Rb. Rotterdam, 05-02-2021, nr. 8539331 CV EXPL 20-16731

2. [persoon B] ,

beiden wonende te [woonplaats] ,

eisers in conventie,

verweerders in reconventie,

gemachtigde: mr. E.H.P. Dingenouts,

tegen

[persoon C] ,

wonende te [woonplaats C] ,

gedaagde in conventie,

eiser in reconventie,

procederend zonder gemachtigde.

Partijen worden hierna aangeduid als ‘ [persoon A] c.s.’ en ‘ [persoon C] ’.

Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:

De mondelinge behandeling heeft op 26 november 2020 plaatsgevonden overeenkomstig artikel 2 lid 1 van de Tijdelijke wet COVID-19 Justitie en Veiligheid via een beeld- en geluidverbinding met het programma Skype voor bedrijven. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen door partijen naar voren is gebracht.

De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis nader bepaald op heden.

Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast.

[persoon A] c.s. huurt sinds 1 februari 2017 de woning aan het adres [adres 1] te Rotterdam. De huurovereenkomst is aangegaan tussen [persoon A] c.s. en [persoon D] . Per 1 maart 2019 heeft [persoon D] de woning in eigendom overgedragen aan [persoon C] en is de huurovereenkomst voortgezet tussen [persoon A] c.s. en [persoon C] .

De op schrift gestelde en op 15 januari 2017 ondertekende huurovereenkomst vermeldt - voor zover hier relevant – een kale huurprijs van € 628,- per maand en een te betalen voorschot stookkosten van € 72,- per maand. De huurovereenkomst bepaalt ten aanzien van een huurprijsverhoging in artikel 4 - voor zover hier relevant - het volgende:

“(…)Artikel 4 Huurprijswijziging.

De huursom als bedoeld in artikel 3 kan op voorstel van verhuurder jaarlijks worden

aangepast, voor het eerst op 1-7-2017, met een percentage dat maximaal gelijk is aan het op

de ingangsdatum van die wijziging toegestane percentage voor woonruimte met een niet

geliberaliseerde huurprijs bij gebreke waarvan de huurprijsaanpassing plaatsvindt

overeenkomstig het gestelde in artikel 4 lid 2.

Indien het gehuurde een zelfstandige woonruimte betreft met een geliberaliseerde huurprijs

voor woonruimte als bedoeld in artikel 3 lid 2 van de Uitvoeringswet huurprijzen, Is het onder

gestelde niet van toepassing. In dat geval wordt de huurprijs voor het eerst per 1-7-2012

volgens het gestelde in artikel 18 van de Algemene Bepalingen.

De verhuurder is twee (2) maanden voor aanvang van de aanpassing van de nieuwe huursom

verplicht de huurder schriftelijk van de verhoging in kennis te stellen.”

Bij brief van 27 september 2019 heeft [persoon C] aan [persoon A] c.s. - voor zover hier van belang – het volgende geschreven:

“(…) Ondanks onze eerdere schrijven bent u in gebreke met het betalen van de afgesproken huurgelden vanaf juni 2019.

Zoals eerder aan u doorgegeven kan het huurcontract niet opgemaakt worden omdat relevante informatie van jullie kant ontbreekt. De informatie die er is is slechts een aanname. Aan de zijde van de verhuurder is duidelijke informatie aan u gegeven. Er is meerdere malen gevraagd naar uw kopie legitimatie, maar er is tot op heden niets ontvangen.

[persoon E] de vorige verhuurder, had de woning op goed vertrouwen voor een jaar aan u verhuurd. Jullie hebben zijn vertrouwen geschaad door er na een jaar niet uit te gaan. En nu herhaalt geschiedenis zich. U schaadt wederom het vertrouwen door de afgesproken huurgelden niet te betalen. Er wordt elke maand aan de we de door u verbruikte stookkosten betaald. U schiet tekort in uw verplichting.

U had eerder geschreven dat u in afwachting was van een concept van het nieuwe huurcontract en een schriftelijke aankondiging van een huurverhoging, maar dit neemt niet weg dat u de lopende huurgelden elke maand netjes moet betalen. Huurbetaling is een brengschuld, u heeft een betalingsverplichting.

(…)

Gezien de permanente huurachterstand en de bovenstaande en in eerdere schrijven genoemde redenen wordt de huurovereenkomst per direct opgezegd. We verwachten binnen 1 week na dagtekening een reactie van u.(…)”

Per e-mail van 30 september 2019 schrijft [persoon A] c.s. aan [persoon C] het volgende:

“(…) De huurgelden zijn zojuist overgemaakt op het aangegeven rekeningnummer.

Er is een aangetekende brief als reactie op die van jullie onderweg naar opgegeven adres ( [adres 2] ).”

