Rb. Noord-Nederland, 25-05-2020, nr. AWB - 18 , 2874

Bij besluit van 29 april 2017 heeft verweerder op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] (de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2016, vastgesteld voor het kalenderjaar 2017 op € 21.198.000.

Bij uitspraak op bezwaar van 30 juli 2018 heeft verweerder het bezwaar van eiseres gegrond verklaard. Verweerder heeft daarbij de waarde verminderd tot € 21.140.000 en € 747 aan proceskostenvergoeding toegekend.

Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Eiseres en verweerder hebben vóór de zitting nadere stukken ingediend.

In verband met de coronacrisis heeft er met instemming van partijen geen onderzoek ter zitting plaatsgevonden, maar hebben zij nog een nadere schriftelijke toelichting ingediend.

Feiten

1. De rechtbank neemt de volgende, door partijen niet betwiste, feiten als vaststaand aan.

De onroerende zaak is een in 2016 gebouwd zonnepark, omvattende circa 123.000 zonnepanelen op circa 30 hectare grond (verder: het zonnepark).

Op 8 juni 2016 is een onder-opstalrecht gevestigd ten behoeve van eiseres voor de duur van 25 jaar en 6 maanden, ingaande 15 maart 2016, met tussentijds beëindigingsrecht over 16 jaar na 15 september 2016, met een opzegtermijn van 1 jaar.

Het zonnepark is halverwege december 2016 in gebruik genomen. De ondergrond laat eiseres begrazen, waarvoor een begrazingsovereenkomst met een derde is gesloten.

Voor het zonnepark is een SDE+-subsidie toegekend voor een periode van 15 jaar en de bank heeft - in een op het project toegesneden financiering - aflossing gevorderd in een periode van 15 jaar.

Geschil en beoordeling

2. Partijen verschillen van mening over de waarde van het zonnepark voor 2017. Eiseres bepleit een waarde van € 12.201.044, te weten:

* de bij het besluit van 29 april 2017 vastgestelde WOZ-waarde ad € 21.198.000 -/-

* de -niet in geschil zijnde- correctie stichtingskosten € 56.049

* een werktuigenvrijstelling groot € 7.108.007

* een correctie wegens afschrijvingen groot € 33.986

* de -niet in geschil zijnde- cultuurgrondvrijstelling € 1.798.914.

Verweerder staat bij uitspraak op bezwaar een waarde voor van, afgerond, € 21.140.000, te weten: de waarde grond € 1.802.154 + waarde opstal (19.396.564 -/- de correctie stichtingskosten ad € 56.049).

3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de door hem voorgestane waarde voor 2017 niet te hoog is. Als verweerder niet in deze bewijslast slaagt, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, zal de rechter als regel de waarde zelf vaststellen (zie HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, en HR 28 januari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP2132).

4. Artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ bepaalt, voor zover hier van belang, dat in afwijking in zoverre van het tweede lid (dat gaat over de waarde in het economisch verkeer) de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, wordt bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:

a. de aard en de bestemming van de zaak;

b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.

5. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van het zonnepark moet worden bepaald door middel van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Daarbij wordt de waarde bepaald door de waarde van de grond op te tellen bij de waarde van de opstal, rekening houdend met eventueel van toepassing zijnde correctiefactoren en vrijstellingen.

6. Verweerder heeft de waarde van de grond getaxeerd op € 1.802.154, te weten € 3.240 voor de ondergrond van de trafo’s + € 1.798.914 aan OZB-vrijgestelde grond, en die waarde volledig meegenomen in de vastgestelde WOZ-waarde. De juistheid van die vastgestelde waarden is niet tussen partijen in geschil.

Door eiseres is echter gesteld dat verweerder ten onrechte de waarde van de grond waarop de cultuurgrondvrijstelling van toepassing is, zijnde € 1.798.914, in de WOZ-waarde heeft meegenomen. Volgens eiseres valt die waarde daar buiten. Door verweerder is hierop niet gereageerd.

7. De rechtbank kan zonder adequate toelichting, die ontbreekt, niet inzien dat grond waarop de cultuurgrondvrijstelling van toepassing is, in de vast te stellen WOZ-waarde kan worden meegenomen. Uit de toepasselijke wettelijke bepalingen (artikel 18, vierde lid van de Wet WOZ juncto artikel 2 Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet WOZ) volgt dat de grond waarop de cultuurgrondvrijstelling van toepassing is, buiten de vast te stellen WOZ-waarde valt. Nu verweerder die grond bij het vaststellen van de WOZ-waarde wel heeft meegenomen, heeft verweerder reeds gelet daarop niet aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde door hem niet te hoog is vastgesteld (zie 3). Dat brengt met zich dat de rechtbank dient te beoordelen of eiseres de door haar bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt.

8. Eiseres is uitgegaan van de door verweerder bij de beschikking van 29 april 2017 vastgestelde waarde en heeft daar een aantal correcties op aangebracht (zie 2). Voor wat betreft de waarde van de grond kan de rechtbank eiseres volgen (zie 7). Voor wat betreft de waarde van de opstal is in geschil of de door eiseres voorgestane werktuigenvrijstelling van toepassing is op de zonnecellen, alsmede of de juiste uitgangspunten zijn gehanteerd bij de toepassing van de correctie wegens technische en functionele veroudering.

9. Eiseres gaat voor de door haar voorgestane afschrijving uit van een levensduur van 15 jaar en een restwaarde van 0%. Dit, gelet op de looptijd van de SDE+- subsidie, waardoor er daarna volgens haar geen rendabele exploitatie meer mogelijk zou zijn, de lengte van de aflossingsverplichting jegens de bank en de mogelijke duur van het onder-opstalrecht van 15 jaar en 9 maanden, zo stelt zij. Maximaal zou de afschrijvingsduur volgens haar op 20 jaar gesteld mogen worden gelet op de uitspraak van het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 11 januari 2019 (ECLI:NL:GHSHE:2019:77). Daarnaast stelt eiseres dat op grond van artikel 18, lid 3 onder b van de Wet WOZ de waardepeildatum moet worden vastgesteld op 1 januari 2017. Uitgaande van een restwaarde van nihil en een afschrijving over 15 jaar moet er volgens haar over de halve maand december 2016 een technische en functionele afschrijving worden toegepast van € 33.986.

10. Verweerder stelt dat voor de afschrijving wegens technische veroudering moet worden uitgegaan van een levensduur van 25 jaar en een restwaarde van 5%. Dit, gelet op de door de fabrikant gegeven garantie en de lengte van het verleende onder-opstalrecht. Voor de waardevaststelling is verweerder voorts uitgegaan van waardepeildatum 1 januari 2016. Gelet daarop en het feit dat het zonnepark eerst half december 2016 in gebruik is genomen, heeft verweerder geen correctie wegens technische veroudering doorgevoerd. Voorts heeft verweerder geen aftrek wegens functionele veroudering toegepast, omdat deze deels in de technische veroudering zit en daarnaast voor het onderhavige jaar volgens verweerder nog geen sprake is van een teruggang in rendement.

11. De rechtbank stelt voorop dat uit de door eiseres aangehaalde wetsbepaling (zie 9) niet volgt dat de waardepeildatum verandert, maar enkel de toestandsdatum. Die bepaling brengt met zich dat, omdat de onroerende zaak in 2016 is gewijzigd, voor de bepaling van de waarde van de onroerende zaak op 1 januari 2016 moet worden uitgegaan van de staat van de onroerende zaak op 1 januari 2017. Met andere woorden: voor de bepaling van de WOZ-waarde geldt dat moet worden vastgesteld wat de waarde op 1 januari 2016 is van het op 1 januari 2017 bestaande zonnepark. Op 1 januari 2017 is sprake van een zonnepark dat een halve maand in werking was. De rechtbank is gelet daarop van oordeel dat eiseres terecht een beroep op afschrijving voor die halve maand doet.

12. De rechtbank kan eiseres echter niet volgen in de door haar daartoe gehanteerde uitgangspunten. Gelet op de door de fabrikant gegeven garantie en de in beginsel overeengekomen looptijd van het onder-opstalrecht, is de rechtbank van oordeel dat niet gezegd kan worden dat verweerder niet in redelijkheid kan uitgaan van een levensduur van 25 jaar en een restwaarde van 5%. Dat sprake is van een tussentijds beëindigingsrecht van het onder-opstalrecht over 16 jaar na 15 september 2016, met een opzegtermijn van 1 jaar, doet daar naar het oordeel van de rechtbank niet aan af. De rechtbank betrekt daarbij tevens dat, zoals door verweerder is aangegeven, overeengekomen is dat de retributie per 25 september 2032, dus na circa 16 jaar, wordt verlaagd. Daaruit kan worden afgeleid dat de betreffende partijen en dus eiseres bij het aangaan van het onder-opstalrecht een langere levensduur van het zonnepark dan 15 jaar voor ogen stond. Nu de overeengekomen verplichting jegens de bank met zich brengt dat de financiering na 15 jaar zal zijn afgelost en de verschuldigde retributie na 16 jaar wordt verlaagd, terwijl uit de garantie van de fabrikant volgt dat de zonnepanelen na 15 jaar nog een aanzienlijke opbrengst kunnen leveren, kan de rechtbank niet inzien dat na 15 jaar geen sprake meer zou kunnen zijn van een rendabele exploitatie. Voorts heeft eiseres niet (concreet) onderbouwd dat de restwaarde nihil zou zijn.

13. Tenslotte overweegt de rechtbank dat zij eiseres niet volgt in haar stelling dat de afschrijvingsduur gelet op de door haar aangehaalde uitspraak van het Gerechtshof

’s-Hertogenbosch maximaal op 20 jaar gesteld zou mogen worden. Dat is door dat hof in die uitspraak niet als zodanig beslist. Door het gerechtshof is alleen beslist dat in die zaak een afschrijvingstermijn van 20 jaar redelijk is, waarbij die termijn in die zaak tot stand was gekomen uitgaande van een afschrijvingstermijn voor de panelen van 25 jaar (zie de overwegingen 2.7. en 4.5 in die uitspraak).

14. Uit het voorgaande volgt dat eiseres weliswaar terecht een beroep op afschrijving voor de halve maand december 2016 doet, maar dat zij niet kan worden gevolgd in het door haar ter zake berekende bedrag, uitgaande van een levensduur van 15 jaar en restwaarde nihil.

15. Eiseres stelt voorts dat verweerder ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de werktuigenvrijstelling: de zich in de zonnepanelen bevindende zonnecellen zijn werktuigen die zonder beschadiging van betekenis van de onroerende zaak (het zonnepark) zijn af te scheiden en niet zijn aan te merken als op zichzelf gebouwde eigendommen. Een zonnepaneel is volledig te demonteren en zonnecellen kunnen daar volgens haar onbeschadigd uit worden gehaald. Daarnaast verliest een zonnepark haar uiterlijke herkenbaarheid daarmee niet, aldus eiseres.

16. Verweerder stelt dat zonnecellen niet onder de werktuigenvrijstelling vallen. Deze kunnen niet zonder beschadiging van enige betekenis van het werktuig worden afgescheiden. Daarnaast gaat, zo stelt verweerder, door het verwijderen van de zonnecellen, met inbegrip van de folies, de uiterlijke herkenbaarheid van het resterende deel verloren. Zonder de zonnecellen en folies is het geen zonnepaneel meer en is dit ook niet als zodanig herkenbaar. Zonder zonnepanelen blijft er slechts een stellage over en dat kan niet worden gezien als zonnepark.

17. Naar het oordeel van de rechtbank verliest een zonnepark zonder zonnepanelen haar herkenbaarheid als zonnepark, gelijk door de Hoge Raad is geoordeeld dat dit het geval is bij een windmolen zonder wieken en bij een windturbine zonder mast en wiekenstel (zie respectievelijk HR 23 februari 1994, BNB 1994/135 en 7 juni 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA6113). De rechtbank begrijp uit de stellingen van eiseres dat zij dat erkent (zie 2.17 in de nadere motivering beroepsgronden van 26 oktober 2018). Eiseres meent echter dat het zonnepark zijn uiterlijke herkenbaarheid niet verliest ‘door louter en alleen de verwijdering van de zonnecellen uit de zonnepanelen (zoals weergegeven in de foto onder 2.14)’.

18. De rechtbank volgt eiseres niet in deze stelling. De zonnecellen kunnen alleen worden verwijderd uit het zonnepark, als de zonnepanelen daar uit worden gehaald, want een zonnepaneel moet -zoals eiseres zelf aangeeft- om de zonnecellen te kunnen verwijderen, volledig worden gedemonteerd, waarbij de kit, dat alle onderdelen in het paneel bij elkaar houdt, voorzichtig moet worden verwijderd. Na verwijdering van de zonnepanelen resteren in het ‘zonnepark’ alleen stellages (de profielen en het onderstel) gelijk te zien is op de tekening waar eiseres naar verwijst. Zoals hiervoor is overwogen (zie 17), verliest een zonnepark zonder zonnepanelen haar herkenbaarheid als zonnepark. Van de zonnepanelen resteren voorts na verwijdering van de zich daarin bevindende zonnecellen, met folie en de daarop geplakte/gesoldeerde bus-bars, zo begrijpt de rechtbank, geen herkenbare zonnepanelen meer. Er resteren, door de verwijdering van de kit-/tapelaag, slechts losse onderdelen, te weten: glasplaten met siliconencoating, junction boxen, backsheets en frames. De rechtbank is van oordeel dat gelet daarop in redelijkheid niet kan worden betwijfeld dat de zonnecellen de kern vormen van de zonnepanelen en dat deze niet verwijderd kunnen worden zonder dat de uiterlijke herkenbaarheid van het zonnepaneel en daarmee van het zonnepark verloren gaat. Zonnecellen kunnen reeds gelet daarop niet worden aangemerkt als onder de werktuigenvrijstelling vallende werktuigen.

19. Uit het voorgaande volgt dat eiseres ten onrechte een aftrek wegens werktuigenvrijstelling voorstaat, alsmede een aftrek groot € 33.986 als correctie wegens technische en functionele veroudering. Dat brengt met zich dat eiseres er naar het oordeel van de rechtbank niet in is geslaagd de door haar voorgestane waarde (zie 2.) aannemelijk te maken. Nu beide partijen de door hen verdedigde waarde niet aannemelijk hebben gemaakt, is het aan de rechtbank om de waarde vast te stellen. De rechtbank stelt de waarde schattenderwijs vast op een bedrag van € 19.300.000.

Conclusie

20. Nu de bij uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde wordt verminderd, is het beroep gegrond. De rechtbank vernietigt de uitspraak op bezwaar voor zover het de vastgestelde WOZ-waarde betreft. De rechtbank vermindert de waarde tot een bedrag van € 19.300.000.

21. Eiseres heeft verzocht om vergoeding van immateriële schadevergoeding (ISV) wegens overschrijding van de redelijke termijn. Uitgangspunt is dat aanspraak bestaat op vergoeding van ISV indien de redelijke termijn voor de behandeling in de bezwaar- en beroepsprocedure is overschreden. Die termijn bedraagt voor de bezwaar- en beroepsprocedure tezamen niet meer dan twee jaar (HR 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252). De rechtbank stelt vast dat die termijn, nu het bezwaarschrift op 17 juni 2017 door verweerder is ontvangen, op de dag van deze uitspraak met bijna 12 maanden is overschreden. Van bijzondere omstandigheden die verlenging van de termijn met zich brengen is niet gebleken. Dat brengt met zich dat aan eiseres een vergoeding moet worden betaald van € 1.000. De uitspraak op bezwaar is op 30 juli 2018 gedaan. Gelet daarop heeft verweerder de voor hem geldende 6 maandtermijn met circa 7½ maand overschreden, zodat door hem 7,5/12 x € 1.000 is € 625 dient te worden vergoed en door de Minister € 375.

22. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt.

23. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres in beroep gemaakte proceskosten (zij heeft deze voor de bezwaarprocedure al vergoed gekregen). Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 787,50 (*1 punt voor het indienen van het beroepschrift, *1/2 punt voor de schriftelijke inlichtingen met een waarde per punt van € 525 en een wegingsfactor 1).

De rechtbank:

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt de uitspraak op bezwaar voor zover het betreft de vastgestelde WOZ-waarde;

- vermindert de WOZ-waarde tot een bedrag van € 19.300.000;

- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar voor zover het betreft de vastgestelde WOZ-waarde;

- veroordeelt verweerder tot het betalen van een immateriële schadevergoeding aan eiseres tot een bedrag van € 625;

- veroordeelt de Minister tot het betalen van een immateriële schadevergoeding aan eiseres tot een bedrag van € 375;

- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 338 aan eiseres te vergoeden;

- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 787,50.

Deze uitspraak is op 25 mei 2020 gedaan door mr. A.M.A.M. Kager, voorzitter, en mr. P.P.D. Mathey-Bal en mr. M. Pelinck, leden, in aanwezigheid van R.H. Wolfslag, griffier.

Als gevolg van maatregelen rondom het Coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak alsnog in het openbaar uitgesproken.

De griffier is verhinderd deze uitspraak te ondertekenen

w.g. voorzitter

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.