Rb. Amsterdam, 28-01-2013, nr. EA 12-2219

Als gesteld en onvoldoende weersproken staat vast:

De Staat heeft sinds 1931 in erfpacht uitgegeven aan (opeenvolgende vennootschappen behorende tot het concern van) Stork een terrein, thans gelegen aan de [straatnaam ] en de [straatnaam] te Amsterdam. De uitgifte in erfpacht geschiedde voor 50 jaar.

Met betrekking tot dit erfpachtrecht hebben nadien diverse transacties plaatsgevonden, waaronder splitsing daarvan, waarbij het erfpachtrecht van delen daarvan ook zijn overgedragen, zowel aan andere Stork-vennootschappen als aan derden.

Het erfpachtrecht betrekking hebbend op bovenbedoelde percelen is met ingang van 1 oktober 1980 verlengd met 30 jaar tot 1 oktober 2010.

In 1998 werd een splitsing van erfpachtrechten aangebracht, waardoor dit voortaan betrekking had op twee percelen, gelegen aan respectievelijk de [straatnaam ] en de [straatnaam] te Amsterdam.

In december 2008 is met toestemming van de Staat het erfpachtrecht betrekking hebbend op het perceel aan de [straatnaam] (kadastraal bekend gemeente Amsterdam N, sectie N, nummer 3918) overgedragen aan woningbouwvereniging Stadgenoot.

Bij brieven van 19 januari en 27 april 2009 verzocht Stork de Staat om haar erfpachtrecht op het andere perceel (aan de [straatnaam ], kadastraal bekend gemeente Amsterdam N, sectie N, nummer 3918) na het einde van de termijn op 30 september 2010 te verlengen met tenminste 15 jaar, waarbij tevens een verhoging van de canon werd aangeboden, een voorkeursrecht van koop werd gevraagd en ook werd verzocht om in de akte op te nemen dat Stork de opstallen niet behoefde te slopen indien een overheid de grond zou kopen.

Bij brief van 22 oktober 2009 deelde de Staat aan Stork mee dat aan het verzoek om verlenging met een termijn van 15 jaar of langer niet zou worden voldaan en dat de Staat voornemens is de verkoop van de percelen te onderzoeken. Voorts werd in die brief medegedeeld dat het perceel bij het einde van de erfpacht diende te worden opgeleverd vrij van opstallen en funderingen, ondergrondse kabels en leidingen en met een bodemkwaliteit tot genoegen van de Staat.

Op 20 juli 2012 heeft Stork met Stadgenoot een koopovereenkomst gesloten, waarbij Stadgenoot het erfpachtrecht betrekking hebbende op het perceel aan de [straatnaam ] overdraagt aan Stadgenoot voor een koopprijs van één euro.

In deze koopovereenkomst is voorts bepaald dat alle bodemverontreiniging voor risico komt van Stadgenoot, dat Stadgenoot Stork vrijwaart voor alle verplichtingen in dat verband, voorts dat Stork niet aansprakelijk is voor asbest en dat Stadgenoot Stork vrijwaart voor alle vorderingen van derden (waaronder begrepen enige overheid) en voor alle kosten en schade wegens bodemverontreiniging of de aanwezigheid van asbest. Ook wordt daarin bepaald dat Stadgenoot op haar kosten direct alle saneringsmaatregelen zal uitvoeren waartoe zij van overheidswege of anderszins verplicht is en dat Stadgenoot een boete van € 2.500.000,- verschuldigd is indien zij de hier bedoelde verplichtingen niet nakomt.

In de op de erfpacht betrekking hebbende algemene voorwaarden is bepaald dat voor overdracht van het erfpachtrecht toestemming nodig is van de Staat.

Op 2 juli 2012 heeft Stork verzocht om toestemming voor de hiervoor bedoelde overdracht aan Stadgenoot. De Staat heeft – ook na herhaald verzoek – geweigerd deze toestemming te verlenen.

Bij exploten van 13 september 2012 werd aan zowel Stork (ten aanzien van het perceel aan de [straatnaam ]) als aan Stadgenoot (ten aanzien van het perceel aan de [straatnaam]) de erfpachtrechten opgezegd tegen 1 oktober 2013, met een aanzegging van opleveringsverplichtingen als vermeld onder 1.7.