Per brief van 20 januari 2020 schrijft [persoon A] c.s. - voor zover hier relevant - het volgende:

“(…) Op 27 september 2019 heeft u ons schriftelijk laten weten dat u onze huurovereenkomst per direct opzegt. U wilde binnen 7 dagen uiterlijk een antwoord. Op 30 september hebben wij reactie gegeven en dit zowel aangetekend als per normale post verstuurd. Deze schriftelijke reactie/zending is op 3 oktober om 14:14 bij u afgeleverd en persoonlijk door u afgetekend.

In deze schriftelijke reactie hebben wij kenbaar gemaakt dat wij bezwaar maken tegen deze opzegging, alsmede op grond van artikel 7:271 en 7:274. Uw reden om de huur op te zeggen is niet geldig, hiermee blijft de huurovereenkomst geldig en bestaan totdat de rechter hierover anders heeft beslist. In deze schriftelijke reactie bent u wederom gewezen op gebreken in de woning aan

de [adres 1] . U bent in de gelegenheid gesteld om uiterlijk binnen 6 weken in ieder geval ons te verschaffen van antwoord en een begin van reparaties. U heeft hier op geen enkel mogelijke manier op gereageerd of contact met ons geprobeerd te zoeken. Er hebben tot op heden geen controles of reparaties plaatsgevonden aan de [adres 1] . U heeft hiervoor nu ruim 3 en een halve maand tijd voor gehad. U verzuimt hiermee uw plicht als verhuurder en u wordt per direct in gebreke

gesteld. Wij wijzen u nu op het volgende:

Per ingang van 28-01-2020 zullen de huurgelden bestemd voor de [adres 1] niet meer worden overgemaakt. Hierbij beroepen wij ons op artikel 6:52 en 6:262 (opschortingsbevoegdheid) van het Burgerlijk Wetboek. Deze huurgelden worden, totdat de situatie op wordt gelost, aan de kant gehouden. Wanneer u uw plicht als verhuurder nakomt en alle reparaties heeft uitgevoerd worden de huurgelden met terugwerkende kracht per direct naar u overgemaakt.

De bij u bekende gebreken:

• Intercom defect

• Luchtventilatie zowel badkamer als keuken defect

• Schimmel en rot in de muur

• Meterkast niet afgedekt, brandgevaar (aldus taxateur)

• Slot van de voordeur defect

• Ingebouwde verlichting in badkamer en toilet defect

Wij verzoeken u vriendelijk doch zeer dringend, voor een laatste maal, om aan dit reparatieverzoek te voldoen en uw nalatigheid in de communicatie en zorg van de woning te herstellen. Uiteraard hopen we dat u voldoet aan het verzoek en kunt u uiteraard ook nog steeds na de reparaties een brief voor de huurverhoging sturen, mits deze binnen de wettelijke voorschriften valt.(…)”

Per e-mail van 27 januari 2020 schrijft [persoon A] c.s. aan [persoon C] het volgende:

“(…) In reactie op uw brief van 27 September 2019 hebben wij op 30 september reactie gegeven. Dit is per aangetekende en normale post gegaan en 3 oktober persoonlijk bij u afgeleverd en door u afgetekend, [track and trace code]

Wij hebben bezwaar gemaakt tegen uw brief en een aantal belangrijke zaken aangekaart waarin u uw plicht verzuimt als verhuurder.

De belangrijkste hiervan is het niet herstellen van gebreken in de woning. Wij wezen u met de brief van 20 januari 2020 op het volgende:

"In deze schriftelijke reactie bent u wederom gewezen op gebreken in de woning aan de [adres 1] . U bent in de gelegenheid gesteld om uiterlijk binnen 6 weken in ieder geval ons te verschaffen van antwoord en een begin van reparaties. U heeft hier op geen enkel mogelijke manier op gereageerd of contact met ons geprobeerd te zoeken. Er hebben tot op heden geen controles of reparaties plaatsgevonden aan de [adres 1] . U heeft hiervoor nu ruim 3 en een halve maand tijd voor gehad.

U verzuimt hiermee uw plicht als verhuurder en u wordt per direct in gebreke gesteld. Wij wijzen u nu op het volgende:

Per ingang van 28-01-2020 zullen de huurgelden bestemd voor de [adres 1] niet meer worden overgemaakt. Hierbij beroepen wij ons op artikel 6:52 en 6:262 (opschortingsbevoegdheid) van het Burgerlijk Wetboek. Deze huurgelden worden, totdat de situatie op wordt gelost, aan de kant gehouden. Wanneer u uw plicht als verhuurder nakomt en ALLE reparaties heeft uitgevoerd worden de huurgelden met terugwerkende kracht per direct naar u overgemaakt."

Zo lang als u uw plicht blijft verzuimen zijn wij bij de wet in ons recht gesteld om de huurgelden aan de kant te zetten totdat u ALLE gebreken heeft hersteld.(…)”

Op 28 januari 2020 reageert [persoon C] - voor zover hier van belang - onder meer als volgt:

“(…) Wij hebben uw email d.d. 27 januari 2020 met bijlage in goede orde ontvangen.

