Rb. Rotterdam, 03-06-2015, nr. C/10/467563 / HA ZA 15-34

Het verloop van de procedure blijkt uit:

Tenslotte is vonnis bepaald.

Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, gelet op de in zoverre niet betwiste inhoud van de in het geding gebrachte stukken, staat tussen partijen – voor zover van belang – het volgende vast:

Op 23 april 1979 heeft de Gemeente aan de heer [persoon1] (hierna “[persoon1]”) in erfpacht uitgegeven twee percelen grond gelegen te Rotterdam aan de [adres] (hierna “de percelen”); plaatselijk bekend als [adres].

De op de percelen in 1979 gerealiseerde woning met carport (hierna “de woning”) is één van de drie woningen van een project, ontwikkeld om woonplaats te bieden aan een aantal prominente PvdA-leden, gelegen in de polder achter de Kralingseweg. In een deel van deze polder is later de wijk Prinsenland gebouwd.

De percelen worden gescheiden door een pad dat toegang biedt tot de percelen van de andere twee tot het project behorende woningen aan de Kralingseweg 372 en 374. De woningen waren tot 1993 bereikbaar via een polderweg vanaf de Kralingseweg. Omstreeks 1993 is de Jinnahsingel aangelegd en vanaf die tijd is de toegang tot de percelen gelegen aan de Jinahsingel.

De Gemeente is eigenaar van twee percelen grond gelegen te Rotterdam aan de [adres] (hierna “de grond”). De grond grenst aan de percelen.

De grond is door een twee meter hoge haag en een stukje verderop richting de Jinnahsingel door een tuinhekje afgezonderd van het perceel van de Gemeente en toegevoegd aan de tuin van de woning (op de percelen) en is als zodanig in gebruik.

[persoon1] heeft de erfpachtrechten van de percelen bij notariële akte van 31 juli 1998 overgedragen aan de heer en mevrouw Van den Berg-Okhuijsen, die deze bij notariële akte van 23 mei 2001 hebben overgedragen aan [eiseres] en haar toenmalige echtgenoot [persoon2].

Bij notariële akte van 6 februari 2006 hebben [eiseres] en [persoon2] de bloot-eigendom van de percelen verworven. Bij notariële akte van 1 september 2009 zijn de percelen aan [eiseres] toebedeeld.

Bij schrijven van 12 juli 2010 heeft [eiseres] aangegeven dat zij zich ten aanzien van de grond beroept op verkrijgende verjaring. Ten aanzien van het deel van bij haar in gebruik zijnde grond, dat door een tuinhekje van de Jinnahsingel afgescheiden is, is zij bereid de Gemeente daarvan het gebruik te geven (productie 14 bij dagvaarding).

In haar brief van 20 juli 2010 heeft de Gemeente betwist dat [eiseres] door verjaring eigenaar van de grond is geworden en heeft haar medegedeeld zij met deze brief (ex artikel 3:317 BW) de verjaring stuit. Daarnaast heeft zij [eiseres] verzocht haar beroep op verkrijgende verjaring nader te onderbouwen (productie 15 bij dagvaarding).

In de periode van 19 september tot en met december 2013 hebben [eiseres] en de Gemeente met elkaar gecorrespondeerd over de al dan niet verkrijgende verjaring van de grond, een eventuele verkoop van de grond en een mogelijke huurovereenkomst c.q. een gebruikersovereenkomst voor de grond (producties 15 tot en met 28 bij dagvaarding).

In de brief van de Gemeente aan [eiseres] van 31 januari 2014 heeft zij, onder verwijzing naar haar brief van 15 december 2010, haar standpunt herhaald dat geen sprake

\

is van verkrijgende verjaring en dat haar vordering tot beëindiging van het gebruik evenmin is verjaard. Een huurovereenkomst c.q. een gebruikersovereenkomst voor de grond dan wel verkoop van de grond behoort niet tot de mogelijkheden. De Gemeente heeft voorts van [eiseres] verlangd dat deze de grond ontruimt (productie 29 bij dagvaarding).

