallen e.d.) één kind mag worden opgevangen, dat zou voor belanghebbende neerkomen op 125 kinderen. Wij hebben de bezettingsgraad van de onroerende zaak gemeten op diverse dagen van de week op diverse tijdstippen. Het werkelijke aantal kinderen per 1 januari 2014 en de aantallen opvanguren geven een gemiddelde bezettingsgraad van tussen 55% en 61,3%. En dat loopt nog immer terug, zeker in de gemeente [vestigingsplaats] , die het landelijk qua kinderaantallen nog slechter doet dan gemiddeld. Daarvoor moet er een aftrek worden toegepast. Ook als het gebouw niet als kinderdagverblijf zou worden gebruikt, maar als school: ook dan geldt, dat ook de aantallen basisschoolleerlingen teruglopen. 0% aftrek, zoals de gemeente doet, kan echt niet.

Heffingsambtenaar Een aftrek voor de economische veroudering is alleen aan de orde, als er klassen worden samengevoegd of in geval van algehele leegstand. 3,5 m2 per kind is exclusief de algemene ruimten. Belanghebbende heeft de berekening van de leegstand niet overgelegd. Eerst stelde belanghebbende dat de leegstand 70-80% bedroeg, in beroep 55%. De eigenaar van de onroerende zaak is weliswaar de gemeente, maar mij is niets bekend over de bezettingsgraad. Ik weet niet beter dan dat alle lokalen gebruikt worden.

Belanghebbende concludeert tot gegrondverklaring van het hoger beroep, vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak van de Heffingsambtenaar, en tot de vaststelling van de WOZ-waarde per de peildatum 1 januari 2014 op € 390.000 inclusief BTW.De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

Ten aanzien van het geschil

Krachtens artikel 17, lid 2 van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde, die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.Ingevolge artikel 17, lid 3 van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, en met uitzondering van onroerende zaken die zijn ingeschreven in een van de ingevolge de Monumentenwet 1988 vastgestelde registers van beschermde monumenten, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid van dat artikel. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met de aard en de bestemming van de zaak en de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering (de GVW).

De Heffingsambtenaar, op wie de bewijslast rust van de juistheid van de in geschil zijnde waarde van de onroerende zaak, beroept zich in hoger beroep op het door de taxateur opgemaakte taxatieblad, waarin de waarde van de onroerende zaak op basis van de GVW getaxeerd is op € 654.000 inclusief BTW. Daarbij is geen rekening gehouden met enige functionele afschrijving.

In hoger beroep is niet meer in geschil dat de waarde vastgesteld moet worden inclusief de BTW.

Belanghebbende betwist op zich niet de berekeningen van de taxateur, waar het gaat om de waarde van de grond, de vervangingswaarde van de opstallen en de toegepaste afschrijvingen uitgaande van de technische veroudering, doch bestrijdt de juistheid van het standpunt van de Heffingsambtenaar, dat geen plaats is voor enige functionele afschrijving.

Belanghebbende heeft in hoger beroep “Factsheet Kinderopvang 2016”, afkomstig van de Brancheorganisatie Kinderopvang overgelegd, gebaseerd onder meer op de cijfers van CBS, CPB en PGGM. Daaruit blijkt dat wat betreft de dagopvang sinds 2010 de aantallen uren opvang per kind per jaar in Nederland gedaald zijn van 959 uren in 2010 tot 781 in 2014; en wat betreft buitenschoolse opvang van 471 uren in 2010 tot 372 in 2014. Voorts vermeldt “Factsheet Kinderopvang 2016” een stijging van het aantal faillissementen van kinderopvangorganisaties van 12 in 2010 tot 84 in 2014 en een daling van het aantal fte’s in de kinderopvangbranche van 62.300 in 2011 tot 44.357 in 2014. Belanghebbende heeft diverse metingen gedaan van de bezettingsgraad van de onroerende zaak en noemt een bezettingsgraad variërend tussen 55% en 61%. In het taxatierapport wordt een aftrek wegens de lage bezettingsgraad toegepast van 45%.

Belanghebbende stelt, dat ook indien de onroerende zaak niet als kinderdagverblijf zou worden gebruikt, maar als schoolgebouw, er een aftrek dient te worden toegepast voor functionele veroudering, nu door sterke terugloop van het aantal schoolgaande kinderen en de terugloop van het geboortecijfer in Nederland er sprake is van overcapaciteit. Belanghebbende heeft ter onderbouwing van die stelling een overzicht van de ontwikkeling van de aantallen leerlingen in de gemeente [vestigingsplaats] ingebracht, waaruit blijkt dat het aantal scholieren op de basisscholen in de gemeente [vestigingsplaats] in de periode 2001-2015 sterk is afgenomen. Belanghebbende stelt dat door de sterke terugloop van het aantal kinderen de scholen moeten reorganiseren, verschillende scholen samengevoegd zijn en de terugloop van het geboortecijfer er voor zorgt, dat er ook qua schoolgebouwen binnen de gemeente [vestigingsplaats] sprake is van overcapaciteit.

Het Hof is met belanghebbende van oordeel dat de Heffingsambtenaar niet aan zijn bewijslast omtrent de waarde van de onroerende zaak heeft voldaan, nu hij geen enkele aftrek voor de functionele veroudering heeft toegepast.De onroerende zaak, een kinderdagverblijf, is een onderdeel van een schoolgebouw. Gelet op de door belanghebbende genoemde landelijke structurele daling van de aantallen schoolgaande kinderen, welke daling zich ook in de gemeente [vestigingsplaats] in de afgelopen jaren heeft voorgedaan, en de daarmee samenhangende overcapaciteit aan schoolgebouwen binnen de gemeente, hetgeen door de Heffingsambtenaar niet dan wel onvoldoende is weersproken, is het Hof van oordeel dat, ook indien de onroerende zaak niet als kinderdagverblijf wordt gewaardeerd, maar als schoolgebouw, er plaats is voor enige aftrek wegens functionele veroudering (overcapaciteit) van de onroerende zaak. Deze aftrek wordt ook in de Taxatiewijzer genoemd op blz. 14, waarbij als mogelijke oorzaken voor economische veroudering (en dus aftrek) genoemd worden :

“(…)- Terugloop bezetting zoals van leerlingen.…- Malaise in een specifieke branche.

- Beleid diverse overheden.

- Samenvoeging van WOZ-objecten.”.

De Heffingsambtenaar heeft de stelling van belanghebbende, dat sprake is van structurele overcapaciteit, onvoldoende weersproken. Hij heeft slechts verklaard, dat hem, hoewel de gemeente eigenaar is van het schoolgebouw, waarvan de onroerende zaak onderdeel uitmaakt, niets bekend is over de bezettingsgraad van deze school. Hiermee heeft de Heffingsambtenaar niet aan zijn bewijslast voldaan. Het standpunt van de Heffingsambtenaar dat voor enige aftrek ter zake geen plaats is, kan daarom niet worden gevolgd.4.8. Belanghebbende heeft weliswaar verklaard dat zij metingen heeft gedaan van de bezettingsgraad, doch zij heeft dit niet nader onderbouwd met stukken. Voorts heeft zij onvoldoende inzicht gegeven in de berekeningswijze van de door haar voorgestane aftrek wegens functionele veroudering. Belanghebbende heeft aldus de door haar verdedigde waarde van € 390.000, inclusief BTW, evenmin aannemelijk gemaakt.

Nu noch de Heffingsambtenaar, noch belanghebbende de door hen voorgestane waarde aannemelijk hebben gemaakt, zal het Hof de waarde van de onroerende zaak in goede justitie vaststellen. Gelet op hetgeen partijen over en weer hebben aangedragen, stelt het Hof de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2014 in goede justitie vast op € 480.000.

Slotsom

De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is. De uitspraak van de Rechtbank dient te worden vernietigd. Het Hof zal het beroep gegrond verklaren, de uitspraak van de Heffingsambtenaar vernietigen en de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2014 vaststellen op € 480.000, inclusief BTW.

Ten aanzien van het griffierecht

Nu de uitspraak van de Rechtbank wordt vernietigd, dient de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door haar ter zake van de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof betaalde griffierecht ten bedrage van € 334, respectievelijk € 501 te vergoeden.

Ten aanzien van de kosten van het bezwaar

Belanghebbende heeft voordat de Heffingsambtenaar uitspraak op bezwaar heeft gedaan, verzocht om vergoeding van de kosten van het bezwaar.

In artikel 7:15, lid 2 en lid 3 van de Awb is bepaald dat de kosten, die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar redelijkerwijs heeft moeten maken, door het bestuursorgaan worden vergoed uitsluitend als (1) daar door belanghebbende om wordt verzocht en (2) het bestreden besluit wordt herroepen wegens aan het bestuursorgaan te wijten onrechtmatigheid. In artikel 7:15, lid 3 van de Awb is bepaald dat (1) het verzoek moet worden gedaan voordat het bestuursorgaan op het bezwaar beslist en (2) het bestuursorgaan op het verzoek beslist bij de uitspraak op het bezwaar.

De Heffingsambtenaar heeft in de uitspraak op het bezwaar – zoals is voorgeschreven in artikel 7:15, lid 3 van de Awb – beslist op het verzoek om vergoeding van de kosten van het bezwaar en dit verzoek afgewezen.

Uit het overwogene onder 4.1 tot en met 4.6 volgt, dat de Heffingsambtenaar niet aan zijn bewijslast omtrent de vaststelling van de waarde van de onroerende zaak heeft voldaan. Dit levert een aan de Heffingsambtenaar te wijten onrechtmatigheid op. Derhalve acht het Hof termen aanwezig de Heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten, die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar redelijkerwijs heeft moeten maken.

Het Hof stelt de kosten van het bezwaar, mede gelet op het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht, op 2 (punten) x € 249 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak), is € 498.

Ten aanzien van de proceskosten

Nu het door belanghebbende ingestelde hoger beroep gegrond is, acht het Hof termen aanwezig de Heffingsambtenaar te veroordelen tot betaling van een tegemoetkoming in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof redelijkerwijs heeft moeten maken.

Het Hof stelt deze tegemoetkoming, mede gelet op het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht, op 2 (punten) x € 501 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak), is € 1.002 voor de behandeling van het beroep bij de Rechtbank; respectievelijk op 2 (punten) x € 501 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak), is € 1.002 voor de behandeling van het hoger beroep bij het Hof, dat is in totaal op € 2.004.

Gesteld noch gebleken is dat belanghebbende overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten als bedoeld in artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht heeft gemaakt.

Het Hof:

Aldus gedaan op 22 februari 2018door J. Swinkels, voorzitter, A.J. Kromhout en M. Harthoorn, in tegenwoordigheid vanE.J.M. Bohnen, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.

Het aanwenden van een rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH ’s-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.