Slechte communicatie

De aangetekende brief van september 2019 en van gisteren hebben wij niet ontvangen en zullen wij ook niet ontvangen, omdat de samenwerking met de heer [persoon F] door moverende redenen uitgesteld is. Omdat uw zaak een bijzondere zaak is, hebben wij u bovendien ons huisadres gegeven, om daarop te reageren, waarom heeft u de brief niet hierheen gestuurd?

Onze correspondentie verliep zowel per email als per post. Jammer genoeg heeft u uw

correspondentie van september 2019 niet per email gestuurd.

Wij konden hierdoor niet reageren op uw brief van september 2019.

Wii hebben u meerdere malen verteld dat u voor klachten en mededelingen ten alle tijde een email kunt sturen naar berichtmhr@live.nl. Waarom heeft u de brief van september 2019 niet op dit e-mailadres gestuurd, net zoals u dat nu heeft gedaan?

U heeft 4 maanden hierna niets meer van u laten horen.

Ontbreken legitimatie

Wij hebben u nu meerdere malen gevraagd om kopie legitimatie te sturen, omdat wij ons moeten

verantwoorden aan de VvE wie er in de woning woont. U weigert om uw kopie legitimatie te sturen.

Een aantal van uw klachten, die wij gisteren 27 januari 2020 hebben binnen gekregen, moeten door

de VvE opgelost worden, echter u verhindert dat doordat u de gevraagde gegevens niet stuurt.

Doordat uw legitimatie ontbreekt kunnen we de nieuwe huurcontract niet in orde maken. Wij kunnen

niet verifiëren of jullie de huurders zijn of onderhuurders. Nogmaals het verzoek om uw legitimatie te sturen. Waarom leveren jullie de legitimatie niet in? Wij vragen deze gegevens niet zomaar. Het is ter completering van ons dossier. Het is een eis van de hypotheekverstrekker. Ook van Gemeente Rotterdam; indien er een hennepkwekerij in de woning is dan moeten wij verantwoorden aan wie wij verhuurd hebben. Ook de VvE wil het weten. Jullie zijn al maanden in gebreke om het te sturen.

Huurachterstand

Wij hebben u huurverhoging aangekondigd/huurprijs afgesproken, maar u betaald de volledige huur

niet, waardoor er momenteel huurachterstand is ontstaan. Als u vanaf nu ook nog dat wat u wel betaald aan huur gaat achterhouden, dan wordt de achterstand alleen maar groter en zullen wij juridische stappen gaan ondernemen. U heeft namelijk structureel achterstand met betaling van de huur. De vorige keer had u vier maanden huurachterstand en hebben wij schade opgelopen.

Wij hebben de schade tot op heden niet bij u in rekening gebracht. Mocht er weer huurachterstand

ontstaan dan gaan wij de opgelopen schades op u verhalen.

Huuropzegging

NB Wij hebben de huurovereenkomst reeds opgezegd op 27 september 2019 omdat er structureel

huurachterstand is en om het niet mee willen werken aan het inleveren van de gevraagde stukken,

waardoor het dossier niet compleet gemaakt kan worden. Het is slechts wachten wanneer u de

woning leeg en ontruimt oplevert, uiterlijk 27 september 2020 (…)”

Per e-mail van 26 januari 2020 schrijft [persoon A] c.s. aan [persoon C] :

“(…) Bij deze onze reactie op uw vorige email. Veel van wat u schrijft klopt namelijk niet.

Ten eerste hebben jullie onze brief, wat een reactie en een bezwaar was tegen uw opzegging van de

huurovereenkomst, wel ontvangen.

Jullie brief was afkomstig van de [adres 2] welke is ondertekend door zowel [persoon C] als [persoon F] . Binnen een week (donderdag 3 oktober, 14:14u) hebben jullie ons antwoord aangetekend ontvangen op hetzelfde adres. Wat voor problemen jullie onderling met elkaar hebben is niet onze verantwoordelijkheid, maar die van jullie. Daarnaast hebben wij, in tegenstelling tot jullie, ook een email verstuurd dat alle huurgelden per direct zijn overgemaakt en dat er een brief onderweg is. De correspondentie verliep daar voor inderdaad via email. Jullie kozen ervoor om ons een briefte sturen, waar op wij dus weer een brief naar jullie hebben opgestuurd. Verwijt ons dus niet van het afwijken van het 'normale' communicatie patroon. Bovendien, als u die email ontvangt en vervolgens geen brief zou hebben ontvangen, waarom mailt u ons dan niet terug om te melden dat u (nog steeds) geen brief hebt ontvangen? Het hele verhaal klopt niet, en dat is niet alleen onze conclusie. Ook die van onze juridische adviseurs.