Verzoek en verweer van Stork

Stork verzoekt om het verlenen van een vervangende machtiging voor overdracht van erfpacht als bedoeld in artikel 5:91 lid 4 BW en om afwijzing van het voorwaardelijke tegenverzoek van de Staat.

Daartoe stelt Stork - kort gezegd - dat een erfpachtrecht een zakelijk recht is dat voor overdracht vatbaar is en dat zij de beschikkingsmacht daarover heeft. Met het toestemmingsvereiste als bedoeld in artikel 5:91 BW heeft de wetgever slechts beoogd, voor zover voor dit geval relevant, om overheden in staat te stellen invloed uit te oefenen op de persoon van de (nieuwe) erfpachter. Tegen Stadgenoot als nieuwe erfpachter kan de Staat geen bezwaar hebben en heeft zij in het verleden ook geen bezwaar gehad. De weigering om toestemming te verlenen in verband met het feit dat het erfpachtrecht is opgezegd heeft tot gevolg dat het erfpachtrecht in het geheel niet meer overdraagbaar is, hetgeen in strijd is met het uitgangspunt van de wet. Het voorwaardelijk verzoek om aan een machtiging voorwaarden te verbinden zoals door de Staat genoemd dient te worden afgewezen, reeds omdat het erfpachtrecht door die voorwaarden wezenlijk wordt gewijzigd en bezwaard. De weigering van de Staat om toestemming te geven is in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, in het bijzonder met het verbod op détournement de pouvoir, het evenredigheidsbeginsel, het zorgvuldigheidsbeginsel en het motiveringsbeginsel. Ook na overdracht aan Stadgenoot kan het betreffende perceel op de vrije markt worden verkocht. De percelen van Stork en Stadgenoot stammen af van hetzelfde oorspronkelijk in erfpacht gegeven perceel. Bovendien komt de Staat na afloop van de erfpacht zelfs in een betere positie te verkeren omdat zij bij de oplevering slechts van doen heeft met een partij, aldus

– steeds – Stork.

Verweer en voorwaardelijk tegenverzoek van de Staat

De Staat voert aan dat zij redelijke gronden heeft om de toestemming te weigeren en dat de gevraagde machtiging moet worden afgewezen. Voorwaardelijk, namelijk voor het geval de machtiging wel zal worden verleend, verzoekt de Staat daaraan de voorwaarden te verbinden – kort samengevat – dat Stadgenoot het betreffende perceel bij het einde van de erfpacht dient op te leveren in de staat als door de Staat bedoeld, op straffe van een boete van € 2.500.000,- en voorts dat Stadgenoot zich verbindt tot nakoming van de akte van uitgifte van 7 april 1981 en van de Algemene Erfpachtvoorwaarden 1993.

De Staat voert ter ondersteuning van haar stellingen - kort gezegd - aan dat het erfpachtrecht inmiddels is opgezegd en dat zij het perceel zonder beperkingen op de vrije markt te koop wil (en moet) kunnen aanbieden. In zoverre is er thans een andere situatie dan in 2008, toen de Staat nog niet wist of zij de erfpacht wilde verlengen of niet. Uit de brief van 22 oktober 2009 als bedoeld onder 1.7 wisten Stork en Stadgenoot dat er een gerede mogelijkheid was dat de erfpacht zou eindigen en dat de percelen dienden te worden opgeleverd, vrij van de opstallen, welke nimmer eigendom van de Staat zijn geweest en ook niet met haar toestemming daarop zijn gebouwd. De koopovereenkomst dient slechts om Stork te bevrijden van haar opleveringsverplichtingen. De Staat heeft er belang bij om bij de oplevering te maken te hebben met de partij die sinds 1931 gebruiker is geweest van het betreffende perceel en zelf daarop en daarin de opstallen, fundamenten, leidingen en andere zaken heeft aangebracht. Voorts acht de Staat het redelijk om, in het geval wel een machtiging wordt verleend, daaraan de voorwaarden te verbinden als vermeld in haar voorwaardelijke verzoek, omdat Stadgenoot en Stork de door de Staat gestelde opleveringsverplichtingen betwisten en omdat het redelijk is dat de (bij een tekortkomen door Stadgenoot verschuldigde) boete aan de Staat toe zal komen en niet aan Stork.

