Hof 's-Hertogenbosch, 22-02-2022, nr. 200.274.592, 01

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

De procedure in eerste aanleg

In de onderhavige procedure heeft [appellante] bij de kantonrechter gevorderd, kort samengevat, dat Woonpartners wordt veroordeeld tot volledig herstel van alle gebreken over te gaan en dat de verschuldigde huurprijs wordt verminderd met 50% ingaande februari 2015 tot de dag waarop alle gebreken zijn verholpen. Zij heeft voorts een verklaring voor recht gevorderd dat Woonpartners aansprakelijk is voor de schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet. In een door haar bij dagvaarding geopend incident heeft zij de kantonrechter verzocht om een voorlopige voorziening te treffen inhoudende dat Woonpartners wordt veroordeeld om haar een alternatieve vergelijkbare woning in een vergelijkbare buurt ter beschikking te stellen voor de duur van dit geschil.

Aan deze vorderingen heeft zij, kort samengevat, het bepaalde in de artikelen 7:206, 7:207 en 7:208 BW ten grondslag gelegd. Zij heeft de in de woning aanwezige schimmelvorming als een ernstig gebrek aangemerkt en daarvoor is de verhuurder aansprakelijk, aldus [appellante] .

Woonpartners heeft gemotiveerd verweer gevoerd.

Bij tussenvonnis van 8 september 2016 is een comparitie van partijen gelast welke comparitie op 11 januari 2017 heeft plaatsgevonden.

In het tussenvonnis van 16 februari 2017 heeft de kantonrechter het noodzakelijk geacht om een deskundigenbericht te gelasten. Hij heeft partijen in de gelegenheid gesteld zich bij akte uit te laten over de persoon van de deskundige en de aan hem te stellen vragen. De kantonrechter heeft in het incident de vordering afgewezen en [appellante] in de kosten van het incident veroordeeld.

In het tussenvonnis van 20 april 2017 heeft de kantonrechter de deskundige benoemd en opgedragen om de in het dictum opgenomen vragen te beantwoorden.

Op 17 juli 2017 heeft de deskundige in zijn bericht de vragen beantwoord. Op de vraag hoe het probleem van de schimmelvorming kan worden opgelost, heeft de deskundige een aantal aanbevelingen gedaan.

Partijen hebben bij conclusie na deskundigenbericht op dit bericht gereageerd.

In het tussenvonnis van 26 april 2018 heeft de kantonrechter overwogen dat de deskundige niet uit eigen waarneming en metingen heeft kunnen concluderen dat het binnenklimaat in de woning (te) vochtig is en dat de begane grondvloer en de binnenwanden begane grond (te) vochtig zijn. Dit betekent, aldus de kantonrechter, dat vooralsnog niet vast staat dat Woonpartners voor de vocht- en schimmelproblematiek in de woning verantwoordelijk c.q. aansprakelijk is. Nader onderzoek zal moeten plaatsvinden en nieuwe metingen moeten worden verricht. De deskundige adviseert, aldus de kantonrechter, dat een gespecialiseerd bouwfysisch bureau over een langere tijd metingen moet doen om de exacte oorzaak van de vocht- en schimmelproblematiek te kunnen achterhalen. Partijen zijn de gelegenheid gesteld om zich daarover uit te laten.

In een rolbeslissing van 14 juni 2018 heeft de kantonrechter vastgesteld dat [appellante] heeft gevraagd om een aanvullend deskundigenbericht. Woonpartners heeft aangegeven dat zij enkele van de aanbevelingen uit het deskundigenrapport heeft uitgevoerd en een aantal aanbevelingen nog niet. Zij wil graag dat de zaak wordt aangehouden tot december 2018 zodat zij de gelegenheid heeft om ook de overige aanbevelingen (op één na) uit te voeren. De kantonrechter heeft dit verzoek in de rolbeslissing toegewezen en de zaak naar de rol van 20 december 2018 verwezen.

Bij aktes hebben partijen op de rol van 20 december 2018 aangegeven dat alle aanbevelingen zijn uitgevoerd, met uitzondering van het aanbrengen van de mechanische ventilatie-unit. Zij hebben verzocht om de zaak te verwijzen naar de rol van eind juni 2019 om te bezien of de uitgevoerde werkzaamheden voldoende soelaas hebben geboden.

Bij vervolgaktes hebben partijen medegedeeld dat er geen vocht- of schimmelproblematiek meer in de woning aanwezig is; een aanvullend onderzoek is noodzakelijk noch mogelijk. [appellante] heeft verzocht om toewijzing van haar vordering. Woonpartners heeft gevraagd vonnis te wijzen.

In het eindvonnis van 31 oktober 2019 heeft de kantonrechter overwogen dat [appellante] onweersproken heeft gesteld dat na het aanbrengen van de (meeste) door de deskundige voorgestelde aanpassingen er geen sprake meer lijkt te zijn van vocht- en schimmelproblematiek. Partijen hebben voorts afgezien van een aanvullend deskundigenbericht. Dat sprake is van een gebrek in de zin van de wet aan het gehuurde waarvoor Woonpartners aansprakelijk is (en welk gebrek dus niet aan [appellante] kan worden toegerekend) is niet komen vast te staan, aldus de kantonrechter in r.o. 2.6 van het eindvonnis. De vorderingen van [appellante] zijn afgewezen en [appellante] is in de kosten van de deskundige ter hoogte van € 1.900,00 en in de proceskosten veroordeeld.

De grieven en vorderingen in hoger beroep

[appellante] heeft in hoger beroep drie genummerde grieven aangevoerd. Voorts heeft zij een ongenummerde grief tegen het vonnis in het incident gericht. [appellante] heeft bij dagvaarding in hoger beroep geconcludeerd tot vernietiging van alle door de kantonrechter gewezen vonnissen, inclusief de rolbeslissing. In haar memorie van grieven heeft zij grieven gericht tegen overwegingen in de vonnissen van 16 februari 2017 (grief II en de ongenummerde grief), van 26 april 2018 (grief I) en het eindvonnis van 31 oktober 2019 (grieven I en III). Het hof zal [appellante] niet ontvankelijk verklaren in haar hoger beroep tegen de vonnissen en de rolbeslissing waartegen zij geen grieven heeft gericht.

[appellante] heeft haar vorderingen in de memorie van grieven gewijzigd. Zij vordert daarin

Woonpartners heeft geen bezwaar gemaakt tegen deze eiswijziging. Het hof ziet ook geen aanleiding de eiswijziging ambtshalve buiten beschouwing te laten wegens strijd met de goede procesorde.

Tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep heeft [appellante] haar vordering verminderd: zij heeft de vordering met betrekking tot de gestelde gebreken aan de schuur ingetrokken.

Recht zal worden gedaan op deze gewijzigde vorderingen.

Grief I is gericht tegen de overweging van de kantonrechter in het tussenvonnis van 26 april 2018 inhoudende dat er nader onderzoek moet volgen. Bij eindvonnis heeft de kantonrechter, aldus [appellante] , ten onrechte overwogen dat de oorzaak van de schimmelvorming nog altijd niet duidelijk is en dat het bestaan van een gebrek niet is komen vast te staan.

Ter toelichting stelt [appellante] dat de kantonrechter geen gevolgen verbindt aan het feit dat er reeds voor aanvang van de huur sprake is geweest van schimmelvorming in de woning, hetgeen blijkt uit de aangebrachte isolatieplaten en de verklaring van de vorige bewoner, de heer [persoon A] . Had de kantonrechter hier wel gevolgen aan verbonden, dan had hij ingevolge artikel 7:208 BW moeten oordelen dat Woonpartners verplicht was om de bij [appellante] ontstane schade te vergoeden. Het feit dat het gebrek niet aan Woonpartners kan worden toegerekend, nu de oorzaak niet bekend is, is voor het laatste deel van voormelde wetsbepaling niet van belang, aldus [appellante] . [appellante] stelt dat Woonpartners het gebrek kende, verwijzend naar de door [persoon A] gedane meldingen en de aanwezigheid van de isolatieplaten.

Tot slot wijst [appellante] op het gegeven dat de deskundige heeft aangegeven dat de isolatieplaten tot een nog beter klimaat voor schimmelvorming leiden en wijst zij op de vocht- en schimmelproblemen die er speelden in de directe nabijheid van de woning van [appellante] , namelijk in de woning aan de [adres 2] in [plaats] .

Woonpartners heeft in reactie op deze grief aangevoerd dat bij aanvang van de huurovereenkomst met [appellante] geen vocht- of schimmelvorming in de woning aanwezig was. Zij onderbouwt dit verweer met de door [appellante] ondertekende huurovereenkomst met als bijlage de “Staat van aanvaarding”. Daarin worden geen opmerkingen geplaatst over de aanwezigheid van vocht of schimmel. Destijds zijn ook foto’s van het gehuurde gemaakt, onder andere van de woonkamer. Deze foto’s heeft Woonpartners eveneens in hoger beroep overgelegd. Op deze foto’s is evenmin vocht of schimmel zichtbaar.

Woonpartners betwist dat de vorige huurder, de heer [persoon A] , haar ooit heeft gemeld dat er sprake was van schimmelvorming in de woning. Zij betwist voorts dat zij op de hoogte was van de aangebrachte isolatieplaten.

Woonpartners verwijst tot slot naar het feit dat de deskundige een bezoek heeft gebracht aan de woning van de buren op nr. 7. Deze buren wonen er al geruime tijd en hebben nooit problemen gehad met een vochtig huis.

Het hof beoordeelt deze grief als volgt. Artikel 7:208 BW houdt het volgende in:

“Onverminderd de gevolgen van niet-nakoming van de verplichting van artikel 206 is de verhuurder tot vergoeding van de door een gebrek veroorzaakte schade verplicht, indien het gebrek na het aangaan van de overeenkomst is ontstaan en aan hem is toe te rekenen, alsmede indien het gebrek bij het aangaan van de overeenkomst aanwezig was en de verhuurder het toen kende of had behoren te kennen, of toen aan de huurder heeft te kennen gegeven dat de zaak het gebrek niet had.”

[appellante] stelt dat uit de aanwezigheid van de isolatieplaten en de verklaring van de heer [persoon A] blijkt dat het gebrek bij het aangaan van de overeenkomst aanwezig was en Woonpartners het toen kende of behoorde te kennen. Woonpartners heeft, onderbouwd met stukken, betwist dat er ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst in de woning sprake was van vocht- en schimmelproblemen. Gelet op deze onderbouwde betwisting komt dan ook in rechte niet vast te staan dat er vocht- of schimmelproblemen aanwezig waren bij het aangaan van de huurovereenkomst. In zoverre komt het hof dan ook niet toe aan het bepaalde in artikel 7:208 BW.

Bovendien leidt het enkele feit dat er vocht- en schimmelproblemen in de woning aanwezig zouden zijn geweest voorafgaande aan het huren door [appellante] - Woonpartners heeft dit betwist - niet tot de conclusie dat, nu [appellante] ook te maken heeft gekregen met vocht- en schimmelproblemen, er sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7: 204 lid 2 BW. Volgens deze bepaling is een gebrek:

“een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft”.

Vocht- en schimmelproblemen kunnen het gevolg zijn van een gebrek, gelegen in bijvoorbeeld de bouwkundige staat van de woning maar kunnen ook het gevolg zijn van bewonersgedrag (bestaande bijvoorbeeld uit het niet gebruiken van een goed functionerende afzuigkap en het onvoldoende gebruiken van een ventilatierooster). De deskundige heeft in deze zaak aangegeven dat hij helaas geen oordeel kon geven over dit gedrag in relatie tot het vochtprobleem. Uit zijn rapport blijkt dat hij bekend was met de stelling van [appellante] dat de vorige bewoner ook vocht- en schimmelproblemen had (zie p. 35 van het rapport), bekend was met de aanwezigheid van de isolatieplaten (zie vraag 4 en antwoord daarop) en bekend was met de vocht- en schimmelproblematiek in de woning aan de [adres 2] (zie p. 19 en volgende van het rapport). Ondanks deze wetenschap komt de deskundige tot de conclusie dat een gespecialiseerd bouwfysisch bureau over langere tijd metingen moet doen om de exacte oorzaak van de vocht- en schimmelproblematiek te achterhalen. Gelet hierop kan de kantonrechter niet worden verweten dat hij aan de door [appellante] hier aangehaalde omstandigheden geen gevolgen verbindt.

Het hof concludeert dat grief I niet slaagt.

Door middel van grief II heeft [appellante] betoogd dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat Woonpartners bij de mondelinge behandeling onweersproken heeft gesteld dat bij de andere woningen in de straat geen sprake is van vocht- of schimmelproblematiek. [appellante] verwijst naar het onderzoek in 2013 bij de woning aan de [adres 2] , alwaar schimmel aan de achterzijde van de pvc-vloerafwerking is geconstateerd.

Voorts stelt [appellante] dat de oorzaak van het vochtprobleem niet relevant is wanneer het probleem er al was toen [appellante] aanving met huren.

Woonpartners stelt dat uit het rapport uit 2013 niet kan worden afgeleid dat er in de woning van [appellante] sprake was van een gebrek in de zin van de wet. Er bestond dan ook geen gebrek bij aanvang van de huur.

Naar het oordeel van het hof heeft [appellante] in hoger beroep niet gesteld dat hij bij de mondelinge behandeling heeft weersproken dat bij andere woningen in de straat geen sprake is van vocht- of schimmelproblematiek. In zoverre berust de grief op een onjuiste lezing van het vonnis. Wel kan in hoger beroep worden vastgesteld dat er in 2013 ook vocht- en schimmelproblematiek aanwezig was in de woning aan de [adres 2] in [plaats] . Dit wordt door Woonpartners niet betwist. Woonpartners betwist dat de oorzaak van de schimmelvorming in de woning van [appellante] is gelegen in een gebrek aan die woning. Het onderzoek uit 2013 brengt TechnoConsult tot de conclusie dat de opbouw van de vloer voldoende in staat geacht wordt om het vocht vanuit de ondergrond te keren. TechnoConsult concludeert dat de schimmelvorming in die woning ( [adres 2] ) niet is gelegen in een gebrek in de vloer.

Grief II slaagt niet. Met betrekking tot het gestelde in de toelichting bij deze grief inhoudende dat de oorzaak van het vochtprobleem niet relevant is, verwijst het hof naar hetgeen in 6.4.3. en 6.4.4. is overwogen. Bovendien leidt het enkele feit dat wordt vastgesteld dat in één andere woning in de straat eveneens een vocht- en schimmelprobleem heeft gespeeld, niet tot de conclusie dat de woningen in de straat een gebrek hebben in de zin van het bepaalde in artikel 7:204 lid 2 BW.

In grief III heeft [appellante] betoogd dat zij subsidiair aan haar vordering artikel 6:174 BW ten grondslag legt. Zij heeft gesteld dat aan alle vereisten daarvoor is voldaan: er is schimmel in haar woning aanwezig en als gevolg daarvan is er gezondheidsschade.

Woonpartners heeft aangegeven dat ook in het kader van de subsidiaire grondslag moet worden vastgesteld dat er een gebrekkige opstal is. Dat dit het geval is, wordt betwist en is niet komen vast te staan.

Het hof verwerpt deze grief. Het is aan [appellante] om te stellen en, bij betwisting, te bewijzen dat de opstal, zijnde de woning, gebrekkig is. Het enkele feit dat er schimmelvorming in de woning is ontstaan, is daarvoor onvoldoende. Het hof verwijst wederom naar hetgeen onder 6.4.3. en 6.4.4. is overwogen.

De ongenummerde grief is gericht tegen de proceskostenveroordeling in het incident. Deze grief is eveneens gebaseerd op de reeds verworpen stelling dat, als sprake is geweest van schimmelproblematiek, de bepaling van de precieze oorzaak niet nodig is voor toewijzing van de vordering. De grief slaagt evenmin.

Het hof passeert het bewijsaanbod dat [appellante] heeft gedaan, als zijnde onvoldoende specifiek.

Slotsom

Nu geen van de grieven slaagt, worden de met de grieven bestreden vonnissen bekrachtigd. Het hof merkt daarbij wel op dat Woonpartners tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep aan [appellante] heeft toegezegd de proceskostenveroordeling in eerste aanleg niet bij haar te zullen innen en de door [appellante] aan de griffier betaalde en nog te betalen deskundigenkosten ter hoogte van € 1.900,00 aan haar te vergoeden.

[appellante] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het hoger beroep worden veroordeeld.

De uitspraak

Het hof:

verklaart [appellante] niet ontvankelijk in haar beroep tegen de vonnissen van 8 september 2016, 20 april 2017 en tegen de rolbeslissing van 14 juni 2018;

bekrachtigt de vonnissen van 16 februari 2017, 26 april 2018 en 31 oktober 2019;

veroordeelt [appellante] in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van Woonpartners op € 760,00 aan griffierecht en op € 3.342,00 aan salaris advocaat, en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening;

verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.P. de Haan, J.M.H. Schoenmakers en P.S. Kamminga en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 22 februari 2022.

griffier rolraadsheer