Verder, wat betreft het ontbreken van onze legitimatie. Aangezien jullie het huurcontract van [persoon E] hebben overgenomen toen jullie dit huis van hem hebben gekocht, is het ook zijn plicht om deze documenten aan jullie door te geven. Hij heeft namelijk wel een kopie legitimatie van ons beiden. Aangezien wij hebben aangegeven niet akkoord te gaan met een nieuw huurcontract, maar bij ons huidige huurcontract voor onbepaalde tijd te blijven, zijn wij ook helemaal niet verplicht om ons opnieuw te legitimeren. Aangezien wij de moeilijkste niet zijn, hebben wij bij deze onze kopie legitimatie meegestuurd als bijlagen om jullie, wederom tegemoet te komen.

Wat betreft de huurgelden die wij sinds januari 2020 hebben ingehouden, deze worden nog steeds netjes achter gehouden en zullen per direct worden overgemaakt op het moment dat de reparaties aan onze woning worden verricht. Wettelijk gezien (artikel 6:52 en 6:26) hebben wij hier gezien de huidige situatie en het feit dat u uw plichten als verhuurder niet nakomt, alle recht toe. Wanneer u bereid bent om uw plichten wel na te komen, dan vernemen wij dat graag en zullen wij, zoals bovenstaand en in eerdere correspondentie ook vermeld, de achterstallige huurgelden per direct overmaken. Als u na het verrichten van de reparaties een huurverhoging wilt invoeren, vragen wij u netjes om dit twee maanden voor de daadwerkelijke datum van de huurverhoging schriftelijk

aan ons door te geven, binnen de wettelijke termijnen van tussen de 4,1% en 5,6% (afhankelijke van onze inkomsten in 2018) over de 628 kale huur die wij op dit moment betalen. Of, wanneer u de huur wilt verhogen per 1 juli 2020, een maximaal van 5,1% tot 6,6%. In ons geval is dat 4,1% voor 1 juli 2020, of 5,1% per/vanaf 1 juli 2020. Wij wijzen u hier vriendelijk doch zeer serieus voor een laatste keer op dat dit voor verhuurders wettelijk verplicht en bepaald is!(…)”

Op 5 maart 2020 schrijft [persoon C] aan [persoon A] c.s.:

Geachte mevrouw [persoon B] en heer [persoon A] ,

Wij hebben uw email met bijlage van uw legitimatie in goede orde ontvangen.

Wij hebben het doorgestuurd naar de afdeling die belast is met het bijhouden van administratie

en (huur)overeenkomsten. U krijgt hier nog bericht over. U heeft nu na vele verzoeken uw legitimatie gestuurd. Nu kunnen we eindelijk overgaan tot het maken van een nieuwe huurcontract.

Nadat het nieuwe huurcontract is ondertekend, kunnen we uw gegevens doorgeven aan de

VvE, welke een vereiste is. Hierna kunnen we eindelijk aan ze doorgeven dat er klachten zijn, waarna zij uw klachten zullen oppakken (o.a. uw klacht betreffende de intercom en gemeenschappelijke ventilatiesysteem). Ook wordt u in ons systeem ingeboekt, waarna de overige klachten doorgegeven worden aan onze onderhoudsafdeling. Wij zijn van mening dat u zelf een lampje in de badkamer en toilet kunt vervangen. Aangezien u uw legitimatie niet stuurde en hierdoor verhinderde dat vervolgstappen genomen konden worden (huurcontract maken, uw gegevens doorgeven aan VvE, klachten oppakken) kunt u zich niet beroepen op artikel 6:52 en 6.26 om de huurgelden niet te betalen.

Wij attenderen u erop dat u huurachterstand heeft en verzoeken u met klem om uw achterstand per ommegaande doch uiterlijk voor 10 maart 2020 over te maken.(…)”

Bij brief van 15 april 2020 heeft [persoon C] een huurverhoging per 1 juli 2020 aangekondigd. [persoon C] schrijft – voor zover hier van belang- :

“(…) Conform de richtlijnen van het Ministerie van VROM wordt met ingang van

01-07-2020 de maandelijkse huur verhoogd met 5,1% .

De huurprijs bedraagt vanaf 01-07-2020 € 799,-. Zie specificatie in de bijlage.

Indien u bezwaar heeft tegen deze huurverhoging, dan kunt u uw bezwaar tot zes

weken na dagtekening schriftelijk of per email bij mij indienen. Indien wij er samen

niet uitkomen dan kunnen wij u nadere informatie geven hoe verder te gaan.(…)

Bij brief van 24 mei 2020 heeft [persoon A] c.s. hiertegen bezwaar gemaakt. [persoon A] c.s. schrijft – voor zover hier van belang –:

“(…) Op 15 april heeft u een brief gestuurd aangaande de huurverhoging die u wilt in laten gaan per 1-07-2020. Wij tekenen middels deze brief bezwaar tegen deze huurverhoging.

Reden: Er staan fouten in het voorstel tot huurverhoging.