Beoordeling

Waar nodig zal hierna nader worden ingegaan op de stellingen en verweren van partijen. Geoordeeld wordt als volgt.

Tussen partijen is niet in geschil het uitgangspunt dat de erfpachter zijn recht in beginsel kan overdragen. De Staat heeft gebruik gemaakt van haar in de wet gegeven bevoegdheid om in de akte van vestiging te bepalen dat voor een dergelijke overdracht haar toestemming nodig is. In geschil is de vraag of de weigering van de Staat om die toestemming te geven, is gebaseerd op redelijke gronden.

De Staat heeft aan haar weigering ten grondslag gelegd dat het erfpachtrecht door opzegging per 1 oktober 2013 zal zijn geëindigd, dat Stork alsdan de verplichting zal hebben om het perceel vrij van opstallen, bodemverontreiniging c.a. op te leveren en voorts dat de Staat er een zwaarwegend belang bij heeft om onder die omstandigheden niet te worden geconfronteerd met een wisseling van erfpachter. Volgens de Staat moet zij de erfpachter kunnen aanspreken die het perceel sinds 1931 heeft gebruikt en beschikt over de kennis daarover.

Voor zover Stork heeft bedoeld te stellen, dat een redelijke grond tot weigering om toestemming te geven slechts kan zijn gelegen in de persoon van de beoogde nieuwe erfpachter, wordt die stelling verworpen. Ook indien er van uit wordt gegaan dat de wetgever met het bepaalde in artikel 5:91 BW heeft bedoeld de overheid enige invloed te geven op de keuze van opvolgende erfpachters, kan niet worden uitgesloten dat de Staat ook om andere redenen redelijke gronden voor haar weigering kan hebben. Noch de tekst van de wet, noch de wetsgeschiedenis, noch de jurisprudentie bieden aanknopingspunten voor een ander oordeel.

Stork heeft niet betwist dat alle opstallen met aanhorigheden op het perceel door haar zijn gebouwd (dan wel zijn gebouwd door aan haar concern gelieerde vennootschappen). Voorts heeft zij niet betwist dat het perceel sinds 1931 in gebruik is geweest bij het Stork-concern. Daardoor moet worden aangenomen dat Stork meer dan Stadgenoot op de hoogte is van hetgeen zich op en in de grond van het betreffende perceel bevindt. Dat betekent dat Stork ook meer dan enig ander op de hoogte is van de risico’s die daardoor kunnen bestaan bij gebruik van het perceel, ook na verkoop daarvan, en voorts dat Stork bij uitstek degene is die in staat is die risico’s grondig en efficiënt weg te nemen. De Staat heeft er als eigenaar belang bij dat (eventuele) verplichtingen tot het in de juiste staat opleveren en tot sanering van het perceel kunnen worden nagekomen door degene die daartoe op grond van eigen kennis en ervaring het best in staat is.

In de onderhavige procedure kan geen beslissing worden gegeven in het geschil dat bestaat tussen de Staat enerzijds en Stork en Stadgenoot anderzijds over de inhoud en omvang van de verplichtingen tot oplevering. Stork heeft ter zitting echter bevestigd dat de Algemene erfpachtvoorwaarden, waarop de Staat zich beroept, in een notariële akte op de onderhavige erfpacht van toepassing zijn verklaard en dat zij zijn ingeschreven in de openbare registers. Voldoende staat vast dat de daaruit volgende opleveringsverplichtingen (zeer) grote financiële gevolgen kunnen hebben.

De overeenkomst gericht op overdracht van het erfpachtrecht tussen Stork en Stadgenoot kan materieel slechts worden aangemerkt als een overeenkomst waarbij Stadgenoot – tegen betaling door Stadgenoot van één euro – alle verplichtingen en risico’s met betrekking tot de oplevering (van het bij Stork in gebruik zijnde perceel) overneemt van Stork, ongeveer een jaar voordat die verplichtingen en risico’s zich zullen manifesteren, gesloten op een moment dat Stork en Stadgenoot wisten dat het erfpachtrecht hoogstwaarschijnlijk op korte termijn zou eindigen en dat die verplichtingen (dus) op korte termijn opeisbaar zouden worden.

