Rb. Midden-Nederland, 24-04-2013, nr. 812795 UC EXPL 12-7540 aw/4074

In de procedure die partijen eerder hebben gevoerd bij rechtbank s’-Hertogenbosch is de samenwerkingsovereenkomst aan de orde geweest. In die procedure heeft de rechtbank uitgebreid aandacht besteed aan de wijze waarop deze is geëindigd, namelijk door opzegging zijdens Super de Boer (zie hiervoor onder 2.9.). Het standpunt van Super de Boer dat dit geschilpunt in die procedure slechts zijdelings aan de orde is geweest kan de kantonrechter, gelet op die uitvoerige overwegingen in het vonnis van rechtbank ’s-Hertogenbosch van 6 juli 2011, niet volgen. Voornoemd vonnis, dat in kracht van gewijsde is gegaan, heeft in de onderhavige procedure tussen partijen gezag van gewijsde. Partijen zijn aan dat vonnis gebonden. Dit geldt niet alleen voor de beslissing, maar ook voor de dragende overwegingen die tot die beslissing hebben geleid. De overwegingen zoals deze hiervoor onder 2.9. zijn vermeld, zijn naar het oordeel van de kantonrechter aan te merken als dragende overwegingen. Thans staat daarom in rechte vast dat de samenwerkingsovereenkomst tussen partijen door opzegging zijdens Super de Boer is geëindigd per 1 november 2011. De rechtbank ’s-Hertogenbosch heeft in datzelfde vonnis voor recht verklaard dat [gedaagde] niet verplicht was mee te werken aan de overgang van de supermarkt naar C1000. Partijen zijn ook aan die vaststelling gebonden. Uit het gesloten stelsel van rechtsmiddelen volgt dat op geen van beide geschilpunten in de onderhavige procedure door de kantonrechter opnieuw kan worden beslist. De primair en subsidiair gevorderde verklaringen voor recht dienen te worden afgewezen.

Ontbinding en ontruiming

Super de Boer stelt dat [gedaagde] toerekenbaar is tekort geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de samenwerkingsovereenkomst, die deel uitmaken van de onderhuurovereenkomst. Zij vordert daarom de ontbinding van de onderhuurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde.

[gedaagde] heeft aangevoerd dat artikel 1.3 in de onderhuurovereenkomst (zie hiervoor onder 2.6.) vernietigbaar is, omdat dit een afwijkend beding betreft omtrent het einde van de huurovereenkomst, waarvoor geen goedkeuring van de kantonrechter is verkregen (artikel 7:291 BW).

Dit standpunt is niet juist. Artikel 7:291 BW ziet (onder andere) op bedingen die ten nadele van de huurder afwijken van wettelijke bepalingen opgenomen in afdeling 7.4.6. BW. Artikel 1.3 van de onderhuurovereenkomst ziet daarentegen op de beëindiging van de huurovereenkomst in het geval van wanprestatie. Goedkeuring van de kantonrechter is voor de geldigheid van een dergelijk beding niet vereist. Het beroep op vernietiging gaat derhalve niet op.

Vooropgesteld wordt dat Super de Boer de samenwerkingsovereenkomst tussentijds heeft opgezegd tegen 1 november 2011. In de onderhuurovereenkomst is geen bepaling opgenomen dat deze eindigt zodra de samenwerkingsovereenkomst eindigt. Het feit dat het verblijf van [gedaagde] in het gehuurde sinds november 2011 in strijd is met de bedoeling van partijen bij het sluiten van de onderhuurovereenkomst, namelijk dat [gedaagde] als franchisenemer van Super de Boer in het gehuurde een supermarkt zou drijven, is door Super de Boer en niet door [gedaagde] veroorzaakt en kan onder de gegeven omstandigheden niet aan [gedaagde] worden tegengeworpen. Daarnaast geldt dat Super de Boer de samenwerkingsovereenkomst op onjuiste gronden tussentijds heeft beëindigd. Zij is tot beëindiging overgegaan omdat [gedaagde] bleef weigeren mee te werken aan een overgang naar C1000. In rechte staat thans vast dat [gedaagde] tot die medewerking niet verplicht was. Super de Boer heeft daarnaast aangevoerd dat de weigering door [gedaagde] van de Jumbo-formule een tekortkoming oplevert in de huurovereenkomst. De kantonrechter overweegt dat [gedaagde] op grond van de samenwerkingsovereenkomst in beginsel verplicht was mee te werken aan een formulewijziging. Super de Boer heeft de Jumbo-formule echter pas eind juni 2011, dat is enkele maanden vóór het einde van de samenwerkingsovereenkomst, voor het eerst aangeboden. Voldoende aannemelijk is dat [gedaagde], zoals zij heeft aangevoerd, op dat moment al ver gevorderd was met de noodzakelijke voorbereidingen in verband met de voortzetting van haar onderneming na 1 november 2011, onder haar eigen naam. Dat zij die voorbereidingen moest treffen is het directe gevolg van het feit dat Super de Boer de samenwerkingsovereenkomst tussentijds heeft opgezegd. Onder die omstandigheden is het beroep van Super de Boer op de betreffende bepalingen in de samenwerkingsovereenkomst omtrent de medewerking van [gedaagde] aan een wijziging van de formule, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Die bepalingen in de samenwerkingsovereenkomst moeten in dit geval daarom buiten toepassing blijven. Van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst, waarvan de betreffende bepalingen deel uitmaken, is geen sprake.