Namelijk onder andere onderstaande punten:

1. Foutieve vermelding van kale huur. De huidige kale huur betreft €628,- en niet €660,-

2. De €20,- uit artikel 6.1 betreft de milieuheffing, welke niet door verhuurder maar huurder(s)

zelf betaald worden. Dit bedrag wordt zelf door ons aan de gemeente betaald. In September

2017 kwamen wij hier samen met de oude eigenaar achter, welke de teveel betaalde

huursom met terugwerkende kracht terug heeft geboekt naar onze rekening (zie

meegeleverde foto).

3. Het bedrag van de voorschot service kosten/verwarming is onjuist. Deze bedraagt

maandelijks €72,- en niet €85,-.

Zonder andersluidend bericht gaan we ervan uit dat u vrijwillig van de huurverhoging afziet (…)”

Op 12 augustus 2020 zijn alle gebreken aan het gehuurde hersteld.

[persoon A] c.s. heeft (na vermindering van eis) - kort samengevat - gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, te bepalen dat de maandelijkse kale huurprijs voor het gehuurde over de periode 1 november 2019 tot 12 augustus 2020 wordt verminderd met 60%

(€ 376,80 per maand), met veroordeling van [persoon C] in de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

Aan de vordering heeft [persoon A] c.s. - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende ten grondslag gelegd. Sprake is geweest van gebreken in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW waardoor het huurgenot substantieel is verminderd. Op grond van artikel 7:207 BW heeft [persoon A] c.s. over de periode 1 november 2019 tot 12 augustus 2020 (de datum waarop de gebreken zijn hersteld) recht op een evenredige huurprijsvermindering. Gelet op de aanwezige gebreken is een vermindering van 60 procent op zijn plaats.

[persoon C] heeft de vordering betwist en geconcludeerd tot afwijzing.

[persoon C] heeft - samengevat - gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,

- [persoon A] c.s. te veroordelen tot betaling van € 1.363,- aan huurachterstand, te vermeerderen met rente en tot betaling van een bedrag gelijk aan de maandelijkse huurtermijnen van

€ 799,- per maand vanaf 1 augustus 2020 tot aan de dag van algehele ontruiming, waarbij een gedeelte van een maand geldt als een hele maand;

- de tussen partijen bestaande huurovereenkomst te ontbinden, met veroordeling van [persoon A] c.s. om het gehuurde binnen twee dagen na betekening van het te dezer zake te wijzen vonnis, althans een in goede justitie te bepalen andere termijn, met al de zijnen en al het zijne te ontruimen en te verlaten,

- met veroordeling van [persoon A] c.s. in de proceskosten.

Aan de gevorderde betaling heeft [persoon C] - zakelijk weergegeven - ten grondslag gelegd nakoming van de betalingsverplichtingen voortvloeiend uit de huurovereenkomst. De huurprijs bedraagt na rechtsgeldige verhoging(en) € 799,- per maand. Aan de vordering tot ontbinding en ontruiming heeft [persoon C] ten grondslag gelegd dat [persoon A] c.s. is door een structurele huurachterstand tekortgeschoten in de nakoming van zijn betalingsverplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst.

[persoon A] c.s. heeft de vordering betwist en geconcludeerd tot afwijzing.

Op de standpunten van partijen, in conventie en in reconventie, wordt - voor zover voor de beoordeling van belang - hieronder nader ingegaan.

in conventie

Huurprijsvermindering

Op grond van artikel 7:207 BW kan de huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen. De aan de huurder toegekende bevoegdheid huurvermindering te vorderen berust op de enkele vermindering van het genot ten gevolge van een gebrek, en niet op verzuim van de verhuurder het gebrek te verhelpen.

Een gebrek is in artikel 7:204 tweede lid BW omschreven als een staat of eigenschap van de verhuurde zaak waardoor deze aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat hij bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de huurovereenkomst betrekking heeft.

[persoon A] c.s. stelt dat er gebreken zijn geweest aan het gehuurde en dat het woongenot daardoor significant is verminderd. De gebreken bestaan volgens [persoon A] c.s. uit een kapotte inbouwverlichting in de badkamer, kapot slot van de voordeur, defecte intercom, niet afgedekte en daardoor (brand)onveilige meterkast, defecte luchtventilatie in badkamer en keuken, schimmel en rot in de muur. [persoon A] c.s. heeft de gestelde gebreken onderbouwd met stukken waaronder een herstellijst van de [persoon C] ingeschakelde aannemer, een op 14 april 2020 opgestelde gebrekenlijst van de inspecteur van Bouw- en Woningtoezicht van de gemeente Rotterdam en foto’s. [persoon C] heeft de aanwezigheid van deze gebreken niet, althans onvoldoende gemotiveerd betwist, zodat deze vaststaan.

Volgens [persoon A] c.s. hebben de gebreken geleid tot een significante vermindering van het huurgenot en is, mede op basis van het gebrekenboek van de Huurcommissie, een huurvermindering van 60 procent gerechtvaardigd. [persoon C] heeft slechts in algemene zin betwist dat sprake is van verminderd huurgenot, maar heeft onvoldoende feiten of omstandigheden aangevoerd om zijn standpunt te staven. De kantonrechter is met [persoon A] c.s. van oordeel dat de gebreken aan het gehuurde het huurgenot van [persoon A] c.s. substantieel aantasten. [persoon A] c.s. mogen een goed onderhouden woning verwachten die voldoet aan elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid. Daaraan is in dit geval niet voldaan. Uit het overzicht van de inspecteur van Bouw- en Woningtoezicht - waar door [persoon C] niets tegen in is gebracht - blijkt dat de gebreken nadelige gevolgen kunnen hebben voor de gezondheid, gevaar voor brand bestaat en dat criminaliteit onvoldoende wordt tegen gegaan. De aanwezige gebreken worden ook in de gebrekenlijst van de huurcommissie gekwalificeerd als zeer ernstige, dan wel ernstige gebreken. [persoon A] c.s. heeft nog naar voren gebracht dat sinds hun verblijf in de woning meer gezondheidsklachten worden ervaren en dat dit is toe te schrijven aan de gebreken aan het gehuurde. [persoon C] heeft hier onvoldoende tegen ingebracht.

De kantonrechter begrijpt dat [persoon C] zich op het standpunt stelt dat [persoon A] c.s. heeft geweigerd de noodzakelijke medewerking te verlenen aan het herstel van die gebreken waardoor het voortduren van de gebreken aan [persoon A] c.s. valt toe te rekenen en het karakter van een gebrek ontvalt en een huurprijsvermindering niet gerechtvaardigd is. [persoon C] stelt dat het herstel van de gebreken langer heeft geduurd door onvoldoende medewerking van [persoon A] c.s. (de weigering om een kopie van het ID-bewijs te verstrekken en door het traineren van afspraken met de aannemer). [persoon C] wordt hierin niet gevolgd. Als onweersproken staat vast dat [persoon A] c.s. bij het aangaan van de huurovereenkomst in 2017 kopieën van de ID-bewijzen heeft verstrekt en was aangemeld bij de VvE en dat zowel [persoon C] als de VvE over de BSN-nummers van [persoon A] c.s. beschikten. Er bestaat dus geen grond om aan te nemen dat het niet verstrekken van een kopie van het ID-bewijs aan het verhelpen van gebreken in de weg heeft gestaan. Ook het betoog dat [persoon A] c.s. het herstel heeft getraineerd, wordt verworpen. Uit de overgelegde e-mails blijkt dat op 14 april 2020 een afspraak is gemaakt voor een inspectie op 27 april 2020 en dat vervolgens op 13 mei 2020 reparatie heeft plaatsgevonden. Niet gezegd kan worden dat [persoon A] c.s. hiermee voor onredelijke vertraging van het herstel heeft gezorgd waardoor het voortduren van de gebreken aan [persoon A] c.s. kan worden toegerekend.

De kantonrechter is gezien het voorgaande van oordeel dat de gebreken het genot van het gehuurde substantieel aantasten zodat een evenredige huurprijsvermindering gerechtvaardigd is. De kantonrechter acht de door [persoon A] c.s. gevorderde huurprijsvermindering van 60% op zijn plaats. [persoon C] heeft onvoldoende feiten of omstandigheden aangevoerd die aanleiding geven om een lager percentage te bepalen.

Het recht op huurprijsvermindering bestaat op grond van artikel 7:207 lid 3 BW vanaf de dag waarop de verhuurder op voldoende wijze in kennis is gesteld van de gebreken.

[persoon A] c.s. stelt dat zij [persoon C] bij brief van 30 september 2019 op de hoogte heeft gesteld van de gebreken aan de woning en dat dit nogmaals is gedaan bij brief van 20 januari 2020. [persoon C] heeft betwist dat hij op 30 september 2019 in kennis is gesteld van de gebreken. [persoon C] betwist de brief te hebben ontvangen. Dit betoog van [persoon C] wordt verworpen. Op grond van artikel 3:37 lid 3 BW moet een tot een bepaalde persoon gerichte verklaring, zoals hier de brief van 30 september 2019, om haar werking te hebben, die persoon hebben bereikt, tenzij het niet-bereiken het gevolg is van omstandigheden die de persoon van de geadresseerde betreffen en die rechtvaardigen dat de geadresseerde het nadeel draagt. Uit het door [persoon A] c.s. overgelegde bewijs van post.nl blijkt dat de brief van 30 september 2019 op 3 oktober 2019 door post.nl is bezorgd en persoonlijk is overhandigd op het adres dat door [persoon C] is vermeld in de brief die hij enkele dagen eerder zond aan [persoon A] c.s.. Dat [persoon C] - zoals hij heeft aangevoerd - geen kennis heeft genomen van de brief omdat hij de samenwerking met zijn gemachtigde tijdelijk had gestaakt is een omstandigheid die voor rekening en risico van [persoon A] c.s. komt. Bovendien is niet in geschil dat [persoon A] c.s. per mail op 30 september 2019 aan [persoon C] heeft aangekondigd dat er een aangetekende brief onderweg was naar het door hem opgegeven adres. Het had op de weg van [persoon C] gelegen, indien hij die brief niet zou hebben ontvangen, hiervan melding te maken bij [persoon A] c.s., vooral omdat [persoon C] in zijn brief van 27 september 2019 aan [persoon A] c.s. had gevraagd binnen 7 dagen te reageren. De vereiste kennisgeving wordt dus geacht te zijn gedaan op 30 september 2020.

[persoon A] c.s. vordert huurvermindering vanaf 1 november 2019. Op grond van artikel 7:257 lid 3 BW kan de periode waarover een vermindering van de huurprijs wordt toegepast niet eerder ingaan dan zes maanden voorafgaand aan het instellen van de vordering. Anders dan [persoon A] c.s. heeft betoogd is er geen aanleiding om de vervaltermijn terzijde te schuiven. De dagvaarding is uitgebracht op 14 mei 2020 zodat de aanspraak op huurvermindering ingaat vanaf 14 november 2019.

De conclusie is dat de vordering van [persoon A] c.s. tot huurprijsvermindering van 60 procent wordt toegewezen over de periode 14 november 2019 tot 12 augustus 2020 (de datum waarop de gebreken zijn hersteld).

in reconventie

Huurachterstand /huurbetaling

[persoon C] vordert (na vermindering van eis) betaling van € 1.363,- aan huurachterstand. [persoon A] c.s. heeft de hoogte van het gevorderde bedrag betwist en stelt dat aan alle betalingsverplichtingen tot en met november 2020 is voldaan.

[persoon A] c.s. heeft bankafschriften overgelegd waaruit kan worden afgeleid dat [persoon A] c.s. voor de maanden maart 2019 tot en met november 2020 een bedrag van € 700,- per maand heeft betaald. Ook uit het door [persoon C] heeft de ontvangst van deze betalingen erkend, zodat dit vaststaat.

[persoon C] stelt dat [persoon A] c.s. een hogere huurprijs is verschuldigd. Volgens [persoon C] is de huurprijs per 1 juli 2019 verhoogd naar € 765,- (kale huurprijs € 680,-) en per 1 juli 2020 naar € 799,- (kale huurprijs € 714,-). [persoon A] c.s. betwist dit en stelt zich op het standpunt dat er geen rechtsgeldige huurverhoging heeft plaatsgevonden zodat de oorspronkelijke huurprijs van € 700,- (kale huurprijs € 628,-) nog steeds geldt.

Volgens artikel 7:248 BW kan huurprijs worden verhoogd, ofwel op grond van een beding in de huurovereenkomst dat in deze wijziging voorziet, ofwel als er geen beding is, op de wijze als voorgeschreven in artikel 7:252 e.v. BW. Van de dwingendrechtelijke wettelijke bepalingen kan niet worden afgeweken. De huurovereenkomst bevat in artikel 4 een beding op grond waarvan de huurprijs kan worden verhoogd. Zowel op grond van dit beding als op grond van de wet moet een voorstel tot huurprijsverhoging twee maanden van tevoren schriftelijk aan de huurder worden gedaan. [persoon C] stelt dat de verhoging per1 juli 2019 bij brief van 6 april 2019 is aangekondigd. [persoon A] c.s. heeft gemotiveerd betwist die brief te hebben ontvangen. Op grond van de ‘ontvangst-theorie’ van artikel 3:37 lid 3 BW (zie hiervoor onder 5.7) heeft de in de brief van 6 april 2019 aangekondigde huurverhoging in beginsel alleen werking als die brief [persoon A] c.s. heeft bereikt. Gelet op de betwisting door [persoon A] c.s. is het aan [persoon C] om bewijs te leveren dat de brief [persoon A] c.s. heeft bereikt. [persoon C] heeft geen daartoe strekkend bewijsaanbod gedaan zodat aan bewijslevering niet wordt toegekomen. Dit betekent dat niet vaststaat dat de brief [persoon A] c.s. heeft bereikt. Van een rechtsgeldige huurprijsverhoging per 1 juli 2019 is dus geen sprake.

Met betrekking tot de bij brief van 15 april 2020 voorgestelde huurverhoging geldt het volgende. [persoon A] c.s. heeft bij brief van 24 mei 2020 bezwaar gemaakt tegen de voorgestelde verhoging en met argumenten omkleed aangevoerd dat de berekeningswijze van [persoon C] onjuist is. [persoon A] c.s. heeft daarbij geschreven dat, bij gebreke van andersluidend bericht van [persoon C] , ervan uit zou worden gegaan dat [persoon C] zou afzien van de voorgestelde verhoging. Niet gesteld of gebleken is dat [persoon C] op deze brief van [persoon A] c.s. heeft gereageerd. Dit betekent dat [persoon A] c.s. gerechtvaardigd erop heeft mogen vertrouwen dat de per 1 juli 2020 voorgestelde huurverhoging niet heeft plaatsgevonden. [persoon C] heeft ook overigens, mede gelet op wat hierover door [persoon A] c.s. naar voren is gebracht, geen argumenten aangevoerd op basis waarvan kan worden geoordeeld dat de aangekondigde huurverhoging in overeenstemming is met de eisen die de wet daaraan stelt. Dit betekent dat de oorspronkelijk overeengekomen huurprijs wordt geacht van kracht te zijn gebleven, tot het moment waarop in overeenstemming met artikel 4 van de huurovereenkomst dan wel artikel 7:252 e.v. BW een huurverhoging plaatsvindt.

De gevorderde betaling van de gestelde huurachterstand wordt gezien het voorgaande afgewezen. De vordering tot betaling van een huurprijs van € 799,- per maand vanaf1 augustus 2020 wordt gelet op wat hiervoor is overwogen eveneens afgewezen. Er bestaat bovendien geen aanleiding om aan te nemen dat [persoon A] c.s. de maandelijkse huurprijs van

€ 700,- (inclusief stookkosten) niet zal voldoen, zodat [persoon C] geen belang heeft bij een daartoe strekkende veroordeling van [persoon A] c.s..

Ontbinding

Met betrekking tot de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde wordt het volgende overwogen. Ingevolge het bepaalde in artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Ontbinding kan alleen wanneer de tekortkoming voldoende ernstig is. Beoordeeld moet worden of gelet op alle omstandigheden ontbinding van de overeenkomst gerechtvaardigd is (HR 28 september 2018, ECLI:HR:NL:2018:1810).

Naar het oordeel van de kantonechter is geen sprake van een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen voortvloeiend uit de huurovereenkomst die een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt als bedoeld in artikel 6:265 BW. De kantonrechter is het met [persoon A] c.s. eens dat de huurbetaling voor februari en maart 2020 gerechtvaardigd is opgeschort vanwege niet nakoming van de herstelverplichting door [persoon C] . Dit levert dus geen tekortkoming op. Dat [persoon A] c.s. in 2019 enkele maanden te laat heeft betaald levert evenmin een tekortkoming op die een ontbinding rechtvaardigt. Weliswaar heeft [persoon A] c.s. de huur niet tijdig betaald, maar uit wat [persoon A] c.s. naar voren heeft gebracht en uit de overgelegde stukken blijkt dat wel de bereidheid bestond om huur te betalen maar dat [persoon A] c.s. eerst duidelijkheid en (adres)gegevens verlangde over de identiteit van de nieuwe eigenaar. Dat is niet onbegrijpelijk, zeker niet omdat [persoon A] c.s. er belang bij had te weten aan wie zij bevrijdend kon betalen. Bovendien heeft [persoon A] c.s. nadat zij de gegevens heeft verkregen de huur steeds tijdig betaald, afgezien dan van de periode waarin zij zich terecht heeft beroepen op het opschortingsrecht.

De gevorderde ontbinding en ontruiming wordt gezien het voorgaande afgewezen.

Proceskosten in conventie en in reconventie

[persoon C] zal zowel in conventie als in reconventie als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van de procedure worden veroordeeld. Nu in de reconventie geen stukken zijn gewisseld die uitsluitend daarop betrekking hebben en één mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden, zullen de kosten in de reconventie worden begroot op nihil. Omdat [persoon A] c.s. procedeert op basis van een toevoeging blijven de verschotten beperkt tot het verschuldigde griffierecht. De apart gevorderde nakosten worden toegewezen als hierna vermeld.

De kantonrechter:

in conventie

bepaalt dat de maandelijkse kale huurprijs voor het gehuurde over de periode 14 november 2019 tot 12 augustus 2020 wordt verminderd met 60 procent (€ 376,80 per maand);

in reconventie

wijst de vorderingen af;

in conventie en in reconventie

veroordeelt [persoon C] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [persoon A] c.s. vastgesteld op € 83,- aan verschotten en € 540,- (3 punten maal € 180,- per punt) aan salaris voor de gemachtigde, voornoemde bedragen vermeerderd met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW ingaande veertien dagen na betekening van dit vonnis tot de dag der algehele voldoening, en indien [persoon C] niet binnen veertien dagen na aanschrijving vrijwillig aan dit vonnis heeft voldaan, begroot op € 90,- aan nasalaris. Indien daarna betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, dient het bedrag aan nasalaris nog te worden verhoogd met de kosten van betekening,

bepaalt dat het totaal van deze kosten rechtstreeks aan de gemachtigde van [persoon A] c.s. dient te worden voldaan;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het méér of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. I.K. Rapmund en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

34650