Welk belang Stadgenoot heeft gehad om een dergelijke overeenkomst aan te gaan is niet bekend. Het belang van Stork bij die overeenkomst is evident groot, aangezien zij door de beoogde overdracht zal worden bevrijd van opleverings- en saneringsverplichtingen. Die verplichtingen zijn in elk geval zodanig van omvang dat op niet nakoming daarvan in de overeenkomst tussen Stork en Stadgenoot een boete van € 2.500.000,- is gesteld. Dat belang is echter niet doorslaggevend. Ook bij een groot belang van Stork bij het verkrijgen van toestemming voor de overdracht kan de Staat redelijke gronden hebben voor een weigering van die toestemming.

Volgens Stork heeft zij ook belang bij het beëindigen van haar positie als erfpachter als zodanig, omdat het betreffende perceel thans geen bedrijfsbelang meer dient. Met de Staat wordt echter geconcludeerd dat Stork dat belang had kunnen dienen door, na afloop van de erfpachttermijn op 30 september 2010, op enig moment de erfpacht op te zeggen. Het belang van Stork bij het ontvangen van de koopprijs van één euro is verwaarloosbaar.

In het onderhavige geval kan worden geconcludeerd dat de overdracht, waarvoor Stork toestemming heeft verzocht, niet zozeer betrekking heeft op het erfpachtrecht als zodanig, maar op de verplichtingen tot oplevering van het perceel bij het einde van de erfpacht. Stork wil slechts Stadgenoot in haar plaats stellen als debiteur bij de verbintenis tot oplevering.

De Staat heeft op redelijke gronden kunnen weigeren akkoord te gaan met de overdracht van de opleveringsverplichtingen als hiervoor bedoeld aan Stadgenoot. Daarbij is met name het volgende van belang. Die verplichtingen tot oplevering vertegenwoordigen een aanzienlijk belang (zowel van financiële als van andere aard). De precieze omvang daarvan (de precieze staat waarin het perceel moet worden opgeleverd) is nog onduidelijk. Uit de door de Staat overgelegde correspondentie blijkt dat Stadgenoot betwist (ten aanzien van de erfpacht van haar perceel waaraan dezelfde akten ten grondslag liggen) de verplichtingen te hebben tot oplevering in de door de Staat gewenste toestand. Als gevolg van de kennis en ervaring waarover zij beschikt met betrekking tot wat er met het betreffende perceel is gebeurd, zal Stork beter dan Stadgenoot in staat zijn om aan (eventuele) saneringsverplichtingen te voldoen. Op grond van deze omstandigheden, in onderling verband beschouwd, heeft de Staat redelijkerwijs mogen weigeren om akkoord te gaan met Stadgenoot als de partij op wie de verplichtingen tot oplevering van het onderhavige perceel zouden komen te rusten.

Stork heeft er terecht op gewezen dat uit de redenen die de Staat aan haar weigering ten grondslag legt volgt, dat elke overdracht van het erfpachtrecht van Stork na de opzegging daarvan tot het einde van de erfpacht per 1 oktober 2013 onmogelijk wordt gemaakt. Hoewel een erfpachtrecht in beginsel altijd overdraagbaar dient te zijn, geldt dat echter niet voor (uitsluitend) verplichtingen tot het in de juiste staat opleveren van het betreffende perceel. Daarbij komt dat de erfpacht nog maar korte tijd zal duren en geen andere belangen van Stork bij de overdracht zijn gebleken. De omstandigheid dat Stork het erfpachtrecht niet meer zal kunnen overdragen, staat in dit geval niet in de weg aan de redelijkheid van de weigering van toestemming door de Staat.

Gelet op het voorgaande wordt het verzoek van Stork afgewezen.

Bij deze uitkomst van de procedure wordt Stork veroordeeld in de proceskosten van de Staat.

wijst het verzoek af;

veroordeelt Stork in de proceskosten gevallen aan de zijde van de Staat, tot op heden begroot op € 1.000,00 aan salaris van haar gemachtigde, voor zover verschuldigd inclusief BTW.

verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Aldus gegeven door mr. C.L.J.M. de Waal, kantonrechter en in het openbaar uitgesproken op 28 januari 2013 in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter