GiEA Curaçao, 01-11-2023, nr. CUR202203159

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN CURAÇAO

in het geding tussen:

1. [eiseres 1],

2. [eiser],

3. [eiseres 2],

allen wonend in Curaçao,

eisers,

gemachtigde: mr. A.K.E. Henriquez,

tegen

verweerders,

gemachtigde: mr. G.N. Hollander

met als derde-belanghebbende:

gevestigd in Curaçao,

gemachtigde: mr. M.G. Woudstra.

1. In deze uitspraak beoordeelt het Gerecht het beroep van eisers tegen de door verweerder aan de derde-belanghebbende afgegeven gewijzigde bouwvergunning van 11 juli 2022, uitgereikt op 13 juli 2022, voor de ontwikkeling van een hotelcomplex in de Penstraat (het bestreden besluit).

Eisers hebben op 12 augustus 2022 tegen het bestreden besluit pro forma beroep ingediend. Eisers hebben op 18 november 2022 de beroepsgronden aangevuld.

Verweerder heeft op 26 september 2022 de op de zaak betrekking hebbende stukken ingediend.

Verweerder heeft op 27 december 2022 een verweerschrift ingediend.

De derde-belanghebbende heeft op 29 december 2022 een schriftuur ingediend.

Het Gerecht heeft het beroep op 23 augustus 2023 op zitting behandeld. Namens eisers is de gemachtigde ter zitting verschenen. [Eiseres 1] is verschenen via video-verbinding. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en [naam sector directeur], sector directeur Ruimtelijke Planning. Namens de derde-belanghebbende is de gemachtigde verschenen samen met [naam projectmanager] bij de derde-belanghebbende, en [naam financieel directeur], financieel directeur bij de derde-belanghebbende.

Eisers hebben hun beroepschrift ook gericht tegen de Minister van Gezondheid, Milieu en Natuur en tegen de Minister van Economische Ontwikkeling. Ter zitting hebben zij desgevraagd bevestigd dat deze procedure zich alleen richt tegen de bouwvergunning en dus tegen de Minister van VVRP.

2. Het Gerecht beoordeelt in deze uitspraak de door verweerder aan de derde-belanghebbende afgegeven gewijzigde bouwvergunning van 13 juli 2022, aan de hand van de door eisers in het beroepschrift opgenomen beroepsgronden.

Ter zitting hebben eisers nieuwe beroepsgronden aangevoerd. De eerste grond is dat de derde-belanghebbende geen eigenaar is van het monument Kas di Pueblo. De tweede grond ziet op de beheersovereenkomst die is gesloten tussen de derde-belanghebbende en het Land Curaçao voor het gebruik van de kuststrook. Volgens eisers moet op grond van het Didam-arrest worden geconcludeerd dat die beheersovereenkomst niet had kunnen worden gesloten. Door deze gronden pas op de zitting aan te voeren, zijn verweerder en de derde-belanghebbende niet in de gelegenheid geweest daarop adequaat te reageren. Deze ter zitting aangevoerde gronden zullen daarom als strijd met de goede procesorde buiten beschouwing worden gelaten.

3. Het Gerecht komt tot het oordeel dat het beroep gegrond is. Het bestreden besluit is onvoldoende gemotiveerd en zal worden vernietigd. Uit het bestreden besluit blijkt niet dat verweerder heeft vastgesteld welk belangen de derde-belanghebbende heeft bij het afwijken van de maximale bouwhoogte van acht meter. Daarnaast blijkt uit het bestreden besluit niet welke belangen van de omwonenden verweerder heeft meegewogen bij de beoordeling van de mogelijke hinder en ontsiering voor de omgeving die als gevolg van die afwijking van de maximale bouwhoogte kan ontstaan. Ook in het verweerschrift en ter zitting heeft verweerder die belangen en de afweging daarvan niet inzichtelijk gemaakt. De rechtsgevolgen van het bestreden besluit kunnen niet in stand blijven, omdat het aan verweerder is de belangen vast te stellen en af te wegen. Hierna legt het Gerecht dit oordeel uit en welke gevolgen dit oordeel heeft.

Wat zijn de relevante feiten in deze zaak?

4. De derde-belanghebbende beoogt het realiseren van een nieuwbouw hotelcomplex bestaande uit 300 kamers, 6 restaurants, een spa, een ballroom, een strand, een zwembad, een pier en golfbrekers in de zee op een perceel van ruim 21 hectare gelegen aan de Penstraat en grenzend aan Pietermaai (hierna: het project).

Eiseres 1] heeft het perceel aan de Penstraat 30 in eigendom. Dat perceel loopt langs de volle breedte van het project en grenst er direct aan.

Eiseres 2] en [eiser] hebben het perceel aan de Penstraat 29 in eigendom. De ingang van dat perceel ligt aan de overkant van de ingang van het terrein waarop het monument Kas di Pueblo staat. Dat perceel maakt onderdeel uit van het project.

Voordat een bouwvergunning werd verleend voor het project is in 2008 - aan een andere belanghebbende - een bouwvergunning verleend voor de realisatie van een casino.

In maart 2016 is een wijziging gevraagd van de in 2008 verleende bouwvergunning. De gewijzigde bouwvergunning is verleend in mei 2017.

Op 22 december 2021 heeft de derde-belanghebbende wijziging van de in 2017 verleende bouwvergunning verzocht. Dat verzoek heeft geleid tot het bestreden besluit.

