Hof Den Haag, 03-10-2023, nr. 200.305.142/01

[appellant] heeft aan [verweerder 1] een woning verhuurd. [verweerder 1] heeft de woning aan een derde in gebruik gegeven. Daarna is er een hennepkwekerij in de woning ontdekt.

[appellant] wil van [verweerder 1] achterstallige huur, schadevergoeding en een boete. De kantonrechter heeft een gedeelte van de gevorderde huur toegewezen, maar de schadevergoeding afgewezen. Over de boete heeft de rechtbank nog niet geoordeeld omdat die in eerste aanleg niet was gevorderd.

Het hof heeft eerder een tussenarrest gewezen en partijen in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over de toepasselijkheid van de Richtlijn oneerlijke bedingen. Het hof beslist in dit arrest dat de Richtlijn niet van toepassing is en dat [verweerder 1] nog één maand huur, een bedrag aan schadevergoeding, en de contractuele boete moet betalen.

Het nadere verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:

[appellant] heeft in hoger beroep gevorderd [verweerder 1] te veroordelen tot betaling van:

In het tussenarrest van 30 mei 2023 heeft het hof al de volgende beslissingen genomen:

a) [verweerder 1] zal aanvullend worden veroordeeld tot betaling van één maand huur, dat is € 1.500,- (rov. 6.8);

b) voor schade aan de woning zal aanvullend een bedrag van € 4.655,- worden toegewezen (rov. 6.18).

c) partijen worden in de gelegenheid gesteld zich nader uit te laten over de toepasselijkheid van Richtlijn 93/13/EEG (hierna: de Richtlijn) en de gevolgen daarvan.

[appellant] heeft in zijn akte onder meer betoogd dat hij bij de verhuur van de woning niet handelde in de uitoefening van een beroep of bedrijf en dat de Richtlijn om die reden al niet van toepassing is. Het hof zal dat betoog als eerste bespreken. handelde niet in de uitoefening van een beroep of bedrijf

Artikel 2 van de Richtlijn omschrijft de begrippen “consument” en “verkoper” als volgt. Een consument is iedere natuurlijke persoon die (…) handelt voor doeleinden die buiten zijn bedrijfs- of beroepsactiviteit vallen. Een verkoper is iedere natuurlijke persoon of rechtspersoon die (…) handelt in het kader van zijn publiekrechtelijke of privaatrechtelijke beroepsactiviteit.

Het Hof van Justitie heeft in het arrest van 30 mei 2013 (ECLI:C:2013:341 (Asbeek Brusse) geoordeeld dat een huurovereenkomst die is gesloten tussen een verhuurder die in het kader van een bedrijfs- of beroepsactiviteit handelt en een huurder die voor privédoeleinden handelt, onder het bereik van de Richtlijn valt. Een verhuurder kan dus vallen onder het begrip “verkoper” (in de Nederlandse taalversie).

Het hof van Justitie heeft in verschillende arresten uiteengezet op welke wijze moet worden beoordeeld of iemand consument is. Het hof is van oordeel dat die jurisprudentie ook kan worden gebruikt om te bepalen of iemand geen consument is en dus handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Daarbij neemt het hof tot uitgangspunt dat de Richtlijn berust op de beschermingsgedachte dat de consument zich tegenover de professionele partij in een zwakke onderhandelingspositie bevindt en over minder informatie beschikt dan die partij, wat ertoe leidt dat hij met de door die partij tevoren opgestelde voorwaarden instemt zonder op de inhoud daarvan invloed te kunnen uitoefenen (zie bijvoorbeeld HvJ 3 september 2015, ECLI:EU:C:2015:538(Costea)).

Het begrip consument is volgens het Hof van Justitie een objectief begrip dat losstaat van de concrete kennis waarover de betrokkende kan beschikken of van de informatie waarover die persoon daadwerkelijk beschikt. De rechter moet bij zijn oordeel rekening houden met alle bewijsstukken en in het bijzonder met de bewoordingen van de overeenkomst. Voorts moet hij rekening houden met alle omstandigheden van de zaak, met name met de aard van het goed of de dienst waarop de betrokken overeenkomst betrekking heeft, waaruit kan blijken met welk doel dat goed is gekocht, of die dienst is ontvangen (zie opnieuw HvJ 3 september 2015, ECLI:EU:C:2015:538(Costea)). Het begrip “consument” moet verder aan de hand van een functioneel criterium worden beoordeeld, namelijk of de contractuele band deel uitmaakt van activiteiten die niets te maken hebben met de uitoefening van een beroep of bedrijf (HvJ 19 november 2015, ECLI:EU:C:2015:772 (Tarcau)).

[appellant] heeft naar voren gebracht dat hij om financiële redenen in 2016 in een huurhuis is gaan wonen en zijn woning te huur heeft gezet toen het niet lukte de woning te verkopen. Hij heeft niet in de uitoefening van een beroep of bedrijf gehandeld en van enige ongelijkwaardigheid tussen hem en [verweerder 1] is geen sprake. [appellant] is arbeidsongeschikt en verhuurt niet méér panden dan deze enkele woning. [verweerder 1] is daarentegen van oordeel dat [appellant] wel handelde in de uitoefening van een beroep of bedrijf omdat de woning al enkele keren eerder was verhuurd.

Het hof is van oordeel dat tegen de achtergrond van het hiervoor weergegeven juridisch kader, niet geconcludeerd kan worden dat [appellant] in de uitoefening van een beroep of bedrijf handelde. Daarvoor acht het hof doorslaggevend dat voldoende vast staat dat [appellant] uitsluitend de woning verhuurde waarin hij eerst zelf heeft gewoond. Er is dus geen sprake van de aankoop van die woning met het doel die naast de eigen woning te gaan verhuren en evenmin is sprake van de verhuur van meerdere woningen. Gesteld noch gebleken is dat [appellant] verder werkzaamheden verricht of activiteiten ontplooit op het gebied van de verhuur van of de handel in onroerend goed. Integendeel, [verweerder 1] heeft niet weersproken dat [appellant] arbeidsongeschikt is en geen werk heeft. De verhuur van de woning heeft dus te gelden als een incidentele, niet beroepsmatige, activiteit, die naar zijn aard alleen enige tijd duurt.

[verweerder 1] heeft weliswaar naar voren gebracht dat [appellant] de woning eerder heeft verhuurd, maar dat brengt nog niet mee dat de verhuur van een enkele woning toch in de uitoefening van een beroep of bedrijf geschiedt. Die eerdere verhuur doet op zichzelf immers niet af aan het hiervoor omschreven karakter van de verhuur door [appellant] aan [verweerder 1] .

Het voorgaande betekent dat [appellant] moet worden aangemerkt als consument. Het hof neemt aan dat dit ook voor [verweerder 1] geldt. Dat betekent dat sprake is van een overeenkomst tussen twee consumenten waarop de Richtlijn niet van toepassing is. Het beroep dat [verweerder 1] daarop heeft gedaan, faalt dus. Dat betekent dat het hof niet (via de band van artikel 6:233 BW) moet toetsen of sprake is van een oneerlijk beding in de zin van de Richtlijn.

[verweerder 1] heeft zijn stellingen over de oneerlijkheid van het boetebeding geformuleerd tegen de achtergrond van de Richtlijn. Het hof heeft in het tussenarrest overwogen dat uit de stellingen van [verweerder 1] niet was af te leiden dat hij (overigens) de vernietiging van de algemene voorwaarden inriep, zoals in artikel 6:233 onder a BW bedoeld (zie 6.21 tussenarrest). Dat heeft hem kennelijk geen aanleiding gegeven zijn stellingen aan te passen of te verduidelijken. Het hof ziet mede daarom geen ruimte om, zoals [verweerder 1] aanvoert, de Richtlijn “analoog” toe te passen. Evenmin is uit de stellingen van [verweerder 1] af te leiden dat hij een beroep op matiging doet zoals bedoeld in artikel 6:94 BW. Ten overvloede: boetebeding niet onredelijk bezwarend

Ten overvloede voegt het hof aan het voorgaande toe dat het boetebeding, dat [appellant] in gematigde omvang en over een beperkte periode inroept, naar zijn oordeel niet onredelijk bezwarend is in de zin van artikel 6:233 onder a BW. Het hof acht het op zichzelf namelijk ook in de relatie tussen consumenten begrijpelijk en toelaatbaar dat in de overeenkomst een prikkel wordt opgenomen die strekt tot nakoming van de verplichting de woning niet onder te verhuren. Met die onderhuur verliest de verhuurder immers grip op de vraag wie zijn woning gebruikt. De verhuurder heeft er een gerechtvaardigd belang bij dit te voorkomen, hetgeen in deze zaak eens te meer is gebleken omdat juist de onderhuurder de hennepkwekerij heeft ingericht. Een financiële prikkel is daarbij binnen zekere grenzen toelaatbaar. Bij de beoordeling van de vraag of een boetebeding onredelijk bezwarend is, moet de rechter weliswaar uitgaan van de mogelijke gevolgen waaraan het boetebeding de wederpartij van aanvang af blootstelt, en niet van de negatieve gevolgen die zich daadwerkelijk hebben verwezenlijkt (HR 23 maart 1990, ECLI:NL:HR:1990:AD1068, NJ 1991/214(Botman/Van Haaster)), maar moet hij ook rekening houden met de bevoegdheid tot matiging van artikel 6:94 BW (HR 24 maart 2006, ECLI:NL:HR:2006:AV1706, NJ 2007/115(Meurs/NVM)). [verweerder 1] heeft zich niet beroepen op die matigingsbevoegdheid. Het hof stelt wel vast dat [appellant] ervoor heeft gekozen zijn vordering te matigen in die zin dat hij niet drie maal de huurprijs per dag vordert, maar het in artikel 1.4 van de Algemene bepalingen genoemde minimum van € 45,- per dag, hetgeen aanzienlijk lager is (ongeveer 1/3 van het maximaal te vorderen bedrag). Mede tegen die achtergrond vindt het hof dat geen sprake is van een onredelijk bezwarend beding in de zin van artikel 6:233 BW. [verweerder 1] heeft voor een andere conclusie overigens ook geen feiten en omstandigheden aangevoerd. Aanvullend toewijsbaar