Super de Boer heeft voorts aangevoerd dat de per 1 november 2011 geëindigde samenwerkingsovereenkomst nawerking heeft. In de samenwerkingsovereenkomst is namelijk de bepaling opgenomen dat [gedaagde] Super de Boer geen concurrentie mag aandoen gedurende één jaar na het einde van de samenwerkingsovereenkomst. Dat [gedaagde] na 1 november 2011 in het gehuurde een supermarkt drijft onder haar eigen naam levert wanprestatie in de onderhuurovereenkomst op, zo stelt Super de Boer.

Nu Super de Boer de samenwerkingsovereenkomst echter zelf voortijdig heeft beëindigd, komt haar naar het oordeel van de kantonrechter, onder die omstandigheid, niet langer een beroep toe op voornoemde non-concurrentiebepaling. Van een tekortkoming van [gedaagde] in de nakoming van haar verplichtingen uit de onderhuurovereenkomst is geen sprake.

Ter comparitie heeft Super de Boer nog aangevoerd dat [gedaagde] zich niet als goed huurder heeft gedragen door gedurende de gehele looptijd van de huurovereenkomst fraude te plegen en personeel zwart te laten werken. Zij verwijst naar het onderzoek van Fiod, waarvan zij een aantal stukken, waaronder getuigenverklaringen, in het geding heeft gebracht.

[gedaagde] heeft bezwaar gemaakt tegen die overlegging van stukken uit het Fiod-dossier. Zij benadrukt dat slechts een klein deel van het dossier is overgelegd en dat de zaak genuanceerder is dan Super de Boer thans stelt. Ook is [gedaagde] van mening dat zij onvoldoende gelegenheid heeft gehad om op dit punt verweer te voeren.

Ervan uitgaande dat juist is dat [gedaagde] haar personeel zwart heeft laten werken en omzet niet heeft opgegeven aan de fiscus, dan heeft Super de Boer naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende onderbouwd dat die handelwijze van [gedaagde] jegens Super de Boer wanprestatie oplevert. Onder meer is daarbij belang of ook Super de Boer (financieel) benadeeld is en in welke zin de werkwijze van [gedaagde] in strijd is met de tussen partijen geldende samenwerkingsafspraken. Super de Boer heeft haar stellingen op dit punt onvoldoende onderbouwd en kan in dat kader niet volstaan met het overleggen van een deel van een, kennelijk omvangrijk, Fiod-onderzoek. Mede gelet op de hiervoor genoemde, niet ongegronde bezwaren van [gedaagde] zal de kantonrechter aan de inhoud van de overgelegde stukken uit het Fiod-onderzoek verder voorbij gaan.

Het eerst ter comparitie gedane beroep van Super de Boer op de ontbinding van de huurovereenkomst wegens onvoorziene omstandigheden (artikel 6:258 BW) kan, gelet op hetgeen hiervoor onder 4.4. t/m 4.7. is overwogen, evenmin slagen. De omstandigheid dat [gedaagde] het gehuurde niet langer gebruikt als franchisenemer van Super de Boer komt, onder de gegeven omstandigheden, krachtens verkeersopvattingen voor rekening van Super de Boer.

Dit alles leidt ertoe dat de primair gevorderde ontbinding van de onderhuurovereenkomst wegens wanprestatie en de ontruiming van het gehuurde zullen worden afgewezen.

De opzegging

Super de Boer heeft de onderhuurovereenkomst opgezegd tegen 30 september 2016, op grond van primair dringend eigen gebruik subsidiair slecht huurderschap meer subsidiair de belangenafweging. Zij vordert het einde van de onderhuurovereenkomst vast te stellen. Ter comparitie heeft Super de Boer nog aangevoerd dat zij ook indien de hoofdhuurovereenkomst eindigt belang heeft bij haar beëindigingsvordering, omdat zij in dat geval geconfronteerd kan worden met een schadevordering van [gedaagde] en de einddatum van de onderhuurovereenkomst de einddatum is van de schadeperiode.

In de procedure tussen Elzas, de hoofdverhuurder, en Super de Boer (zaaknummer 787551 UC EXPL 11-20070), heeft Elzas de ontbinding van de hoofdhuurovereenkomst gevorderd. In die procedure wordt heden eveneens eindvonnis gewezen. Bij dat eindvonnis wordt de vordering van Elzas tot ontbinding van de hoofdhuurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde toegewezen. Dit betekent dat Super de Boer niet langer kan beschikken over het gehuurde. Het door haar ten tijde van de opzegging beoogde eigen gebruik van het gehuurde, dat zij ook in het kader van de belangenafweging heeft aangevoerd, is niet langer mogelijk. Uit hetgeen hiervoor onder 4.4. tot en met 4.7. is overwogen volgt reeds dat haar beroep op slecht huurderschap, waaraan zij dezelfde feiten en omstandigheden ten grondslag legt als aan haar beroep op wanprestatie, niet kan slagen.

Artikel 7:296 BW geeft de verhuurder van 290-bedrijfsruimte de mogelijkheid de huurovereenkomst op te zeggen op een aantal, limitatief in de wet opgenomen gronden. Daaronder valt niet de door Super de Boer aangevoerde grond voor opzegging, namelijk de beperking van schade die het gevolg is van het niet langer kunnen verschaffen van het huurgenot.

De subsidiaire vordering van Super de Boer dient te worden afgewezen.

Proceskosten

Super de Boer is in het ongelijk gesteld. Zij wordt daarom veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van [gedaagde], tot op heden begroot op € 400,-- aan salaris gemachtigde (2 punten x het tarief van € 200,--).