Het project is beoogd op een perceel waarop twee verschillende bestemmingen rusten. Het grootste gedeelte van het perceel heeft de bestemming ‘Stedelijk Woongebied’. Het hoogste punt van het project is de centrale hal die op het bouwplan is getekend op 20 meter hoogte. Het gedeelte van het perceel grenzend aan Pietermaai valt in de bestemming ‘Binnenstad’. In die bestemming is het hoogste punt volgens het bouwplan 16 meter.

Op het perceel staan twee monumenten die onderdeel zullen uitmaken van het project. Dat zijn Cerro Bonito en Kas di Pueblo. Het monument Kas di Pueblo staat op het deel van het perceel dat de bestemming ‘Stedelijk Woongebied’ heeft. Het monument Cerro Bonito staat op het deel van het perceel dat de bestemming ‘Binnenstad’ heeft. De derde-belanghebbende beschikt over Monumentenvergunningen voor deze twee monumenten. Cerro Bonito wordt een restaurant en Kas di Pueblo wordt een ‘ballroom’.

Wat heeft verweerder aan het bestreden besluit ten grondslag gelegd?

5. Verweerder heeft in het bestreden besluit opgenomen dat de gronden waar het project op is beoogd de bestemmingsvoorschriften ‘Binnenstad en Stedelijk Woongebied’ hebben gekregen. De bouw van hotels en restaurants is op die gronden toegestaan. Verweerder heeft het bouwplan getoetst aan het globale bestemmingsvoorschrift ‘Binnenstad en Stedelijk Woongebied’ van het Eilandelijk Ontwikkelingsplan Curaçao (EOP) en aan de bepalingen van de Bouw- en woningverordening 1935 (Bwv). Volgens verweerder voldoet het bouwplan aan de voorschriften en bepalingen van het EOP en de Bwv. Voor de toetsing aan de voorschriften en bepalingen verwijst verweerder naar het advies van 4 juli 2022 van het UO ROP. Verweerder concludeert dat er geen stedenbouwkundige beletselen zijn tegen de ontwikkeling van het bouwplan op de desbetreffende locatie.

Heeft verweerder kunnen concluderen dat van de maximale bouwhoogte van 8 meter kan worden afgeweken?

6. Eisers betogen dat het project te hoog is. Voor het deel van het project dat de bestemming ‘Stedelijk Woongebied’ heeft, geldt een maximale bouwhoogte van8 meter. Verweerder heeft in het bestreden besluit niet gemotiveerd wat maakt dat afwijking daarvan gerechtvaardigd is. Verweerder heeft bij de beoordeling van de vraag of het project ontsierend is geen rekening gehouden met de belangen van eisers. Als de belangen van eisers wel bij de beoordeling zouden zijn betrokken, zou dat volgens eisers tot de conclusie hebben geleid dat het project wel ontsierend is. Het project is volgens eisers ontsierend, omdat het zal bestaan uit grote gebouwen die een modern karakter hebben. Voor [eiseres 1] geldt dat het project zal inkijken op haar perceel en vanwege de aard van het gebouw, het gebruik en de omvang ervan ontsierend en hinderlijk is.

7. Deze beroepsgrond slaagt. Het Gerecht motiveert dat als volgt.

Op grond van artikel 22, aanhef en onder 8, van de Bwv wordt een bouwvergunning geweigerd als het bouwplan in strijd met de bestemmingsvoorschriften van een ontwikkelingsplan.

Op grond van artikel 3, tweede lid, onder d, van het EOP moet als een bouwvergunning wordt aangevraagd voor bebouwing met een grotere bouwhoogte dan 8 meter een afweging plaatsvinden tussen het met die grotere bouwhoogte te dienen belang en de mogelijke hinder of ontsiering voor de omgeving welke door die grotere bouwhoogte eventueel kan ontstaan.

In het bestreden besluit verwijst verweerder naar het advies van UO ROP van 4 juli 2022. Uit het advies van UO ROP blijkt niet welk belang van de derde-belanghebbende is gediend met de grotere bouwhoogte. UO ROP verwijst voor het belang van de derde-belanghebbende naar de brief van 14 december 2021 van de derde-belanghebbende. UO ROP heeft in het advies geconcludeerd dat het bouwplan qua bouwhoogte afwijkt van de omgeving. Bij de beoordeling van de vraag of de grotere bouwhoogte leidt tot hinder of ontsiering heeft UO ROP beoordeeld of de gebouwen ten westen van het project een vermindering van licht en lucht zullen ervaren. Verder heeft UO ROP beoordeeld of er aan de noord-zuid kant van het project een gebouw staat waarvoor het uitzicht op zee essentieel is. Verder is meegewogen dat er geen gerechtvaardigde verwachting mogelijk is dat het perceel altijd onbebouwd zou blijven. Tot slot is de bouwwijze van het project meegewogen. Door de terugliggende bebouwing, de landscaping en het opknippen van het volume in diverse gebouwen wordt de bouwhoogte vanaf de openbare ruimte nauwelijks zichtbaar en leidt dit niet tot hinder of ontsiering voor de omgeving, aldus de UO ROP.

In de brief van de derde-belanghebbende van 14 december 2021 staat dat haar belang een economisch belang betreft. Volgens de derde-belanghebbende is er een algemeen economisch belang gediend met het project, namelijk de levendigheid en de leefbaarheid van de Penstraat en Pietermaai verhogen. Het project zal ook de veiligheid van de buurt en de gasten vergroten. Verder zal volgens de derde-belanghebbende geïnvesteerd worden in de lokale economie doordat materialen lokaal zullen worden ingekocht, er aan 180 personen werk zal worden geboden gedurende de bouw van het project, er belastingen en premies aan het Land zullen worden betaald en het project werkgelegenheid zal creëren als het operationeel is. Het economisch belang van de derde-belanghebbende is volgens de brief verder dat Marriott een bepaalde schaalgrootte vereist om te kunnen voldoen aan de strikte ‘brand standards’.

Uit het advies van UO ROP blijkt niet wat het belang is van de derde-belanghebbende bij het overschrijden van de maximale bouwhoogte van 8 meter. Verder blijkt daaruit niet dat bij de beoordeling van de vraag of overschrijding van de bouwhoogte leidt tot ontsiering en hinder voor de omgeving rekening is gehouden met de belangen van eisers als omwonenden. In het advies zijn de belangen van de omwonenden immers niet vastgesteld en heeft geen afweging van belangen plaatsgevonden. Verweerder heeft niet kunnen volstaan met een opsomming van feitelijkheden ten aanzien van het beoogde bouwwerk en een verwijzing naar een brief van de derde-belanghebbende waarin diens belangen zijn gemotiveerd. De belangen die door de derde-belanghebbende in de brief van 14 december 2021 worden beschreven zijn overigens belangen die pas een rol gaan spelen bij de uitvoering van het bouwplan. Bij de belangenafweging in het kader van artikel 3, tweede lid, onder d, van het EOP gaat het niet om de belangen die met de uitvoering van het project kunnen worden gerealiseerd, maar om het belang dat een aanvrager heeft bij die hogere bouwhoogte afgewogen tegen het belang van mogelijke hinder en ontsiering voor de omgeving. Nu uit het bestreden besluit - en het advies van UO ROP - niet blijkt met welk belang van de derde-belanghebbende bij de hogere bouwhoogte rekening is gehouden en ook niet blijkt met welke belangen van de omwonenden verweerder rekening heeft gehouden, is het besluit onvoldoende gemotiveerd. Dat betekent dat het bestreden besluit zal worden vernietigd.

Het Gerecht zal bezien of de toelichting van verweerder in het verweerschrift en ter zitting aanleiding geven de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand te laten.

8. Ter zitting heeft verweerder gesteld dat het belang van de derde-belanghebbende is dat het bouwplan economisch niet uitvoerbaar is als de bouwvergunning wordt verleend voor een lagere bouwhoogte. Het project zal niet rendabel zijn met een lagere bouwhoogte. Er zal in dat geval namelijk geen sprake zijn van een ‘return on investment’. Met een lagere bouwhoogte kunnen immers minder bouwlagen en ook minder kamers worden gerealiseerd. De derde-belanghebbende heeft hier aan toegevoegd dat zij een berekening heeft gemaakt en dat het aantal kamers dat zij nu beoogd te realiseren het aantal kamers is dat nodig is om het bouwplan economisch uitvoerbaar te maken. Om die extra kamers te kunnen realiseren is een extra bouwlaag getekend op de bouwtekeningen en heeft zij een aantal voorzieningen die zij eerder had beoogd vervangen voor extra kamers.

9. De toelichting van verweerder ter zitting kan evenmin als een belangenafweging worden aangemerkt. Deze nadere toelichting van verweerder betreft een vaststelling van het belang van de derde-belanghebbende dat met de grotere bouwhoogte is gediend. Verweerder en de derde-belanghebbende hebben niet toegelicht waaruit blijkt dat het project niet rendabel zal zijn met een lagere bouwhoogte. Met de vaststelling van het belang van de derde-belanghebbende heeft verweerder ook niet toegelicht wat maakt dat het belang van de derde-belanghebbende bij de economische uitvoerbaarheid van het bouwplan als doorslaggevend belang moet worden aangemerkt. Verder blijkt uit deze toelichting van verweerder niet met welke belangen van omwonenden hij bij de beoordeling van de vraag naar de hinder en ontsiering rekening heeft gehouden. Het is aan verweerder deze belangen vast te stellen, te motiveren welke zwaarte aan de verschillende belangen wordt toegekend en de belangen tegen elkaar af te wegen.

De rechtsgevolgen van het bestreden besluit kunnen niet in stand blijven, omdat verweerder ook in het verweerschrift en ter zitting geen voldoende gemotiveerde belangenafweging heeft gemaakt ten aanzien van de overschrijding van de maximale bouwhoogte van 8 meter. Verweerder zal binnen vier maanden opnieuw op het verzoek van de derde-belanghebbende om wijziging van de bouwvergunning dienen te beslissen.

10. Uit de overgelegde stukken en hetgeen ter zitting is besproken blijkt dat partijen ook over andere aspecten verschillende standpunten hebben. Het Gerecht zal over die aspecten zijn oordeel geven, zodat het geschil tussen partijen op die punten wordt beslecht. Het Gerecht zal achtereenvolgens bespreken:

- ontsiering door de te gebruiken bouwmaterialen;

- hinder door verkeersproblemen;

- hinder door parkeerproblemen;

- hinder door activiteiten in de avonduren;

- overbelasting van de riolering;

- het ontbreken van een afwateringsplan;

- het ontbreken van een Monumentenvergunning.

Heeft verweerder kunnen concluderen dat het aanzicht van de Binnenstad met de te gebruiken bouwmaterialen niet zal worden verstoord?

11. Eisers betogen dat verweerder ten onrechte heeft geconcludeerd dat de materialen die volgens het bouwplan voor het project zullen worden gebruikt passen bij de naastgelegen panden. De te gebruiken materialen in combinatie met de prominente omvang van het project maken dat het project ontsierend is.