[appellant] heeft een bedrag van € 8.212,50 aan boetes gevorderd. Uit artikel 1.4 van de Algemene bepalingen volgt dat de verhuurder aanspraak kan maken op een boete gelijk aan drie maal de op dat moment voor de huurder geldende huurprijs per dag, met een minimum van € 45,- per dag. De vordering van [appellant] kan daarom op dit artikel worden gebaseerd. [verweerder 1] heeft de hoogte van het gevorderde bedrag (en de termijn waarover het is berekend) niet afzonderlijk betwist, terwijl [appellant] is uitgegaan van het in artikel 1.4 genoemde minimum van € 45,- per dag. Het gevorderde bedrag is daarom toewijsbaar. In aanvulling op de door de kantonrechter uitgesproken veroordeling, zullen daarom de volgende bedragen worden toegewezen:

In totaal zal daarom € 14.367,50 worden toegewezen en zal het vonnis van de kantonrechter (verder) worden bekrachtigd. [appellant] heeft de wettelijke rente gevorderd over de huurachterstand en de schade vanaf de dag van de inleidende dagvaarding. Dat deel van de vordering is ook toewijsbaar.

De vordering van [appellant] zal voor het meerdere worden afgewezen. Dat betekent dat partijen in hoger beroep over en weer in het ongelijk zijn gesteld. De proceskosten in hoger beroep zullen daarom worden gecompenseerd in die zin dat ieder van partijen de eigen kosten draagt. Het bewijsaanbod van [appellant] wordt gepasseerd omdat het geen betrekking heeft op voldoende onderbouwde stellingen die voor de uitkomst van deze procedure relevant zijn. Het bewijsaanbod van [verweerder 1] heeft betrekking op zijn stelling dat hij zelf als consument handelde en de woning in die hoedanigheid heeft bewoond. Het hof is daarvan uitgegaan, zodat het bewijsaanbod niet relevant is.

[appellant] wordt niet-ontvankelijk verklaard in zijn hoger beroep voor zover dit tegen [verweerder 3] is gericht. Omdat niet gebleken is dat [verweerder 3] afzonderlijk kosten heeft gemaakt om verweer te voeren, blijft een afzonderlijke kostenveroordeling ten gunste van [verweerder 3] achterwege.

Het hof:

Dit arrest is gewezen door mrs. J.J. van der Helm, M.A.F. Tan-de Sonnaville en F. van der Hoek en in het openbaar uitgesproken op 3 oktober 2023 in aanwezigheid van de griffier.

[appellant] heeft aan [verweerder] een woning verhuurd. [verweerder] heeft de woning aan een derde in gebruik gegeven. Daarna is er een hennepkwekerij in de woning ontdekt.

[appellant] wil van [verweerder] achterstallige huur, schadevergoeding en een boete. De rechtbank heeft een gedeelte van de gevorderde huur toegewezen, maar de schadevergoeding afgewezen. Over de boete heeft de rechtbank nog niet geoordeeld omdat die in eerste aanleg niet was gevorderd.

Het hof komt in dit arrest tot het oordeel dat een deel van de gevorderde schade moet worden toegewezen en dat nog een maand extra huur moet worden betaald. Het hof stelt partijen in de gelegenheid zich uit te laten over de vraag of het boetebeding een oneerlijk beding is.

Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:

[appellant] heeft met ingang van 1 november 2018 aan [verweerder] de woning aan de [adres] verhuurd. In de huurovereenkomst is een huurprijs van € 1.400,- opgenomen. In de huurovereenkomst was bepaald dat deze is aangegaan voor de duur van één jaar.

Met ingang van 1 augustus 2019 hebben [appellant] en [verweerder] een nieuwe huurovereenkomst voor de duur van een jaar gesloten.

In zowel de eerste als in de tweede huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen huurovereenkomst woonruimte van 30 juli 2003 van toepassing verklaard.

Op 7 februari 2020 is in de woning een hennepkwekerij ontdekt. Deze was onder meer ingericht in de kruipruimte onder de woning, die voor dat doel was verdiept. Op 30 juni 2020 heeft de gemeente Den Haag aan [appellant] een last onder dwangsom opgelegd die er onder meer toe strekte dat de aan de hennepkwekerij gerelateerde spullen uit de woning moesten worden verwijderd en dat het zand in de kruipruimte weer diende te worden aangevuld. Uit de motivering van de last onder dwangsom is af te leiden dat de ruimte achter de woonkamer was ingericht met assimilatieverlichting, een afzuiginstallatie en koolstoffilters en dat de wanden en de plafonds van de ruimte waren afgewerkt met kunststof folie en dat de vloer was voorzien van waterwerende folie. De uitgegraven kruipruimte was voorzien van een zelfde inrichting.

[appellant] verbleef tijdens de ontdekking van de hennepkwekerij in het buitenland. Hij heeft per WhatsApp gecommuniceerd met [verweerder]. Op 2 en op 3 juli 2020 vroeg [verweerder] aan [appellant] of hij zijn vriend kon vragen hem de sleutel te geven zodat zij “het kunnen afronden.” Op 21 juli 2020 vroeg [appellant] of [verweerder] “de klus” wel heeft kunnen doen. [verweerder] antwoordde daarop: “We hebben de woning opgeleverd en gedaan wat we moesten doen.” Op 2 augustus 2020 heeft [verweerder] [appellant] bericht dat hij zijn vriend de sleutel heeft overhandigd. [appellant] antwoordde daarop: “Is goed.”

In een offerte van 19 december 2020 van het Parkethof is opgenomen dat de vloer door de wietkwekerij is gaan “schotelen” en vervangen moet worden. De kosten voor het aanbrengen van een nieuwe lamelparketvloer zijn begroot op € 9.310,-.

In een offerte van schildersbedrijf Heijstek & Zn. van 25 mei 2001 zijn werkzaamheden voor het “stankvrij maken, beschadigingen aan plafonds, muren, deuren e.d. herstellen” aangeboden voor een bedrag van € 7.500,- excl. btw.

In een e-mail van makelaar [betrokkene] van 12 januari 2022 is onder meer opgenomen:

“In de periode 24 november 2020 tot en met 16 juni 2021 heb ik (…) bemiddeld bij de verkoop van zijn appartement aan de [adres]. (…).

Over de staat van de vloer op de begane grond kan ik verklaren dat we te maken hebben met een massieve houten vloer welke door kromming en slijtage een doorleefde indruk op mij maakte.

Over de staat van het stuc- en schilderwerk op de begane grond kan ik in algemene zin verklaren dat deze op meerdere plekken in de woning, naar alle waarschijnlijkheid en mede door toedoen van schimmel en vochtdoorslag, in slechts staat verkeerde.

Over de staat van de achtertuin kan ik verklaring dat deze niet tot zeer beperkt is onderhouden.

Daarnaast valt over de staat van onderhoud van de woning in algemene zin, gelet op de het feit dat kort tevoren in de kruipruimte een hennepplantage is geëxploiteerd, verder nog op te merken dat men bij binnenkomst wordt geconfronteerd door een geur van vocht en schimmel. De oorzaak hiervan ligt naar alle waarschijnlijkheid bij schimmel en vochtdoorslag in de meterkast, keuken en badkamer.

De woning heeft in de huidige marktsituatie betrekkelijk lang te koop gestaan, namelijk ca. 5 maanden. Dat schrijf ik toe aan bovenstaande gebreken. Bij bezichtigingen bleek mij dat bijna alle geïnteresseerden afhaakten vanwege de staat van onderhoud en/of de hoogte van de verwachte kosten van herstel. Als de woning destijds in een goede staat van onderhoud verkocht had kunnen worden, schat ik dat de verkooptijd circa 2 a 3 maanden zou zijn geweest en dat de verkoopopbrengst tussen de € 255.000,-- en € 265.000,-- had kunnen liggen.”

De woning is door [appellant] verkocht en op 28 mei 2021 geleverd aan de nieuwe eigenaren voor een koopprijs van € 245.000,-

[appellant] heeft [verweerder] en [verweerder 3] gedagvaard en gevorderd dat, samengevat, [verweerder] en [verweerder 3] hoofdelijk worden veroordeeld tot betaling van € 30.310,- te vermeerderen met rente en kosten. Dit bedrag is als volgt opgebouwd:

De kantonrechter heeft geoordeeld dat uit de WhatsApp-conversatie tussen partijen moet worden afgeleid dat de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden op 2 augustus 2020 is geëindigd en dat partijen een huurprijs van € 1.500,- per maand zijn overeengekomen. [verweerder] is daarom nog een bedrag van € 1.548,39 aan huur verschuldigd. De gevorderde kosten voor renovatie van de woning en het herstel van de vloer zijn afgewezen omdat niet kon worden vastgesteld dat de schade het gevolg is van de hennepkwekerij.

De kantonrechter heeft vervolgens [verweerder] veroordeeld aan [appellant] een bedrag van € 1.548,39 te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente en de beslagkosten en de kosten van de procedure. De vordering tegen [verweerder 3] is afgewezen (4.6 van het vonnis).

[appellant] is in hoger beroep gekomen omdat hij het niet eens is met het vonnis. Hij heeft zijn eis vermeerderd en vordert, naast vernietiging van het vonnis van de kantonrechter, [verweerder] te veroordelen tot betaling van:

Hij vordert tot slot veroordeling van [verweerder] in de kosten van het geding.

Positie [verweerder 3]

[appellant] heeft met de appeldagvaarding van 4 januari 2022 ook [verweerder 3] in het hoger beroep betrokken. De kantonrechter heeft in 4.6 van het vonnis overwogen dat de vordering tegen [verweerder 3] zal worden afgewezen. Tegen dat oordeel is geen als zodanig kenbare grief gericht. [appellant] is daarom niet-ontvankelijk in zijn hoger beroep voor zover dit gericht is tegen [verweerder 3].

Einde huurovereenkomst

De kantonrechter heeft uit de WhatsApp-correspondentie tussen [verweerder] en [appellant] afgeleid dat de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden is beëindigd. De kantonrechter nam daarbij in aanmerking dat [verweerder] de woning heeft opgeknapt, ontruimd en opgeleverd en dat hij de sleutel heeft ingeleverd. De grieven 1 en 2 richten zich tegen dit oordeel.

Het hof onderschrijft het oordeel van de kantonrechter. Uit de WhatsApp-correspondentie volgt dat [verweerder] op 2 juli 2020 al niet meer over een sleutel beschikte, maar deze aan [appellant] vroeg om herstelwerkzaamheden te kunnen uitvoeren. Op 21 juli 2020 schrijft [verweerder] dat de woning is opgeleverd en dat hij het op prijs stelt als [appellant] hem niet meer lastig valt. Op 26 juli 2020 schrijft [appellant] vervolgens dat de woning in de oorspronkelijke staat moest worden teruggebracht, dat hij zijn vriend zal spreken en dan aan [verweerder] “zal laten weten.” Als [verweerder] vervolgens op 2 augustus 2020 schrijft dat de sleutel aan de vriend van [appellant] is overhandigd en dat die vriend het goed vond, antwoordt [appellant] alleen: “is goed.”

Uit de WhatsApp-berichten volgt zodoende duidelijk dat [verweerder] de woning niet meer wilde gebruiken, geen verder contact met [appellant] wilde, de sleutel uitsluitend voor de werkzaamheden had gekregen en vervolgens weer heeft ingeleverd. Uit de reactie van [appellant] is op geen enkele wijze af te leiden dat hij ervan uit ging dat de huurovereenkomst nog zou voortduren. Integendeel, zijn korte reactie op 3 augustus 2020 duidt erop dat voor hem voor dat moment de kous af was.

Uit de correspondentie tussen partijen blijkt in het bijzonder ook niet dat [verweerder] de woning uitsluitend aan [appellant] ter beschikking heeft gesteld voor de inspectie door de gemeente. In dat geval zouden partijen toch ook afspraken hebben moeten maken over de terugkeer van [verweerder] in de woning en de teruggave van de sleutel. Dat alles is niet gebeurd.

[appellant] stelt in zijn memorie van grieven (achter 1) dat de verkoop van de woning een einde maakte aan de betalingsverplichting van [verweerder]. Dat standpunt vindt geen steun in de wet. Integendeel, als er met [appellant] vanuit moet worden gegaan dat de huur zou doorlopen, dan zouden ook de kopers gehouden zijn [verweerder] het huurgenot te verschaffen. Uit de leveringsakte (artikel 5, lid 5) blijkt echter dat [appellant] de woning vrij van huur heeft geleverd. Omdat [appellant] niet heeft uitgelegd wanneer hij na 2 augustus 2020 de huur heeft beëindigd, ging ook hij er kennelijk vanuit dat de huur al was beëindigd.

[appellant] heeft zich op het standpunt gesteld dat de huur bij wijze van schadevergoeding moet worden doorbetaald omdat de woning onverhuurbaar was. Dat betoog stuit erop af dat niet is gebleken dat hij de woning weer heeft willen verhuren. Integendeel, uit de brief van mr. Van den Berg van 7 april 2020 is af te leiden dat [appellant] de woning niet opnieuw heeft willen verhuren, terwijl de makelaar [betrokkene] schrijft dat hij vanaf 24 november 2020 de woning in de verkoop heeft gehad. Ook in de inleidende dagvaarding heeft [appellant] al gezegd de woning niet meer te willen verhuren (onder “1. De feiten”).

[appellant] heeft verder aangevoerd dat hij recht heeft op huur over in ieder geval de maanden juni, juli en augustus 2020. De kantonrechter heeft de huur over de maand juli en één dag van augustus toegewezen. Het is bepaald onduidelijk over welke periode de achterstallige huur door [appellant] in hoger beroep is berekend. In de inleiding van de memorie van grieven is gesteld dat er negen maanden geen huur is betaald tot de verkoop op 28 mei 2021. Wanneer vanaf dat moment wordt teruggerekend, is niet begrijpelijk hoe de maanden juni en juli 2020 in deze periode kunnen worden betrokken. In de inleidende dagvaarding is echter gesteld dat er vanaf juni 2020 geen huur meer is betaald. In de conclusie van antwoord (achter 7 en 14) is namens [verweerder] naar voren gebracht dat er zou zijn afgesproken de huur tot en met juni te betalen, maar is niet gesteld dat dit ook gebeurd is. In de memorie van antwoord heeft [verweerder] niet op dit onderdeel van de grief gereageerd, zodat het hof ervan uit gaat dat de huur over juni 2020 niet is betaald. Dat betekent dat [verweerder] aanvullend zal worden veroordeeld tot betaling van een maand huur. Het hof gaat er met de kantonrechter vanuit dat partijen een huurprijs van € 1.500,- hebben afgesproken. [verweerder] heeft ook geen incidentele grieven gericht tegen dit oordeel van de kantonrechter.

De gevorderde schade

Grief 3 komt op tegen het oordeel van de kantonrechter dat [appellant] de schade aan zijn woning onvoldoende heeft onderbouwd. [appellant] verwijst naar de verklaring van de makelaar, de parketwinkel en de schilder en de bij aanvang van de huur gemaakte opnamestaat.

Het hof stelt het volgende voorop. Uitgaande van het eind van de huurovereenkomst op 2 augustus 2020, was [verweerder] gehouden de woning op dat moment weer ter beschikking van [appellant] te stellen. Uit artikel 7:224 lid 2 BW volgt dat, als een beschrijving van het gehuurde is opgemaakt, de huurder gehouden is de zaak in dezelfde staat op te leveren waarin deze volgens de beschrijving is aanvaard. Als zo’n beschrijving ontbreekt, wordt de huurder, behoudens tegenbewijs, verondersteld het gehuurde te hebben ontvangen in de staat zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst.

Het hof stelt vast dat partijen in 2018 een “toestand woning opname” hebben ondertekend. Op dat formulier zijn twee opties opgenomen, namelijk “goed” en “redelijk”. Het hof is van oordeel dat deze categorisering te weinig onderscheidend is om als beschrijving van de toestand te dienen zoals in artikel 7:224 lid 2 BW bedoeld. Het hof gaat er daarom vanuit dat [verweerder] wordt verondersteld de woning te hebben opgeleverd in de staat waarin hij deze heeft ontvangen.

Hoewel artikel 7:224 lid 2 BW spreekt van “tegenbewijs”, rust op de verhuurder het bewijsrisico van het onbewezen blijven van de situatie bij aanvang van de huur. De verhuurder moet dus bewijzen dat er sprake is van schade die tijdens de huur is ontstaan.

De aanwezigheid van een hennepkwekerij is een tekortkoming in de huurovereenkomst die toerekenbaar is aan [verweerder], ook wanneer de hennepkwekerij door een derde is ingericht en geëxploiteerd. Op grond van (ook) artikel 7:218 lid 1 BW is [verweerder] aansprakelijk voor de schade die het gevolg is van dit tekortschieten. Uit artikel 7:218 lid 2 BW volgt dat (behoudens twee thans niet relevante uitzonderingen) alle schade wordt vermoed het gevolg te zijn van het tekortschieten van de huurder. Lid 3 bepaalt echter dat de huurder “onverminderd artikel 7:224 lid 2 BW” wordt vermoed het gehuurde in onbeschadigde toestand te hebben ontvangen. De verwijzing naar artikel 7:224 lid 2 BW brengt mee dat het wettelijk bewijsvermoeden van artikel 7:218 lid 2 BW alleen geldt voor schade die tijdens de huurtijd aan het gehuurde is ontstaan. Indien een beschrijving zoals bedoeld in artikel 7:224 BW ontbreekt, zal de verhuurder moeten bewijzen dat de schade tijdens de huurtijd is ontstaan.

[verweerder] heeft in de eerste plaats betwist dat er schade aan de woning is. Hij stelt de gevolgen van de hennepkwekerij te hebben hersteld en de woning in een betere staat te hebben gebracht dan deze was.

Gelet op de omschrijving van de aangetroffen hennepkwekerij in het dwangsombesluit, acht het hof het aannemelijk dat hierdoor schade aan de woning is opgetreden. Uit dat besluit volgt immers dat op de muren folie is bevestigd en dat de vloer afgedekt is geweest. Het is een feit van algemene bekendheid dat een houten vloer slecht tegen vocht kan. Wanneer zowel onder de houten vloer als daarop een hennepkwekerij wordt ingericht, ligt het erg voor de hand dat deze daardoor krom trekt. Uit de offerte van de parketwinkel blijkt dat dit ook hier het geval is geweest. Ook de makelaar schrijft in zijn verklaring dat de vloer “door kromming en slijtage een doorleefde indruk (…) maakte.” Zowel de offerte van de parketwinkel als de verklaring van de makelaar dateren van na 2 augustus 2020, zodat het hof ervan uit gaat dat de situatie die zij hebben aangetroffen niet door [verweerder] is hersteld. Gelet op het feit dat de parketwinkel ook schrijft dat de vloer “door de wietkwekerij” is gaan schotelen, acht het hof ook aannemelijk dat de kromming in de vloer het gevolg is van de wietkwekerij.

[verweerder] heeft er echter terecht op gewezen dat de makelaar ook spreekt over slijtage van de vloer. Dat ook die slijtage het gevolg is van de wietkwekerij is niet uit de stukken af te leiden. Het hof begroot daarom de schade aan de vloer die het gevolg is van de hennepkwekerij op 50% van het door de parketwinkel genoemde bedrag, dus op € 4.655,- incl. btw.

Ten aanzien van de offerte van de schilder geldt dat het hof daaruit niet kan afleiden dat er (“van binnen en buiten”) resterende schade aan de woning was die het gevolg is van de hennepkwekerij. [verweerder] heeft dat weersproken en de filmbeelden die hij heeft overgelegd laten ook geen schade aan de muren meer zien. Tegenover die betwisting kan het hof uit de stellingen van [appellant] niet afleiden dat er schade aan de woning is ontstaan die er nog niet was en evenmin is hersteld. Het aanbod om de makelaar, de schilder en de parketteur als getuige te horen wordt gepasseerd, omdat de stellingen van [appellant] niet voldoende zijn onderbouwd en omdat hun waarneming over de staat van de woning niets zegt over de staat waarin [verweerder] die bij aanvang van de huur heeft ontvangen.

Voor vergoeding van verdere schade dan € 4.655,- is dus geen ruimte. De verklaring van de makelaar dat de woning verkocht had kunnen worden voor een bedrag van € 255.000,- tot € 265.000,- maakt dit niet anders. Die verklaring gaat uit van een in betere staat verkerende woning, maar dat zegt ook niets over de staat waarin de woning bij aanvang van de huur verkeerde en dus niets over het causaal verband met de hennepkwekerij.

Het boetebeding

[appellant] vordert een bedrag van € 8.212,50 aan verbeurde boetes. Hij baseert dit op artikel 1.3 en 1.4 van de Algemene Huurvoorwaarden (AV). In artikel 1.3 is een verbod opgenomen het gehuurde aan een derde in gebruik te geven. Artikel 1.4 AV luidt als volgt;

“Ingeval huurder handelt in strijd met het bepaalde in 1.3 verbeurt hij aan verhuurder per kalenderdag dat de overtreding voortduurt een direct opeisbare boete, gelijk aan driemaal de op dat moment voor huurder geldende huurprijs per dag met een minimum van € 45,00 per dag, onverminderd het recht van verhuurder om nakoming dan wel ontbinding wegens wanprestatie, alsmede schadevergoeding te vorderen voor zover de schade de boete overstijgt. Verder dient huurder alle daardoor verkregen inkomsten aan verhuurder af te dragen.”

[verweerder] heeft in de eerste plaats aangevoerd dat de tweeconconclusieregel eraan in de weg staat dat [appellant] zijn eis in hoger beroep vermeerdert. Dat betoog faalt omdat [appellant] het recht heeft in zijn memorie van grieven zijn eis te wijzigen.

[verweerder] voert verder aan dat uit de laatste pagina van de huurovereenkomst blijkt dat de algemene bepalingen niet aan [verweerder] ter hand zijn gesteld, zodat zij niet van toepassing zijn. Dat betoog miskent dat de terhandstelling geen voorwaarde is voor de toepasselijkheid van algemene voorwaarden. Dat [verweerder] de vernietiging van de algemene voorwaarde inroept op grond van artikel 6:233 onder b BW is uit zijn stellingen niet af te leiden.

Dat laat onverlet dat het hof (ambtshalve) moet onderzoeken of het beding oneerlijk is in de zin van Richtlijn 93/13/EEG. Een huurovereenkomst die is gesloten tussen een verhuurder die in het kader van een bedrijfs- of beroepsactiviteit handelt en een huurder die voor privédoeleinden handelt, valt onder het bereik van de Richtlijn (HvJ 30 mei 2013, ECLI:C:2013:341 (Asbeek Brusse) en HvJ 10 september 2020, ECLI:EU:C:2020:687). Het hof stelt het volgende voorop. Een beding in een overeenkomst waarover niet afzonderlijk is onderhandeld wordt als oneerlijk beschouwd indien het, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort. Bij de (ambtshalve) toetsing of het boetebeding eerlijk is, dienen alle omstandigheden rond de sluiting van de overeenkomst op het moment waarop de overeenkomst is gesloten in aanmerking te worden genomen, rekening houdend met de aard van de goederen of diensten waarop de overeenkomst betrekking heeft. Dit betekent dat niet relevant is hoe het onderzochte beding in het gegeven geval uitpakt, maar slechts hoe dat beding in theorie, bezien per datum totstandkoming van de overeenkomst, zou hebben kunnen uitpakken. Bovendien moet worden beoordeeld of het cumulatieve effect van alle desbetreffende bedingen van de betrokken overeenkomst als oneerlijk is te beschouwen, ongeacht of de schuldeiser daadwerkelijk de volledige nakoming van al die bedingen nastreeft (HvJ 21 april 2016, ECLI:EU:C:2016:283 (Radlinger); HR 8 september 2017, ECLI:NL:HR:2017:2275(Lewis/Smit).

Indien een beding oneerlijk wordt bevonden, bestaat ook geen aanspraak op vervangende wettelijke schadevergoeding (HvJ 27 januari 2021, ECLI:EU:C:2021:68). Dat gegeven kan in het navolgende buiten beschouwing blijven, omdat [appellant] geen aanspraak maakt op schadevergoeding wegens het in onderhuur geven van de woning.

Het Hof van Justitie heeft in een arrest van 10 september 2020 (ECLI:EU:C:2020:687) verduidelijkt dat bij een onderzoek naar de nietigheid van een beding moet worden gekeken naar de cumulatieve effecten van boetebedingen die op dezelfde tekortkoming zijn gebaseerd.

[appellant] heeft zijn vordering kennelijk beperkt tot een bedrag van € 45,- per dag. Het hof moet echter de oneerlijkheid toetsen van de bepaling zoals die is opgenomen in de AV en die uitgaat van drie maal de huur per dag, met een minimum van € 45,-.

[appellant] heeft nog niet gereageerd op het betoog van [verweerder] dat het beding waarop hij zich beroept oneerlijk is. Het hof zal, alvorens verder te beslissen, hem daartoe in de gelegenheid stellen. [verweerder] zal daarna nog mogen reageren. Het hof acht het van belang dat partijen in ieder geval ingaan op de volgende vragen:

a) Hoe pakt het hiervoor geschetste juridisch kader voor deze zaak uit en voor de vraag of het boetebeding een oneerlijk beding is?

b) Is [appellant] een verhuurder die in het kader van een bedrijfs- of beroepsactiviteit handelt?

c) Heeft het feit dat [verweerder] de woning zelf ook heeft verhuurd, althans in gebruik heeft gegeven, betekenis voor de vraag of hij als consument is te beschouwen?

Het hof verlangt in dit verband dat partijen openheid van zaken geven over bijvoorbeeld de vraag of [appellant] meerdere panden verhuurt, of deze verhuur zijn (enige) bron van inkomsten is, hoe hij het beheer heeft georganiseerd en eventuele andere omstandigheden die van belang zijn. Van [verweerder] wordt verwacht te onderbouwen of hij de woning heeft gehuurd om deze onder te verhuren of daadwerkelijk voor eigen gebruik.

Conclusie en proceskosten

Het hof verwijst de zaak naar de rol voor een akte aan de zijde van eerst [appellant] en daarna [verweerder]. Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.

Het hof:

- verwijst de zaak naar de rol van 27 juni 2023 voor een akte zoals bedoeld in 6.26 en 6.27 aan de zijde van [appellant];

- houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.J. van der Helm, M.A.F. Tan-de Sonnaville en F. van der Hoek en in het openbaar uitgesproken op 30 mei 2023 in aanwezigheid van de griffier.