2 Twee arresten over de kwaliteitsrekening

Het Centavos-arrest1 gaat kort gezegd over de vraag voor wie de notaris de koopprijs die op de kwaliteitsrekening is gestort houdt bij een mislukte overdracht.2

In 2001 heeft een stichting een bedrijvencomplex verkocht en geleverd aan Centavos. De stichting is hierbij met Centavos een recht van terugkoop overeengekomen. Over dit recht van terugkoop ontstaat een geschil. Daarover wordt geprocedeerd en de stichting krijgt aanvankelijk gelijk: het tot teruglevering strekkende vonnis wordt in de openbare registers ingeschreven en de notaris voldoet uit de terugkoopsom die onder hem is gestort onder meer de hypotheekhouder van Cen­tavos. Het restant, een bedrag van 450.642,76 euro, blijft op de kwaliteitsrekening van de notaris vanwege een daarop door de stichting gelegd (derden)beslag. Echter, door een beslissing van de Hoge Raad komt het recht op terugkoop te ontvallen en blijkt de terugoverdracht naar de stichting te zijn mislukt. Voor wie houdt de notaris nu de restant terugkoopsom?

Het Hof oordeelt dat Centavos daags na de terugoverdracht onvoorwaardelijk gerechtigd is geworden tot de gelden, hetgeen niet verandert doordat de titel achteraf ongeldig blijkt te zijn; de stichting is in deze visie aangewezen op een vordering uit onverschuldigde betaling op Centavos. De Hoge Raad casseert echter: de voorwaarde waaronder Centavos gerechtigd is tot de op de kwaliteitsrekening gestorte terugkoopsom (een succesvolle terugoverdracht) is achteraf bezien niet in vervulling gegaan, waardoor Centavos geen uitbetaling kan verlangen en het bedrag toch terug moet naar de stichting.

De Hoge Raad leidt ons systeem van overdracht ten titel van koop van registergoederen en betaling via de kwaliteitsrekening van de notaris af uit twee componenten:

(i). de koopovereenkomst en de wettelijke bepalingen uit Boek 7 BW waaruit het systeem van de koop blijkt: de verkoper is verplicht om de verkochte zaak in eigendom over te dragen en af te leveren (art. 7:9 lid 1 BW), vrij van alle bijzondere lasten en beperkingen, met uitzondering van die welke de koper heeft aanvaard (art. 7:15 lid 1 BW), waartegenover de koper verplicht is om de koopprijs te betalen (art. 7:26 lid 1 BW). Nakoming van deze wederzijdse verplichtingen dient zoveel mogelijk gelijktijdig plaats te vinden (gelijk oversteken). In dit verband valt ook te wijzen op artikel 7:26 lid 2 en lid 3 BW: betaling ten tijde en ter plaatse van de aflevering en bij registergoederen moet het verschuldigde ten tijde van de ondertekening van de akte tenminste uit de macht van de koper zijn gebracht en pas na de inschrijving in de openbare registers in de macht van de verkoper.

(ii). het systeem van de kwaliteitsrekening van artikel 25 Wna en de notariële praktijk (gevormd door met name de Beleidsregel tijdstip uitbetaling van gelden van het bestuur van de KNB): storting op de derdengeldrekening voor het ondertekenen van de akte tot levering en uitbetaling pas nadat uit narecherche is gebleken dat er geen eerdere inschrijvingen aan de (vrije en onbezwaarde) overdracht in de weg staan.

Voormeld systeem brengt volgens de Hoge Raad (r.o. 3.1.5) mee dat na storting van de koopsom op de kwaliteitsrekening zowel de koper als de verkoper tot het beloop van het bedrag van de koopsom voorwaardelijk gerechtigd is tot het saldo op de kwaliteitsrekening: de verkoper onder de opschortende voorwaarde van een vrije en onbezwaarde levering (in de veronderstelling dat daarmee ook de overdracht is bewerkstelligd), en de koper onder dezelfde maar dan ontbindende voorwaarde. Vanaf dat moment klapt het houden voor beiden als het ware om in een houden voor alleen de verkoper (r.o. 3.1.6). Zulks werd ook al verdedigd in de literatuur voor dit arrest.3 Als om welke reden dan ook uitbetaling niet kan plaatsvinden, bijvoorbeeld omdat in het onderhavige geval de stichting derdenbeslag onder de notaris legt, moet bezien worden of, wanneer betaling wel mogelijk wordt, de veronderstelling dat de vrije en onbezwaarde levering tot eigendomsoverdracht heeft geleid, (on)juist is gebleken (r.o. 3.1.7). De Hoge Raad baseert dit op de aan ­artikel 7:26 lid 3 BW ten grondslag liggende gedachte dat met de levering in beginsel ook de overdracht is bewerkstelligd. Dit strookt, aldus de Hoge Raad, voorts met de functie die de kwaliteitsrekening, ter beperking van de wederzijdse risico’s van koper en verkoper, vervult bij transacties met betrekking tot registergoederen, en met de taak van de notaris in het rechtsverkeer (r.o. 3.1.8). Anders dan de A-G rept de Hoge Raad niet over de redelijkheid en billijkheid als rechtsgrond.

In r.o. 3.1.7 stelt de Hoge Raad de notariële rechtspraktijk gerust door te overwegen dat de notaris, nadat bij de narecherche is vastgesteld dat de levering vrij en onbezwaard heeft plaatsgevonden, in beginsel mag blijven uitgaan van de veronderstelling dat de overdracht is bewerkstelligd en niet met het oog op een voorgenomen uitbetaling eigener beweging behoeft te onderzoeken of op dat moment die veronderstelling nog steeds juist is.

Het Kadasterkosten-arrest4 speelt zich in een geheel andere context af: het faillissement van een notaris. Ook in dit arrest gaat het om gelden ten behoeve van derden die op de kwaliteitsrekening van de notaris staan: de inschrijvings- en inzagekosten die het Kadaster in rekening brengt. De failliete notaris had die bij verschillende transacties naar zijn kantoorrekening overgeboekt. De vraag was of de notaris dit had mogen doen. Beslissend voor het antwoord op die vraag was of de inschrijvings- en inzagekosten derdengelden zijn die toebehoren aan het Kadaster als zij als onderdeel van de geldstroom, zoals hiervoor beschreven, op de kwaliteitsrekening staan. Het betrof dus niet één transactie, maar verschillende vastgoedtransacties in een tijdsverloop van enkele jaren. Het kadaster heeft in deze periode prestaties verricht, namelijk het verschaffen van informatie en het inschrijven van akten, maar is hiervoor niet betaald. Verhaal op de kwaliteitsrekening is evenwel niet mogelijk omdat daarop onvoldoende saldo staat ten gevolge van de overboekingen naar de kantoorrekening. De prejudiciële vraag luidt of het Kadaster voor zijn vorderingen wegens inschrijvingskosten en inzagekosten rechthebbende is (ex art. 25 lid 3 Wna) op een aandeel in het saldo van de kwaliteitsrekening van de notaris. De Hoge Raad beantwoordt deze vraag bevestigend; “Op grond van het vorenstaande moet de prejudiciële vraag aldus worden beantwoord dat het Kadaster voor zijn vorderingen wegens inschrijvingskosten en inzagekosten rechthebbende is in de zin van art. 25 lid 3 Wna op een aandeel in het saldo van de notariële kwaliteitsrekening, indien een partij bij de overdracht van of de vestiging van een beperkt recht op een registergoed in direct verband met die rechtshandeling een geldbedrag ten behoeve van deze vorderingen van het Kadaster op die kwaliteitsrekening heeft bijgeschreven of heeft laten bijschrijven.” Daarbij maakt de Hoge Raad anders dan de A-G geen onderscheid tussen de kadastrale inschrijvingskosten respectievelijk de inzagekosten, terwijl hij oordeelt dat voor de bescherming niet relevant is of de derde een schuldeiser is van een partij bij de akte of van de notaris.

In beide arresten gaat het in wezen om dezelfde vraag, namelijk: voor wie houdt de notaris de op de kwaliteitsrekening gestorte bedragen terzake van vastgoedtransacties? Het verschil tussen beide arresten wordt kernachtig geformuleerd in de conclusie van A-G Assink bij het arrest over de Kadasterkosten: “[Centavos] betreft (...) de verhouding tussen koper en verkoper bij de koop en verkoop van een registergoed en de vraag wie van deze partijen (dus bij die koopovereenkomst) op welk moment rechthebbende is van de op de kwaliteitsrekening gestorte, voor de verkoper bestemde koopsom. Hiermee is mijns inziens nog niets gezegd over de gerechtigdheid van anderen dan de koper en de verkoper op eventuele andere op de kwaliteitsrekening gestorte bedragen dan die koopsom (...)”

Een andere manier om dit verschil te conceptualiseren luidt als volgt: het Kadasterkosten-arrest ziet op de vraag hoe omvangrijk de beschermingsfunctie van de kwaliteitsrekening is. Welke schuldeisers kwalificeren zoal als ‘rechthebbende’ in de zin van art. 25 Wna voor wie de notaris gelden op de kwaliteitsrekening houdt? Het Centavos-arrest gaat over een andere dimensie, namelijk de veranderlijkheid van dit houden voor in tijd: welke gebeurtenissen hebben invloed op het antwoord op de vraag voor wie de notaris houdt?

Duidelijk is ook dat de bescherming van de kwaliteitsrekening van artikel 25 Wna zich alleen uitstrekt over de bedragen die daarop staan. Die heeft dus niet betrekking op de kosten die de notaris maakt ten behoeve van zijn begeleiding van een transactie, bijvoorbeeld door eerste inzage te doen waarvoor nog geen bedragen zijn gedeclareerd en betaald. Daarbij worden weliswaar ten behoeve van partijen kosten bij het Kadaster gemaakt, maar van een houden voor het Kadaster van de bedragen die het Kadaster in rekening brengt kan nog geen sprake zijn als er nog niets is overgeboekt op de kwaliteitsrekening.

Door beide arresten vanuit deze twee gezichtspunten (omvang en tijd) te benaderen, wordt duidelijk wat er in wezen gebeurt in beide arresten; de functie en de rol van de kwaliteitsrekening in het rechtsverkeer wordt opgerekt, dat wil zeggen meer inhoud gegeven. De bescherming is een dynamische en omvat meer belanghebbenden dan alleen de direct betrokken partijen. Oprekking is wenselijk om het doel waarvoor de kwaliteitsrekening in het leven is geroepen – bescherming van derden die aan de notaris gelden toevertrouwen – zoveel als mogelijk is ook daadwerkelijk te bieden. In paragraaf 4 wordt deze notie verder uitgewerkt.