Bij aangetekend schrijven (en per reguliere post) van 25 februari 2014 heeft de Gemeente [eiseres] gesommeerd de grond uiterlijk 1 juli 2014 te ontruimen en de grond weer in oorspronkelijke staat terug te brengen.

Op 20 mei 2014 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen [eiseres], de heer [persoon3] en mevrouw [persoon4] van Stadsontwikkeling (van de Gemeente). [eiseres] heeft naar aanleiding van dat gesprek haar standpunt in haar e-mail aan de Gemeente van 28 mei 2014 nogmaals uiteengezet.

In haar e-mail van 23 juni 2014 aan [eiseres] heeft de Gemeente haar standpunt gehandhaafd dat van verkrijgende verjaring geen sprake is en heeft zij het door haar op 20 mei 2014 gedane huuraanbod herhaald. Vervolgens heeft de Gemeente bij schrijven van 25 augustus 2014 aan [eiseres] bericht dat zij, bij gebreke van een reactie van [eiseres], er van uitgaat dat zij met haar huuraanbod instemt.

Bij schrijven van 8 september 2014 heeft [eiseres] aan de Gemeente medegedeeld ter zake van de grond geen huurovereenkomst te willen aangaan.

De vermeerderde vordering luidt, bij vonnis, voor zoveel mogelijk

uitvoerbaar bij voorraad:

Primair:

1. te verklaren voor recht dat [eiseres] op grond van — de strekking van — het

bepaalde in artikel 3:105 juncto 306 en 314 lid 2 BW, op 6 februari 2006 de aan de

percelen grond, kadastraal bekend Gemeente Kralingen, sectie C, nummers 3694 en

3695, grenzende stroken grond, die deel uitmaken van het in eigendom aan de

Gemeente toebehorend perceel, kadastraal bekend Gemeente Kralingen, sectie C,

nummer 5515, die op de aan het te dezen te wijzen vonnis te hechten kadastrale

tekening (die aan de inleidende dagvaarding is gehecht als productie 2) dik omlijnd

zijn aangeduid, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen deel

daarvan, in eigendom heeft verkregen;

2. de Gemeente te veroordelen om op eerste verzoek van [eiseres] medewerking

te verlenen aan het inschrijven in de registers van het Kadaster van het feit dat [eiseres]

op 6 februari 2006 de eigendom heeft gekregen van de onder 1 bedoelde

stroken grond, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,-- voor

iedere dag, een gedeelte van een dag daaronder begrepen, dat de Gemeente nalaat

om aan die veroordeling te voldoen;

Subsidiair:

1. te verklaren voor recht dat de vordering van de Gemeente tot beëindiging van het

bezit dat [eiseres] heeft met betrekking tot de aan de percelen grond, kadastraal

bekend Gemeente Kralingen, sectie C, nummers 3694 en 3695, grenzende stroken

grond, die deel uitmaken van het in eigendom aan de Gemeente toebehorende

perceel, kadastraal bekend Gemeente Kralingen, sectie C, nummer 5515, die op de

aan het te dezen te wijzen vonnis te hechten kadastrale tekening (die aan de

inleidende dagvaarding is gehecht als productie 2) dik omlijnd zijn aangeduid, althans

een door de rechtbank in goede justitie te bepalen deel daarvan, op grond van het

bepaalde in artikelen 3:306 en 314 lid 2 EW is verjaard, zodat de Gemeente ten aanzien

van die stroken grond zowel tegenover [eiseres] als haar rechtsopvolgers zolang

het gebruik door [eiseres], respectievelijk de rechtsopvolgers, van bedoelde

stroken grond voortduurt geen ontruiming daarvan kan vorderen;

2. te verklaren voor recht dat [eiseres], ingevolge het bepaalde in artikel 3:99 SW,

indien zij de aan de percelen grond, kadastraal bekend Gemeente Kralingen, sectie C,

nummers 3694 en 3695, grenzende stroken grond die deeluitmaken van het in

eigendom aan de Gemeente toebehorende perceel, kadastraal bekend Gemeente

Kralingen, sectie C, nummer 5515, die op de aan het te dezen te wijzen vonnis te

hechten kadastrale tekening (die aan de inleidende dagvaarding is gehecht als

productie 2) dik omlijnd zijn aangeduid, althans een door de rechtbank in goede

justitie te bepalen deel daarvan, onafgebroken in bezit houdt tot en met 6 februari

