7.1 Inleiding

Het executoriaal verkopen van verhypothekeerd vastgoed is voor de hypotheekhouder het belangrijkste middel om voldoening van de verzekerde vordering te verkrijgen. Na de verkoop mag de hypotheekhouder zich met voorrang boven andere schuldeisers op de gerealiseerde verkoopopbrengst verhalen.1 In geval van overwaarde kan met de verkoopopbrengst de gehele hypothecaire vordering worden afgelost en zijn tevens de kosten van de verkoop gedekt. Is daarentegen sprake van onderwaarde, dan zal een ongedekte (veelal waardeloze) restschuld op de hypotheekgever overblijven. Dit is voor het Nederlandse hypotheekrecht niet anders dan voor het Engelse. Vanuit het perspectief van de hypotheekhouder is het daarom vooral in die gevallen belangrijk dat hij de verwachte verkoopopbrengst kan maximaliseren.

In hoofdstuk 5 is beschreven dat een Engelse hypotheekhouder bijzonder veel vrijheid heeft bij het inrichten van de executoriale verkoopprocedure. Hij is vrij in het bepalen van het moment waarop het vastgoed verkocht wordt en de wijze waarop hij dat wil doen (openbaar of onderhands), zonder dat hij daarvoor instemming van een rechter nodig heeft. Met het vormgeven van de verkoopprocedure kan een hypotheekhouder naar eigen inzicht maatregelen treffen die in zijn optiek een maximale opbrengst opleveren. De keerzijde van deze vrijheid is dat zorgvuldigheidsnormen hem dwingen zich ook daadwerkelijk in te spannen om die opbrengst te maximaliseren. Schending van deze normen leidt tot aansprakelijkheid van de hypotheekhouder.

Zoals hierna zal blijken is het Nederlandse executoriale verkooprecht in vergelijking met het Engelse verkooprecht voor de hypotheekhouder behoorlijk star. De Nederlandse hypotheekhouder is gebonden aan de dwingendrechtelijke regels van art. 3:268 BW (par. 7.2). Die regels worden in dit hoofdstuk belicht. In par. 7.3 wordt aandacht geschonken aan de voorwaarden waaronder de hypotheekhouder het verhypothekeerde goed mag verkopen. Daarna komen de toegestane wijzen van verkoop aan bod (par. 7.4). Tot slot wordt ingegaan op de aansprakelijkheidsrisico’s die een hypotheekhouder loopt (par. 7.5) en op de vraag wie de kosten van verkoop draagt (par. 7.6). Evenals in hoofdstuk 6 komen de bevindingen ten aanzien van het Nederlandse verkooprecht voort uit een analyse van wet en wetsgeschiedenis, alsmede literatuur- en jurisprudentieonderzoek.