4.1.5.2 Duurzaam

Niet elke vereniging met de grond brengt mee dat een zaak onroerend is, er moet sprake zijn van een duurzame vereniging. Duurzaam houdt niet in dat de zaak onverplaatsbaar of zoals Hugo de Groot stelde: “ontilbaer” is.1 De Hoge Raad heeft het “duurzaam ter plaatse blijven” in verschillende arresten toegelicht. Allereerst in het arrest Amer-centrale in 1975.2 Hoewel hij in dat arrest geen onderscheid maakte tussen een roerende en onroerende zaak, is dit wel indirect gebeurd. De vraag rees in dat arrest of de eigenaar van de elektriciteitscentrale genaamd Amer-centrale, op grond van art. 1405 OBW (de voorloper van art. 6:174 BW), aansprakelijk was om de schade te vergoeden, die was ontstaan na de instorting van een aan die eigenaar toebehorende olietank: de weggestroomde olie had de omgeving vervuild. De verzekeringsmaatschappij van de eigenaar stelde van niet, aangezien art. 1405 OBW de eigenaar van een gebouw aansprakelijk stelde voor eventuele schade, ontstaan door gehele of gedeeltelijke instorting. De olietank was geen gebouw aangezien hij verplaatsbaar was, aldus de verzekering. De Hoge Raad overwoog dat de constructie met de olietank een “bouwsel was dat naar aard en inrichting bestemd was om duurzaam ter plaatse te blijven”. Dat een tank verplaatsbaar was, deed hieraan niets af. In 1994 herhaalde hij dit “bestemmingscriterium” in een arrest, waarin hij oordeelde of zaken (in casu windturbines) onroerend waren. Dit waren zij, ondanks dat ze op vrij eenvoudige wijze te verplaatsen waren, namelijk door het losschroeven van de bouten waarmee ze vastzaten op betonnen blokken. De Hoge Raad overwoog:

Wanneer is een gebouw bestemd om duurzaam ter plaatse te blijven? De Hoge Raad gaf in 1997 in het bekende portacabin-arrest hier antwoord op.4 In dat arrest moest de Hoge Raad zich buigen over de vraag of een portacabin een roerende of een onroerende zaak was. Deze portacabin stond op de grond van F.J.C. Buys (Buys), die in 1990 ten behoeve van de Rabobank een hypotheekrecht vestigde op “de bedrijfsgebouwen met ondergrond”. Op de roerende zaken van Buys werd twee jaar later beslag gelegd door de Ontvanger. Het beslag omvatte ook de portacabin, aangezien deze door de deurwaarder als een roerende zaak werd aangemerkt. De Rabobank eiste een verklaring voor recht dat de portacabin geen roerende, maar een onroerende zaak was, en dus onder het hypotheekrecht viel. De bank stelde dat het bouwsel onroerend was omdat het werd gebruikt als bedrijfsgebouw, het door een schutting visueel was verbonden aan een (ander) gebouw, het een eigen ingang had die bereikbaar was via een tegelpad en omdat om de portacabin heen zich een goed onderhouden tuin bevond. Tot slot was de portacabin aangesloten op het gas-, water- en elektriciteitsnet en de riolering en had zij een telefoonaansluiting.

De Hoge Raad stelde weliswaar dat het recht van vóór 1992, dus het OBW, van toepassing was op grond van art. 69 Overgangswet NBW, maar dat het geldende recht (het BW) niet van dit recht afweek voor zover hier van belang. Hij beantwoordde vervolgens in enkele stappen de rechtsvraag.5 Allereerst bevestigde hij onder verwijzing naar de parlementaire geschiedenis en de rechtspraak dat een gebouw duurzaam met de grond verenigd kon zijn, ook als technisch de mogelijkheid bestond om het te verplaatsen. Daarnaast verwees hij naar de parlementaire geschiedenis, waarin werd vermeld dat gelet moest worden op de bedoeling van de bouwer en dat deze bedoeling naar buiten kenbaar moest zijn gemaakt.6 Onder de bouwer moest men mede verstaan degene in wiens opdracht het gebouw of werk was aangebracht. De Hoge Raad stelde vervolgens:

De Hoge Raad geeft met dit “bestemmingscriterium” aan dat “het naar buiten kenbaar maken van de bedoeling van de bouwer” een objectieve maatstaf is.8 Van belang is of voor een derde ter plaatse feitelijk is waar te nemen dat het gebouw of werk duurzaam ter plaatse zal blijven.9 Het Hof vond op basis van de feiten dat hiervan sprake was en de Hoge Raad ging hierin mee. De term “duurzaam” hield overigens niet in dat een gebouw bestemd was om voor de eeuwigheid op de betreffende plek te blijven staan. Duurzaam hield in dat het gebouw voor onbepaalde tijd verbonden was met de grond.10

Het vereiste van een duurzame verbinding gold, blijkens de parlementaire geschiedenis, overigens niet voor beplantingen en bomen. Dit kwam omdat bomen en planten, die niet bestemd waren om duurzaam ter plaatse te blijven, in bepaalde jaargetijden niet zonder schade van betekenis konden worden afgescheiden. Zij moesten worden gezien als bestanddelen van de grond en ze waren onroerend. Was dit niet het geval, dan waren de planten en bomen in de jaargetijden dat zij zonder schade kunnen worden losgemaakt géén en in de overige jaargetijden wel bestanddelen van de grond, want dan zouden zij niet zonder beschadiging kunnen worden afgescheiden. Dit zou leiden tot rechtsonzekerheid.11

Tot slot over de duurzame vereniging nog het volgende. Blijkens de parlementaire geschiedenis wordt over het algemeen aangenomen dat een zaak die niet via fundamenten met de grond is verbonden en gemakkelijk verplaatsbaar is, een roerende zaak is. Een reden hiervoor is onder meer dat het onwenselijk is om de makkelijk verplaatsbare zaken in de openbare registers in te schrijven: