Hof Arnhem-Leeuwarden, 03-08-2021, nr. 200.252.604

In hoger beroep hebben de huurders onder aanvoering van twaalf grieven gevorderd dit vonnis te vernietigen en hun vordering in conventie alsnog toe te wijzen en de vorderingen van [geïntimeerde] in reconventie alsnog af te wijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties.

Waar het kennelijk [naam1] B.V. is die haar eigendom tegen betaling ter beschikking stelt, zou zij op de voet van artikel 7:201 lid 1 BW als de verhuurder aangemerkt kunnen worden. [geïntimeerde] wordt in de huurovereenkomst tussen partijen genoemd als verhuurder (onder ‘ondergetekenden’) en als beheerder (artikel 9). Hij is ook als zodanig gedagvaard en daartegen heeft hij geen bezwaar gemaakt. Het hof zal [geïntimeerde] in dit geschil dan ook als verhuurder aanmerken.

Grieven 1 tot en met 3 hebben betrekking op de vorderingen van de huurders tot nihilstelling c.q. vermindering van de huur. Gelet op de onderlinge samenhang zal het hof deze grieven gezamenlijk behandelen.

De huurders leggen hieraan het volgende ten grondslag.

Primair stellen de huurders dat zij vanwege de slechte staat en de onveiligheid van de woning geen huur verschuldigd zijn aan [geïntimeerde] , nu hij niet heeft voldaan aan zijn basisverplichting op grond van artikel 7:203 BW om een deugdelijke

woning ter beschikking te stellen. Als gevolg van de buitengerechtelijke ontbinding hebben

zij recht op terugbetaling van de betaalde huurtermijnen (ongedaanmaking) en/of is de

huur onverschuldigd betaald. Voor zover zij formeel al tot een tegenprestatie (huur)

verschuldigd zouden zijn, had deze ondeugdelijke woning geen huurwaarde. De huur die zij

hebben voldaan sinds juni 2016, dient te worden terugbetaald.

Voor zover de huurders voor de huur of het gebruik van de woning wel enige vergoeding verschuldigd zouden zijn, stellen zij zich subsidiair op het standpunt dat de te betalen huur of vergoeding vanwege de ernstige gebreken en onveiligheid lager dient te zijn dan € 2.750,00 per maand. Zij maken aanspraak op huurvermindering ex artikel 7:207 BW. Uit het feit dat de woning onbewoonbaar is verklaard vanwege de onveilige situatie, blijkt dat hier sprake was van ernstige gebreken. In dat geval is het redelijk om, aansluitend bij het Gebrekenboek van de huurcommissie, de huurprijs te verminderen tot 20% van de overeengekomen prijs, dus tot € 550,00 per maand, aldus de huurders.

[geïntimeerde] voert tegen het voorgaande gemotiveerd verweer, waarop het hof bij de beoordeling zal terugkomen.

Huurgenot?

Het hof overweegt het volgende.

Artikel 7:203 BW komt erop neer dat een huurder een zodanige beschikking over een zaak moet krijgen dat hij het overeengekomen gebruik ervan kan hebben (vgl. Kamerstukken II 1997/1998, 26089, 3, p. 13). De verplichting van [geïntimeerde] op grond van artikel 7:203 BW heeft twee aspecten. Ten eerste bevat de verplichting een fysiek element, het feitelijk in macht brengen en laten van de woning aan de huurders. Vast staat dat de huurders per 1 juni 2016 hun intrek hebben genomen in de woning, zodat [geïntimeerde] per die datum in zoverre aan zijn verplichting op grond van artikel 7:203 BW heeft voldaan.

Daarnaast houdt de verplichting in dat [geïntimeerde] het gehuurde in een staat ter beschikking moet stellen die de huurders op grond van de overeenkomst mochten verwachten. Op grond van de huurovereenkomst mochten de huurders verwachten dat de woning in goede staat en zonder genotsbeperking aan hen ter beschikking zou worden gesteld.

De vraag of met de fysieke terbeschikkingstelling van het gehuurde aan de huurders ook het genot van het gehuurde is verschaft dat zij op grond van de huurovereenkomst mochten verwachten, wordt beantwoord aan de hand van het begrip ‘gebrek’ als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW. In artikel 7:204 lid 2 BW wordt een gebrek omschreven als een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor het gehuurde aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat hij bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten. Als er sprake is van een genotsvermindering door een gebrek, geeft artikel 7:207 BW de huurder aanspraak op een daaraan evenredige vermindering van de huur.

De door de huurders gevorderde nihilstelling of vermindering van de huur kan dus alleen als er sprake is van een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 BW.

Op 24 juni 2016 hebben de huurders bij e-mail bij de makelaar geklaagd over defecte verlichting en een lekkage in de keuken. Niet in geschil is dat daarop de technische man van [geïntimeerde] hiernaar heeft gekeken en een en ander heeft verholpen, maar kennelijk was dit niet voldoende. De huurders hebben immers bij e-mail van 29 augustus 2016 opnieuw bij de makelaar geklaagd over lekkages in de woning. Ook hebben zij in die e-mail geklaagd over ontlastingsoverstromingen, een smeullucht op de bovenverdieping van de woning en in de meterkast, vochtige bedrading en vochtige constructie van de woning. [geïntimeerde] betwist het bestaan van deze gebreken, maar hieraan gaat het hof voorbij. Deze klachten zijn in lijn met de constateringen van de Inspectie Brandveiligheid Gebouw en de elektromonteur, die ten grondslag hebben gelegen aan het besluit van de gemeente van 15 augustus 2017 tot onbewoonbaarverklaring van de woning en die inhoudelijk niet zijn weersproken door [geïntimeerde] . De Inspectie Brandveiligheid Bouw heeft op 10 augustus 2017 vastgesteld dat uit alle stopcontacten en lichtpunten in de woning water stroomde, dat er in de badkamer vocht door de muren kwam vanuit een andere ruimte, dat in de meterkast een zwaar verouderde elektrische installatie is aangetroffen, dat de kabels in de meterkast een grote kluwen vormen en niet op een deugdelijke manier gemonteerd en verbonden zijn en dat wordt vermoed dat de installatie niet voldoet aan de NEN-1010. De conclusie van dat verslag is dat door de lekkages op enig moment brand zal kunnen ontstaan. De elektromonteur heeft ook vastgesteld dat er lekkages langs de lichtpunten zijn. Volgens hem betekent dit dat naar alle waarschijnlijkheid er zich water in buisleidingen en lasdozen bevond. De elektromonteur heeft verder gemeld dat een isolatieweerstand meting heeft bevestigd dat er een verhoogd risico op elektrocutie en brand was.

Het kan aldus ervoor worden gehouden dat er in ieder geval ook al in augustus 2016 sprake moet zijn geweest van een gevaarlijke situatie, die (uiteindelijk) tot gevolg heeft gehad dat de woning op 15 augustus 2017 onbewoonbaar is verklaard. Partijen twisten erover wie van hen voor het ontstaan daarvan verantwoordelijk is. De huurders stellen dat [geïntimeerde] hiervoor verantwoordelijk is. Het verweer van [geïntimeerde] houdt in dat het geconstateerde risico op elektrocutie- en brandgevaar is te wijten aan de huurders omdat zij zijn tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichting om goten en afvoeren schoon te maken en te houden. Waar [geïntimeerde] de constateringen van de Inspectie Brandveiligheid Gebouw en de elektromonteur niet betwist en dit in beginsel tekortkomingen betreft die aan de [geïntimeerde] zijn toe te rekenen, is zijn verweer te beschouwen als een zogenaamd zelfstandig verweer waarvan [geïntimeerde] de stelplicht en bewijslast heeft.

In het licht van de verdere feiten heeft [geïntimeerde] zijn stelling op dit punt naar het oordeel van het hof echter onvoldoende onderbouwd. Het hof neemt hierbij het volgende in aanmerking. De huurovereenkomst is aangegaan per 1 juni 2016, dus tegen het einde van de lente/aan het begin van de zomer. [geïntimeerde] stelt dat de goten en afvoeren bij aanvang van de huurovereenkomst schoon waren, zoals de huurders ook mochten verwachten. Het gegeven dat het schoonmaken en schoonhouden van goten en afvoeren als ‘klein onderhoud’ voor rekening van de huurders komt, maakt dit niet anders.

De huurders hebben de door hen gestelde gebreken bij e-mails van 24 juni 2016 en 29 augustus 2016 gemeld aan de makelaar. Waar de huurders op 1 juni 2016 hun intrek namen in een woning met schone afvoeren en goten, valt zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet in te zien hoe binnen een periode van nog geen drie maanden midden in de zomer – waarin normaliter geen sprake is van (veel) bladafval - het enkel niet schoonmaken en schoonhouden van goten en afvoeren kan leiden tot vocht in de woning. Het verklaart ook niet hoe dit beweerdelijk slecht onderhoud van aan de buitenzijde van de woning gelegen goten en afvoeren binnen een jaar ertoe kan leiden dat zich in de woning water in buisleidingen en lasdozen bevindt en dat er water uit stopcontacten en lichtpunten stroomt. Dit duidt erop dat er ook in de installaties aan de binnenzijde van de woning sprake is van een waterprobleem. Het enkele feit dat overstromende goten en verstopte gootafvoeren ook aan de binnenzijde van een woning tot vochtproblemen kunnen leiden, vormt hiervoor niet een afdoende verklaring. Een nadere toelichting ontbreekt.

Daar komt bij dat, anders dan [geïntimeerde] kennelijk wil doen voorkomen, de voornaamste grond voor de onbewoonbaarverklaring van de woning op 15 augustus 2017 (het bestaan van brand- en elektrocutierisico) niet enkel gelegen is in de aanwezigheid van de vele lekkages in de woning, maar ook in de staat van de elektrische installatie van de woning. Immers, uit het rapport van de Inspectie Brandveiligheid en Bouw kan worden afgeleid dat naast diverse lekkages sprake was van een zwaar verouderde elektrische installatie waarbij de kabels niet op een deugdelijke wijze waren gemonteerd en verbonden en dat juist deze combinatie (lekkages en de staat van de elektrische installatie) een gevaarzettende situatie opleverde. De door [geïntimeerde] gestelde omstandigheid dat de elektrische installatie in de woning (bouwjaar 1936) niet hoefde te voldoen aan de normen van NEN 1010, omdat deze normen pas gelden voor woningen die gebouwd zijn vanaf de jaren zeventig van de vorige eeuw, maakt dat niet anders.

[geïntimeerde] heeft weliswaar verklaringen overgelegd van een loodgieter en een installatiebedrijf waarin deze verklaren dat de lekkages in de woning zijn veroorzaakt door verstopte afvoeren en goten, maar naar het oordeel van het hof zijn deze verklaringen onvoldoende om aan te kunnen nemen dat door toedoen van de huurders de gevaarzettende situatie is ontstaan. In de eerste plaats geldt dat de loodgieter en het installatiebedrijf in november 2017, dus midden in de herfst, toen de bewoners de woning al enkele maanden hadden verlaten en in een periode waarin juist sprake is van veel bladafval, de situatie in de woning hebben bekeken, terwijl hiervoor is vastgesteld dat de vochtproblematiek al binnen drie maanden na aanvang van de huurovereenkomst, midden in de zomer, aanwezig was. Ervan uitgaande dat de woning met schone goten en afvoeren aan de huurders is opgeleverd, althans had moeten zijn, kon toen nog geen sprake zijn van verstopping van de afvoeren en goten met bladafval. Daarnaast kan, anders dan [geïntimeerde] meent, niet worden geconcludeerd dat (enkel) met het verhelpen van de lekkages door het schoonmaken van goten en afvoeren het risico op brand en elektrocutie al was weggenomen. Ook daarna was de staat van de installatie immers nog steeds beneden peil. Uit de brief van de gemeente van 16 januari 2018 blijkt ook dat de woning pas weer bewoonbaar is verklaard nadat de lekkages waren verholpen én de elektrische installatie was aangepast. Tegen die achtergrond moet ook voorbij worden gegaan aan het aanbod van de [geïntimeerde] om te bewijzen dat de lekkages in en de uiteindelijke onbewoonbaarverklaring van de woning zijn veroorzaakt door het niet bladvrij maken en houden van afvoeren en goten door de huurders.

Op grond van het voorgaande komt het hof tot de conclusie dat ervan moet worden uitgegaan dat de gevaarlijke situatie niet is toe te rekenen aan de huurders. Gelet op de aard van de klachten kan worden aangenomen dat de huurders al korte tijd na de aanvang van de huurovereenkomst niet het huurgenot van de woning hebben gehad dat zij op grond van de huurovereenkomst mochten verwachten. Naar het oordeel van het hof is dan ook sprake van gebreken als bedoeld in artikel 7:204 BW waarvoor [geïntimeerde] aansprakelijk is. Gelet op hetgeen hiervoor onder 5.5 is overwogen, is [geïntimeerde] vrijwel vanaf de aanvang van de huurovereenkomst (deels) tekort geschoten in de nakoming van zijn verplichting om aan de huurders de woning ter beschikking te stellen in de zin van artikel 7:203 BW. Immers, hij heeft aan de huurders een woning ter beschikking gesteld die niet de staat heeft die de huurders op grond van de huurovereenkomst mochten verwachten, te weten een staat zonder gebreken. Vanaf 15 augustus 2017 is [geïntimeerde] geheel tekort geschoten in zijn verplichting op grond van artikel 7:203 BW, aangezien vanaf die datum de woning door de gemeente onbewoonbaar is verklaard en dus niet meer aan de huurders ter beschikking kon worden gelaten. Vanaf dat moment hadden de huurders in het geheel niet meer het huurgenot van de woning.

Gelet op het bovenstaande behoeft de twaalfde grief van de huurders, inhoudende dat de kantonrechter hen ten onrechte niet heeft toegelaten tot het bewijs van hun stelling dat de onbewoonbaarverklaring van de woning het gevolg is van aan [geïntimeerde] toe te rekenen gebreken in de woning, geen nadere behandeling.

Verzuim huurders?

Voor het geval geoordeeld wordt dat sprake is van gebreken in de zin van artikel 7:204 BW, beroept [geïntimeerde] zich op schuldeisersverzuim aan de kant van de huurders, omdat zij nooit hebben meegewerkt aan het (laten) verrichten van de herstelwerkzaamheden in de woning. Dit wordt door de huurders betwist.

Het hof stelt voorop dat van schuldeisersverzuim sprake is wanneer nakoming van een verbintenis verhinderd wordt doordat de schuldeiser de daartoe noodzakelijk medewerking niet verleent of doordat een ander beletsel van de zijde van de schuldeiser opkomt, tenzij de oorzaak van de verhindering niet aan de schuldeiser kan worden toegerekend (artikel 6:58 BW). Voor het intreden van schuldeisersverzuim is een ingebrekestelling niet noodzakelijk, maar de schuldenaar dient wel alles gedaan te hebben wat in redelijkheid van hem verwacht mag worden om tot nakoming te kunnen overgaan. Onder omstandigheden kan daartoe ook behoren een uitdrukkelijk aanbod om tot nakoming over te gaan.

Nu [geïntimeerde] zich beroept op schuldeisersverzuim aan de zijde van de huurders, dient hij te stellen en zo nodig te bewijzen dat aan de voorwaarden voor het intreden van het schuldeisersverzuim is voldaan. Tegenover de betwisting daarvan door de huurders heeft [geïntimeerde] naar het oordeel van het hof het door hem gestelde schuldeisersverzuim, mede gelet op de hiervoor vermelde beoordelingsmaatstaf, onvoldoende onderbouwd. Het hof overweegt ten aanzien hiervan het volgende.

Zoals hiervoor al overwogen, hebben de huurders vrijwel vanaf de aanvang van de huurovereenkomst geklaagd over gebreken. [geïntimeerde] heeft hier, bij monde van de makelaar, steeds ontwijkend op gereageerd en alleen aangedrongen op betaling van de huur. Pas tijdens de bespreking op 9 december 2016, dus bijna een half jaar later, is [geïntimeerde] inhoudelijk ingegaan op de door de huurders gemelde klachten. Maar ook daarna blijkt onvoldoende dat [geïntimeerde] zoveel waar mogelijk actie heeft ondernomen om de gebreken te herstellen. De stellingen van [geïntimeerde] komen er feitelijk op neer dat hij alleen in januari 2017 heeft getracht om herstelwerkzaamheden te laten verrichten. Dat daaraan met de huurders gemaakte afspraken aan ten grondslag liggen, volgt onvoldoende uit de door [geïntimeerde] overgelegde stukken. Weliswaar heeft de advocaat van [geïntimeerde] de huurders bij e-mails van 10 januari 2017 en 23 januari 2017 verzocht contact op te nemen met de technische man van [geïntimeerde] in verband met de herstelwerkzaamheden, maar daarbij is het initiatief bij de huurders gelegd, terwijl van [geïntimeerde] een actieve rol mocht worden verwacht om tot herstelwerkzaamheden over te gaan. Dit geldt temeer, nu het ging om zeer ernstige gebreken die leidden tot een gevaarlijke woonsituatie. Bovendien volgt zowel uit de verklaring van de technische man van [geïntimeerde] (productie 31 conclusie van antwoord) als uit de verklaring van de loodgieter (productie 32 bij conclusie van antwoord) dat er na die eerste pogingen tot herstel in januari 2017 geen contact meer is opgenomen met de huurders vanwege “het vertrek van de huurders uit de woning”. Het hof begrijpt dat hiermee wordt gedoeld op het door de huurders voorgenomen eerdere vertrek uit de woning per 1 april 2017 (vgl. brief advocaat [geïntimeerde] van 9 december 2016 en e-mail huurders van 7 februari 2017). Echter, vast staat dat de huurders de woning niet per 1 april 2017 hebben verlaten, maar nog in de woning hebben verbleven tot de onbewoonbaarverklaring daarvan op 15 augustus 2017. Gesteld noch gebleken is dat door of namens [geïntimeerde] , zodra duidelijk was dat de huurders ook na 1 april 2017 in de woning zouden blijven, nog pogingen zijn ondernomen om herstelwerkzaamheden te laten uitvoeren.

Naar het oordeel van het hof kan, gelet op het voorgaande, niet worden geconcludeerd dat [geïntimeerde] alles heeft gedaan wat in redelijkheid van hem verwacht mag worden om de gebreken aan de woning te laten herstellen. Evenmin is er sprake geweest van een nadrukkelijk aanbod daartoe, terwijl dat naar het oordeel van het hof wel op de weg van [geïntimeerde] had gelegen, indien de huurders, zoals [geïntimeerde] stelt (maar de huurders betwisten), steeds niet thuis gaven. Het beroep van [geïntimeerde] op schuldeisersverzuim kan dan ook niet slagen.

Aan bewijslevering op dit punt wordt niet toegekomen, nu [geïntimeerde] onvoldoende feiten en omstandigheden heeft gesteld waaruit blijkt dat hij alles in het werk heeft gesteld om de herstelwerkzaamheden te (laten) uitvoeren en dus niet heeft voldaan aan zijn stelplicht.

Buitengerechtelijke ontbinding?

De primaire grondslag van de huurders voor hun vordering tot nihilstelling/vermindering van de huur komt erop neer dat [geïntimeerde] de huur vanaf 1 juli 2016 dient terug te betalen op grond van ongedaanmakingsverbintenissen dan wel onverschuldigde betalingen, omdat huurders de huurovereenkomst buitengerechtelijk hebben ontbonden per 1 november 2017.

Het hof zal eerst beoordelen of de huurders met de brief van hun advocaat van 17 augustus 2017 de huurovereenkomst rechtsgeldig buitengerechtelijk hebben ontbonden per 1 november 2017. Als grond voor de ontbinding is de onbewoonbaarverklaring van de woning op 15 augustus 2017 opgevoerd. De huurders beroepen zich in hoger beroep daarbij onder meer op artikel 7:279 BW.

Artikel 7:279 BW geeft aan de huurder van woonruimte de bevoegdheid om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden, indien een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW het deel van het gehuurde dat voor bewoning bestemd is, onbewoonbaar maakt (lid 1) of wanneer het gebruik van het gehuurde gevaar oplevert (lid 2). Hier staat vast dat de woning onbewoonbaar is verklaard op 15 augustus 2017, terwijl uit de stukken verder genoegzaam volgt dat er ook voor die tijd al sprake moet zijn geweest van een gevaarlijke situatie omdat niet alleen de elektrische installatie als zodanig niet voldeed, maar er ook nog eens sprake was van water in die elektrische installatie. Naar het oordeel van het hof hebben de huurders de huurovereenkomst dan ook rechtsgeldig buitengerechtelijk ontbonden per 1 november 2017. Dit betekent dat zij vanaf die datum in ieder geval geen huur meer zijn verschuldigd.

Voor zover de huurders stellen dat de ontbinding van de huurovereenkomst meebrengt dat zij ook over de periode van 1 juli 2016 tot 1 november 2017 geen huur zijn verschuldigd aan [geïntimeerde] , verwerpt het hof deze stelling. Een ontbinding van een overeenkomst heeft immers ingevolge artikel 6:269 BW geen terugwerkende kracht, zodat de rechtsgrond voor al verrichte prestaties blijft bestaan. Dat betekent dat er ook geen sprake kan zijn van onverschuldigd betaalde huur in de zin van artikel 6:203 BW. Aan de huurders kan worden toegegeven dat er als gevolg van de ontbinding verbintenissen tot ongedaanmaking van al verrichte prestaties ontstaan (artikel 6:271 BW), maar de aard van de door [geïntimeerde] verrichte prestatie (het verschaffen van huurgenot) sluit uit dat die prestatie ongedaan gemaakt wordt. Zoals hiervoor is vastgesteld, heeft deze prestatie niet beantwoord aan de overeenkomst, maar hierin wordt, zoals hierna zal blijken, voorzien in de toewijzing van de vordering van de huurders tot huurvermindering.

Huurprijsvermindering?

De huurders stellen subsidiair dat de in de woning aanwezige gebreken grond opleveren voor huurvermindering als bedoeld in artikel 7:207 lid 1 BW.

Voor zover [geïntimeerde] stelt dat de huurders geen aanspraak kunnen maken op huurvermindering, omdat zijzelf al vanaf 1 juli 2016 in verzuim waren met de betaling van de huurtermijnen, dient deze stelling te worden verworpen. Voor een aanspraak op huurprijsvermindering op grond van artikel 7:207 BW is niet vereist dat [geïntimeerde] in verzuim is (vgl. Kamerstukken I 2001/02, 26089, enz., 26089, 162, p. 14 en Kamerstukken II 2000/01, 26089 enz., 19, p. 19). De huurvermindering kan gevorderd worden vanaf de dag waarop de huurders [geïntimeerde] behoorlijk kennis hebben gegeven van het gebrek of waarop het gebrek al in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan. De omstandigheid dat de huurders op dat moment achter waren met de huurbetaling en dus mogelijk zelf in verzuim waren (als zij al niet tot opschorting bevoegd waren), doet daaraan dus niet af.

Tussen partijen is verder in geschil wanneer de huurders behoorlijk kennis hebben gegeven van de gebreken. Volgens de huurders was dit al op 24 juni 2016 het geval, toen zij voor de eerste maal bij de makelaar melding maakten van gebreken in de woning. Ook in augustus en oktober 2016 hebben zij zich met klachten tot de makelaar gewend. [geïntimeerde] brengt daartegen in dat deze klachten niet bij hem terecht zijn gekomen: de huurders hebben de klachten immers niet aan hem gemeld maar aan de makelaar, en die trad alleen maar op als tussenpersoon bij de totstandkoming van de huurovereenkomst. Bovendien staat [geïntimeerde] als beheerder in de huurovereenkomst vermeld, aldus [geïntimeerde] .

Het hof stelt vast dat [geïntimeerde] daarmee niet betwist dat de huurders in juni, augustus en oktober 2016 melding hebben gemaakt van gebreken aan de woning. Zijn verweer komt erop neer dat de huurders niet bij de juiste persoon hebben geklaagd. Dat verweer wordt verworpen. De huurders hebben de makelaar op 24 juni 2016 een e-mail gestuurd en daarin geklaagd over defecte verlichting in de woonkamer en over een lekkage in de keuken. De makelaar heeft hen toen dezelfde dag, zonder daarbij enig voorbehoud te maken, geantwoord dat hij hun e-mail had doorgestuurd naar de technische man van [geïntimeerde] . Dit wordt ook bevestigd door [geïntimeerde] , aangezien hij zelf stelt dat zijn technische man de in de e-mail van 24 juni 2016 genoemde klachten kort daarop heeft verholpen.

De makelaar heeft de huurders vervolgens op 29 augustus 2016 een aanmaning gestuurd in verband met de huurachterstand over de maanden juli en augustus 2016. Daarmee presenteerde hij zich dus als vertegenwoordiger van de verhuurder. Hierop hebben de huurders bij e-mail van diezelfde datum bij de makelaar onder meer geklaagd over ontlastingsoverstromingen, verschillende lekkages, een smeullucht en vochtige bedrading en hebben zij deze gebreken opgevoerd als reden voor het niet betalen van de huur. Gesteld noch gebleken is dat op deze e-mail antwoord is gekomen van de makelaar. Bij e-mail van 4 oktober 2016 hebben de huurders bij de makelaar opnieuw aandacht gevraagd voor voornoemde klachten. Pas bij e-mail van 12 oktober 2016 heeft de makelaar aan de huurders bericht dat niet hij, maar [geïntimeerde] de aangewezen contactpersoon was met betrekking tot de huurovereenkomst.

Bij die stand van zaken mochten de huurders er naar het oordeel van het hof gerechtvaardigd op vertrouwen dat de makelaar in ieder geval tot 12 oktober 2016 namens [geïntimeerde] optrad. Bij dat oordeel betrekt het hof ook dat de huurovereenkomst - met daarin de contactgegevens van [geïntimeerde] - pas in oktober 2016 naar de huurders is opgestuurd. [geïntimeerde] heeft dat laatste onvoldoende gemotiveerd weersproken: uit de door hemzelf overgelegde huurovereenkomst volgt ook dat hij de huurovereenkomst pas op 13 oktober 2012 heeft ondertekend.

De huurders vorderen huurvermindering vanaf 1 juni 2016. Zoals al overwogen, hebben de huurders voor het eerst melding gemaakt van gebreken in hun e-mail van 24 juni 2016. Weliswaar werd toen nog alleen melding gemaakt van defecte verlichting en een lekkage in de keuken, welke laatste kennelijk niet voldoende is verholpen, maar aangenomen kan worden dat deze gebreken een voorbode waren van de gebreken zoals gemeld in de e-mail van 29 augustus 2016. Laatstgenoemde gebreken houden immers mede lekkages in en zijn niet van dien aard dat zij zich spontaan voordoen. Het kan niet anders dan dat bij aanvang van de huurovereenkomst al sprake was van vochtproblematiek in de woning en dat de elektrische installatie in de woning al in slechte staat was.

Het hof gaat er dan ook van uit dat de huurders op 24 juni 2016 behoorlijk kennis hebben gegeven aan [geïntimeerde] van de gebreken waarop zij hun vordering tot huurvermindering hebben gegrond. Vast staat dat de gebreken, zoals gemeld in de e-mails van 29 augustus 2016, niet zijn verholpen door of namens [geïntimeerde] . Dit betekent dat de huurders aanspraak kunnen maken op huurvermindering vanaf 24 juni 2016.

Ten aanzien hiervan moeten twee perioden worden onderscheiden, te weten de periode van 24 juni 2016 tot en met 14 augustus 2017 en de periode vanaf 15 augustus 2017, zijnde de datum waarop de huurders de woning wegens de onbewoonbaarverklaring door de gemeente hebben moeten verlaten. Voor de laatstgenoemde periode geldt dat de huurders als gevolg van de gebreken in het geheel geen huurgenot van de woning hebben gehad. Dit betekent dat de huur vanaf 15 augustus 2017 in ieder geval op nihil moet worden gesteld.

Voor de vaststelling van de hoogte van de huurvermindering over de periode van 24 juni 2016 tot 15 augustus 2017 zoeken de huurders aansluiting bij het gebrekenboek van de Huurcommissie als bedoeld in het Besluit huurprijzen woonruimte (Bhw). Het hof stelt echter vast dat het gebrekenboek ziet op situaties waarin nog wel gewoond kan worden in het gehuurde, ook in het geval dat sprake is van de zeer ernstige gebreken in categorie A die aanleiding geven tot vermindering van de huurprijs tot 20 % (artikel 6 lid 1 Bhw). In deze zaak is sprake van een nóg veel ernstigere situatie: de woning was onbewoonbaar vanwege brand- en elektrocutiegevaar door de combinatie van een zwaar verouderde elektrische installatie met vocht in de woning. Hiermee voldeed de woning niet eens aan de minimale eisen van het Bouwbesluit, zoals bedoeld in artikel 2 lid 1 Woningwet, dat onder meer technische voorschriften geeft ten aanzien van de staat van een bouwwerk. De woning had immers geen veilige voorziening voor elektriciteit (vgl. artikel 2.52 Bouwbesluit). Het hof acht in de gegeven omstandigheden een vermindering van de huur gerechtvaardigd tot 20 % van de overeengekomen huur, te betalen over de periode van 24 juni 2016 tot 15 augustus 2017, omdat de huurders tot dan in de woning hebben gewoond en dus tot die datum, weliswaar zeer beperkt, nog enige huurgenot van de woning hebben gehad. Dit komt neer op een bedrag van € 550,00 per maand en betekent dat de huurders over die periode een totaal bedrag van € 7.526,72 aan huur zijn verschuldigd. Het hof heeft dit bedrag als volgt berekend:

- 24 juni tot en met 30 juni 2016: 550/30 maal 7 dagen is: € 128,33

- 1 juli 2016 tot en met 31 juli 2017: 550 maal 13 maanden is: € 7.150,00

- 1 augustus tot en met 14 augustus 2017: 550/31 maal 14 dagen is: € 248,39

€ 7.526,72

Uit het overzicht van [geïntimeerde] met betrekking tot de huurachterstand van de huurders (productie 27 bij conclusie van antwoord) is af te leiden dat de huurders de volledige huur tot 1 april 2017 hebben voldaan. Daarna hebben zij niets meer aan huur voldaan. Dit brengt mee dat de huurders over de periode van 24 juni 2016 tot 15 augustus 2017 een totaal bedrag van € 24.750,00 aan huur hebben voldaan. Als gevolg van de huurvermindering hebben de huurders over die periode een bedrag van (€ 24.750,00 minus

€ 7.526,72 is) € 17.223,28 aan huur teveel betaald. Dit zal [geïntimeerde] aan de huurders moeten terugbetalen.

In zoverre wordt de vordering van de huurders tot terugbetaling van (onverschuldigd betaalde) huur toegewezen en treffen de grieven 1 tot en met 3 doel. Het voorgaande betekent voorts dat de door de huurders gevorderde verklaringen voor recht niet in de door de huurders aangegeven vorm kunnen worden toegewezen. Niet kan worden geoordeeld dat de huurders vanaf aanvang van de huurovereenkomst in het geheel geen huur zijn verschuldigd.

Schade?

De huurders maken in conventie daarnaast aanspraak op vergoeding van de schade die zij hebben geleden als gevolg van het niet kunnen bewonen van de woning voor de periode van 10 augustus 2017 tot 1 november 2018. Hierop ziet grief 4. Zij leggen daaraan artikel 7:208 BW ten grondslag dat de huurder een recht geeft op vergoeding van schade als gevolg van een gebrek indien dit ook aan [geïntimeerde] kan worden toegerekend. De huurders vorderen een totaal bedrag van € 8.476,64, bestaande uit een bedrag van € 4.612,90 wegens gemist huurgenot over de periode van 10 augustus 2017 tot 1 november 2017, een bedrag van € 2.315,80 ter zake van de huur over de maand september 2017 van een vakantiehuisje van Landal GreenParks en een bedrag van € 1.547,94 aan extra kosten.

Het hof overweegt als volgt. In artikel 7:208 BW gaat het om schade veroorzaakt door het gebrek zelf (vgl. Kamerstukken II 1997/1998, 26089, nr. 3, p. 19). In dit geval vorderen de huurders vergoeding van schade die is ontstaan doordat het herstel van gebreken uitblijft. Deze schade valt onder de algemene bepalingen van boek 6 BW over de gevolgen van een tekortkoming in de nakoming van een verbintenis (artikel 6:74 BW e.v.). De grond voor schadevergoeding is dan gelegen in het verzuim het gebrek tijdig te herstellen. Anders dan bij schadevergoeding op grond van artikel 7:208 BW is de toerekenbaarheid van het (oorspronkelijke) gebrek hiervoor niet vereist. Gelet op de verplichting van de rechter om ambtshalve zo nodig de rechtsgronden aan te vullen (artikel 25 Rv) zal het hof beoordelen of de door de huurders gevorderde schadevergoeding toewijsbaar is op grond van artikel 6:74 BW e.v. Aan de vereisten voor de aansprakelijkheid op grond van artikel 6:74 lid 1 BW is voldaan: [geïntimeerde] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichting op grond van artikel 7:206 BW om gebreken in het gehuurde te herstellen, zodat hij verplicht is de schade die de huurders daardoor lijden te vergoeden.

Zoals overwogen, vorderen de huurders allereerst een bedrag van € 4.612,90 wegens gemist huurgenot over de periode van 10 augustus 2017 tot en met 1 november 2017. Het gemis aan huurgenot als gevolg van de gebreken in de woning wordt echter al gecompenseerd door de hiervoor vastgestelde huurvermindering: voor de periode van 24 juni 2016 tot 15 augustus 2017 op 20% van de verschuldigde huur en voor de periode van 15 augustus 2017 tot 1 november 2017 op nihil. Om die reden is deze schadepost niet toewijsbaar.

Met betrekking tot de overige schadeposten (€ 2.315,00 aan huur voor een huisje van Landal GreenParks voor de maand september 2017, € 1.325,94 aan extra kosten die de huurders hebben moeten maken toen zij vanaf oktober 2017 een tijdelijke woning zijn gaan huren van SWW en € 222,00 aan extra verhuiskosten) geldt het volgende. Het doel van schadevergoeding is om de benadeelde (in dit geval dus de huurders) zoveel mogelijk in de toestand te brengen waarin hij zou hebben verkeerd als de schadeveroorzakende gebeurtenis achterwege was gebleven. Dit betekent dat kosten die de huurders als gevolg van de onbewoonbaarverklaring van het gehuurde hebben moeten maken alleen voor vergoeding in aanmerking komen voor zover deze hoger zijn dan de huur die de huurders bij voortduring van de onderhavige huurovereenkomst verschuldigd zouden zijn geweest aan [geïntimeerde] (€ 2.750,00 per maand). Vast staat tussen partijen dat het de bedoeling van de huurders was om de woning te huren tot het moment waarop hun eigen nieuwbouwwoning gereed zou zijn voor bewoning. Nu gesteld noch gebleken is dat dat op een eerder moment was dan de oorspronkelijk overeengekomen einddatum van de huurovereenkomst tussen partijen (31 mei 2018), gaat het hof ervan uit dat bij tijdig herstel van de gebreken de huurovereenkomst ook tot die datum zou hebben voortgeduurd. In dat geval zouden de huurders over de periode van 1 september 2017 tot en met 31 mei 2018 een totaal huurbedrag aan [geïntimeerde] verschuldigd zijn geweest van € 24.750,00 (9 maal

€ 2.750,00). De bovengenoemde posten (wat daar inhoudelijk ook verder van zij) zitten daar ver onder, ook als daarbij de huur van totaal € 4.982,94 wordt opgeteld die de huurders hebben voldaan voor de tijdelijke huurwoning van SWW (die zij overigens niet als schade opvoeren). Alleen al hierom kunnen deze posten niet worden aangemerkt als schade die voor vergoeding in aanmerking komt. Dit betekent dat de door de huurders gevorderde schadevergoeding ook ten aanzien van deze posten zal worden afgewezen. Grief 4 faalt.

De huurders vorderen ten slotte een bedrag van € 1.139,11 aan buitengerechtelijke incassokosten. De huurders stellen echter niet dat kosten zijn gemaakt die betrekking hebben op andere werkzaamheden dan die ter voorbereiding van de procedure in eerste aanleg die bestreken worden door de proceskostenveroordeling (vgl. artikel 6:96 lid 3 BW).

De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten zijn dan ook niet toewijsbaar.

De conclusie is dat [geïntimeerde] zal worden veroordeeld overeenkomstig de daartoe strekkende vordering van de huurders tot terugbetaling aan de huurders van een bedrag van € 17.223,28 ter zake van teveel betaalde huur. De door de huurders daarover gevorderde wettelijke rente is eveneens toewijsbaar, nu [geïntimeerde] daartegen geen afzonderlijk verweer heeft gevoerd. De vorderingen van de huurders zullen voor het overige worden afgewezen.

De grieven 6 tot en met 10 van de huurders hebben betrekking op de toewijzing door de kantonrechter van de vorderingen die [geïntimeerde] in eerste aanleg in reconventie heeft ingesteld.

Achterstallige huur?

Grieven 6 en 7 zien op de vordering van [geïntimeerde] tot betaling van achterstallige huur. [geïntimeerde] vordert allereerst een bedrag van € 22.000,00 aan achterstallige huur over de periode tot en met augustus 2017. Deze vordering is niet toewijsbaar, aangezien het hof hiervoor heeft vastgesteld dat de huurders als gevolg van hun aanspraak op huurvermindering wegens de aanwezige gebreken over die periode een bedrag van € 17.223,28 teveel aan huur hebben betaald en [geïntimeerde] dat bedrag aan huurder dient terug te betalen.

[geïntimeerde] vordert daarnaast een bedrag van € 2.750,00 aan huur voor iedere maand vanaf 1 september 2017 tot en met 31 mei 2018. Deze vordering is evenmin toewijsbaar. Immers, voor de periode van 1 september 2017 tot 1 november 2017 is de huur op nihil gesteld vanwege de onbewoonbaarverklaring van de woning en vanaf 1 november 2017 zijn de huurders in het geheel geen huur meer verschuldigd, omdat de huurovereenkomst tussen partijen per die datum is geëindigd door de rechtsgeldige buitengerechtelijke ontbinding daarvan door de huurders.

Grieven 6 en 7 slagen aldus dat de door de kantonrechter toegewezen vordering ter zake van huurachterstand alsnog moet worden afgewezen.

Nutsvoorzieningen

De achtste grief van de huurders heeft betrekking op de vordering van [geïntimeerde] met betrekking tot de kosten van nutsvoorzieningen (hierna: kosten van verbruik of verbruikskosten) voor de periode vanaf april 2017. Het hof oordeelt hierover als volgt.

Op grond van artikel 10.5 van de huurovereenkomst zijn de kosten van verbruik (water, gas, elektriciteit) voor rekening van de huurder, ook indien deze door de leverancier aan [geïntimeerde] in rekening wordt gebracht. Dit laatste was hier het geval: [geïntimeerde] betaalde voor de kosten van verbruik een voorschot aan de leverancier en bracht dit voorschot weer in rekening aan de huurders. Vast staat dat de huurders tot 15 augustus 2017 in de woning hebben gewoond en dus tot die datum verbruikskosten hebben gemaakt met betrekking tot gas, water, elektriciteit. Dit betekent dat zij tot die datum de kosten van nutsvoorzieningen aan [geïntimeerde] zijn verschuldigd. Daarna zijn zij deze kosten niet meer verschuldigd, omdat zij als gevolg van de onbewoonbaarverklaring de woning op 15 augustus 2017 hebben moeten verlaten en de onbewoonbaarverklaring het gevolg is van gebreken die voor rekening van [geïntimeerde] komen. Dit betekent dat in beginsel toewijsbaar is de kosten van verbruik over de periode van 1 april tot 15 augustus 2017.

De huurders betwisten in hoger beroep de hoogte van het gevorderde voorschotbedrag van € 275,00 per maand. Het hof stelt op grond van de stukken vast dat tussen partijen niet in geschil is dat [geïntimeerde] in eerste instantie een voorschotbedrag van € 239,00 per maand betaalde aan de energieleverancier en dat de huurders dat bedrag weer waren verschuldigd aan [geïntimeerde] . Gelet op het verweer van de huurders had het op de weg van [geïntimeerde] gelegen om het hogere voorschotbedrag van € 275,00 nader te onderbouwen. Nu hij dit heeft nagelaten en overigens in zijn memorie van antwoord ook spreekt over een voorschotbedrag € 239,00 per maand, ziet het hof geen aanleiding om voor de periode van 1 april tot 15 augustus 2017 uit te gaan van een ander bedrag dan het oorspronkelijke voorschotbedrag van € 239,00 per maand. Dit heeft tot gevolg dat ten aanzien van de kosten van verbruik voor de periode vanaf 1 april 2017 tot 15 augustus 2017 een totaal bedrag van € 1.333,14 (4,5 maand € 239,00 is € 1.075,50, vermeerderd met het onweersproken bedrag van € 257,64 ter zake van een afrekening over de periode tot en met maart 2017) kan worden toegewezen en dat de vordering voor het overige zal worden afgewezen. In zoverre treft grief 8 doel. Het door de kantonrechter toegewezen bedrag van

€ 2.732,64 aan kosten nutsvoorzieningen moet dus worden teruggebracht tot een bedrag van € 1.333,14.

Het hof gaat ervan uit dat [geïntimeerde] wat betreft de gebruikskosten een eindafrekening zal opmaken op basis van het werkelijke verbruik van water, gas en elektriciteit in de periode vanaf april 2017 (tot en maart 2017 is dus kennelijk al afgerekend) tot 15 augustus 2017.

Kosten van onderhoud en herstel

[geïntimeerde] vordert daarnaast een bedrag van € 2.578,52 met betrekking tot kosten van onderhoud en herstel door Boshuis en Van Mispel. Hierover gaat de negende grief van de huurders. [geïntimeerde] heeft aan voornoemde vordering ten grondslag gelegd dat hij deze kosten heeft moeten maken als gevolg van de tekortkoming van de huurders in hun verplichting tot het schoonmaken en schoonhouden van goten en afvoeren en dat deze kosten dus voor hun rekening komen. Dit betoog gaat niet op. Hiervoor is immers vastgesteld dat de werkzaamheden kennelijk aan het eind van de herfst 2018 hebben plaatsgevonden. Waar de huurders al in augustus 2018 de woning hebben moeten verlaten, komen die kosten niet voor hun rekening. Grief 9 slaagt. Het door de kantonrechter toegewezen bedrag van € 2.578,52 aan kosten van onderhoud en herstel moet alsnog worden afgewezen.

Contractuele rente

De tiende grief van de huurders heeft betrekking op de door [geïntimeerde] gevorderde contractuele rente wegens niet (tijdige) betaling van de huurtermijnen. [geïntimeerde] heeft aan deze vordering artikel 20.2 van de algemene bepalingen ten grondslag gelegd, waarvan de toepasselijkheid op de huurovereenkomst niet wordt betwist. Dit artikel bepaalt dat de huurder voor elk geval dat hij in verzuim is met de tijdige en volledige betaling van een geldsom, hij 1% per maand verschuldigd is over de verschuldigde hoofdsom vanaf de vervaldatum tot aan de dag van volledige betaling van de hoofdsom. Het hof overweegt ten aanzien hiervan het volgende.

De huurders hebben de huur over de periode van 1 juli 2016 tot 1 april 2017 te laat betaald en vanaf 1 april 2017 hebben zij in het geheel geen huur betaald. De huurders hebben zich beroepen op opschorting van de huur vanwege de aanwezigheid van de gebreken in de woning. Zoals hiervoor onder r.o. 5.8.4 e.v. is vastgesteld waren zij daartoe ook gerechtigd. Dit betekent dat zij tegenover [geïntimeerde] niet in verzuim waren. Bovendien heeft het hof hiervoor ook vastgesteld dat de huurders over de gehele periode als gevolg van hun aanspraak op huurvermindering teveel huur aan [geïntimeerde] hebben betaald. Hieruit volgt naar het oordeel van het hof dat [geïntimeerde] voor die periode geen contractuele rente kan vorderen wegens te late betaling van de huur. Grief 10 slaagt ook. Het door de kantonrechter toegewezen bedrag van € 1.595,00 aan contractuele rente moet alsnog worden afgewezen.

De conclusie van een en ander is dat de huurders zullen worden veroordeeld tot betaling aan [geïntimeerde] van een bedrag van € 1.333,14 ter zake van verbruikskosten. De gevorderde wettelijke rente over het bedrag van € 1.333,14 aan verbruikskosten zal als niet weersproken worden toegewezen. Voor het overige houden de toewijzingen door de kantonrechter geen stand.

Proceskosten

De vijfde grief en elfde grief van de huurders hebben betrekking op de proceskostenveroordeling van de huurders in eerste aanleg zowel in conventie (beide grieven) als in reconventie (grief 11). Uit het bovenstaande volgt al dat het hoger beroep slaagt en dat het vonnis zowel wat betreft de conventie als de reconventie geen stand houdt. De huurders worden (merendeels) in het gelijk gesteld, zodat de proceskostenveroordeling in eerste aanleg niet in stand kan blijven. Ook deze grieven slagen dus.