12. Dit betoogt slaagt niet. Het Gerecht motiveert dat als volgt.

Op grond van artikel 4, tweede lid, sub c, van het EOP mag bebouwing het aanzicht van de Binnenstad niet verstoren. Als een bouwvergunning wordt aangevraagd kunnen ter bescherming van het aanzicht van de Binnenstad onder meer eisen worden gesteld ten aanzien van het gebruik van bouwmaterialen. Bij het stellen van deze eisen geldt ondermeer als uitgangspunt dat de bebouwing moet passen in de in lid 4 van dit artikel opgenomen ‘beschrijving van het te beschermen stadsgezicht’.

Op grond van artikel 4, vierde lid, sub a, aanhef en onder 5, van het EOP, moet de bebouwing in geval van behoud en herstel van de bestaande bebouwing en/of bij vervangende nieuwbouw passen in de volgende beschrijving:

gebruik van bouwmaterialen: Bebouwing dient overwegend van steen te zijn en gestuct. Bebouwing van overwegend hout blijft toegestaan als ter plaatse reeds overwegend houten bebouwing aanwezig is. Bouwwerken moeten geverfd worden. Zowel houten als stenen gevels moeten worden geverfd.

UO ROP heeft in het advies opgenomen dat bij de beoordeling gebruik wordt gemaakt van de bouwtekeningen die bij de aanvraag zijn ingediend. Uit die informatie moet blijken dat materialen als steen en pleisterwerk zijn vermeld. Volgens UO ROP is aan het vereiste voldaan, omdat het gebouw overwegend in beton(blokken) is uitgevoerd en wordt gestuct en geverfd.

Met het overnemen van het advies van UO ROP heeft verweerder voldoende gemotiveerd dat de in het bouwplan opgenomen bouwmaterialen overeenkomen met het gebruik van bouwmaterialen als bedoeld in artikel 4, vierde lid, sub a, aanhef en onder 5, van het EOP. Volgens dat artikel moet de bebouwing immers overwegend van steen zijn en worden gestuct en uit het bouwplan blijkt dat het project overwegend uit steen, namelijk beton, zal bestaan en zal worden gestuct en geverfd. Eiser heeft onvoldoende onderbouwd waarom deze materialen niet passen bij de naastgelegen panden en de conclusie van verweerder over het gebruik van de bouwmaterialen (dus) onjuist is.

Heeft verweerder kunnen concluderen dat het bouwplan geen verkeersconflicten, -congesties of verhoging van verkeersdruk zal veroorzaken?

13. Eiser betoogt dat het project gelet op de aard en de omvang daarvan zal leiden tot verkeersconflicten, verkeerscongesties of verhoging van verkeersdruk doordat er een tekort aan parkeerplaatsen zal zijn. Eisers hebben daar ter zitting aan toegevoegd dat er nu al overlast is in de Penstraat en dat die overlast met zo’n groot project alleen maar erger kan worden. Het advies van de UO ROP is daarom volgens eisers onjuist.

14. Dit betoog slaagt niet. Het Gerecht motiveert dat als volgt.

Op grond van artikel 22, aanhef en onder 8, van de Bwv wordt een bouwvergunning geweigerd als het gebruik van het gebouw dan wel het gebruik van de zich aan, bij of in het gebouw bevindende of in het gebouw te realiseren faciliteiten, gevaar zal opleveren voor de veiligheid van het verkeer, de vrije loop van het verkeer zal hinderen, de bereikbaarheid van de bebouwing in de omgeving zal verminderen of door haar verkeersaantrekkend karakter de omgeving overlast zal bezorgen.

Op grond van artikel 3, tweede lid, sub g2, aanhef onder f, h en i van het EOP en artikel 4, tweede lid, sub d2, aanhef en onder f, h en i, van het EOP wordt onder hinder in ieder geval verstaan:

f. overmatige overlast voortkomend uit conflicten tussen voertuigen onderling of tussen voertuigen en voetgangers;

h. extra spitsuurbelasting door het woon-/werkverkeer die verkeerscongestie in de omgeving zal veroorzaken;

i. een anderszins onaanvaardbare verhoging van de verkeersdruk in de aangrenzende woongebieden.

UO ROP concludeert dat het bouwplan niet tot overlast zal leiden als bedoeld in artikel 22, aanhef en onder 7, van de Bwv. De analyse van de functie van het gebouw in relatie tot de activiteiten en de huidige situatie in de omgeving leidt tot de conclusie dat die geen gevaar vormen voor de veiligheid van het verkeer. Er is immers voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein. De in- en uitritten komen uit op de Penstraat. De inrichting van de openbare weg en de in- en uitritten zijn goedgekeurd door Uitvoeringsorganisatie Openbare Werken (UOW). Het project zal niet leiden tot hinder voor de vrije loop van het verkeer. Doordat er voldoende parkeerplaatsen beschikbaar zullen zijn, zal de bereikbaarheid van de omgeving niet worden verminderd. Het project betreft een hotel met aanverwante activiteiten wat een verkeersaantrekkend karakter heeft. De overlast wordt voldoende beperkt door de parkeerplaatsen op eigen terrein. Bij de vergelijkbare activiteiten in de omgeving, zoals Avila Beach Hotel, valt de verkeersoverlast ook mee, aldus UO ROP in het advies.

Uit het advies van UO ROP blijkt ten aanzien van de beoordeling over conflicten tussen voertuigen en voetgangers dat het project voorzien zal zijn van een duidelijk zichtbare hoofdentree met een ‘park & ride’ voor auto’s en bussen. Die toegang zal niet leiden tot conflicten tussen voertuigen onderling, omdat geen sprake is van een continue toestroom van auto’s. De ingang is volgens UO ROP ook goed zichtbaar. De trottoirs zijn voldoende breed, waardoor de voetgangers zonder problemen kunnen oversteken en langs de toegang kunnen lopen. De in- en uitritten en de inrichting van de weg zijn in overleg met de derde-belanghebbende aangepast en door UOW goedgekeurd.

Volgens UO ROP leidt het bouwplan ook niet tot de conclusie dat de spitsuurbelasting door woon- en werkverkeer significant toeneemt, omdat een deel van de gebruikers zich niet in de spits zal begeven en er voldoende parkeergelegenheid is. Er zal volgens UO ROP ook geen extra congestie opleveren anders dan gebruikelijk voor de Binnenstad. UO ROP heeft bij die conclusie de wenselijkheid om meer centrumfuncties, wonen en levendigheid naar de binnenstad terug te halen betrokken. Volgens UO ROP is in de directe omgeving nauwelijks sprake van wonen, waardoor ook geen sprake zal zijn van ongewenste verkeersdruk in de aangrenzende woongebieden.

Uit het advies van UO ROP blijkt een onderbouwing voor de conclusie dat geen sprake is van hinder door verkeer en verhoging van verkeersdruk. Uit het advies blijkt welke aspecten door UO ROP bij elk punt zijn getoetst en hoe die toetsing heeft plaatsgevonden. Met het volgen van het advies van UO ROP heeft verweerder voldoende gemotiveerd dat geen sprake zal zijn van verkeersconflicten, verkeerscongesties of verhoging van verkeersdruk. Gelet op de motivering in het advies van UO ROP had het op de weg van eisers gelegen hun stelling dat er nu al overlast is en dat die overlast alleen maar zal toenemen, nader te onderbouwen. Eisers hebben ook geen stukken overgelegd waaruit de conclusie kan worden getrokken dat het project wel zal leiden tot verkeersconflicten, verkeerscongesties of verhoging van verkeersdruk.

Heeft verweerder kunnen concluderen dat het project over voldoende parkeerplaatsen beschikt?

15. Eisers betogen dat de conclusie van UO ROP dat het project over voldoende parkeerplaatsen zal beschikken onjuist is. Verweerder maakt voor het berekenen van het aantal parkeerplaatsen gebruik van normen zoals opgenomen in de ‘Nota normen en richtlijnen vastgesteld onder nr 2004/41893 van het Bestuurscollege’ (de Nota). De Nota is niet gepubliceerd. Dat maakt dat verweerder die normen niet kan gebruiken voor het berekenen van het aantal parkeerplaatsen.

16. Dit betoog slaagt niet. Het Gerecht motiveert dat als volgt.

Op grond van artikel 3, tweede lid, sub g2, aanhef en onder g en artikel 4, tweede lid, sub d2, aanhef en onder g, van het EOP wordt onder hinder in ieder geval verstaan overmatige overlast door parkeren van voertuigen op de openbare weg.

UO ROP schrijft in het advies dat op basis van de parkeernormen, namelijk 1 parkeerplaats per 3 kamers, een aantal van 100 parkeerplaatsen beschikbaar moet zijn op eigen terrein. Het monument Cerro Bonito zal toegankelijk zijn voor lokale gasten. Op basis van de oppervlakte van 700 m2 en de norm van 1 parkeerplaats per 15 m2 en rekeninghoudend met de binnenstadskorting van 25% geldt voor Cerro Bonito een aantal van 35 parkeerplaatsen. Volgens UO ROP moet voor het project worden uitgegaan van een totaal van 135 parkeerplaatsen. Uit de overgelegde stukken en de toelichting blijkt dat het project voorzien zal worden van 138 parkeerplaatsen. Daardoor zal volgens UO ROP geen sprake zijn van overmatige overlast door parkeren van voertuigen op de openbare weg.

Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat het aantal parkeerplaatsen door UO ROP is berekend aan de hand van de in de Nota vastgestelde normen. Verweerder maakt naar eigen zeggen voor de berekening van het aantal parkeerplaatsen altijd gebruik van de normen zoals opgenomen in de Nota. Er wordt uitgegaan van één parkeerplaats per drie kamers, omdat niet alle toeristen over een auto zullen beschikken. Dat geldt volgens verweerder te meer voor hotels met een ‘all inclusive’ concept, zoals het project. Het idee van een ‘all inclusive’ concept is dat hotelgasten het grootste gedeelte van hun vakantie op het terrein van het hotel zullen doorbrengen.

17. Het Gerecht stelt voorop dat verweerder de wijze van berekenen als opgenomen in de Nota kan hanteren. In tegenstelling tot hetgeen eiser betoogt, maakt de omstandigheid dat verweerder die wijze van berekenen niet heeft vastgelegd in een (gepubliceerde) beleidsregel niet dat verweerder die wijze van berekenen niet kan hanteren. Verweerder dient wel inzichtelijk te maken op welke wijze de berekening heeft plaatsgevonden.

Het Gerecht is van oordeel dat UO ROP de wijze van berekenen in het advies voldoende inzichtelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van het Gerecht heeft verweerder met het volgen van het advies van UO ROP voldoende gemotiveerd dat sprake zal zijn van voldoende parkeerplaatsen. Eisers hebben niet onderbouwd waar zij hun stelling dat het project niet over voldoende parkeerplaatsen zal beschikken op baseren. Het standpunt dat de berekening van het aantal parkeerplaatsen heeft plaatsgevonden aan de hand van de niet gepubliceerde Nota is geen onderbouwing voor de stelling dat de 138 parkeerplaatsen die in het bouwplan zijn opgenomen onvoldoende zullen zijn.

Heeft verweerder kunnen concluderen dat het project geen hinder zal opleveren door activiteiten in de late avonduren en de nacht?

18. Eiser betoogt dat verweerder bij de beoordeling van de bouwaanvraag geen rekening heeft gehouden met de overlast die de activiteiten in de late avonduren en de nacht zullen veroorzaken voor de omwonenden. De ballroom bevindt zich in de nabijheid van de percelen van eisers, waardoor zij overlast zullen ondervinden van de activiteiten die daar zullen plaatsvinden.

19. Dit betoog slaagt niet. Het Gerecht motiveert dat als volgt.

Op grond van artikel 3, tweede lid, sub g1, van het EOP worden de functies geweerd die op grond van de te verwachten activiteiten aantoonbaar hinder opleveren, waaraan door maatregelen onvoldoende kan worden tegemoet gekomen.

Onder artikel 3, tweede lid, sub g2, aanhef en onder j, van het EOP is bepaald dat onder hinder als bedoeld in d1 in ieder geval wordt verstaan activiteiten in de late avonduren en nacht die overlast veroorzaken voor omwonenden.

Bij de beoordeling van de activiteiten in de late avonduren en de nacht die overlast zouden kunnen veroorzaken voor de omwonenden heeft UO ROP gekeken naar de tekeningen en een omgevingsanalyse. De geplande activiteiten in de late avonduren en de nacht lijken volgens UO ROP geen overlast te veroorzaken die niet met een voorwaarde in de bouwvergunning of hindervergunning kan worden weggenomen.

Uit het advies blijkt dat UO ROP de feitelijke situatie heeft bekeken en aan de hand van de tekeningen en de omgevingsanalyse heeft geconcludeerd dat de hinder die de activiteiten in de late avonduren en nacht zullen opleveren met een voorwaarde in de bouw- of hindervergunning kunnen worden weggenomen. Door het overnemen van het advies van UO ROP heeft verweerder gemotiveerd dat geen sprake is van een functie die op grond van artikel 3, tweede lid, onder g1, van het EOP moet worden geweerd. Eisers hebben niet onderbouwd met welke belangen verweerder op dit punt nog meer rekening hadden moeten houden.

Heeft verweerder kunnen concluderen dat geen sprake is van het ontbreken van een aansluiting van de riolering of een gebrekkige riolering?

20. Volgens eisers is de conclusie van ROP dat er voldoende aansluiting is op riolering of voldoende gelegenheid is voor de opslag van vloeibaar vuil niet onderbouwd. Het gebied waar het project komt te staan kampt al met een rioleringssysteem dat onvoldoende capaciteit heeft voor de bestaande bouw. Als er ook nog 300 kamers en 6 restaurants bij komen die op de riolering moeten worden aangesloten, zal de riolering nog verder overbelast raken. Ter zitting hebben eisers daaraan toegevoegd dat het op de weg van verweerder had gelegen met berekeningen aan te tonen dat het aansluiten van de riolering van het project er niet toe zal leiden dat het huidige systeem van de riolering overbelast zal raken.

Verweerder stelt zich op het standpunt dat bij de beoordeling van de aanvraag om een bouwvergunning enkel wordt getoetst of de aansluiting op de riolering in het bouwplan is ingetekend. In artikel 2 van de bouwvergunning is opgenomen dat de derde-belanghebbende moet zorgen voor een aansluiting op een riolering. De daadwerkelijke aansluiting op de riolering zal plaatsvinden in overleg met de UOW. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat de gesprekken tussen UOW en de derde-belanghebbende nog gaande zijn en dat er berekeningen zullen worden gemaakt om de benodigde capaciteit vast te stellen.

De derde-belanghebbende heeft ter zitting toegelicht dat de bestaande tank van de riolering van de Penstraat zich op haar terrein bevindt en dat de bedoeling is dat die tank enkele meters wordt verplaatst. Om die verplaatsing mogelijk te maken zal de huidige leiding worden verlengd. Volgens de derde-belanghebbende is het probleem van de huidige riolering dat de leidingen die uitkomen op de tank de capaciteit van de Penstraat niet aankunnen. De derde-belanghebbende zal de riolering van het project echter aansluiten op het nieuwe stuk van de leiding dat een grotere capaciteit zal hebben. Vanuit die leiding zullen de afvalstoffen terecht komen in de nieuwe tank die ook een grotere capaciteit zal hebben. Op die manier zal er geen overbelasting van het huidige systeem plaatsvinden. Volgens de derde-belanghebbende zal deze aanpassing juist leiden tot een verbetering van het huidige systeem omdat met de nieuwe tank de huidige capaciteit wordt vergroot.

21. Het betoog van eisers over de riolering slaagt niet. Het Gerecht motiveert dat als volgt.

Op grond van artikel 3, tweede lid, sub g2, aanhef en onder d, van het EOP en artikel 4, tweede lid, sub d2, aanhef en onder d, van het EOP wordt onder hinder in ieder geval verstaan geen of een gebrekkige aansluiting dan wel overmatige vervuiling van de aanwezige openbare riolering.