2016, op die datum de eigendom daarvan zal hebben verkregen;

3. de Gemeente te veroordelen om, in geval [eiseres] op 6 februari 2016 de

eigendom van de hiervoor onder 2 bedoelde stroken grond heeft verkregen, op

eerste verzoek van [eiseres] medewerking te verlenen aan het inschrijven in de

registers van het Kadaster van die eigendomsrechten, op straffe van verbeurte van

een dwangsom van € 1.000,-- voor iedere dag, een gedeelte van een dag daaronder

begrepen, dat de Gemeente nalaat om aan die veroordeling te voldoen;

Meer Subsidiair:

I. te verklaren voor recht dat de vordering van de Gemeente tot beëindiging van de

beweerdelijke onrechtmatige toestand, bestaande in het gebruik als tuin dat door [eiseres]

, als eigenaar van de woning met carport staande en gelegen aan de

[adres], kadastraal bekend Gemeente Kralingen, sectie C

nummers 3694 en 3695, wordt gemaakt van de aan vorenbedoelde percelen grenzende

stroken grond die deel uitmaken van het in eigendom aan de Gemeente toebehorend

perceel, kadastraal bekend Gemeente Kralingen, sectie C nummer 5515, die op de aan

het te dezen te wijzen vonnis te hechten kadastrale tekening (die aan de inleidende

dagvaarding is gehecht als productie 2) dik omlijnd zijn aangeduid, althans een door de

rechtbank in goede justitie te bepalen deel daarvan, op grond van artikel 3:306 juncto

314 lid 1 BW is verjaard, zodat de Gemeente ten aanzien van die stroken grond zowel

tegenover [eiseres] als haar rechtsopvolgers zolang het gebruik door [eiseres],

respectievelijk haar rechtsopvolgers van vorenbedoelde stroken grand voortduurt geen

opheffing van de beweerdelijke onrechtmatige toestand kan vorderen en geen

aanspraak toekomt op ontruiming;

II. de Gemeente te veroordelen om, ingeval de in de onder I. bedoelde stroken grond

eventueel aanwezige duiker, leidingen en/of kabels mochten dienen te

worden vervangen, vergroot en/of uitgebreid, dan wel (een) dergelijke duiker,

leidingen en/of kabels zou(den) dienen te worden aangebracht, dan wel daaraan

andere werkzaamheden mochten dienen te worden verricht, er voor haar rekening en

risico zorg te dragen dat de in verband daarmee noodzakelijke werkzaamheden

worden uitgevoerd op zodanige wijze dat [eiseres], respectievelijk haar betreffende

rechtsopvolger(s) daar zo min mogelijk hinder van ondervinden en geen schade door

lijden, meer in het bijzonder op zodanige wijze dat de, respectievelijk het, op de stroken

grand aanwezige begroeiing en terras ongewijzigd gehandhaafd en behouden blijven,

dan wel, indien de Gemeente vooraf aantoont dat de nodige werkzaamheden alleen

kunnen warden uitgevoerd door bedoeld(e) begroeiing en/of terras tijdelijk gedeeltelijk

te verwijderen, de werkzaamheden op de kortst mogelijke termijn warden uitgevoerd

en de begroeiing, respectievelijk het terras direct na de uitvoering van de nodige

werkzaamheden warden teruggeplaatst en teruggebracht in, respectievelijk

overeenkomstig hun oorspronkelijke staat van vóór de uitvoering van bedoelde

werkzaamheden, en ook overigens alle maatregelen worden getroffen die in

redelijkheid geacht kunnen warden noodzakelijk te zijn teneinde de belangen van [eiseres]

, respectievelijk haar betreffende rechtsopvolger(s) te beschermen.

c. in conventie en in reconventie:

met veroordeling van de Gemeente in de proceskosten en nakosten.

Het verweer van de Gemeente strekt tot het niet-ontvankelijk verklaren van de vordering dan wel tot ontzegging van de vordering, met veroordeling van [eiseres] in de proceskosten en nakosten.

De vordering luidt – verkort weergegeven – om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

Het verweer van [eiseres] strekt tot het niet-ontvankelijk verklaren van de vorderingen dan wel tot ontzegging van de vorderingen, met veroordeling van de Gemeente in de proceskosten en nakosten.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

Eiswijziging in conventie

Tegen de vermeerdering van eis is geen bezwaar gemaakt. De rechtbank acht die wijziging niet in strijd met de eisen van een goede procesorde. Derhalve zal recht worden gedaan op de eis, zoals geformuleerd in de conclusie van antwoord in reconventie tevens akte houdende vermeerdering van eis in conventie, en de daaraan ten grondslag gelegde gronden.

Gelet op de nauwe samenhang van de (vermeerderde) vordering in conventie en de vordering in reconventie zullen deze vorderingen gezamenlijk worden beoordeeld.

Tussen partijen is in geschil of het gebruik van de grond (door de rechtsvoorgangers van) [eiseres] vanaf 23 april 1979 al dan niet kwalificeert als houderschap uit erfpacht, zoals dat het geval was ten aanzien van de twee percelen tot 2006, zijnde de datum waarop [eiseres] de bloot eigendom van die twee percelen verkreeg. Volgens [eiseres] is sprake van een onrechtmatig houderschap van de grond, is de vordering tot revindicatie van de Gemeente op grond van 3:306 en 3:314 lid 2 BW verjaard en is zij ex artikel 3:105 BW dan wel ex artikel 3:99 BW eigenaar van de grond geworden. Volgens de Gemeente zijn de rechtsvoorgangers van [eiseres] c.q. [eiseres] vanaf 23 april 1979 tot 6 februari 2006 de grond als erfpachter gaan houden voor de Gemeente. Het gebruik van de grond was dus niet onrechtmatig en tot 6 februari 2006 was er voor de Gemeente dan ook geen aanleiding om een opheffing van deze toestand te vorderen. De Gemeente stelt zich op het standpunt dat de verjaringstermijn, als bedoeld in de artikelen 3:106 en 3: 314 BW, pas op 6 februari 2006 kan zijn aangevangen. De verjaringstermijn van artikel 3:106 BW is 20 jaar en nu die nog niet is voltooid kan de Gemeente opheffing van de onrechtmatige toestand vorderen.

Artikel 3:105 BW bepaalt dat hij die een goed bezit op het tijdstip waarop de verjaring van de rechtsvordering strekkende tot beëindiging van het bezit wordt voltooid, dat goed krijgt, ook al was zijn eigendom niet te goeder trouw. Bedoelde verjaringstermijn bedraagt 20 jaar (artikel 3:306 BW in combinatie met artikel 73 Overgangswet Nieuw Burgerlijk Wetboek). Zij begint met de aanvang van de dag, volgende op die waarop een niet-rechthebbende bezitter is geworden of de onmiddellijke opheffing kon worden gevorderd van de toestand waarvan diens bezit de voortzetting vormt (artikel 3:314 BW). Noodzakelijk is slechts dat de rechthebbende het bezit gedurende 20 jaar heeft moeten ontberen.

De vraag of sprake is van bezit dient te worden beantwoord aan de hand van de maatstaf van artikel 3:107 en 3:108 BW. Artikel 3:107 BW omschrijft het bezit als het houden van een goed voor zichzelf, dat wil zeggen het uitoefenen van de feitelijke macht over een goed met de pretentie rechthebbende te zijn. Artikel 3:108 BW bepaalt dat de vraag of iemand een goed voor zichzelf houdt, wordt beoordeeld naar verkeersopvattingen, met inachtneming van de regels die in de op in artikel 3:108 BW volgende artikelen worden gegeven, en op grond van uiterlijke feiten. De interne, niet naar buiten kenbaar gemaakte wil om als rechthebbende op te treden is voor het bestaan van bezit niet relevant. Het komt aan op uiterlijke omstandigheden waaruit naar verkeersopvattingen de wil kan worden afgeleid om als rechthebbende op te treden. Het bezit moet openbaar en ondubbelzinnig zijn.

De rechtbank is met de Gemeente van oordeel dat er van moet worden uitgegaan dat de rechtsvoorgangers van [eiseres] de grond als houders in gebruik hebben genomen en de grond als erfpachter voor de Gemeente zijn gaan houden. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat vaststaat dat de Gemeente in de openbare registers als eigenaar van de grond staat ingeschreven en [eiseres] de stelling van de Gemeente dat sprake is van houderschap niet, althans onvoldoende, heeft bestreden. In tegendeel, op grond van de verklaring van [eiseres] ter gelegenheid van de comparitiezitting “Ik dacht dat ik in 2001 het huis en de ondergrond in erfpacht kreeg, het hele stuk inclusief de grond.” moet ervan worden uitgegaan dat het gebruik van de grond is aangevangen in de vorm van houderschap. [eiseres] heeft geen feiten en omstandigheden gesteld waaruit zou

kunnen worden afgeleid dat de Gemeente zou hebben ingestemd met het houden voor zich zelf door (de rechtsvoorgangers van) [eiseres].

Nu het gebruik van de grond destijds (23 april 1979) is begonnen als houderschap en niet is gebleken dat hierin verandering is gebracht, hetzij als gevolg van een handeling van de Gemeente, hetzij als gevolg van een tegenspraak van het recht van de Gemeente, als bedoeld in artikel 3:111 BW, betekent dit dat (de rechtsvoorgangers van) [eiseres] tot 6 februari 2006 naar verkeersopvatting als houder(s) van de grond moet(en) worden aangemerkt. Van een houden voor zich zelf is tot 6 februari 2006 dan ook geen sprake.

Het beroep van [eiseres] op artikel 3:105 BW kan niet slagen, omdat de termijn van 20 jaar, gerekend vanaf 6 februari 2006, de datum waarop zij de bloot eigendom van de twee percelen verkreeg en de grond van de Gemeente in bezit nam, nog niet is verstreken.

Met de Gemeente is de rechtbank van oordeel dat [eiseres] niet voldoet aan het vereiste van artikel 3:99 BW dat zij te goeder trouw dient te zijn. Volgens artikel 3:118 BW is een bezitter te goeder trouw wanneer hij zich als rechthebbende beschouwt en zich ook redelijkerwijze als zodanig mocht beschouwen. In de onderhavige zaak gaat het om verkrijging van een registergoed en geldt volgens artikel 3:23 BW dat het beroep op goede trouw van een verkrijger van een registergoed niet wordt aanvaard, wanneer dit beroep insluit een beroep op onbekendheid met feiten die door raadpleging van de openbare registers zouden zijn gekend. Vaststaat dat de Gemeente als eigenaar van de grond in de openbare registers is ingeschreven dan wist [eiseres] c.q. dan had [eiseres] kunnen weten dat de Gemeente rechthebbende is van de grond. Ook al zou ervan worden uitgegaan dat [eiseres] bezitter is geweest dan is dit bezit niet te goeder trouw geweest en daarom slaagt een beroep op artikel 3:99 BW niet.

Dit alles leidt ertoe dat de rechtbank de vorderingen (in conventie) van [eiseres] zal afwijzen.

Al hetgeen hiervoor is overwogen leidt ertoe dat de (in reconventie) gevorderde verklaring voor recht dat de Gemeente eigenaar is van de grond kadastraal bekend KLG-C-5515, plaatselijk bekend als Kralingseweg 376 voor toewijzing gereed ligt. [eiseres] maakt naar het oordeel van de rechtbank inbreuk op het eigendomsrecht van de Gemeente, zodat de Gemeente in beginsel de bevoegdheid tot ontruiming van de grond toekomt. Die bevoegdheid komt de Gemeente alleen dan niet toe wanneer de Gemeente te weinig belang heeft bij zijn vordering of wanneer zij misbruik van haar bevoegdheid tot ontruiming maakt. Van misbruik van haar bevoegdheid is naar het oordeel van de rechtbank geen sprake, omdat gesteld noch gebleken is dat de Gemeente haar revindicatie uitoefent met geen ander doel dan het schaden van [eiseres]. Het verweer dat [eiseres] door de ontruiming in een nadeliger (vermogens)positie komt te verkeren, omdat bij teruggave van de grond het huis in waarde daalt, kan niet slagen. Dat [eiseres] er financieel op achteruit gaat is, naar het oordeel van de rechtbank, gelet op het belang van de Gemeente bij het onderhoud van de in de grond aanwezige leidingen, kabels en duiker/riool, onvoldoende om te oordelen dat de Gemeente misbruik maakt van haar eigendomsrecht. De rechtbank heeft daarbij tevens het door de Gemeente aan [eiseres] gedane huuraanbod ter zake de grond in aanmerking genomen.

Nu de Gemeente de aan haar toekomende eigendomsbevoegdheid niet misbruikt, behoeft zij naar het oordeel van de rechtbank de (onrechtmatige) ingebruikneming van haar grond door [eiseres] niet te dulden.

[eiseres] zal conform de vordering van de Gemeente worden veroordeeld om binnen, naar het oordeel van de rechtbank, redelijke termijn van één maand na betekening van dit vonnis, de grond die deel uitmaakt van het perceel [adres] te ontruimen.

De mede gevorderde machtiging op de Gemeente om de ontruiming zo nodig zelf uit te (doen) voeren, wordt afgewezen. Uit artikel 556 lid 1 Rv volgt dat de Gemeente de ontruiming niet zelf ter hand mag nemen.

De in redelijkheid en billijkheid voor de uitvoering van de ontruiming te maken (noodzakelijke) kosten komen op grond van de wet ten laste van [eiseres]. [eiseres]

zal worden veroordeeld deze kosten te voldoen. Indien [eiseres] ordentelijk en tijdig ontruimt zal van dergelijke kosten geen sprake zijn.

[eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten in conventie en in reconventie, als hierna vermeld.

De rechtbank begroot deze kosten aan de zijde van de Gemeente in conventie op:

Totaal € 1.517,00

De rechtbank begroot deze kosten aan de zijde van de Gemeente in reconventie op:

- salaris advocaat € 452,00 (1 punt tarief II € 452,00)

De gevorderde nakosten zullen (voorwaardelijk) worden toegewezen.

De rechtbank

in conventie

wijst af de vorderingen van [eiseres]

veroordeelt [eiseres] in de proceskosten aan de zijde van de gemeente tot op heden bepaald op € 1.517,00.

in reconventie

Verklaart voor recht dat de Gemeente eigenaar is van de [adres];

Veroordeelt [eiseres] binnen 1 maand na betekening van dit vonnis de [adres], met al het hare en de haren te ontruimen en te verlaten en ter vrije beschikking aan de Gemeente te stellen.

Veroordeelt [eiseres] in de noodzakelijke kosten door [eiseres] aan de Gemeente te voldoen voor de uitvoering van de ontruiming die zien op de in redelijkheid voor de uitvoering daarvan door de Gemeente gemaakte kosten.

veroordeelt [eiseres] in de proceskosten aan de zijde van de gemeente tot op heden bepaald op € 452,00.

Veroordeelt [eiseres] tot betaling van € 131,00 aan nakosten voor zover deze kosten worden gemaakt, verhoogd met € 68,00 en met betekeningskosten in het geval [eiseres] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de veroordeling voldoet en betekening van de executoriale titel plaatsvindt.

Wijst af het meer of anders gevorderde.

in conventie en in reconventie

Verklaart het vonnis voor zover het de veroordelingen betreft uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. W.J. van den Bergh en in het openbaar uitgesproken op 3 juni 2015.

1451/2504