In het advies van UO ROP is opgenomen dat de UOW erop zal toezien dat de aansluiting op de riolering plaatsvindt op een deugdelijke manier zodat geen sprake zal zijn van geen of gebrekkige aansluiting. Uit de toelichting van verweerder en de derde-belanghebbende ter zitting blijkt dat er aandacht is voor de gebreken in het huidige systeem van de riolering en dat er wordt gewerkt aan de verbetering daarvan door uitbreiding van de capaciteit. Ter zitting is vast komen te staan dat de riolering op het bouwplan is ingetekend. Bij de beoordeling van een aanvraag om een bouwvergunning moet verweerder toetsen of de aansluiting op de riolering is ingetekend. Bij de beoordeling van deze afwijzingsgrond is niet vereist dat verweerder berekent of de capaciteit van de riolering voldoende zal zijn voor de aansluiting daarop. De aansluiting op de riolering vindt plaats in overleg met en onder toezicht van het UOW. Het UOW ziet toe op de capaciteit van de riolering en de (eventuele) uitbreiding daarvan. Verweerder heeft dus kunnen concluderen dat geen sprake is van het ontbreken van een aansluiting van de riolering of een gebrekkige riolering.

Had het bouwplan voorzien moeten zijn van een afwateringsplan?

22. Eiser betoogt dat het project omvangrijk is en dat daarom een afwateringsplan moet worden gemaakt. Het gebied kampt volgens eisers al met afwateringsproblemen waardoor het niet nog meer water erbij kan hebben. In het plan van het project is voor de afwatering van hemelwater geen oplossing en dit is niet getoetst door ROP. Volgens eisers had op grond van een ruime uitleg van artikel 3, onder g1 en g2, onder e, van het EOP aan het bouwplan als eis moeten worden gesteld dat er een afwateringsplan zou zijn opgesteld.

23. Dit betoog slaagt niet. Het Gerecht motiveert dat als volgt.

Artikel 3, tweede lid, sub g1, van het EOP bepaalt dat in woonbuurten functies worden geweerd die op grond van de te verwachten activiteiten aantoonbaar hinder opleveren waaraan door maatregelen onvoldoende kan worden tegemoet gekomen.

Artikel 3, tweede lid, sub g2, aanhef en onder e, van het EOP bepaalt dat onder hinder als bedoeld in g1 in ieder geval wordt verstaan onvoldoende voorzieningen met betrekking tot de opslag en afvoer van vast of vloeibaar vuil.

In het advies van ROP staat dat binnen het bouwplan voldoende ruimte is gereserveerd voor de afvoer en de opslag van vast en vloeibaar vuil. In de uitvoering moeten volgens UO ROP nadere sluitende afspraken worden gemaakt met Selikor en UOW. Nadere voorschriften over de hygiëne zullen worden opgelegd bij het verkrijgen van vergunningen op grond van onder andere de Hinderverordening en de Vergunningslandsverordening.

Op grond van artikel 3, tweede lid, sub g1, van het EOP moeten in woonbuurten functies worden geweerd die op grond van de te verwachten activiteiten aantoonbaar hinder opleveren. Het gaat om functies die in het EOP worden geduid en waarvan te verwachten is dat de activiteiten hinder opleveren, waaraan niet met maatregelen kan worden tegemoet gekomen. Het afvoeren van regenwater zal bij alle functies aan de orde zijn en is niet afhankelijk van de activiteiten die met de functies wordt beoogd. De aanwezigheid van een afwateringsplan is dan ook niet iets dat verweerder bij artikel 3, tweede lid, sub g1, van het EOP dient te toetsen. Ook artikel 3, tweede lid, sub g2, aanhef en onder e, van het EOP verplicht verweerder niet een bouwaanvraag te toetsen op de aanwezigheid van een afwateringsplan. Ook uit de weigeringsgronden van artikel 22 van de Bwv volgt niet dat verweerder die toets moet uitvoeren.

Had verweerder de bouwaanvraag moeten weigeren omdat voor het bouwplan geen Monumentenvergunningen zijn verleend?

24. Eisers voeren aan dat bij de beoordeling van de aanvraag om de wijziging van de bouwvergunning getoetst had moeten worden of de woningen die op de percelen stonden gesloopt konden worden. Ter zitting is gebleken dat eisers bedoelen dat verweerder bij de beoordeling van de aanvraag van de derde-belanghebbende rekening had moeten houden met de omstandigheid dat op het perceel een monument stond dat in 2011 zonder vergunning is gesloopt.

25. Dit betoog slaagt niet. Het Gerecht motiveert dat als volgt.

In artikel 22, aanhef en onder 9, van de Bwv is bepaald dat een bouwvergunning wordt geweigerd als voor het bouwplan een vergunning ingevolge de Monumentenlandsverordening 1989 is vereist en deze niet is verleend.

Op grond van artikel 8, derde lid, van de Monumentenlandsverordening is het verboden zonder vergunning een beschermd monument geheel of ten dele af te breken, te verplaatsen, of in enig opzicht te wijzigen en te herstellen, te gebruiken of te laten gebruiken op een wijze, waardoor het wordt ontsierd of in gevaar gebracht.

Op grond van artikel 4, derde lid, sub a, van het EOP is het verboden op gronden die bestemd zijn voor Binnenstad zonder sloopvergunning of in strijd met zodanig gestelde voorwaarden bouwwerken geheel of gedeeltelijk te slopen. Onder artikel 4, derde lid, sub g, van het EOP is opgenomen dat voor bouwwerken die zijn ingeschreven als beschermd monument geen sloopvergunning is vereist aangezien deze bouwwerken al voldoende worden beschermd op grond van de bepalingen van de Monumentenlandsverordening Curaçao.

De aanvraag om een bouwvergunning wordt geweigerd als voor het bouwplan een sloopvergunning of een vergunning op grond van de Monumentenlandsverordening is vereist. Verweerder beoordeelt de aanvraag om een bouwvergunning naar de huidige stand van zaken. Bij de beoordeling van de aanvraag om een bouwvergunningen worden panden en monumenten betrokken die deel uitmaken van het bouwplan en niet om panden die in het verleden op het perceel hebben gestaan.

Voor het slopen, wijzigen of herstellen van de monumenten die onderdeel zullen uitmaken van het project, dat zijn Cerro Bonito en Kas di Pueblo, heeft de derde-belanghebbende een monumentenvergunning nodig. De derde-belanghebbende heeft de afgegeven monumentenvergunningen na afloop van de zitting toegezonden. Verweerder heeft dus terecht geconcludeerd dat de weigeringsgrond van artikel 22, aanhef en onder 9, van de Bwv zich niet voordoet.

Had verweerder de bouwaanvraag moeten weigeren omdat met het project een woning aan het woningbestand wordt onttrokken?

26. Eisers betogen dat Kas di Pueblo nog lange tijd als woning in gebruik was. Bij het beoordelen van een aanvraag om een bouwvergunning moet verweerder beoordelen of met het verlenen van de bouwvergunning een woning aan het woningbestand wordt onttrokken. Verweerder moet ook de bescherming van bestaande woonfuncties voorop stellen. Dat volgt uit artikel 3 van het EOP. Als verweerder die toets zou hebben verricht, zou dat hebben geleid tot afwijzing van de aanvraag om een bouwvergunning. Het project leidt er immers toe dat de woonfunctie van Kas di Pueblo aan het woningbestand wordt onttrokken.

27. Deze beroepsgrond slaagt niet. Het Gerecht motiveert dat als volgt.

In artikel 3, tweede lid, onder i, van het EOP opgenomen dat als een bouwvergunning wordt aangevraagd die met zich meebrengt dat een bestaande woning geheel of gedeeltelijk aan het woningbestand wordt onttrokken op die aanvraag in principe afwijzend beslist ter bescherming van het bestaande woningbestand en het karakter van een woonbuurt, tenzij:

1. de woning is gelegen in een buurt zonder duidelijk woonkarakter en vervangende woonruimte binnen het stedelijk woongebied wordt gebouwd of:

2. het belang dat de aanvrager en/of de gemeenschap heeft bij woningonttrekking aantoonbaar groter is dan het belang dat met bescherming van de bestaande woningvoorraad of het karakter van een woonbuurt gediend is.

Uit het advies van UO ROP blijkt dat de beoordeling of deze weigeringsgrond zich voordoet gebeurt aan de hand van de tekeningen en veldonderzoek. UO ROP komt tot de conclusie dat de locatie al jaren braak ligt en de bij het project betrokken panden staan ook al jarenlang leeg. De bestaande woningen zijn gesloopt en hiervoor is vervangende nieuwbouw gebouwd. Daar komt volgens UO ROP nog bij dat in het verleden een bouwvergunning is verleend voor een vergelijkbaar project.

Het Gerecht is van oordeel dat verweerder heeft kunnen concluderen dat de weigeringsgrond als bedoeld in artikel 3, tweede lid, onder i, van het EOP zich niet voordoet. In het EOP is in artikel 20 overgangsrecht opgenomen. Op grond van die bepaling geldt als peildatum het tijdstip van terinzagelegging van het ontwerp van de bestemmingsvoorschriften. Uit de overgelegde stukken blijkt niet dat Kas di Pueblo was bewoond toen de bestemmingsvoorschriften van het EOP ter inzage werden gelegd. Kas di Pueblo heeft ook daarna niet meer als woning gediend. Er is daarom geen sprake van een bestaande woning die aan het woningbestand wordt onttrokken.

27. Het beroep is gegrond en het bestreden besluit zal worden vernietigd. Dat betekent dat verweerder opnieuw op het verzoek van de derde-belanghebbende van 22 december 2021 zal moeten beslissen met inachtneming van deze uitspraak. Verweerder moet het belang van de derde-belanghebbende bij de grotere bouwhoogte vaststellen. Verweerder moet ook de belangen van de omwonenden vaststellen en daarbij rekening houden met de hinder en ontsiering die de grotere bouwhoogte mogelijk met zich mee brengt. Vervolgens moet verweerder motiveren welke zwaarte aan die verschillende belangen moet worden toegekend en de belangen tegen elkaar afwegen. Verweerder moet binnen vier maanden opnieuw beslissen op het verzoek van de derde-belanghebbende om een bouwvergunning.

28. Het Gerecht ziet aanleiding verweerder te veroordelen in de proceskosten. Het Gerecht begroot de proceskosten op NAf 1.400,- aan gemachtigdensalaris (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting, waarde per punt NAf 700,- en wegingsfactor 1). Verweerder zal ook het griffierecht aan eiseres dienen te vergoeden.

Het Gerecht:

Aldus vastgesteld door mr. S.C.A. ter Borg, rechter, en in het openbaar uitgesproken op 1 november 2023, in tegenwoordigheid van mr. H. van der Schaft, griffier.

Tegen deze beslissing staat hoger beroep open binnen zes weken na de dag van kennisgeving van de uitspraak.